Tribunal Judiciaire · TPRX JCP — 4 juillet 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]





N° RG 25/00034 - N° Portalis DB2K-W-B7J-DFBE




Minute n° 25/166




S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C/

[L] [J]





Copie exécutoire et copie conforme délivrée 
le :
à : Me ARSEGUET




Copie certifiée conforme délivrée
le :
à : M. [J]













JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025





DEMANDEUR(S) :
 

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me ARSEGUET Christine


DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 3]
Non comparant, ni représenté 



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Vanessa VIGNEAUX
faisant fonction de Greffier : Béatrice PAUTOT



DÉBATS :

Audience publique du 28 mai 2025




DÉCISION :

Réputé contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 04 juillet 2025, par Vanessa VIGNEAUX, Juge des contentieux de la protection, assistée de Béatrice PAUTOT, faisant fonction de greffier







EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
 
La société civile immobilière BOURGEOIS LOCATION, par l'intermédiaire de son mandataire, la SARL Agence de la Gare, a donné à bail à Monsieur [L] [J] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] le 10 mai 2021 avec prise d'effets au 14 mai 2021, pour un loyer mensuel de 390 euros, outre 30 euros de provisions pour charges.
 
Se prévalant d’un contrat de cautionnement VISALE en date du 10 mai 2021 et de loyers impayés, la société par actions simplifiée à associé unique Action Logement Services (ci-après « la SASU Action Logement Services ») a fait délivrer le 15 octobre 2024 un commandement de payer pour la somme principale de 640,39 euros au titre des loyers et charges impayés.
 
La SASU Action Logement Services a ensuite fait assigner Monsieur [L] [J] par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lure aux fins de voir :
- déclarer acquise la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [J] ;
- condamner Monsieur [L] [J] au paiement de la somme de 1426,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 octobre 2024 sur la somme de 640,39 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ;
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- condamner Monsieur [L] [J] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SASU Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamner Monsieur [L] [J] au paiement d'une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
- le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
 
Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Monsieur [L] [J] ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé par les services de la Préfecture.
 
A l’audience du 28 mai 2025, la SASU Action Logement Services, représentée par son Conseil qui dépose son dossier, s'en rapporte aux termes de l'assignation et actualise le montant de la dette à la somme de 2785,94 euros.
 
Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude Monsieur [L] [J], n'est ni présent, ni représenté.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.
 
L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.
 

MOTIVATION
 

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 
I- SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ET LA RECEVABILITÉ DE SES DEMANDES
 
L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
 
Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.
 
Il convient en outre de préciser que la convention quinquennale 2015-2019 conclue le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’UESL (Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement) - Action logement, en application de l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, a prévu dans son article 2.2.3.2 que le nouveau dispositif de sécurisation du logement privé, dit VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi) entrant en vigueur le 1er janvier 2016 et remplaçant l’ancien système de garantie des risques locatifs dit GRL, sera régi par une convention entre l’Etat et l’UESL dont la mise en œuvre interviendra au plus tard le 1er janvier 2016.
 
Cette convention a été conclue entre l’Etat et l’UESL le 24 décembre 2015. Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.
 
Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions du bailleur à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.
 
En l’espèce, le contrat de cautionnement conclu le 10 mai 2021 entre le bailleur et la SASU Action Logement Services dans le cadre du dispositif VISALE n’a pas été revêtu de la signature manuscrite de ces dernières, ne régularisant pas ainsi le défaut de preuve du procédé de signature électronique utilisé.
 
Cependant, la quittance subrogative émise le 28 janvier 2025 et indiquant que le bailleur a été indemnisé pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 1586,61 euros, démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SASU Action Logement Services et le consentement des parties à celui-ci.
 
Il convient en conséquence de considérer que la SASU Action Logement Services démontre sa qualité à agir à l’encontre de Monsieur [L] [J], de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables. 
 
II. SUR LA RESILIATION :
 
- sur la recevabilité de l'action :
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Saône par voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
 
Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
 
En l'espèce, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025.
 
L’action est donc recevable.
 
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
 
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
 
Le bail contient une clause résolutoire (§4.3.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 octobre 2024 pour la somme en principal de 640,39 euros.
 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 décembre 2024.
 
En conséquence, l’expulsion de Monsieur [L] [J] sera ordonnée.
 
 
III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
 
- Sur la dette locative
 
Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.
 
Au regard de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
 
L'article 16 du code de procédure civile dispose enfin que “Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. »
 
En l'espèce, la SASU Action Logement Services sollicite dans le cadre de l'assignation que Monsieur [L] [J] soit condamné à lui verser une somme de 1426,61 euros.
Elle produit un décompte démontrant que ces derniers lui devaient la somme de 1426,61 euros au titre des loyers et charges.

Lors de l'audience, le demandeur a produit un décompte actualisé concernant Monsieur [L] [J] et sollicite qu'il soit dit que ce dernier est désormais redevable de la somme de 2785,94 euros.
 
Si en ne comparaissant pas à l’audience, le défendeur s'est interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements autres que ceux mentionnés sur les décomptes produits alors que cette charge lui incombe, il sera rappelé qu'en l'absence des défendeurs lors de l'audience et de l'absence de production d'un justificatif concernant la communication de ce nouveau décompte au défendeur, une telle actualisation de la demande, non soumise au respect du principe de la contradiction, ne saurait être prise en compte.

Par conséquent, Monsieur [L] [J] sera condamné au paiement de la somme de 1426,61 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 21 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 octobre 2024 sur la somme de 640,39 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.

- Sur l'indemnité d'occupation :
 
En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.
Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d'une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l'absence de résiliation du contrat de bail.
 
En l’espèce, compte tenu des pièces versées aux débats, Monsieur [L] [J] sera condamné à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur sous réserve de la production d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
 
Cette indemnité sera valablement fixée à une somme égale au montant du loyer et des charges contractuellement fixé par les parties, soit la somme de 453,11 euros.
 
 
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.


Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Action Logement Services, Monsieur [L] [J] sera condamné à lui verser une somme qu'il est équitable de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
 

PAR CES MOTIFS,
 

Le juge des contentieux de la protection,
 
DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SASU Action Logement Services concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], donné à bail à Monsieur [L] [J] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [J] pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à verser à la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, sous réserve de la production d'une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 453,11 euros ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à verser à la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 1426,61 euros au titre des loyers et charges selon décompte du 21 février 2025, avec les intérêts au taux légal euros à compter du commandement de payer du 15 octobre 2024 sur la somme de 640,39 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à verser à la SASU Action Logement Services une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
 
 
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,