Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 9 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [H],
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me [H], Me GEAY 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/09023 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2HVI

N° MINUTE : 




Assignation du :
10 Juillet 2023






JUGEMENT 
rendu le 09 Octobre 2025 
DEMANDEUR 

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet PROJET IMMOBILIER, et dont le Gérant est domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502


DÉFENDEUR

Monsieur [I] [W]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Représenté par Maître Sarah GEAY de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0152


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 25 Septembre 2025
Charges de copropriété
 N° RG 23/09023 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HVI

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 18 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 25 septembre 2025 prorogée au 09 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [I] [W] est propriétaire des lots de copropriété n°5 et 26 dans l’ immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6]. 

Par un jugement du 2 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné M. [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité la somme de 3.425,85 euros, au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 3ème trimestre 2021 inclus.

Par exploit d'huissier signifié le 10 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] a fait assigner M. [I] [W] en paiement de la somme de 11 922, 86 euros à titre de charges de copropriété impayées et échues entre le 1er octobre 2021 et le 9 juin 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil et de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] est recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

DEBOUTER Monsieur [W] [I] de l’ensemble de ses demandes ; 

DEBOUTER Monsieur [W] [I] de sa demande de délais de paiement ; 

CONDAMNER Monsieur [W] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme en principal de 12.956,68 €, à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 01/10/2021 et le 01/04/2024 au titre des charges courantes et exceptionnelles. 

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [W] [I] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de : 

- de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 11.922,86 € ;
- de la régularisation des présentes conclusions pour le surplus. 

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation; 

En tout état de cause : 

CONDAMNER Monsieur [W] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

CONDAMNER Monsieur [W] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric [H] du cabinet [H]-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, et au visa de l’article 1343-5 du code civil et vu les pièces versées au débat, M. [I] [W] demande au tribunal de :

JUGER que les charges de copropriété s’élèvent à la somme de 12.913,47€ (= 12.956,68€ - 43,21€ perte de clefs) pour la période 01/10/2021 – 01/04/2024 ; 

ACCORDER à Monsieur [W] les plus larges délais de règlement ; 

DEBOUTER purement et simplement le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

JUGER que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens ; 

ECARTER l’exécution provisoire comme manifestement incompatible avec la nature de cette affaire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 novembre 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) 18 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025,prorogée au 09 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement des charges de copropriété 

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [I] [W] est propriétaire des lots n°5 et 26 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 novembre 2021, 28 novembre 2022 et 27 mars 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours pour les assemblées générales des 8 novembre 2021 et 28 novembre 2022 ;
Décision du 25 Septembre 2025
Charges de copropriété
 N° RG 23/09023 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HVI

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2024. 

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [I] [W], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.956,68 euros.

M. [I] [W] ne conteste pas l’existence d’un arriéré de charges de copropriété mais il fait valoir que l’assignation introductive d’instance omet d’évoquer le sinistre survenu en 2019 dans son appartement, provenant des parties communes, et qui persiste depuis cette date comme l’indique, selon lui, le constat d’huissier du 13 mars 2024. 

Il indique avoir sollicité, en vain, le syndic de copropriété, depuis 2019, notamment en 2021 et 2023 pour mettre en place un planning de travaux dans l’appartement et établir une déclaration de sinistres aux fins d’indemnisation pour la perte de loyers subie sur son bien, qui n’est plus louable en l’état. 

Il explique ainsi que compte tenu de l’inertie du syndicat des copropriétaires à son encontre et face à son préjudice considérable, il se pensait légitime à arguer d’une exception d’inexécution dans le cadre de la présente procédure. 

Il indique par ailleurs avoir assigné le 26 avril 2024 le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic et la société LA TOUR IMMO, mandatée pour la gestion de son bien, afin de demander une expertise judiciaire sur son bien suite aux désordres survenus en 2019. 

En conséquence, M. [I] [W] explique qu’il pensait ne pas être destinataire des appels de fonds en raison de la procédure en cours qu’il a initié à l’encontre du syndicat des copropriétaires. 

Cependant, M. [I] [W] a conscience qu’il s’agit de deux procédures distinctes et ne s’oppose pas à régler ses charges de copropriété. 

Il indique en effet avoir repris le règlement de ses charges en août 2024 avec le versement de la somme de 584,16 euros. 

Il conteste toutefois la somme de 43,21 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des factures relatives au remplacement des clés, considérant que ces clés ont été égarées par le syndic et que c’est donc à ce dernier d’en supporter les frais. 

Le syndicat des copropriétaires réplique que M. [W] échoue à démontrer la réalité d’un quelconque sinistre subi au sein des parties privatives de son lot. 

Il indique par ailleurs que le syndicat des copropriétaires a répondu aux sommations de communiquer et à la mise en demeure envoyées par courrier officiel du 26 février 2024. 

Il explique que la survenance du sinistre n’est pas en mesure d’exonérer M. [I] [W] de ses obligations en tant que copropriétaire, à commencer par le règlement des charges de copropriété qui sont, par ailleurs, indispensables à l’exécution des travaux de remise en état de l’appartement de M. [W]. 

S’agissant des appels de fonds dont M. [I] [W] n’aurait pas été destinataire, le syndicat des copropriétaires précise que la présente procédure en recouvrement de charges est la seconde initiée par le syndicat des copropriétaires à son encontre.

Il précise que M. [W] a également reçu l’assignation introductive d’instance au présent litige dès lors que l’huissier de justice a pu lui signifier l’assignation à l’unique adresse connue par le syndicat des copropriétaires. 

En conséquence, le syndicat des copropriétaires en déduit que M. [I] [W] a indiscutablement reçu les appels de charges courantes et exceptionnelles à l’unique adresse connue par le syndicat des copropriétaires et qu’il avait pour obligation d’acquitter ses charges. 

Il résulte de l'examen des pièces versées aux débats que le compte individuel de copropriétaire de M. [I] [W], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.956,68 euros. 

Il convient tout d’abord de relever que M. [I] [W], en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] ne peut soulever la présence d’un sinistre au sein de son lot ou d’une procédure judiciaire en cours aux fins de remise en état de son lot pour justifier un défaut ou un refus de paiement de ses charges de copropriété. 

Aucun élément de preuve ne permet ensuite d’attester que M. [I] [W] n’a pas été destinataire des appels de fonds.

Il résulte en effet de l’examen des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires adresse des courriers à M. [I] [W] à la même adresse depuis de nombreuses années et que ce dernier en a toujours été destinataire, notamment deux assignations introductives d’instances lui ayant été remises en mains propres à cette même adresse connue par le syndicat des copropriétaires. 

M. [I] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamnée au paiement d’arriérés de charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2024. 

M. [I] [W] est néanmoins bien fondé à demander la déduction de la somme de 43, 21 euros au titre de l’achat de clés car le décompte produit montre qu’une somme supérieure à hauteur de 53, 21 euros lui a été facturée à ce titre, alors qu’il résulte de pièces produites qu’ une entreprise chargée d’investiguer chez M. [I] [W] à la demande du syndic ait à l’origine de la disparition de ces clés.

En conséquence, il convient d’imputer la somme de 43,21 euros au syndicat des copropriétaires.

M. [I] [W] sera condamné au paiement de la somme de 12.913,47 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2024. 

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [W] de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [I] [W] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges ; son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2021.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [I] [W] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 2 février 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges. 

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [I] [W] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [I] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les délais de paiement
Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

M. [I] [W] sollicite l’octroi de délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette envers le syndicat des copropriétaires.

Néanmoins M. [I] [W] ne fournit aucun élément sur sa situation personelle et financière de nature à permettre de faire droit à cette demande.

M. [I] [W] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement et condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12 913, 47 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 11 922, 86 euros et à compter de la notification des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires sur la somme de 990, 61 euros.


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [I] [W], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

Décision du 25 Septembre 2025
Charges de copropriété
 N° RG 23/09023 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HVI

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [I] [W] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :

- 12.913,47 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme 11.922,86 euros et à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 990, 61 euros ;

- 150 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; 

Déboute M. [I] [W] de sa demande de délais de paiement ;


Condamne M. [I] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance ; avec autorisation donnée à Maître [R] [H] du cabinet [H]-GUITTON de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ; 

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ; 


Fait et jugé à Paris le 9 octobre 2025.


La Greffière Le Président