Cour d'Appel · 4ème chambre commerciale — 10 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°232



N° RG 23/03424 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I7TA 



YM



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 19]

29 septembre 2023 RG :19/01123



[Y]

[T] ÉPOUSE [Y]

S.A.R.L. LEMAN DECO

S.E.L.A.R.L. BRMJ



C/



S.A.S. LES 7 COLLINES







































Copie exécutoire délivrée 

le 10/10/2025 

à : 

Me Stéphane GOUIN 

Me Emmanuelle VAJOU 









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale



ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2025





Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 19] en date du 29 Septembre 2023, N°19/01123



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



M. Yan MAITRAL, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller



GREFFIER :



Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Septembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



M. [A] [Y]

né le 16 Mars 1966 à [Localité 20]

[Adresse 15]

[Localité 9]



Représenté par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substitué par Me Axelle FERAY-LAURENT avocat au barreau de NIMES 



Mme [I] [T] ÉPOUSE [Y]

née le 13 Mars 1964 à [Localité 20]

[Adresse 15]

[Localité 9]



Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substitué par Me Axelle FERAY-LAURENT avocat au barreau de NIMES 





 SARL LEMAN DECO, SARL au capital de 50 000,00 € immatriculé au RCS de [Localité 19] sous le n° 454 083 114 dont le siège social est A l'attention de M. et Mme [Y] [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 8]



Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substitué par Me Axelle FERAY-LAURENT avocat au barreau de NIMES 



SELARL BRMJ représentée par Maître [Z] [J], au capital 

de 10.000 €, immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 812 777 142, dont le siège est sis [Adresse 18], es qualité de commissaire à l'exécution du plan désignée à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de NIMES du 24 décembre 2019.

[Adresse 22]

[Localité 10]



Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substitué par Me Axelle FERAY-LAURENT avocat au barreau de NIMES 



INTIMÉE :



S.A.S. LES 7 COLLINES Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le n° 518 379 433 

Ayant son siège social [Adresse 5]. 

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 4]

[Localité 16]



Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Me Elsa RODRIGUES Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A. [Adresse 23] Venant aux droits de la SAS LES 7 COLLINES 

Société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le n° 572 182 269 

Ayant son siège social [Adresse 3] (France). 

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 2]

[Localité 16]



Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Me Elsa RODRIGUES Plaidant, avocat au barreau de PARIS



S.E.L.A.R.L. BLEU SUD Société d'Exercice Libéral à Responsabilité Limitée représentée par Maître [S] [B], au capital de 2 000 €, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 924 914 211 dont le siège est sis [Adresse 7] et ayant son établissement secondaire [Adresse 17], es qualité de commissaire à l'exécution du plan, successeur de la SELARL BRMJ suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Nîmes du 4 septembre 2024, laquelle avait été précédemment désignée aux fonctions de commissaire à l'exécution du plan par jugement du Tribunal de Commerce de Nîmes du 24 décembre 2019. 

 

INTERVENANTE VOLONTAIRE -

[Adresse 6]

[Localité 11]



Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substitué par Me Axelle FERAY-LAURENT avocat au barreau de NIMES 



ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Août 2025



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 10 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSÉ



Vu l'appel interjeté le 2 novembre 2023 par M. [A] [Y], Mme [I] [T] épouse [Y], la SARL Leman Déco, et la SELARL BRMJ à l'encontre du jugement rendu le 29 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° RG 19/01123 ;



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 21 août 2025 par M. [A] [Y], Mme [I] [T] épouse [Y], la SARL Leman Déco, et la SELARL Bleu Sud, ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la SARL Leman Déco successeur de la SELARL BRMJ suivant ordonnance du président du tribunal de commerce de Nîmes du 4 septembre 2024, laquelle avait été précédemment désignée aux fonctions de commissaire à l'exécution du plan par jugement du tribunal de commerce de Nîmes du 24 décembre 2019, intimés à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;



Vu les conclusions d'intervention volontaire remises par voie électronique le 21 août 2025 de la SELARL Bleu Sud es qualité de commissaire à l'exécution du plan, successeur de la SELARL BRMJ suivant ordonnance du président du tribunal de commerce de Nîmes du 4 septembre 2024, laquelle avait été précédemment désignée aux fonctions de commissaire à l'exécution du plan par jugement du Tribunal de Commerce de Nîmes du 24 décembre 2019 ;



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 27 août 2025 par la SAS Les 7 collines, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et par la SA [Adresse 23], venant aux droits de la SAS Les 7 collines, intervenante volontaire, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;



Vu l'ordonnance du 16 mai 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 28 août 2025.



***

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2017, la société Les 7 collines a donné à bail à la société Leman déco un local commercial, situé [Adresse 12] [Localité 1], pour une durée de 6 années, à effet au 22 décembre 2017, moyennant un loyer annuel de 75 758 euros hors taxes et hors charges. Il est prévu une réduction du loyer annuel pour la première année du bail ramené à 67 017 euros ainsi que la deuxième année, le montant du bail étant alors fixé à 72 845 euros.



***

Le 15 octobre 2018, la société Les 7 collines a fait délivrer à la société Leman déco un commandement de payer visant la clause résolutoire suivant décompte arrêté au troisième trimestre 2018 à la somme de 22 924,74 euros. 



***

Par exploit du 13 novembre 2018, la société Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y], et M. [A] [Y] ont fait assigner la société Les 7 collines en annulation du commandement de payer, devant le tribunal judiciaire de Nîmes.



***

Par jugement du 5 décembre 2018, le tribunal de commerce de Nîmes a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Leman déco, et a désigné la société BRMJ en qualité de mandataire judiciaire. 



La société Les 7 collines a déclaré sa créance d'un montant de 43.618 euros, qui a été admise au passif de la société Leman déco par décision du juge commissaire du 20 octobre 2020. 



Par jugement du 24 décembre 2019, le tribunal de commerce de Nîmes a adopté un plan de continuation de la société Leman déco. 



Le 24 novembre 2021, la société Les 7 collines a fait délivrer à la société Leman déco un commandement de payer visant la clause résolutoire, suivant décompte arrêté au 9 novembre 2021 à la somme de 106 161.37 euros.



***



Par acte authentique du 11 janvier 2022, le bien immobilier comprenant les locaux loués a été vendu à la SCI Nîmes Les 7 collines. 



***

Par jugement du 29 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Nîmes a statué en ces termes :



« Constate le désistement d'instance des demandes formées par la SCI Nîmes Les 7 collines



Condamne solidairement Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS Les 7 collines la somme de 39.256,20 euros TTC, au titre des loyers, provisions sur charges, charges, impôts, taxes et redevances, arrêtés au 04 décembre 2018, sous déduction des sommes versées par la SARL Leman déco dans le cadre du plan de redressement ;



Déboute la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y] de leur demande tendant à la réduction du montant du loyer durant les périodes de fermeture administrative ; 



Déboute la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], de leur demande tendant à la nullité du commandement de payer du 24 novembre 2021 ; 



Condamne solidairement la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS Les 7 collines la somme de 89.526,06 euros TTC, au titre des loyers, provisions sur charges, charges, impôts, taxes et redevances, pour la période du 05 décembre 2018 au 10 janvier 2022 ; 



Déboute la SARL Lema déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], de leur demande tendant à l'octroi de délais de paiement ; 



Déboute la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], de leur demande tendant à l'octroi de dommages et intérêts ; 



Condamne solidairement la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS Les 7 collines la somme de 1 euros au titre de la clause pénale ; 



Dit que les condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], seront assorties d'un intérêt au taux conventionnel de 1 % ;



Condamne solidairement la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS Les 7 collines la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne solidairement la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y] aux dépens ; 



Ordonne l'exécution provisoire. ». 



***



M. [A] [Y], Mme [I] [T] épouse [Y], la société Leman Déco, et la société BRMJ ès qualités, ont relevé appel de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu'il a :




condamné solidairement Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS Les 7 collines la somme de 39.256,20 euros TTC, au titre des loyers, provisions sur charges, charges, impôts, taxes et redevances, arrêtés au 04 décembre 2018, sous déduction des sommes versées par la SARL Leman déco dans le cadre du plan de redressement ;





débouté la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y] de leur demande tendant à la réduction du montant du loyer durant les périodes de fermeture administrative ; 





débouté la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], de leur demande tendant à la nullité du commandement de payer du 24 novembre 2021 ; 





condamné solidairement la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS Les 7 collines la somme de 89.526,06 euros TTC, au titre des loyers, provisions sur charges, charges, impôts, taxes et redevances, pour la période du 05 décembre 2018 au 10 janvier 2022 ; 





débouté la SARL Lema déco, Mme [I] [F] épouse [Y] et M. [A] [Y], de leur demande tendant à l'octroi de délais de paiement ; 





débouté la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], de leur demande tendant à l'octroi de dommages et intérêts ; 





condamné solidairement la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS Les 7 collines la somme de 1 euros au titre de la clause pénale ; 





dit que les condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], seront assorties d'un intérêt au taux conventionnel de 1 % ;





condamné solidairement la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS Les 7 collines la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





débouté la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





condamné solidairement la SARL Leman déco, Mme [I] [T] épouse [Y] et M. [A] [Y] aux dépens ; 





ordonné l'exécution provisoire. 




***



Dans leurs dernières conclusions, M. [A] [Y], Mme [I] [Y], la société Leman déco et la société BRMJ ès qualités, appelants à titre principal, intimés à titre incident, demandent à la cour de : 



« Sur l'appel principal, 

 

Vu l'article 1103 du code civil, 

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil, 

Vu les articles L. 113-3, L. 331-1, L. 331-2 et L. 332-1 du code de la consommation, 

 

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 29 septembre 2023. 

 

Statuant à nouveau à l'égard de la SARL Leman déco et de la SA [Adresse 23],

 

Juger que la SAS Les 7 collines et la SA société de la [Adresse 24], ont manqué à leurs obligations de délivrance et d'entretien au titre du bail commercial. 

 En conséquence, 

 

Condamner la SAS Les 7 collines et la SA société de la [Adresse 24], venant à ses droits à porter et payer à la SARL Leman déco la somme de 97 903 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution du bail commercial. 



Réduire le montant de la condamnation de la SARL Leman déco au titre des loyers dus pour la période du 5 décembre 2018 au 10 janvier 2022 à la somme de 64 478,28 euros après déduction de la remise de dette consentie par la SAS Les 7 collines à hauteur de 25 047,78 euros. 

 

Débouter la SAS Les 7 collines et la SA société de la [Adresse 24], venant à ses droits de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions. 

 

Ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques entre la SARL L Leman déco et la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits. 

 

Statuant à nouveau à l'égard de Mme et M. [Y] es qualité de cautions, 

 

Au principal 

 

Juger nuls les cautionnements souscrits par Mme et M. [Y], le 13 décembre 2017, en règlement des sommes dues par la SARL Leman déco à la SAS Les 7 collines et la SA société de la [Adresse 24], venant à ses droits au titre du bail. 

 

En conséquence, 

 

Débouter la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de Mme et M. [Y] en leur qualité de cautions de la SARL Leman déco.



Subsidiairement 

 

Juger manifestement disproportionné le cautionnement solidaire consenti par Mme et M. [Y], le 13 décembre 2017, en règlement des sommes dues par la SARL Leman déco à la SAS Les 7 collines et la SA société de la [Adresse 24], venant à ses droits au titre du bail commercial. 

 

En conséquence, 

 

Débouter la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits de leurs demandes de paiement à l'égard de Mme et M. [Y] es qualité de cautions. 

 

Plus subsidiaire encore, 

 

Juger défaillante la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits dans son devoir de mise en garde à l'égard de Mme et M. [Y] au titre du cautionnement solidaire consenti, le 13 décembre 2017, pour les sommes dues par la SARL Leman déco à la SAS Les 7 collines au titre du bail commercial, dont loyer annuel de 75 758 euros /HT/HC. 

 

Juger la perte de chance de Mme et M. [Y] de ne pas se porter cautions solidaires égale à la somme de 75.758 euros. 

 

En conséquence, 

 

Condamner la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits à porter et payer à Mme et M. [Y], la somme de 75.758 euros. 

 

Débouter la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de Mme et M. [Y] es qualité de cautions. 

 

A titre infiniment subsidaire, 



Limiter la condamnation de Mme et M. [Y] en qualités de cautions au montant dû par Leman Deco au titre du bail sous déduction des sommes versées dans le cadre de l'exécution du plan de redressement, lesquelles s'élèvent au jour des présentes à la somme de 14 175.86 euros pour un solde de 29 442.14 euros ;



Sur l'appel incident

 

Vu les articles 562 et 564 du code de procédure civile, 

Vu les articles L. 622-26, L. 622-28 et L. 631-14 du code de commerce, 

 

Réduire le montant de la clause pénale et des intérêts comme étant manifestement disproportionnée à la somme de 1 euros. 



En tout état de cause,

 

Condamner la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits à porter et payer à la SARL Leman déco, Mme et M. [Y], la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Les condamner aux entiers dépens. ». 



Au soutien de leurs prétentions, M. [A] [Y], Mme [I] [Y], la société Leman déco et la société BRMJ ès qualités, appelants à titre principal, intimés à titre incident, exposent liminairement que le moyen tiré de la nullité du cautionnement est recevable dès lors qu'aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, les parties peuvent parfaitement soumettre à la cour de nouvelles prétentions qui tendent à faire écarter les prétentions adverses. Sur cette question, ils font valoir que les conditions légales des articles L 331-1 à L 331-3 du code de la consommation dans leurs versions applicables ne sont pas respectées puisque d'une part, la limite du montant du cautionnement n'est pas mentionnée et d'autre part, l'intégralité de la partie relative à l'assiette du cautionnement et aux modalités de l'appel en paiement n'est pas reproduite.

Subsidiairement, les appelants font valoir que le cautionnement est manifestement disproportionné puisque les revenus des cautions et leur patrimoine nets au 13 décembre 2017, jour du cautionnement solidaire, sont de - 271 666 euros (9 163 euros + 39.522 euros) ' (20 531,30 euros + 300.000 euros) notamment au regard de leur emprunt en cours et d'un précédent cautionnement. Selon eux, au jour où ils sont appelés, la SAS Les 7 Collines est totalement défaillante dans l'administration de la preuve d'un retour à meilleure fortune qui lui incombe, et que, par ailleurs, la vente de leur appartement n'a pas permis d'augmenter leur capacité d'emprunt dès lors que le montant du prêt n'est pas couvert. Ils expliquent que le prêt de 30 000 euros n'a pas été consenti à la société Leman Deco.

À titre infiniment subsidiaire, ils soulèvent le manquement de l'intimée à son devoir de mise en garde, le cautionnement solidaire étant manifestement inadapté aux capacités financières des cautions ce qui a causé une perte de chance aux cautions évaluée à 75 758 euros. 

Les appelants expliquent qu'il doit être pris en compte les sommes versées dans le cadre de l'exécution du plan de redressement soit 14 175.86 euros pour un solde de 29 442.14 euros.

Concernant la demande en condamnation de la société Les 7 collines, ils invoquent le fait que le propriétaire a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien, en ne réalisant pas, conformément au contrat de bail, des travaux de rénovation de l'ensemble du centre commercial dont il ne peut s'exonérer en invoquant une absence d'autorisation de l'administration.

S'agissant des loyers, le commandement de payer délivré le 24 novembre 2021 ne tient pas compte selon eux de la franchise de loyers et provisions de charges accordée par la SAS Les 7 collines pour la période du 15 mars 2020 au 30 mai 2020, soit 25 047,78 euros ttc. 

Ils affirment par ailleurs qui leur est dû la somme de 924,45 euros après compensation de la franchise sur les loyers dus au preneur et la créance antérieure admise au titre des loyers dus avant l'ouverture de la procédure collective soit 34.349,17 euros.

Concernant l'appel incident, ils estiment que le montant de la clause pénale doit être réduit en raison de l'absence de préjudice. S'agissant des intérêts contractuels, ils font valoir que, suite au placement de la société en redressement judiciaire, la somme n'est pas due et que, si tel était le cas, le montant devrait être réduit pour tenir compte de l'arrêt du cours des intérêts pendant la période d'observation.



***

Dans ses conclusions d'intervention volontaire, la SELARL Bleu Sud demande à la cour, après avoir accueilli son intervention volontaire es qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Leman Deco, de :



« Sur l'appel principal, 

 

Vu l'article 1103 du code civil, 

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil, 

Vu les articles L. 113-3, L. 331-1, L. 331-2 et L. 332-1 du code de la consommation, 

 

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 29 septembre 2023. 

 

Statuant à nouveau à l'égard de la SARL Leman déco et de la SA [Adresse 23],

 

Juger que la SAS Les 7 collines et la SA société de la [Adresse 24], ont manqué à leurs obligations de délivrance et d'entretien au titre du bail commercial. 

 En conséquence, 

 

Condamner la SAS Les 7 collines et la SA société de la [Adresse 24], venant à ses droits à porter et payer à la SARL Leman déco la somme de 97 903 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution du bail commercial. 



Réduire le montant de la condamnation de la SARL Leman déco au titre des loyers dus pour la période du 5 décembre 2018 au 10 janvier 2022 à la somme de 64 478,28 euros après déduction de la remise de dette consentie par la SAS Les 7 collines à hauteur de 25 047,78 euros. 

 

Débouter la SAS Les 7 collines et la SA société de la [Adresse 24], venant à ses droits de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions. 

 

Ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques entre la SARL L Leman déco et la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits. 

 

Statuant à nouveau à l'égard de Mme et M. [Y] es qualité de cautions, 

 

Au principal 

 

Juger nuls les cautionnements souscrits par Mme et M. [Y], le 13 décembre 2017, en règlement des sommes dues par la SARL Leman déco à la SAS Les 7 collines et la SA société de la [Adresse 24], venant à ses droits au titre du bail. 

 

En conséquence, 

 

Débouter la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de Mme et M. [Y] en leur qualité de cautions de la SARL Leman déco.



Subsidiairement 

 

Juger manifestement disproportionné le cautionnement solidaire consenti par Mme et M. [Y], le 13 décembre 2017, en règlement des sommes dues par la SARL Leman déco à la SAS Les 7 collines et la SA société de la [Adresse 24], venant à ses droits au titre du bail commercial. 

 

En conséquence, 

 

Débouter la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits de leurs demandes de paiement à l'égard de Mme et M. [Y] es qualité de cautions. 

 

Plus subsidiaire encore, 

 

Juger défaillante la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits dans son devoir de mise en garde à l'égard de Mme et M. [Y] au titre du cautionnement solidaire consenti, le 13 décembre 2017, pour les sommes dues par la SARL Leman déco à la SAS Les 7 collines au titre du bail commercial, dont loyer annuel de 75 758 euros /HT/HC. 

 

Juger la perte de chance de Mme et M. [Y] de ne pas se porter cautions solidaires égale à la somme de 75.758 euros. 

 

En conséquence, 

 

Condamner la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits à porter et payer à Mme et M. [Y], la somme de 75.758 euros. 

 

Débouter la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de Mme et M. [Y] es qualité de cautions. 

 

A titre infiniment subsidaire, 



Limiter la condamnation de Mme et M. [Y] en qualités de cautions au montant dû par Leman Deco au titre du bail sous déduction des sommes versées dans le cadre de l'exécution du plan de redressement, lesquelles s'élèvent au jour des présentes à la somme de 14 175.86 euros pour un solde de 29 442.14 euros ;



Sur l'appel incident

 

Vu les articles 562 et 564 du code de procédure civile, 

Vu les articles L. 622-26, L. 622-28 et L. 631-14 du code de commerce, 

 

Réduire le montant de la clause pénale et des intérêts comme étant manifestement disproportionnée à la somme de 1 euros. 



En tout état de cause,

 

Condamner la SAS Les 7 collines et la SA [Adresse 23], venant à ses droits à porter et payer à la SARL Leman déco, Mme et M. [Y], la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Les condamner aux entiers dépens. ». 



Au soutien de ses prétentions, elle expose liminairement que le moyen tiré de la nullité du cautionnement est recevable dès lors qu'aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, les parties peuvent parfaitement soumettre à la cour de nouvelles prétentions qui tendent à faire écarter les prétentions adverses. Sur cette question, ils font valoir que les conditions légales des articles L 331-1 à L 331-3 du code de la consommation dans leurs versions applicables ne sont pas respectées puisque d'une part, la limite du montant du cautionnement n'est pas mentionnée et d'autre part, l'intégralité de la partie relative à l'assiette du cautionnement et aux modalités de l'appel en paiement n'est pas reproduite.

Subsidiairement, la SELARL Bleu Sud fait valoir que le cautionnement est manifestement disproportionné puisque les revenus des cautions et leur patrimoine nets au 13 décembre 2017, jour du cautionnement solidaire, sont de - 271 666 euros (9 163 euros + 39.522 euros) ' (20 531,30 euros + 300.000 euros) notamment au regard de leur emprunt en cours et d'un précédent cautionnement. Au jour où les cautions sont appelés, elle fait valoir que la SAS Les 7 Collines est totalement défaillante dans l'administration de la preuve d'un retour à meilleure fortune qui lui incombe, et que, par ailleurs, la vente de l'appartement n'a pas permis d'augmenter la capacité d'emprunt dès lors que le montant du prêt n'est pas couvert. Elle explique que le prêt de 30 000 euros n'a pas été consenti à la société Leman Deco.

À titre infiniment subsidiaire, elle soulève le manquement de l'intimée à son devoir de mise en garde, le cautionnement solidaire étant manifestement inadapté aux capacités financières ce qui a causé une perte de chance aux cautions évaluée à 75 758 euros. 

Elle précise qu'il doit être pris en compte les sommes versées dans le cadre de l'exécution du plan de redressement soit 14 175.86 euros pour un solde de 29 442.14 euros.

Concernant la demande en condamnation de la société Les 7 collines, elle invoque le fait que le propriétaire a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien, en ne réalisant pas, conformément au contrat de bail, des travaux de rénovation de l'ensemble du centre commercial dont il ne peut s'exonérer en invoquant une absence d'autorisation de l'administration.

S'agissant des loyers, le commandement de payer délivré le 24 novembre 2021 ne tient pas compte selon elle de la franchise de loyers et provisions de charges accordée par la SAS Les 7 collines pour la période du 15 mars 2020 au 30 mai 2020, soit 25 047,78 euros ttc. 

Elle affirme par ailleurs qu'il est dû la somme de 924,45 euros après compensation de la franchise sur les loyers dus au preneur et la créance antérieure admise au titre des loyers dus avant l'ouverture de la procédure collective soit 34.349,17 euros.

Concernant l'appel incident, elle estime que le montant de la clause pénale doit être réduit en raison de l'absence de préjudice. Concernant les intérêts contractuels, elle souligne que, suite au placement de la société en redressement judiciaire, la somme n'est pas due et que, si tel était le cas, le montant devrait être réduit pour tenir compte de l'arrêt du cours des intérêts pendant la période d'observation.



Dans leurs dernières conclusions, la société Les 7 collines, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et la société de la tour Eiffel, venant aux droits de la société Les 7 collines, intervenante volontaire, demandent à la cour, au visa de l'article R.145-23 du code de commerce, de l'article 48 du code de procédure civile, et de l'article 554 du code de procédure civile, de :



« Statuant sur l'appel formé par à l'encontre du jugement rendu le 29 septembre 2023 

par le Tribunal Judiciaire de Nîmes, il est demandé à la Cour d'appel Nîmes de :

- DECLARER la société [Adresse 23] recevable et fondée en son intervention volontaire ;

- DEBOUTER la société SARL LEMAN DECO, la SELARL BLEU SUD es qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société SARL LEMAN DECO, M. [A] [Y] et Mme [I] [T] épouse [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- Déclarant recevable et bien fondé l'appel incident des concluantes,

INFIRMER le jugement en ce qu'il a : 

' Condamné solidairement Mme [I] [T], épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS LES 7 COLLINES la somme de 39.256,20 € TTC au titre des loyers, provisions sur charges, charges, impôts, taxes et redevances arrêtés au 4 décembre 2018, sous déduction des sommes versées par la SARL LEMAN DECO dans le cadre du plan de redressement ; 

' Condamné solidairement la société LEMAN DECO, Mme [I] [T], épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS LES 7 COLLINES la somme de 89.526,06 € TTC au titre des loyers, provisions sur charges, charges, impôts, taxes et redevances pour la période du 5 décembre 2018 au 10 janvier 2022 ; 

' Condamné solidairement la société LEMAN DECO, Mme [I] [T], épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS LES 7 COLLINES la somme de 1 € au titre de la clause pénale ; 

' Assorti les condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de la société LEMAN DECO, Mme [I] [T], épouse [Y] et M. [A] [Y] de l'intérêt au taux conventionnel de 1% ; 

' Condamné solidairement la société LEMAN DECO et Mme [I] [T], épouse [Y] et M. [A] [Y], en leur qualité de cautions, à verser à la SAS LES 7 COLLINES la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; 

' Condamné solidairement la société LEMAN DECO, Mme [I] [T], épouse [Y] et M. [A] [Y] aux dépens ; 

Statuant à nouveau : 

- CONDAMNER solidairement et, à défaut, in solidum M. [A] [Y] et Mme [I] [T] épouse [Y] à payer à la société SAS LES 7 COLLINES et à la société [Adresse 23] la somme de 29.442,14 € TTC au titre des loyers, provisions de charges, charges, impôts, taxes et redevances dus avant le 5 décembre 2018 ; 

- CONDAMNER solidairement et, à défaut, in solidum la société SARL LEMAN DECO, M. [A] [Y] et Mme [I] [T] épouse [Y] à payer à la société SAS LES 7 COLLINES et à la société [Adresse 23] la somme de 64.478,28 TTC au titre des loyers, provisions de charges, charges, impôts, taxes et redevances dus du 5 décembre 2018 au 11 janvier 2022 ; 

- CONDAMNER solidairement et, à défaut, in solidum la société SARL LEMAN DECO, M. [A] [Y] et Mme [I] [T] épouse [Y] à payer à la société SAS LES 7 COLLINES et à la société [Adresse 23] la somme de 6.447,83 € à titre de dommages et intérêts correspondants à 10 % des sommes dues ; 

- ASSORTIR l'ensemble des condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de la société SARL LEMAN DECO, M. [A] [Y] et Mme [I] [T] épouse [Y] d'un intérêt au taux conventionnel mensuel de 1 % ; 

- CONDAMNER solidairement et, à défaut, in solidum la société SARL LEMAN DECO, M. [A] [Y] et Mme [I] [T] épouse [Y] à payer à la société SAS LES 7 COLLINES et à la société [Adresse 23] la somme de 20.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.». 



Au soutien de leurs prétentions, la société Les 7 collines, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et la société de la [Adresse 24], venant aux droits de la SAS Les 7 collines, intervenante volontaire, exposent que la société de la [Adresse 24] vient aux droits de la SAS les 7 Collines, par l'effet de l'article 1844-5 du code civil et que son intervention est à ce titre recevable.

Elles font valoir que les cautions sont redevables de la somme de 29 442.14 euros ttc (43.618,00 euros ' 2.180,90 euros x 2 ' 4.907,03 euros), sous réserve de la déduction des échéances versées dans le cadre du plan de redressement de la société Leman Deco, dont il leur appartient de justifier.

Elles indiquent également que s'agissant des créances postérieures, la société SAS Les 7 collines est fondée à solliciter la condamnation de la société Leman Deco et des cautions au paiement d'une somme totale de 89.526,06 euros ttc à parfaire au titre des loyers, provisions de charges, charges, impôts, taxes et redevances dus depuis le 5 décembre 2018 et arrêtés au 11 janvier 2022, date de la vente des biens loués à la société Leman Deco arrêtée à 64.478,28 euros ttc, après déduction de la franchise de loyer et de charges d'un montant de 25.047,78 euros ttc consentie au preneur pour la période du 15 mars 2020 au 30 mai 2020.

Concernant la clause pénale, elles expliquent qu'elle n'a rien d'excessive la SAS Les 7 Collines attendant d'être payée depuis plus de 5 ans pour les dettes les plus anciennes outre le fait que si la vente des locaux est intervenue, le bailleur a dû faire régler les charges, impôts, taxes et redevances attachés aux locaux loués, sans en obtenir le remboursement par le preneur. Concernant les intérêts conventionnels, elles estiment qu'il n'y a pas lieu de les réduire en l'absence de caractère excessif et de l'ancienneté de la dette.

S'agissant des cautions, la société intimée et la société intervenante indiquent, d'une part, que la demande en nullité de l'acte de cautionnement est irrecevable puisque formulée pour la première fois en appel et, d'autre part, que les quelques différences existantes entre les mentions manuscrites de l'acte de cautionnement et celles consacrées par les articles L.331-1 et L.331-2 du code de la consommation, n'en affectent ni le sens ni la portée. Elles expliquent également que les cautions n'ont pas pu se méprendre ni sur la nature ni sur le montant de leur engagement dont elles n'ont jamais contesté la validité.

Concernant le caractère manifestement disproportionné de l'engagement, elles affirment que la preuve n'est pas rapportée et que, par ailleurs, les cautions sont revenues à meilleure fortune en bénéficiant de la reprise d'activité de la société Leman Deco qui a fait augmenter leurs revenus, le remboursement de l'emprunt immobilier faisant quant à lui augmenter leur capacité d'emprunt. Elles arguent le fait que le prêt consenti par leur fille a été en réalité consenti au bénéfice de la société Leman Deco et non aux cautions.

S'agissant du devoir de mise en garde, la société Les 7 collines et la société de la [Adresse 24] soulignent que cette obligation ne leur est pas imposable dès lors qu'elles ne sont pas des établissements de crédit outre le fait que les cautions étaient mieux placées que le bailleur pour apprécier les capacités financières de la société Leman Deco puisqu'elles en sont ses représentants légaux.

Enfin, en ce qui concerne l'obligation de délivrance, les sociétés expliquent que l'obligation de maintenir un environnement commercial favorable est une simple obligation de moyens à défaut de disposition contractuelle et que les démarches ont été accomplies en ce sens. L'obligation d'entretien, selon elles, a été respecté dès lors qu'il n'y a jamais eu d'engagement sur la nature de la rénovation et ses délais et que, par ailleurs, la réalisation des travaux de rénovation du centre commercial était envisagée dans le cadre de l'arrivée prochaine de la société Lidl qui a été retardée pour des raisons administratives. Elles expliquent qu'il n'est pas démontré que les difficultés financières rencontrées sont la conséquence de prétendus manquements du bailleur à son obligation de délivrance ou à son obligation d'entretien outre le fait que la société qui occupait antérieurement les locaux avait également rencontré des difficultés financières.

En conclusion, elles affirment que le bailleur est bien fondé à solliciter le règlement de l'ensemble des sommes facturées y compris pour les périodes durant lesquelles les locaux loués à la SARL Leman Deco ont été frappés d'une interdiction d'accueillir du public prise dans le cadre de la crise sanitaire dès lors que cette situation ne peut s'analyser juridiquement comme la perte de la chose louée.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.



DISCUSSION



Sur la procédure :



Selon l'article 329 du code de procédure civile « l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention ».



En l'espèce, la SELARL Bleu Sud a été désignée en lieu et place de la SELARL BRMJ en qualité de commissaire à l'exécution du plan dans le cadre de la procédure de redressement ouverte à l'égard de la SARL Leman Deco. La SA société de la tour Eiffel vient quant à elle aux droits de la SAS Les 7 collines suite au procès-verbal des décisions de l'associé unique, la société de la tour Eiffel, en date du 29 juillet 2022.

Par conséquent, il convient de déclarer recevable les interventions volontaires de la SA société de la tour Eiffel et de la SELARL Bleu Sud.



Sur le fond :




sur la validité du cautionnement




- sur la recevabilité de la demande en nullité du cautionnement



Selon l'article 564 du code de procédure civile « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».



Au terme de l'article 565 du code de procédure civile « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».



En l'espèce, les appelants ont sollicité devant le premier juge le rejet des demandes de la société Les 7 collines concernant la créance revendiquée, ou, à défaut, l'octroi de délais de paiement. Par ailleurs, la demande en nullité du cautionnement présentée devant la cour tend à faire écarter la demande dirigée à leur encontre.



Par conséquent, la demande sera déclarée recevable.



- sur la nullité du cautionnement



Selon l'article L 331-1 du code la consommation dans sa version applicable au présent litige « toute personne physique qui s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci :

" En me portant caution de X...................., dans la limite de la somme de.................... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de...................., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X.................... n'y satisfait pas lui-même. " ».



Ce texte reprend les termes de l'ancien article L. 341-2 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 14 mars 2016.



Selon l'article L 331-2 du même code « lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante :

" En renonçant au bénéfice de discussion défini à l'article 2298 du code civil et en m'obligeant solidairement avec X je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X " ».



Selon l'article L 331-3 du même code « les stipulations de solidarité et de renonciation au bénéfice de discussion figurant dans un contrat de cautionnement consenti par une personne physique au bénéfice d'un créancier professionnel sont réputées non écrites si l'engagement de la caution n'est pas limité à un montant global, expressément et contractuellement déterminé, incluant le principal, les intérêts, les frais et accessoires ».



L'engagement de la caution qui n'a pas exactement reproduit la mention manuscrite figurant à l'article L. 341-2 du code de consommation est valable tant qu'il n'est pas permis de douter de la connaissance qu'avait la caution de la nature et de la portée de son engagement (C. com. 26 janvier 2016, 14-20.868).



En l'espèce, le cautionnement est rédigé ainsi, de manière manuscrite : « bon pour accord de caution solidaire avec renonciation au bénéfice de division et de discussion défini à l'article 2298 du code civil pour le paiement du loyer annuel s'élevant à ce jour à la somme de 75 758 € (HT) (soixante quinze mille sept cent cinquante huit euros hors taxes et hors charges) et de sa révision ou indemnité d'occupation, du paiement du montant annuel provisionnel des charges, de l'ensemble des taxes et des éventuels intérêts, réparations locatives au titre du bail et frais de procédure auxquels pourraient être tenue la société Leman Deco. Le présent cautionnement est donné pour toute la durée du Bail et son renouvellement éventuel. Je reconnais avoir pris connaissance du Bail et qu'une copie de celui-ci m'a été remise ».



Il apparaît que la mention manuscrite ne répond aux exigences de l'article L 331-1 du code la consommation en ne précisant pas la portée de l'engagement quant aux revenus et aux biens du débiteur.



Cette mention n'est donc pas conforme aux dispositions légales et il ne s'agit pas d'une simple erreur matérielle, mais d'une omission de nature à priver la caution de la possibilité de comprendre la portée et le sens de son engagement.



Il sera également souligné que si chaque caution reconnaît « avoir pris connaissance du bail » et qu'une copie de celui-ci lui a été remise, il ne ressort pas de l'acte (« CP10 ' Intervention des cautions ») que M. [A] [Y] et Mme [I] [T] épouse [Y] sont en mesure de comprendre la portée et le sens de leur engagement quant à leurs revenus et biens.



Par conséquent il convient de prononcer la nullité des actes de cautionnement de 

M. [A] [Y] et Mme [I] [T] épouse [Y] du 21 décembre 2017 et de rejeter les demandes formulées à leur encontre à savoir le paiement de la somme de 29 442. 14 euros et celle de 64 478.28 euros.



II. sur les sommes dues au titre des loyers impayés par la société Leman Deco



Il ressort de l'ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Nîmes que la créance de la SAS Les 7 collines a été admise pour la somme de 43 618 euros suivant décision du 20 octobre 2020.





S'agissant de la créance postérieure au prononcé du redressement judiciaire, soit du 5 décembre 2018 au 11 janvier 2022, date de la vente du bien immobilier, les parties s'accordent, avant toute demande de compensation par les appelants, pour retenir la somme de 64 478.28 euros due au titre des loyers impayés. En effet, dans leurs conclusions les appelants reconnaissent que cette somme, revendiquée par la bailleresse, correspond au solde après application de la franchise de 25 047.78 euros (page 15 de leurs conclusions).



Par conséquent, la décision déférée sera infirmée et la SARL Leman Deco sera condamnée à verser à la SAS Les 7 Collines et la SA société de la tour Eiffel, venant aux droits de la SAS Les 7 Collines la somme de 64 478.28 euros au titre des sommes dues au titre du bail commercial pour la période du 5 décembre 2018 au 11 janvier 2022






sur le manquement aux obligations de délivrance et d'entretien au titre du bail commercial  




Selon l'article 1719 du code civil « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».



Selon l'article 1720 du code civil « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».



Il sera relevé que les appelants ne reprochent pas au bailleur de ne pas avoir maintenu un environnement commercial favorable mais de ne pas avoir fait réaliser des travaux de rénovation du centre commercial contrairement à ses obligations contractuelles.



Il convient d'observer que le bailleur ne conteste pas l'existence de travaux de rénovation qui allaient être entrepris mais précise qu'il ne s'est pas engagé contractuellement sur leur nature et leur date de réalisation.



Il ressort du mail du 6 octobre 2017 de M. [D] [X], directeur des opérations immobilières, adressé à M. [A] [Y] antérieurement à la conclusion du bail commercial : « Je'vous remercie pour l'intérêt que vous montrez pour notre centre commercial « les 7 Collines » qui va faire prochainement l'objet d'une rénovation de qualité permettant l'arrivée de nouvelles enseignes. Les travaux devraient être réalisés dans le courant de l'année 2018 en fonction des différentes autorisations administratives. La baisse de loyer qui avait été accordée, en fin d'année 2016, à Transhunîmes'avait pour but de lui permettre de faire face à ses difficultés financières, aux impayés de loyers et charges et aux difficultés de commercialisation. C'est justement face à ces difficultés de commercialisation, que nous avons pris la décision, au début de cette année, de lancer les études pour la rénovation du centre commercial. Vous comprendrez aisément que ces travaux auront pour but d'améliorer l'attractivité du centre et par conséquent sa valeur locative. C'est dans ce sens que les propositions locatives, qui vous ont été formulées, ont été faites. Toutefois, et en complément de l'effort de 15 000 € sur le prix de cession que vous a consenti Monsieur [O], nous serions disposés à vous formuler la dernière proposition suivante sur le loyer annuel de base :

- Année 1 : 115 €/m2 HT HC et cela pour tenir compte de la période de travaux de rénovation du centre commercial qui devraient se dérouler en 2018. ' Année 2 : 125 €/m2 HT HC ; - A partir de l'année 3 : 130 €/m2 HT HC ».



Par ailleurs, il figure en annexe n°5 du contrat de bail commercial un « état récapitulatif des travaux des trois dernières années par le bailleur et le prévisionnel des travaux à venir ». Selon ce tableau, il apparaît qu'en 2017 le prévisionnel est de 100 000 euros HT et de 3 000 000 euros HT en 2018. 



Cependant, il sera observé que le bailleur a simplement informé son locataire de travaux de rénovation à venir (« prochainement », « devraient être réalisés dans le courant de l'année 2018») sans en communiquer une date précise comme le confirme par ailleurs l'annexe n° 5 (« prévisionnel des travaux à venir »). 



Surtout, il convient de relever que le bail commercial, pièce communiquée par chacune des parties et par conséquent dont le contenu est contradictoire, indique sans ambiguïté dans le « paragraphe CG6 ' travaux réparations » que « le bailleur communique un état indiquant « - Le prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel. Cet état prévisionnel n'emporte aucune obligation de la part du BAILLEUR de réaliser les travaux dans le délai indiqué qui pourront être repoussés ou abandonner pour quelque motif que ce soit. ' Le récapitulatif des travaux que le BAILLEUR a réalisé dans les trois années précédentes, précisant leur coût ».



Par conséquent, dès lors que les travaux de rénovation ne figuraient pas dans le champ contractuel, la SAS Les 7 collines n'a pas manqué à son obligation de délivrance et d'entretien.



La décision déférée sera confirmée et la demande de dommages et intérêts rejetée.




sur la réduction de la clause pénale 




Selon l'article 1231-5 du code civil « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent ».

En l'espèce, selon l'article CG12b) du contrat de bail commercial « pour tout paiement qui ne serait pas effectué à la date d'exigibilité indiquée sur la facture, le PRENEUR devra, de ple