Cour d'Appel · 3ème Chambre — 9 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/00924 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FPEO

Minute n° 25/00282





[T]

 C/

[H], [Z]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 23 Mars 2021, enregistrée sous le n° 19-000610

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025









APPELANT :



Monsieur [L] [T]

[Adresse 1]

Représenté par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ



INTIMÉS :



Monsieur [N] [H]

[Adresse 2]

Représenté par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ



Madame [X]-[I] [Z] épouse [H]

[Adresse 2]

Représentée par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL,conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par M.MICHEL, conseiller pour le président régulièrement empêché, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 8 décembre 2001, M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] ont consenti à M. [L] [T] un bail sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 335,38 euros et une provision sur charges de 15,24 euros.



Par assignation du 28 mai 2019, M. [T] a fait citer M. et Mme [H] devant le tribunal d'instance de Thionville. Au dernier état de la procédure, il a demandé au tribunal de :

- condamner M. et Mme [H] d'avoir à mettre les locaux loués en conformité sous astreinte de 150 euros par jour de retard 

- condamner M. et Mme [H] à lui payer les sommes de 5.000 euros pour défaut de décence, 8.000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 5.000 euros pour trouble de la santé, 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

- le dispenser d'avoir à régler le montant du loyer ou encore l'autoriser à le consigner jusqu'à ce que l'ensemble des travaux aient été effectués

- subsidiairement ordonner une expertise 

- condamner M. et Mme [H] en tous les frais et dépens.



M. et Mme [H] ont demandé au tribunal de débouter M. [T] de ses prétentions, de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion du locataire et le condamner à leur payer une indemnité d'occupation de 600 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Thionville a :

- débouté M. [T] de l'ensemble de ses demandes

- prononcé la résiliation du bail

- ordonné l'expulsion de M. [T] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens et dit qu'à défaut de départ volontaire, il pourra y être contraint par tous moyens de droit à la suite du délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux

- fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. [T] à son paiement au profit de M. et Mme [H] jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 600 euros

- débouté les parties du surplus de leurs demandes

- condamné M. [T] à payer à M. et Mme [H] la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par déclaration déposée au greffe le 15 avril 2021, M. [T] a fait appel de toutes les dispositions du jugement.



Par arrêt du 7 juin 2022, la cour a infirmé le jugement en ce qu'il a débouté M. [T] de sa demande d'expertise, ordonné une expertise du logement, fixé à 1.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert devant être consignée par M. [T] et réservé le surplus des demandes et les dépens. L'expert a déposé son rapport le 30 août 2024.



Aux termes de ses dernières conclusions du 27 mai 2025, M. [T] demande à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions

- condamner M. et Mme [H] d'avoir à remettre les locaux loués en conformité des règles d'habilité et de décence, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du 30ème jour suivant le prononcé de l'arrêt à intervenir, subsidiairement de sa signification, les travaux de mise en conformité s'entendant par :

. dépose et repose de la porte d'entrée suivant les prescriptions du rapport d'expertise judiciaire

. pose d'une VMC hygrorèglable automatique y compris gaine montante jusqu'au combles + sortie toiture + moteur

. remise en état complète de l'installation de plomberie

. réalisation d'un nouveau revêtement de sol dans toutes les pièces et sur toute la surface, là où un carrelage a été improprement collé

. remise en état complète et contrôle de l'installation électrique

- condamner M. et Mme [H] à lui payer les sommes de :

. 5.000 euros à titre de dommages et intérêts à titre de défaut de décence

. 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

. 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble occasionné à la santé des occupants 

. 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour dénonciation présentant un caractère injurieux, mensonger et discriminatoire,

. 183 euros au titre du remplacement de deux radiateurs, 

. 10.800 euros au titre de la surconsommation EDF

. 12.000 euros au titre de dégradations ayant affecté le mobilier meublant du fait du taux d'humidité

- condamner M.et Mme [H] à lui remettre les quittances de loyer mensuelles à partir de décembre 2022, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant le prononcé de l'arrêt à intervenir, subsidiairement de sa signification 

- le dispenser d'avoir à régler le montant du loyer ou encore autoriser la consignation du loyer et ce jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en conformité du logement 

- débouter M. et Mme [H] de l'intégralité de leurs prétentions

- les condamner aux dépens d'instance et d'appel, y compris ceux de la procédure de référé du 1er juillet 2021 n° RG 21/00024 qui incluront les frais d'expertise judiciaire et à lui payer une indemnité de 3.000 euros pour la première instance et 3.000 euros en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'appelant fait valoir que le logement loué est insalubre et en tout cas qu'il ne répond pas aux critères de décence. Il explique que l'ensemble des pièces est gagné par l'humidité, que d'importantes taches de moisissures se sont développées et qu'il se dégage des cloisons une odeur nauséabonde. Il précise que les bailleurs ont refusé toute intervention et travaux de réhabilitation à l'intérieur de l'immeuble, qu'il a veillé à l'aération de l'appartement, qu'il a été contraint de remplacer à ses frais deux radiateurs vétustes et impropres à leur usage, que le chauffe-eau doit également être remplacé et que l'installation électrique est non conforme. Il conteste que l'humidité excessive puisse trouver son origine dans l'utilisation d'un lave-linge à usage industriel comme l'affirment les bailleurs.



Il fait valoir que l'expert a relevé que la porte d'entrée n'est étanche ni à l'eau, ni à l'air, que la VMC est sous dimensionnée, que l'installation sanitaire présente des défauts et que la pose des carrelages au sol ainsi que l'installation électrique ne sont pas conformes. Il souligne que selon le rapport le logement ne remplit pas les critères de décence, n'est pas en bon état de d'usage et de réparation et que les équipements ne sont pas en état de fonctionnement. Il conteste la responsabilité de la moitié du préjudice que lui impute l'expert pour avoir obturé des aérations sur deux fenêtres alors que l'ensemble des huisseries sont particulièrement peu étanches et prétend que la réparation du revêtement de sol ne doit pas se limiter au remplacement des carreaux décollés mais à la réalisation d'un nouveau revêtement, concluant à l'infirmation du jugement et à la condamnation des propriétaires à réaliser les travaux de mise en conformité de l'appartement sous astreinte et à lui adresser les quittances de loyer depuis le mois de décembre 2022.



Sur la demande de résiliation du bail, l'appelant explique avoir retenu provisoirement le paiement de quelques mensualités aux fins d'infléchir la position des propriétaires sur la nécessité de réaliser les travaux mais qu'en raison de leur inertie et pour ne pas se mettre en faute, il a finalement procédé au paiement du léger arriéré. Il souligne que la résiliation a été prononcée sur la base d'un seul témoignage, émanant d'un locataire avec lequel il est en mauvais termes alors qu'il occupe les lieux depuis deux décennies et qu'il est à jour dans le paiement de ses loyers, qu'il verse aux débats le témoignage d'un ancien locataire qui dément les troubles du voisinage qui lui sont reprochés et précise avoir quitté son logement en raison des problèmes qu'il dénonce, notamment d'humidité et d'isolation. Il fait également valoir que les bailleurs ne lui ont jamais notifié le moindre reproche par écrit au titre d'un prétendu trouble du voisinage, affirmant que ce type de dénonciation s'apparente à de la discrimination et que les allégations mensongères des bailleurs présentent un caractère manifestement injurieux. Il souligne que lors des opérations d'expertise les propriétaires ont expressément renoncé à poursuivre son expulsion.



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 30 mai 2025, M.et Mme [H] demandent à la cour de :

- débouter M. [T] de toutes ses prétentions

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions

- en tout état de cause déclarer irrecevables les prétentions tendant à obtenir le règlement des sommes de 183 euros, 176 euros, 10.800 euros et 12.000 euros 

- subsidiairement déclarer prescrite pour la période antérieure au 27 mai 2020 la demande d'indemnisation de la prétendue surconsommation

- condamner M. [T] à leur verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.



Ils prétendent que les demandes tendant à obtenir le règlement des sommes de 183 euros, 176 euros, 10.800 euros et 12.000 euros sont irrecevables pour être nouvelles en appel et pour ne pas avoir été présentées dans les premières conclusions d'appel, ajoutant qu'elles sont partiellement prescrites, aucune réclamation relative à une surconsommation ne pouvant concerner la période antérieure au 27 mai 2020.



Sur le fond, ils exposent que l'état actuel du logement n'est pas dû à un manquement à leurs obligations, qu'ils ont rénové l'immeuble acquis en 1972 avec des fenêtres double vitrage, des volets et un chauffage électrique, que l'état des lieux d'entrée mentionne un bon état général de l'appartement, que rien ne leur permettait d'avoir connaissance d'une détérioration dans la mesure où ils n'ont jamais reçu la moindre réclamation et qu'ils ont été uniquement informés de deux problèmes survenus en 2005 et 2014 consécutifs à des fuites d'eau des étages supérieurs qui ne leur étaient pas imputables. Ils soutiennent qu'il en est de même pour les désordres relevés par l'expert, la fuite d'eau nécessitant un joint à resserrer ou une pièce à changer (siphon), les défauts affectant le carrelage, inexistants initialement, ne relevant pas d'une pose contraire aux règles de l'art, la difficulté de protection de la serrure de la porte d'entrée n'étant pas à leur charge et la conformité de l'installation électrique dont les défauts ne sont pas précisés par l'expert, n'ayant pu être contrôlée faute par le locataire d'avoir laissé le diagnostiqueur agréé faire son travail. Ils ajoutent que si l'expert a constaté des traces de moisissures celles-ci étaient sèches, le taux d'humidité ne dépassant pas 15%, qu'il n'a pas senti d'odeurs particulières et qu'il a relevé l'absence d'aération dans les pièces sèches (entrées d'air frais obturées) ainsi que l'absence de fonctionnement permanent de la VMC. Ils en déduisent que les difficultés décrites résultent en réalité des conditions d'utilisation de l'appartement par le locataire et les occupants de son chef.



Les intimés soutiennent que les trois autres appartements de l'immeuble ne présentent pas de trace d'humidité et que l'état actuel du logement loué par l'appelant s'explique par un mauvais usage des locaux respectivement le non fonctionnement de la VMC, un défaut d'aération, l'utilisation d'un chauffage au pétrole et le lavage et séchage de linge en grande quantité. Ils précisent que M. [T] n'habite plus l'appartement depuis des années et que Mme [D] qui l'occupe seule, sans droit ni titre, y a installé une machine à laver industrielle pour laver le linge de tiers qu'elle fait ensuite sécher puis repasse générant ainsi une très grande humidité, qu'elle se chauffe au pétrole et refuse de faire fonctionner la VMC ainsi que l'installation d'une aération basse, de sorte que les préconisations de l'expert sont vaines, concluant à la confirmation du jugement.



Ils contestent avoir renoncé à la résiliation du bail et l'avoir indiqué à l'expert, rappelant que la renonciation à une action en justice ne peut résulter que d'un désistement qui n'a jamais été formalisé et que la renonciation ne se présume pas. Ils reprennent les termes des attestations de M. [E] selon lesquelles Mme [D] entretient de très mauvais rapports avec le voisinage et affirment que le comportement des consorts [T]-[D] a provoqué le départ de deux locataires générant une perte de loyer évaluée à 40.000 euros environ à la fin de l'année 2020. Ils ajoutent qu'à compter du mois d'avril 2019, M. [T] s'est dispensé du règlement des loyers et qu'il a par la suite procédé à des règlements partiels de sorte que le 19 novembre 2019, l'arriéré s'élevait à 1.185 euros. Ils précisent que depuis lors, vraisemblablement dans la crainte de voir le bail résilié, le locataire a apuré l'arriéré et s'avère à jour pour la première fois en 18 ans, ajoutant que si la résiliation du bail n'est pas prononcée, de nouveaux impayés apparaîtront.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la résiliation du bail



En liminaire, il est observé que si l'expert précise dans son rapport (page 5) que M. [H] a indiqué ne pas demander l'expulsion du locataire, cette déclaration ne caractérise ni un désistement au sens de l'article 396 du code de procédure civile, les propriétaires n'ayant jamais manifesté à la cour expressément ou implicitement leur volonté de renoncer à la résiliation du bail, ni une renonciation à leur droit de la solliciter, laquelle doit être explicite et dépourvue d'équivoque.



Sur le fond l'article paragraphe b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;



En l'espèce, la résiliation du bail est sollicitée au motif que le locataire a failli à son obligation de jouissance paisible des locaux pour avoir causé un trouble anormal du voisinage à des occupants de l'immeuble et provoqué le départ de certains d'entre eux. L'attestation d'un locataire, M. [O] [E], produite au soutien de la demande est toutefois insuffisante à elle seule pour justifier du grief. Les affirmations du témoin sont imprécises, ne mentionnant aucune date des faits rapportés et aucun élément permettant d'identifier les occupants du rez-de-chaussée prétendument troublés alors que selon ses propres déclarations, ils se sont succédés. En outre, cette attestation est contredite par le témoignage d'un ancien locataire, M. [U] [K], qui n'a jamais vu l'appelant ou sa compagne 'faire des histoires aux autres locataires' et la lettre du maire de la commune indiquant qu'il n'a connaissance 'd'aucune plainte ou réclamation concernant d'éventuels problèmes de voisinage' à l'encontre de l'appelant. Il est relevé enfin qu'il n'est fait état d'aucune réclamation, écrite ou verbale, des bailleurs, et d'aucune mise en mise en demeure relatives à des troubles du voisinage causés par M. [T], alors que celui-ci loue l'appartement depuis plus de deux décennies. Il s'en déduit que la réalité d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible du locataire, n'est pas démontrée.



Le moyen tiré du défaut de règlement du loyer n'est pas plus fondé. En effet, si l'article 7 paragraphe a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le manquement à cette obligation n'entraîne la résiliation que s'il est suffisamment grave. En l'espèce, il résulte des pièces et des débats qu'au cours de l'année 2019 plusieurs échéances de loyers n'ont pas été réglées de sorte que l'appelant a accumulé un arriéré de plus de 1.000 euros. Toutefois, il est également établi que le locataire a ensuite apuré sa dette et que depuis lors il est à jour dans le règlement de son loyer. Au regard de ces éléments, du contexte, les impayés survenant alors que le locataire dénonçait la non conformité du logement, de l'absence de réitération du manquement et de la durée du bail, l'incident survenu en 2019 n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat. En conséquence, le jugement est infirmé et les propriétaires sont déboutés de leur demande de résiliation, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur les désordres affectant les locaux

L'ancien article 910-4 du code de procédure civile (devenu article 915-2) applicable au litige dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

En application de ces dispositions, il appartient aux parties de concentrer leurs prétentions dans leurs premières conclusions déposées dans les délais des articles 908 et 909 du même code, de sorte que les demandes formulées dans des conclusions postérieures sont irrecevables.

Dans ses premières conclusions déposées le 29 juin 2021, outre sa demande tendant à la réalisation de travaux, l'appelant a sollicité la condamnation des intimés à lui payer des dommages et intérêts de 5.000 euros pour défaut de décence, 8.000 euros pour trouble de jouissance, 5.000 euros pour trouble occasionné à la santé des occupants et 3.000 euros pour dénonciation présentant un caractère injurieux. Les autres demandes relatives au remplacement de deux radiateurs, la surconsommation EDF et les dégradations ayant affecté le mobilier meublant ont été présentées dans des conclusions du 8 décembre 2021 et du 27 mai 2025 pour la dernière. Ces prétentions ne constituent pas une réplique aux conclusions et pièces des intimés et ne tendent pas à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, étant observé que tant la surconsommation d'électricité que les dégradations du mobilier sont dénoncées comme des conséquences de l'état du logement, plus précisément de l'insuffisance de son isolation et de son système d'aération, qui fait l'objet du débat depuis le début de la procédure et que la facture de radiateur la plus récente, est datée du mois de décembre 2020. En conséquence, les demandes de condamnation des intimés au paiement des sommes de 183 euros au titre du remplacement de deux radiateurs, 10.800 euros au titre de la surconsommation d'électricité et 12.000 euros au titre des dégradations du mobilier sont déclarées irrecevables en application des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile.

Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent, dispose notamment que (article 2) :

- (4) La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

- (5) Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

- (6.) Il permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l'espèce, si l'état des lieux d'entrée atteste que l'appartement était en bon état général, il ressort notamment du procès-verbal de constat du 12 mars 2019 et du rapport d'expertise que les locaux sont désormais affectés de désordres. Il a été relevé ainsi que les murs des différentes pièces et du couloir présentent des taches d'humidité et de moisissure, qu'une canalisation d'eau potable fuit, que l'évier de la cuisine est partiellement bouché, que des carrelages au sol du séjour sont manquants, que la porte d'entrée dont le bas ne touche pas le sol, s'ouvre sur l'extérieur et que l'installation électrique est inachevée. L'expert en conclut que l'appartement n'est pas en bon état d'usage et d'entretien, que les équipements ne sont pas en état de fonctionnement et que les critères de décence ne sont pas remplis, les locaux n'assurant pas la protection contre les infiltrations d'eau, ne permettant pas le renouvellement de l'air, ni une évacuation d'air adaptée aux besoins d'une occupation normale et au fonctionnement des équipements. Il n'est justifié d'aucun élément objectif de nature à remettre en cause ces conclusions.

Sur l'imputabilité des désordres, il ressort des constatations et explications de l'expert que la présence de taches d'humidité et de moisissures dans tout l'appartement procède de la conjonction de trois éléments : une absence d'isolation pendant plusieurs années, un taux d'humidité important probablement dû à l'occupation du locataire et un manque d'aération et de circulation d'air dans l'appartement. L'incidence du premier facteur imputable aux propriétaires est désormais limitée, les intimés ayant fait réaliser en 2019 une isolation extérieure, puis une isolation en sous-face du plancher, seule subsiste désormais une absence d'isolation avec l'appartement voisin. Le deuxième résulte du mode d'occupation du locataire, étant observé que si l'expert a constaté que la machine à laver est classique et adaptée au logement, démentant ainsi les allégations des propriétaires quant à l'utilisation dans les locaux d'une machine à laver industrielle, il a aussi relevé la présence de nombreux meubles encombrant l'appartement et la présence d'un chauffage d'appoint au pétrole. Le troisième facteur procède de la responsabilité des bailleurs du chef de l'inadaptation de la porte d'entrée et de la VMC sous dimensionnée, mais aussi du comportement des locataires du fait de l'obturation des entrées d'air et de l'absence d'allumage permanent de la VMC observés par l'expert.

 S'agissant des autres désordres, hormis le débouchage de l'évier de la cuisine qui relève de l'entretien courant dont est tenu le locataire en application de l'article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 et de l'annexe (paragraphe IV) du décret n°87-712 du 26 août 1987, ils sont imputables aux propriétaires. C'est en vain que les intimés font valoir que la réparation de la fuite d'eau incombe à l'appelant en vertu de ce même décret et qu'aucune disposition légale n'interdit à une porte palière de s'ouvrir vers l'extérieur. L'expert explique en effet que la réparation de la fuite relève non d'un simple bricolage assimilable à un entretien courant mais de l'intervention d'un véritable professionnel et que la porte palière n'est pas étanche. Il est tout aussi inopérant d'observer que les carrelages ne présentaient pas de défaut lors de l'entrée dans les lieux du locataire et que les désordres les affectant peuvent être la conséquence du dégât des eaux survenu en 2005, dès lors que l'expert précise, sans être contredit sur ce point, que la technique de pose utilisée qui n'est pas adaptée et ne peut pas tenir plus de 10 ans. Enfin les désordres affectant l'installation électrique apparaissent imputables aux bailleurs qui l'ont fait réaliser puisqu'ils procèdent de malfaçons et d'un inachèvement, étant observé que l'opposition du locataire à la venue d'un diagnostiqueur alléguée par les intimés n'est objectivée par aucun élément tangible et qu'elle est contestée par l'appelant.

Il se déduit de ce qui précède que les bailleurs ont failli à leurs obligations tenant notamment à la délivrance d'un logement décent et à la réalisation de toutes réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté le locataire de ses demandes de travaux. Les intimés sont condamnés à faire réaliser par un professionnel les travaux sollicités dès lors qu'ils sont préconisés par l'expert, tel que figurant dans le dispositif du présent arrêt, à l'exception de l'intervention sur la porte palière qui se limitera à réduire l'importance du détalonnage qui seule est à l'origine d'un désordre et de la réfection du sol, laquelle consistera à remplacer le revêtement en carrelage dans toutes les pièces où il a été collé sur un parquet et ce pour les raisons exposées ci-avant, l'absence de remplacement de la totalité se traduisant immanquablement par le décollage à bref délais de chaque carreaux. Les propriétaires devront également faire procéder à l'achèvement et à la mise en conformité de l'installation électrique, tels que préconisés par un diagnostigueur à faire préalablement intervenir sur place. Les travaux devront être réalisés dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois. L'appelant est débouté de ses demandes de remise en état complète de l'installation de plomberie qui n'est pas justifiée au regard des constatations de l'expert et il est relevé que celui-ci préconise des travaux, notamment la réfection des murs et plafonds, qui ne sont pas sollicités par le locataire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de condamner les intimés à procéder à leur réalisation. 

S'agissant des demandes de dommages et intérêts, l'ancien article 1147 du code civil (devenu article 1231-1) dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

La preuve du dommage incombe à celui qui l'invoque.

L'appelant sollicite l'allocation de la somme de 5.000 euros 'pour défaut de décence'. Toutefois si la délivrance d'un logement ne remplissant pas les critères de décence constitue une faute des bailleurs, elle ne caractérise pas en soi un préjudice. Il n'est fait état d'aucun dommage au soutien de cette première demande de dommages et intérêts dont l'unique fondement procède de l'indécence du logement et en conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il en a débouté le locataire. En ce qui concerne la demande présentée au titre du trouble de jouissance, il résulte des développements qui précèdent que l'appelant vit dans un appartement mal isolé dont les différents murs sont tachés d'humidité et de moisissures, les carrelages du revêtement de sol se désolidarisent, la canalisation de l'évier de cuisine fuit et l'installation électrique est affectée de malfaçons et de non-façons. Cette situation qui perdure depuis des années empêche le locataire de profiter pleinement des locaux et génère ainsi un trouble de jouissance évalué par l'expert à 8.640 euros correspondant à 10 % du loyer sur une période de 20 ans dont la moitié à la charge des propriétaires, les occupants de l'appartement étant responsables à hauteur de 50% des désordres. Cependant, aucun élément probant ne permet de considérer que les dégradations sont apparues dès 2004 comme le retient l'expert et la part de responsabilité imputée à l'appelant apparaît excessive dans la mesure où il n'a participé que partiellement aux seuls désordres liés à l'humidité. La date d'apparition de ces désordres peut être fixée au début de l'année 2014, date à laquelle ils ont été dénoncés par le locataire et constatés par l'expert de sa compagnie d'assurance. Compte tenu de ces éléments et de la participation de l'appelant, évaluée à 30% des dégradations, le montant de l'indemnisation due par les bailleurs au titre du trouble de jouissance peut être estimé à 3.300euros. En conséquence, le jugement est infirmé et M. et Mme [H] sont condamnés à payer la dite somme à M. [T] à titre de dommages et intérêts.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le locataire de sa demande de dommages et intérêts pour trouble occasionné à la santé des occupants. En effet, la réalité du trouble allégué n'est pas démontrée. Si le certificat médical produit précise que l'état de santé du locataire nécessite un appartement protégé de l'humidité et des moisissures, il n'évoque aucune pathologie subie en raison des désordres de l'appartement laquelle n'est établie par aucune autre pièce objective, ni pour l'appelant, ni pour sa compagne. C'est également à juste titre que le premier juge a débouté l'appelant de sa demande de dommages et intérêts pour dénonciation présentant un caractère injurieux, mensonger et discriminatoire. La faute alléguée à savoir la dénonciation n'est pas expliquée notamment quant à son destinataire étant rappelé en tout état de cause qu'il résulte de l'article 41 de la loi du de la loi du 29 juillet 1881 que ne donnent lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux. Le préjudice causé par cette dénonciation n'est pas davantage établi.

Sur la dispense de paiement du loyer

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement ne satisfait aux critères de décence, le juge peut réduire ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail, jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité.

Si les pièces, notamment le procès verbal de constat du 12 mars 2019 et le rapport d'expertise, attestent que l'appartement loué présente des désordres, elles ne démontent pas pour autant qu'il est inhabitable, de sorte qu'il n'y a pas lieu de dispenser le locataire du paiement du loyer. Il résulte par ailleurs de ce qui précède que les bailleurs sont condamnés à faire réaliser des travaux de réparation et de mise en conformité sous peine d'astreinte. Cette mesure apparaît suffisamment coercitive pour contraindre les propriétaires à s'exécuter, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner la consignation du loyer. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [T] de ces chefs de demande.

Sur les quittances de loyer

Selon l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Il résulte de ce qui précède que l'appelant est à jour dans le règlement du loyer et la délivrance de quittances depuis le mois de décembre 2022 n'est ni justifiée, ni même alléguée alors que l'appelant l'a sollicité dans ses conclusions. En conséquence, les bailleurs sont condamnés à lui remettre ces quittances dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions sur les dépens et les frais irrépétibles sont infirmées.

M.et Mme [H], partie perdante, sont condamnés aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'aux frais de l'expertise judiciaire. M. [T] est débouté de sa demande tendant à leur condamnation aux dépens de la procédure de référé n°21/004, l'ordonnance de référé ayant déjà statué sur ce point en disant que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, les intimés sont condamnés à payer à M. [T] les sommes de 1.000 euros pour la première instance et 1.500 euros pour la procédure d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ils sont déboutés de leurs demandes présentées sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉCLARE irrecevables les demandes de M. [L] [T] tendant à la condamnation de M. [N] [H] et Mme [X] [I] [Z] épouse [H] au paiement des sommes de 183 euros au titre du remplacement de deux radiateurs, 10.800 euros au titre de la surconsommation d'électricité et 12.000 euros au titre des dégradations du mobilier ;

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [L] [T] de ses demandes de dommages et intérêts pour défaut de décence, pour trouble occasionné à la santé des occupants du logement et pour dénonciation présentant un caractère injurieux, mensonger et discriminatoire et de de sa demande de suspension ou consignation des loyers ;

L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DÉBOUTE M. [N] [H] et Mme [X] [I] [Z] épouse [H] de leurs demandes tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion de M. [L] [T] et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [X] [I] [Z] épouse [H] à faire réaliser par un professionnel dans l'appartement loué situé [Adresse 1] à [Localité 3], dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois, les travaux suivants :

- remplacement de la VMC existante par une VMC hydroréglable automatique, y compris gaine montant jusqu'aux combles, sortie hors toiture, moteur et toutes suggestion d'exécution 

- remplacement de la totalité du revêtement de sol en carrelage dans toutes les pièces où il a été collé sur un parquet

- réfection et mise en conformité de l'installation électrique, tels que préconisés par un diagnostigueur 

- réduction du détalonnage de la porte palière ; 

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] à payer à M. [L] [T] la somme de 3.300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ; 

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] aux dépens de première instance ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] à payer à M. [L] [T] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance;

DÉBOUTE M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [L] [T] de sa demande de remise en état complète de l'installation de plomberie ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] à délivrer à M. [L] [T] les quittances des loyers payés depuis le mois de décembre 2022, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois ; 

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] aux dépens d'appel ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] à payer les frais de l'expertise ordonnée par arrêt du 7 juin 2022 ;

DÉBOUTE M. [L] [T] de sa demande tendant à la condamnation de M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] aux dépens de la de la procédure de référé n°21/004 ;

CONDAMNE M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] à payer à M. [L] [T] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [N] [H] et Mme [X]-[I] [Z] épouse [H] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE CONSEILLER

P/ LE PRESIDENT REGULIEREMENT EMPECHE