Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 8 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 08 Octobre 2025
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Septembre 2025





N° RG 25/02261 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6OA3

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.C.I. VERONIQUE 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son gérant Monsieur [Z] [P], né le 23 janvier 1953 à [Localité 7] (ALGERIE), domicilié [Adresse 2] (France)
représenté par son gestionnaire de biens le CABINET D’AGOSTINO (HDA D’AGOSTINO PATRICK), dont le siège social est [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

La S.A.S.U. [Localité 6] PROTECH
dont le siège social est sis [Adresse 4]
pris en la personne de son représentant légal 

non comparante













EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2024, la SCI VERONIQUE a donné à bail dérogatoire non soumis au statut des baux commerciaux à la SAS MARSEILLE PROTECH des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 13800€, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

La SCI VERONIQUE a fait délivrer à la SAS MARSEILLE PROTECH un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 27 janvier 2025, pour une somme de 4228,96€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, outre la somme de 156,98€ au titre du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 4 juin 2025, la SCI VERONIQUE fait assigner la SAS MARSEILLE PROTECH devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
A titre principal, 
Constater que le bail a pris fin le 1er mars 2023 ; ordonner l'expulsion immédiate de la SAS [Localité 6] PROTECH et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, A titre subsidiaire, 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l'expulsion immédiate de la SAS [Localité 6] PROTECH et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, En tout état de cause, 
ordonner, le cas échéant, le concours de la force publique afin de faire exécuter la décision de justice à intervenir, autoriser la SCI VERONIQUE, si besoin est, à recourir aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment à tous dépanneurs, déménageurs ou professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l’expulsion des occupants de leur personne et de leurs biens ; condamner la SAS MARSEILLE PROTECH à payer à la SCI VERONIQUE la somme provisionnelle de 5397,03 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025,condamner la SCI VERONIQUE au paiement de la somme de 2773,32 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues depuis le 1er mars 2025 et arrêtées au 28 avril 2025, ainsi qu’à la somme de 2731,54€ correspondant au double du dernier loyer, charges comprises, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à justification de la libération effective des lieux, tel que prévu par le bail dérogatoire, condamner la SAS MARSEILLE PROTECH au paiement d'une somme de 1200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
Initialement fixé à l’audience du 9 juillet 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 3 septembre 2025 pour production du retour de l’accusé de réception du procès-verbal de recherches infructueuses. 

A l’audience du 3 septembre 2025, la SCI VERONIQUE maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Assigné par remise de l'acte à étude, la SAS [Localité 6] PROTECH n'était ni comparant, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue. 

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 1738 du code civil dispose que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.

Aux termes de l'article L. 145-5 du code de commerce dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail dérogatoire litigieux, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions relatives au statut des baux commerciaux. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. En application de cette dernière disposition, le preneur resté dans les lieux, alors même qu'aucun congé n'a été délivré avant l'expiration du bail dérogatoire, est lié au bailleur par un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à l'exclusion de toutes les clauses du bail initial contraires audit statut.

L’article 145-5-1 de ce même code dispose que n'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, le bail conclu entre la SCI VERONIQUE et la SAS MARSEILLE PROTECH et est intitulé « bail dérogatoire », de sorte qu’il ne s’agit pas d’une convention d’occupation précaire, tel que précisé dans le courrier versé aux débats du 10 mars 2025. 

Ce bail prévoit qu'il est conclu pour une durée irrévocable de 12 mois à compter du 1er mars 2024 pour expirer sans avoir besoin de donner de congé le 1er mars 2025. Il est également précisé qu'il est consenti moyennant un loyer de 13800 euros annuels hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. 

Le contrat de bail ayant pris fin le 1er mars 2025, la SAS [Localité 6] PROTECH est donc bien occupant sans droit ni titre. 

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la SAS [Localité 6] PROTECH a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 5397,03€, arrêtée au 28 février 2025. 

L'obligation du locataire de payer la somme de 5397,03 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 28 février 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS MARSEILLE PROTECH à payer à la SCI VERONIQUE la somme provisionnelle de 5397,03 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 28 février 2025, mois de février 2025 inclus. 

Sur l’indemnité d’occupation et la clause pénale

A compter de la fin du bail, le preneur désormais occupant sans droit ni titre n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

La SCI VERONIQUE sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée au double du montant de dernier loyer. 

Or, et bien que cela soit prévue à l’article XIV du contrat de bail dérogatoire, le décompte versé aux débats prévoit une indemnité d’occupation de 1170€ pour les mois de mars et avril 2025 soit le montant du dernier loyer et non le double.

En tout état de cause, l'indemnité forfaitaire d'occupation majorée qui a été contractuellement prévue s'analyse comme une clause pénale. S'il appartient au juge des référés d'appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l'occurrence une clause pénale, il ne peut, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil la modérer s'il l'estime manifestement excessive. 

Or, le contrat de bail prévoit une autre clause pénale à travers la modalité des 10% de majoration sur les sommes dues. Il est fort probable que ces pénalités contractuelles, cumulées, excèdent le préjudice effectivement subi par la SCI VERONIQUE. Or, le juge des référés n'a pas le pouvoir d'appliquer une seule clause pénale au détriment des autres, ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues. Il n'y a donc pas lieu d'appliquer la clause pénale relative à l'indemnité forfaitaire d'occupation majorée comme se heurtant à des contestations sérieuses.

Il en est de même en ce qui concerne la clause pénale relative à la majoration de 10% des sommes dues. 

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS [Localité 6] PROTECH, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS MARSEILLE PROTECH ne permet d’écarter la demande de la SCI VERONIQUE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que le bail dérogatoire du 19 janvier 2024 a pris fin le 1er mars 2025 ; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS [Localité 6] PROTECH et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons la SAS MARSEILLE PROTECH à payer à la SCI VERONIQUE à titre provisionnel la somme de 5397,03 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 sur 4228,96 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ; 

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS [Localité 6] PROTECH, à compter de la fin du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la SAS MARSEILLE PROTECH à verser à titre provisionnel à la SCI VERONIQUE, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à complète libération des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne les demandes de clause pénale ; 

Condamnons la SAS MARSEILLE PROTECH à payer à la SCI VERONIQUE la somme de 1000 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SAS [Localité 6] PROTECH aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 27 janvier 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE




















Grosse délivrée le 08/10/2025

À 
-Maître Lionel CHARBONNEL 
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