Cour d'Appel · Chambre civile section B — 7 octobre 2025

N° RG 23/01324 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LYQ5



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Caroline PARAYRE



la SELARL DELCROIX AVOCATS















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



Chambre civile section B



ARRÊT DU MARDI 7 OCTOBRE 2025



Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/00578) rendu par le Tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 02 février 2023, suivant déclaration d'appel du 30 Mars 2023





APPELANTE :



S.C.I. DU VIEUX CHENE, SCI au capital de 45 734,71 €, immatriculée sous le numéro 401 231 204 du registre du commerce et des sociétés de LYON, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [K] [S], 

domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]



représentée par Me Caroline PARAYRE, avocat au barreau de GRENOBLE









INTIM ÉS :



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 10], prise en la personne de son syndic la société FONCIA ALPES DAUPHINE, SAS au capital de 500 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 305 532 517, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 6]



La Société FONCIA ALPES DAUPHINE, SAS au capital de 500 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 305 532 517, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentés par Me Sarah DELCROIX de la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

M. Lionel Bruno, conseiller 

DÉBATS :



A l'audience publique du 09 Septembre 2025, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Solène Roux, greffière a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt qui devait initialement être rendu le 18 novembre 2025 a été avancé à l'audience de ce jour.





EXPOSE DU LITIGE



Le 23 juillet 2009, la SCI du vieux chêne a acquis dans l'immeuble [Adresse 12], soumis au statut de la copropriété, les lots n° 13 et 59, ce dernier lot étant, avec le lot n° 60, issu de la division du lot n° 15.



Par actes d'huissier du 5 février 2020, la SCI du vieux chêne a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grenoble le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et la société Foncia aux fins de modification de la clé de répartition concernant le lot n° 59 et de restitution d'un trop versé.



Par un jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire a :

- sursis à statuer sur l'ensemble des demandes dans l'attente d'un vote de l'assemblée générale sur une nouvelle répartition des charges communes générales et des charges de chauffage à la suite du rapport du géomètre-expert, dont l'intervention, aux côtés d'un notaire, a été décidée lors de l'assemblée générale du 27 juin 2019,

- renvoyé l'affaire devant le juge de la mise en état,

- réservé les dépens.



Réunie le 11 juillet 2022, l'assemblée générale a adopté une résolution n° 14 ainsi libellée : 'l'assemblée générale approuve la nouvelle répartition des tantièmes de chauffage calculée selon le rapport G-Home établie le 22/04/2021. Cette répartition prendra effet en 2023 sur les comptes de l'exercice 2022".



Par jugement en date du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

- constaté que l'assemblée générale du 11 juillet 2022 a approuvé une nouvelle répartition des tantièmes de charges de chauffage ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, à rembourser à la SCI du vieux chêne la somme de 1336,40 euros au titre d'un trop versé de charges de chauffage par rapport à l'ancienne répartition fixée dans le règlement de copropriété ;

- débouté la SCI du vieux chêne de ses demandes de dommages et intérêts formées contre le syndicat des copropriétaires et contre la société Foncia Alpes-Dauphiné ;

- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, et la société Foncia Alpes-Dauphiné aux dépens ;

- dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la SCI du vieux chêne est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



Par déclaration d'appel du 30 mars 2023, la SCI du vieux chêne a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

- constaté que l'assemblée générale du 11 juillet 2022 a approuvé une nouvelle répartition des tantièmes de charges de chauffage ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, à rembourser à la SCI du vieux chêne la somme de 1336,40 euros au titre d'un trop versé de charges de chauffage par rapport à l'ancienne répartition fixée dans le règlement de copropriété ;

- débouté la SCI du vieux chêne de ses demandes de dommages et intérêts formées contre le syndicat des copropriétaires et contre la société Foncia Alpes-Dauphiné ;

- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses conclusions notifiées le 11 juin 2025, la SCI du vieux chêne demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 2 février 2023.

Constater que les appels de fonds effectués par le syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 11] sont erronés,

Constater que le rapport d'intervention du géomètre indique que les charges de chauffage doivent être appelées sur une base de 756/10 000e pour le lot 59.

En conséquence,et à compter du jugement à intervenir :

Dire et juger que les charges de chauffage du lot 59 doivent être appelées sur la base de 756/10 000e

Dire et juger que pour la période précédant le rapport d'intervention, les charges du chauffage du lot n° 59 auraient dues être appelées sur la base de 726/10000

Condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à la SCI du vieux chêne la somme de 5 700,81 euros arrêtés au 31 décembre 2021;

Condamner le syndicat des copropriétaires à régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice subi par la perte d'une chance de trouver un acquéreur ;

Condamner la société Foncia Alpes Dauphine à régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice subi par la perte d'une chance de trouver un acquéreur ;

Dire et juger qu'il sera fait application de l'article 10-2, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais de procédure et que la SCI du vieux chêne doit en être dispensée ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] solidairement avec la société Foncia Alpes-Dauphiné à verser à la SCI du vieux chêne la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.



Au soutien de ses demandes, la SCI du vieux Chêne fait valoir que les conclusions du géomètre indiquent que les charges de chauffage du lot 59 doivent être appelées sur la base de 756/10000ème. Elle explique que le lot 59 a été appelé pour les charges de chauffage à 1777/10000 ème, le lot 60 a été appelé pour les charges de chauffage à 697/1000 ème, soit pour les deux lots issus de la division du lot 15 un total de 2474/10000 ème au lieu de 1423/10000 ème. Elle sollicite donc la restitution de la somme de 5700,81 euros.

Elle ajoute que le syndic a nécessairement engagé sa responsabilité en ne procédant pas à la régularisation suite à une erreur manifeste, puisqu'il imputait au lot 59 des millièmes supérieurs au lot 15 dont il était issu.



Suivant dernières conclusions notifiées le 12 juin 2025, les intimés demandent à la cour de confirmer le jugement rendu le 2 février 2023 dans toutes ses dispositions.

En conséquence,

Débouter la SCI du vieux chêne de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la SCI du vieux chêne à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Trianon et à la société Foncia Alpes-Dauphiné la somme de 3 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Delcroix avocats sur affirmation de son droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la restitution de l'indu devait se faire sur la base de la différence entre ce qui a été appelé c'est-à-dire 1777/10 000ème et ce qui aurait dû être appelé c'est-à-dire 1423/10 000ème. Ils ajoutent que la SCI aurait dû agir plus tôt suite à son achat, puisqu'en l'absence d'indication dans le règlement de copropriété, la totalité de la base de répartition pouvait être réclamée à l'un ou à l'autre à charge pour eux de régler leurs comptes entre eux. Le syndicat expose que la nouvelle répartition des charges a été approuvée sur la base du rapport G-HOME, de sorte qu'il n'existe plus aucune difficulté sur la question des charges et donc aucun préjudice pour la SCI.

La société Foncia, syndic, souligne n'avoir commis aucune faute engageant sa responsabilité puisqu'elle n'est pas compétente pour régulariser la situation sur les simples affirmations de la SCI du vieux chêne, alors même que les modalités de calcul ne sont pas précisées dans le règlement de copropriété.



MOTIFS



En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.



Selon l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Cette exigence légale s'applique même si le total des quotes parts des nouveaux lots est égale à celui du lot dont ils sont issus.

L'absence d'approbation par l'assemblée générale peut aboutir à une rendre une clause de répartition non conforme à la loi du 10 juillet 1965.



En l'espèce, il n'est pas contesté que la répartition des charges entre les lots suite à la division du lot n°15 n'est pas fixée par le règlement de copropriété. 

Il ressort également des débats que lors de l'assemblée générale du 11 juillet 2022, les copropriétaires ont approuvé la nouvelle répartition des charges de chauffage calculée selon le rapport de la société G-Home dans son rapport du 22 avril 2021, qui attribue 756/10000e au lot n°59.

Il est certain que la clause du règlement de copropriété qui s'appliquait précédemment, avant sa modification par l'assemblée générale précitée, présentait les caractéristiques d'une clause réputée non écrite, puisque non conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. Mais en tout état de cause, il est de jurisprudence constante que la modification d'une telle clause ne peut prendre effet que pour l'avenir, cette jurisprudence ayant de surcroît été confortée par la nouvelle rédaction de l'article 43 de cette loi.

En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a précisé que la SCI du vieux chêne ne pouvait solliciter la restituton d'un indu que si elle démontrait qu'avant la délibération du 11 juillet 2022, elle avait supporté des charges dont le montant procédait d'une erreur au regard de la répartition anciennement fixée dans le règlement de copropriété.

C'est dès lors également à juste titre qu'il a relevé que la SCI du vieux chêne ne pouvait supporter des charges supérieures à 1423/10000 e, cette base étant celle du lot n°15 dont elle est issue.

Le jugement sera confirmé.



Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice subi par la perte dechance de trouver un acquéreur

La SCI du vieux chêne allègue que très rapidement après son acquisition, elle s'est rendue compte que les appels de fonds comportaient des bases de répartition erronées et qu'elle en a alerté le syndic à de multiples reprises, qu'en avril 2019, elle a sollicité de nouveau l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la modification de la répartition des charges.



Les quelques messages adressés auparavant par le gérant de la SCI, débutant courant 2018 au vu des pièces versées, portaient sur des consommations d'eau chaude, et le premier mail relatif aux charges de chauffage date du 24 avril 2019, sachant que le bien a été acquis le 23 juillet 2009, et qu'en page 15 du règlement de copropriété figure un paragraphe intitulé «'conséquence de la division d'un lot au regard des charges de copropriété'» paragraphe qui rappelle les dispositions de l'article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et qui précise': «'en l'occurrence, l'assemblée générale ne sera pas appelée à modifier elle-même la répartition en cause, mais seulement à l'approuver ou à la rejeter'», ce qui implique nécessairement une démarche active du futur acquéreur.



Or, par procès-verbal du 27 juin 2019, l'assemblée générale a adopté une résolution visant à recourir à un notaire assisté d'un géomètre expert pour établir un projet de modificatif du règlement de copropriété ainsi que l'état de descriptif de division convernant la répartition des frais de chauffage.

Le rapport a été déposé le 22 avril 2021.



Le syndicat des copropriétaires reste taisant sur la raison pour laquelle il n'a pas été donné suite, lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2021, à la demande formulée par le gérant de la SCI de voter un projet de résolution relatif à la nouvelle répartition des charges de chauffage, l'assemblée générale ayant seulement pris connaissance du rapport d'expertise.



Pour autant, la SCI ne démontre pas que ce retard a généré une perte de chance de vendre le local. Le mail du 16 juin 2020 versé aux débats énonce que l'acquéreur a finalement renoncé à ce dernier du fait du développement du télétravail en lien avec le confinement, l'agent immobilier suggérant de suspendre momentanément la commercialisation dans l'attente du règlement de cette question des tantièmes, sachant que le rappoirt d'expertise n'avait pas encore été déposé à l'époque.



En conséquence, en l'absence de démonstration d'une part sur l'existence d'un préjudice et d'autre part sur un lien de causalité entre ce préjudice allégué et le retard pris par le syndic pour modifier le règlement de copropriété, cette demande de dommages-intérêts est rejetée.

La preuve d'une résistance abusive du syndicat des copropriétaires n'est pas non plus démontrée.



Il n'y a pas lieu de faire application application de l'article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais de procédure relatifs à la procédure d'appel.



La SCI du vieux chêne qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 



Confirme le jugement déféré ;



Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne la SCI du vieux chêne aux dépens d'appel ;



Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section, et par la Greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière La Présidente de section