Tribunal Judiciaire · JCP — 8 octobre 2025

N° Minute : 



N° Rôle: N° RG 24/00467 - N° Portalis DB3K-W-B7I-GDEY



Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[K] [S]

C/

[E] [L]
















































CCC le
CE le











TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 08 Octobre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Septembre 2025, composé de : 

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 08 Octobre 2025 :

Entre :

Monsieur [K] [S]
né le 02 Juin 1943 à [Localité 10] (87)
demeurant [Adresse 8]
décédé le 17 Septembre 2024,

Agissant en qualité d’héritiers ou d’ayants droit du défunt :

Madame [V] [B] veuve [S]
Née le 23 Novembre 1946 à [Localité 12] (36)
demeurant [Adresse 4]
NON COMPARANTE, ni représentée ;

Monsieur [P] [S]
Né le 16 Octobre 1971 à [Localité 6] (36)
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Valérie ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES ;

Monsieur [O] [S]
Né le 15 Septembre 1974 à [Localité 7] (36)
demeurant [Adresse 3] (BELGIQUE)
représenté par Maître Valérie ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES ;

Monsieur [Z] [S]
Né le 08 Octobre 1979 à [Localité 11] (51) 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Valérie ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES ;
 
DEMANDEURS

Et :

Madame [E] [L] épouse [T]
née le 28 Janvier 1955 à [Localité 9] (87)
demeurant [Adresse 1]
(aide juridictionnelle Totale numéro 2024/010502 du 08/11/2024)
représentée par Maître Florence VALADE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 06 Novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 02 Avril 2025 et mise en délibéré au 07 Mai 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 03 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat des demandeurs a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations. 

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 08 Octobre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 août 2017, pour une durée de trois ans, [K] [S], par l’intermédiaire de son mandataire le cabinet VIAP Immobilier, a donné à bail à Madame [E] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 490 €, une provision mensuelle pour charge de 100 € et le versement d'un dépôt de garantie de 490 €. 

Par acte d'huissier de Justice délivré le 10 juin 2024 (remis à étude), [K] [S] a fait assigner sa locataire, Madame [E] [L], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 1er mars 2024 d’un commandement de payer les loyers, 

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, L 431-1 et L 433-1 à L 433-2, et R 411-1 à R 411-3, R 412-1 à R 412-4, R 432-1 à R 432-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance de la force publique ou d'un serrurier si besoin,

▸ condamner Madame [E] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 4.696,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,

▸ condamner Madame [E] [L] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux,

▸ condamner Madame [E] [L] au paiement d'une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 1er mars 2024.

Monsieur [K] [S] est décédé le 17 septembre 2024.

Fixée à l’audience du 6 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée.

A l'audience du 2 avril 2025, Mme [V] [B] veuve [S], M. [O] [S], M. [Z] [S] et M. [P] [S] venants aux droits de [K] [S], représentés par Me ASTIER avocat au barreau de LIMOGES, ont déposé leur dossier. Ils sollicitent la poursuite des demandes formalisées dans l’acte introductif d’instance.

Madame [E] [L], représentée par Me VALADE avocat au barreau de LIMOGES, a déposé son dossier.

Aux termes de ses conclusions, elle requiert de:
- in limine litis, déclarer irrecevable l’action pour défaut de qualité à agir et défaut d’intérêt à agir,
- à titre principal : dire que le commandement de payer en date du 1er mars 2024 est rirégulier pour défaut de mention du délai d’apurement de deux mois,
- et par conséquent, prononcer la nullité du commandement de payer en date du 1er mars 2024 et subséquemment de l’expulsion sollicitée,
- à titre subsidiaire : octroyer des délais de paiement à Mme [E] [L] pour apurer la dette locative sur une durée de trois années,
- en tout état de cause : débouter Monsieur [K] [S] de toutes ses demandes,
- condamner Monsieur [K] [S] aux dépens.

Les conclusions de l’enquête sociale de la Préfecture de la Haute Vienne, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ne sont pas parvenues au tribunal avant l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

Par ordonnance en date du 07 mai 2025, le tribunal ordonnait la réouverture des débats et invitait les parties à se prononcer sur le caractère propre au défunt [K] [S] du bien immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 9]. 

A l’audience du 03 septembre 2025, [P] [S], [O] [S] et [Z] [S], représentés par maître [H] indiquaient que le bien susvisé était un bien propre au défunt [K] [S], que Mme [V] [B] veuve [S] n’avait aucun intérêt à agir. Ils actualisaient la dette locative au montant de 9 797.27€, en sus des frais de nettoyage d’un montant de 475€. 

Mme [E] [L], représentée par maître [I], sollicitait des délais de paiement, précisant avoir quitté le logement et ses revenus de retraitée d’un montant de 1 100€. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Il est constant que la locataire a quitté les lieux le 30 juin 2025, il n’y a plus lieu de vérifier la recevabilité de leur action eu égard à la computation des délais et à la saisine du représentant de l’État dans le département de la Haute-Vienne quant à la demande d’expulsion, ni de fixer d’indemnité d’occupation ou encore de statuer sur le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Sur la qualité à agir :

Les parties s’accordent sur le fait que le bien situé au [Adresse 1] est un bien propre de M. [K] [S]. Mme [V] [B] veuve [S] reconnaît n’avoir aucun intérêt à agir.

Par conséquent, [K] [S] ayant laissé pour lui succéder M. [O] [S], M. [Z] [S] et M. [P] [S], sont les seuls ayant qualité à agir.

Sur le montant des loyers impayés :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

La succession de [K] [S] produit un décompte arrêté au 30.06.2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 9 797.27 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe. Quant à son montant, il est nécessaire d’y soustraire les frais de nettoyage de l’appartement d’un montant de 475€ pour lesquelles une demande est présentée distinctement lors de la seconde audience.

Ainsi, le montant des loyers impayés s’élève à 9322.27€. Mme [E] [L] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de l’arriéré locatif.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». 

En l’espèce, Mme [E] [L] indique avoir comme seules ressources sa pension de retraite à hauteur de 1018.86 euros décomposées en 570.53€ de CARSAT, de 245€ de RSI, de 145€ d’ARCCO AGIRC. Elle verse au débat un avis d’imposition établi en 2024 sur les revenus de 2023 justifiant qu’elle n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu. 

Elle explique avoir eu des difficultés financières à la suite de la séparation de fait de son époux, lequel a arrêté de lui versé une pension alimentaire. Mme [E] [L] justifie avoir procédé à des règlements au titre de l’arriéré des loyers et charges. 

Cependant, au vu du montant de sa dette, de ses revenus et de la limite des deux années de paiement, il n’apparaît pas opportun de faire droit à la demande de paiement, d’autant que celle-ci a déjà, de fait, largement bénéficié de tels délais. 

Un délai de paiement pour régler la somme, échelonné sur 24 mois en 24 parts égales, est également vain, puisque cela représenterait des échéances mensuelles de plus de 300 euros, qu’elle n’est pas en mesure de régler. 

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande de délai de paiement. 

Sur les frais de nettoyage :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été délivré en bon état de réparations locatives, et à défaut d’état des lieux de sortie, il est réputé avoir été rendu en bon état. 

Dès lors, en l’absence d’état des lieux, le bailleur ne peut réclamer au locataire la prise en charge de dégradations ou de frais de ménage pour la remise en état du logement. 

En l’espèce, la succession [S] ne produit ni état des lieux d’entrée ni état des lieux de sortie, mais seulement un devis en date du 08.08.2025 relatif à la remise en état du logement. 


Il s’ensuit que, faute d’états des lieux, le logement est présumé avoir été rendu en bon état par le locataire, de sorte que la demande du bailleur en remboursement de frais de nettoyage doit être rejetée. 

Sur les dépens :

Il serait inéquitable de laisser supporter aux consorts [S] les frais irrépétibles engagés dans l’instance. La somme de 300 € leur sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [E] [L], qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens. 

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNONS Madame [E] [L] à payer aux consorts [S] la somme de 9322.27 euros (neuf mille trois cent vingt deux euros et vingt sept centimes) ; 

RAPPELLONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil ; 

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

CONDAMNONS Madame [E] [L]aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, et au paiement de la somme de 300€ aux consorts [S] en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,





Audrey GUÉGAN Elise TAMIL