Cour d'Appel · 2ème chambre — 7 octobre 2025

07/10/2025



ARRÊT N°2025/



N° RG 24/03796 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QUBT

IMM/AC



Décision déférée du 19 Novembre 2024

Tribunal de Grande Instance de Toulouse 

(24/01522)

M. [Localité 6]

















S.A.S. LE PAVILLON (ANCIENNEMENT L'INEDIT)





C/



S.C.I. ROLAN























INFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 



à 



Me BANGOURA

Me PEDAILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE



S.A.S. LE PAVILLON (ANCIENNEMENT L'INEDIT)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Ibrahima BANGOURA de la SELARL BANGOURA AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



S.C.I. ROLAN

Prise de la personne de son représentant légal Madame [M] [F] domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Pierre-andré PEDAILLE de la SELARL SELARL PEDAILLE, avocat au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseillère, chargée du rapport, et V. SALMERON, Présidente. Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

M. NORGUET, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN



 



ARRET : 



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre



Exposé des faits et de la procédure 



Par acte sous seing privé du 25 septembre 2013, la SCI Rolan a consenti à la SAS EDEN II, un bail commercial portant des locaux à usage commercial sis [Adresse 2]) à Portet Sur Garonne (31120), pour un loyer annuel de 4.922, 40 €.



Par acte du 4 janvier 2016, la SAS Eden II a cédé son fonds de commerce à la société L'Inédit, aujourd'hui dénommée Le Pavillon.



La société L'inédit devenue Le Pavillon a cessé de régler les loyers. 



Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la SCI Rolan a fait délivrer à la SAS L'Inédit un commandement d'avoir à payer sous un mois la somme de 7 514,29 euros correspondant aux loyers et charges dus en principal et au coût d'acte. 

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, la SCI ROLAN a fait délivrer à la société Le Pavillon un second commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant total de 10 157,48 euros. 



La SCI Le Pavillon ne s'est pas exécutée.

 

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SCI Rolan a fait assigner la SAS Le Pavillon devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner son expulsion immédiate des lieux et la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 9 569,48 euros au titre des loyers impayés. 



Par ordonnance du 19 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a : 

- Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence

- Constaté la résiliation de plein droit à compter du 04 mai 2024, du bail daté du 12 septembre 2003, consenti par la SCI Rolan à la société Le Pavillon, portant des locaux à usage commercial situés [Adresse 2]) à Portet Sur Garonne (31120) ;

- Ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la société Le Pavillon et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel de la force publique ; 

- Condamné la société Le Pavillon à payer à la SCI Rolan une somme provisionnelle de 9.521,48 euros TTC (neuf mille cinq cent vingt et un euros et quarante-huit centimes) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d'occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 11 octobre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 comprise) ;

- Condamné la société Le Pavillon au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI ROLAN ;

- Condamné la société Le Pavillon à payer à la SCI Rolan la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Rejeté toutes autres ou surplus de demandes ; 

- Rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ; 

- Condamné la société Le Pavillon aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l'assignation ayant introduit la présente instance.



Par déclaration en date du 24 novembre 2024, la SAS Le Pavillon a relevé appel de l'ordonnance.



Par une seconde déclaration en date du 3 décembre 2024 la SAS Le Pavillon a relevé appel de l'ordonnance. 



Ces procédures ont été jointes.



Par ordonnance du 24 janvier 2025, le premier président de la cour d'appel de Toulouse a débouté la SAS Le Pavillon de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire. 

La clôture est intervenue le 2 juin 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 16 juin 2025 à 9h30.



Exposé des prétentions et des moyens 



Vu les conclusions d'appelant notifiées par RPVA le 26 janvier 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SAS Le Pavillon demandant de : 



- Réformer l'ordonnance rendue le 19 novembre 2024 en ce qu'elle a : 

Constaté la résiliation de plein droit à compter du 4 mai 2024, du bail daté du 12 septembre 2003, consenti par la SCI ROLAN à la société Le Pavillon, portant des locaux à usage commercial situés [Adresse 2]) à Portet sur Garonne (31120) ; 

Ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la société Le Pavillon et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel de la force publique ; 

Condamné la société Le Pavillon à payer à la SCI Rolan une somme provisionnelle de 9.521,48 euros TTC (neuf mille cinq cent vingt et un euros et quarante-huit centimes) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d'occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 11 octobre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 comprise) ; 

Condamné la société Le Pavillon au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI ROLAN ; Condamné la société Le Pavillon à payer à la SCI ROLAN la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rejeté toutes autres ou surplus de demandes ; Rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ; Condamné la société Le Pavillon aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l'assignation ayant introduit la présente instance.



En conséquence : 

- Constater la régularisation des arriérés de loyers et charges dans le délai imparti à la suite de la délivrance du commandement payer du 31 mai 2024 ;

- Constater que l'attestation d'assurance a été communiquée le 25 juin 2024 à la suite de la délivrance du commandement payer du 31 mai 2024 ; 

- Prendre acte de la mainlevée valant quittance, relative à la saisie-conservatoire de créances pour un montant de 9 200 € ; 

- Déclarer, par conséquent, nul et nul effet le commandement de payer du 31 mai 2024 ; 

- Rejeter les demandes de la SCI Rolan tendant à la résiliation du bail liant les parties, à l'expulsion, et au paiement d'une indemnité d'occupation ; 

- Débouter la SCI Rolan de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 

- Condamner la SCI Rolan au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Vu les conclusions d'intimée n°2 notifiées par RPVA le 28 mai 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SCI Rolan demandant, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile de: 



- Confirmer l'ordonnance de référé en date du 19 novembre 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la provision due par la SAS Le Pavillon au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d'occupation impayés qui sera actualisée au 27 mai 2025 



Et statuant à nouveau de ce chef actualisant la dette, 



- Condamner le SAS Le Pavillon à payer à la SCI Rolan la somme provisionnelle de 2 099,66 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnité d'occupation impayés au 27 mai 2025, échéance du moi de mai 2025 incluse, 

- Débouter la SAS Le Pavillon de l'intégralité de ses demandes

- Condamner la SAS Le Pavillon à payer à la SCI Rolan la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens 



Motifs 



- sur la résiliation du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justi'e l'existence d'un di'érend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



 

Le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. 

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions 'xées par le juge.



En l'espèce, le bail commercial liant les parties contient en son article 7, page 6, une clause résolutoire en vertu de laquelle a été délivré le 14 décembre 2023 à la société Le Pavillon un commandement de payer l'arriéré locatif d'un montant de 7350, 72 €.



La SAS Le Pavillon fait valoir que les causes du commandement sont désormais réglées, si bien que le commandement est nul et qu'il n'y a pas lieu de constater la résiliation du bail. 



La cour constate au contraire qu'à réception du commandement visant la clause résolutoire, la société locataire n'a pas payé les loyers mais a choisi de les consigner sur le compte Carpa de son avocat.

C'est à juste titre que le juge des référés a retenu que cette consignation n'était pas justifiée, aucune exception d'inexécution n'étant opposée à la bailleresse, et ne s'analysait pas comme un paiement, ce que la SCI Le Pavillon admet désormais (page 6 de ses dernières conclusions) puisqu'elle se borne à soutenir qu'il s'agissait d'une garantie offerte au créancier.



C'est donc par des motifs pertinents qu'après avoir constaté que les causes du commandement n'avaient pas été réglées dans le délai de un mois imparti au preneur, le juge des référés a constaté la résiliation du bail à la date du 4 mai 2024.



C'est vainement que la société Pavillon reproche à sa bailleresse d'avoir fait pratiquer le 8 octobre 2024 sur le compte CARPA consignataire, une saisie conservatoire. 

En effet, l'analyse de l'historique des versements démontre que la société locataire, a été pendant de très nombreuses années défaillante dans le règlement de ses obligations en ce qu'elle ne règlait sa dette locative que très irrégulièrement et qu'elle se trouvait débitrice à la date du commandement d'une somme correspondant à plus de 10 mois de loyers.

Le choix de consigner les loyers dont elle était débitrice à la date du commandement, dans le seul but de tenter de faire obstacle au constat du jeu de la clause résolutoire puisqu'elle n'invoque aucun manquement imputable à la bailleresse, justifie la mesure conservatoire mise en oeuvre par cette dernière pour garantir le recouvrement de sa créance. 



La locataire n'est pas davantage fondée à invoquer le caractère disproportionné de la résiliation du bail par rapport à la gravité de ses manquements puisque d'une part, elle disposait des fonds nécessaires pour régler les loyers et a choisi de ne pas honorer ses engagements en préférant consigner les fonds sans motif légitime et sans autorisation et d'autre part, elle n'a sollicité ni devant le premier juge, ni en cause d'appel, le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire.



L'ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et prononcé l'expulsion de la locataire.







- sur la demande de provision sur les loyers et indemnités d'occupation



Le juge des référés a accueilli la demande de la bailleresse et condamné la Sas Le Pavillon à lui régler au titre de l'arriéré locatif la somme de 9521, 48 €.



En cause d'appel, la SCI bailleresse produit un décompte établi le 11 octobre 2024, mais actualisé dans ses dernières écritures au mois de mai 2025, dont il résulte que la somme de 9 200 € a été réglée et quittancée grâce à la saisie sur le compte Carpa, dont il a été donné mainlevée, et que la dette de la SAS Le Pavillon s'élève à la somme de 2.099, 66 €, plusieurs échéances mensuelles du loyer dont celles d'avril et mai 2025 n'ayant pas été réglées.

La SAS Le Pavillon sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. L'ordonnance déférée sera infirmée sur ce point. 



Partie perdante, la SAS Le Pavillon supportera les dépens.



Elle devra indemniser la SCI Rolan du montant des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour les besoins de sa défense en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a condamné la SAS Le Pavillon à payer à la SCI Rolan une somme provisionnelle de 9.521,48 euros TTC (neuf mille cinq cent vingt et un euros et quarante-huit centimes) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d'occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 11 octobre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 comprise) ; 



Statuant à nouveau du chef infirmé,



Condamne la SAS Le Pavillon à payer à la SCI Rolan une somme provisionnelle de 2.099, 66 € euros TTC au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et indemnités d'occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêtée au 30 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 comprise) ; 



Condamne la SAS Le Pavillon aux dépens d'appel,



Condamne la SAS Le Pavillon à payer à la SCI Rolan la somme de 1000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







Le greffier La présidente













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