Tribunal Judiciaire · M1 S1 Contentieux Général — 6 octobre 2025

Répertoire Général :
N° RG 22/01928
N° Portalis DBZU-W-B7G-ERZM



AFFAIRE :

[W] [U]


C/

[H] [S] épouse [Y], [G] [S] épouse [D], S.A.S. COLLIN IMMOBILIER, [K] [S]



















Expédition le :
à :
la SCP BOURHIS ET ASSOCIES
la SARL L.E.A.D AVOCATS
l’AARPI TRUST AVOCATS


Exécutoire le :
à :
la SCP BOURHIS ET ASSOCIES
la SARL L.E.A.D AVOCATS
l’AARPI TRUST AVOCATS





Minute n°



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEAUVAIS
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS




Contentieux général - 1ère Chambre civile

JUGEMENT du 06 Octobre 2025



DEMANDEUR : 

[W] [U]
né le 12 Juillet 1998 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 8]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/667 du 14/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BEAUVAIS)

représenté par Maître Elodie DEVRAIGNE de la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocats au barreau de BEAUVAIS


DÉFENDEURS :

[H] [S] épouse [Y]
née le 20 Février 1957 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 1]

[G] [S] épouse [D]
née le 12 Avril 1952 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 7]

[K] [S]
née le 13 Juillet 1958 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 4]

toutes trois représentées par Maître Yann BOURHIS de la SCP BOURHIS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEAUVAIS

S.A.S. COLLIN IMMOBILIER 
exploitant sous l’enseigne CENTURY 21
immatriculée au RCS de BEAUVAIS sous le numéro 539 267 997
Ayant siège social [Adresse 5]

représentée par Maître Guillaume OLIVAUX de l’AARPI TRUST AVOCATS, avocats au barreau de BEAUVAIS, avocat postulant et Maître Sarah PAQUET membre de la SELARL DECOT FAURE PAQUET SCHMIDT, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant



















COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 16 Juin 2025, [...], 1ère Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge unique, assistée de [...], Greffier,

L’affaire a été mise en délibéré au 06 Octobre 2025.

Jugement rendu le 06 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe par [...], Présidente, assistée de [...], Greffier.


EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date des 19 et 24 février 2021, Madame [G] [S], épouse [D], Madame [H] [S], épouse [Y], et Madame [K] [S] (ci-après dénommées les consorts [S]) se sont engagées à vendre à Monsieur [W] [U] une maison d’habitation située [Adresse 6], avec cour, jardin et dépendance, cadastrés section A numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au prix de 159 000 euros.

Ledit compromis stipule que la vente devait être réitérée au plus tard le 20 mai 2021.

Par courriel en date du 12 mars 2021, le notaire instrumentaire a écrit aux consorts [S] pour les informer qu’il ne pouvait recevoir la réitération de la vente tant que la maison n’était pas équipée d’une installation d’alimentation en eau potable, d’un accès à la fourniture d’énergie électrique et d’un système d’évacuation des eaux usées, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, leur précisant que ces travaux étaient à leur charge.

Par avenant au compromis de vente en date des 27, 28 et 31 août 2021, les consorts [S] et Monsieur [W] [U] ont convenus de diminuer le prix de vente de 4 160 euros, ramenant ainsi celui-ci à la somme de 154 840 euros, et de proroger l’avant contrat de vente jusqu’au 30 septembre 2021 afin de permettre la réalisation des travaux relatifs à la pose, l’obtention du consuel et la purge des droits de préemptions susvisés.

Les travaux de raccordement à un accès à la fourniture d’énergie ont été effectués suivant facture en date du 18 mai 2021 et leur conformité a été contrôlée suivant attestation du CONSUEL en date du 28 septembre 2021.

Par courrier en date du 6 octobre 2021, la communauté de communes du Plateau Picard a informé les consorts [S] que l’installation d’assainissement actuelle est classée en catégorie non conforme pour les motifs suivants :
- Le prétraitement est absent pour l’ensemble des eaux usées ;
- La fosse septique est inaccessible (sous terre) ;
- Le traitement est absent pour l’ensemble des eaux usées ;
- La canalisation de la cuisine est condamnée.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 30 septembre 2021, Monsieur [W] [U] a mis en demeure les consorts [S] de tout mettre en œuvre pour réitérer la vente devant notaire dans un délai de dix jours, précisant qu’à défaut, il solliciterait le versement de l’indemnité forfaitaire de 15 900 euros prévue au compromis de vente.

Par courriel du 13 octobre 2021, le notaire instrumentaire a informé les consorts [S] que compte-tenu de l’absence de réitération de la vente, Monsieur [W] [U] ne souhaitait plus donner suite à l’acquisition.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 10 novembre 2021, Monsieur [W] [U] a mis en demeure les consorts [S] de lui payer la somme de 15 900 euros, sous peine de poursuites judiciaires.

Par acte en date du 9 février 2022, Monsieur [W] [U] a fait délivrer aux consorts [S] une sommation interpellative de payer la somme de 16 505,88 euros, comprenant l’indemnité forfaitaire de résolution de 15 900 euros, les intérêts échus au 8 février 2022 et les frais de sommation. 

Par courrier avec demande d’avis de réception du 16 mars 2022, les consorts [S], par l’intermédiaire de leur conseil, ont écrit à Monsieur [W] [U] pour lui indiquer qu’ils refusaient de procéder au paiement de la somme sollicitée et qu’ils étaient toujours disposés à réitérer la vente dans les termes du compromis de vente tel que modifié par l’avenant, le mettant ainsi en demeure de faire connaître sa position quant à cette demande de réitération.

Suivant exploits des 5, 6 et 7 octobre 2022, Monsieur [W] [U] a attrait les consorts [S] devant le tribunal judiciaire de BEAUVAIS afin de les voir solidairement condamnés à lui payer la somme de 15 900 euros au titre de l’indemnité forfaire prévue au compromis de vente, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût des sommations interpellatives.

Suivant exploit du 13 avril 2023, les consorts [S] ont attrait la société COLLIN IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de BEAUVAIS afin de voir juger recevable et bien fondé leur appel en garantie à son encontre, ordonner la jonction de cette instance avec celle pendante devant le tribunal sous le numéro de répertoire général 22/01928, condamner la société COLLIN IMMOBILIER à les relever et les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre en principal, accessoires, frais et intérêts, ainsi qu’aux dépens et à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 19 juin 2023, la jonction des deux instances a été ordonnée sous le numéro de répertoire général 22/01928.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2024, Monsieur [W] [U] demande au tribunal de :
A titre principal :

- condamner solidairement Madame [G] [D], Madame [H] [Y] et Madame [K] [S] au paiement de la somme de 15 900 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue au compromis de vente en date des 19 et 24 février 2021 ;
- débouter les consorts [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- débouter la société COLLIN IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement Madame [G] [D], Madame [H] [Y] et Madame [K] [S] au paiement d’une indemnité de procédure à hauteur de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [G] [D], Madame [H] [Y] et Madame [K] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût lié aux sommations interpellatives de payer ;
A titre subsidiaire :
- condamner la société COLLIN IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût lié aux sommations interpellatives de payer ;
- condamner la société COLLIN IMMOBILIER au paiement d’une indemnité de procédure à hauteur de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, en se fondant sur les dispositions de l’article 1103 du code civil, qu’il est recevable et bien fondé à obtenir la condamnation solidaire des consorts [M] à lui payer la somme de 15 900 euros, correspondant à l’indemnité forfaitairement convenue en cas de non-réitération de la vente. Il soutient que cette somme est justifiée par les pertes financières notamment subies en raison du paiement d’un loyer pour un logement, ainsi que des boxes dans l’attente de la réitération de la vente, outre une perte financière liée à son activité professionnelle.
Pour répondre à l’argumentation adverse, il fait observer que les stipulations du compromis de vente étaient contra legem en ce qu’elles prévoyaient que l’acquéreur s’engageait à faire réaliser à ses frais l’installation d’un compteur électrique, ainsi que d’un compteur d’eau alors que l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation – dans sa version applicable au litige – interdit la vente de biens, issus d’une division et destinés à l’usage d’habitation, qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique. Il ajoute que ces dispositions ont été rappelées aux consorts [S] par le notaire instrumentaire, lequel leur a également rappelé leur obligation de faire exécuter les travaux nécessaires. Il fait observer que loin de se prévaloir de l’annulation du compromis de vente, ces derniers ont entrepris de poursuivre la vente en régularisant notamment un avenant au compromis de vente.
S’agissant de la demande en nullité formée à titre reconventionnel par les consorts [S], il soutient qu’il s’agit d’une nullité relative visant la protection d’un intérêt privé et pouvant dès lors faire l’objet d’une confirmation, voire même d’une renonciation.
Pour répondre aux moyens de défense adverses, il expose que la vente n’a pu intervenir en raison non pas de la non-conformité de l’assainissement, mais en raison d’une mauvaise réalisation de la division des parcelles ayant conduit à ce que les canalisations des eaux usées du bien dont s’agit arrivent directement sur la propriété voisine et ont été obturées à leur extrémité par le voisin. Il rappelle que le notaire a ainsi demandé aux consorts [S] de procéder aux travaux nécessaires afin que les canalisations restent sur la propriété concernée et qu’elles soient débouchées. Ainsi, selon lui, en refusant de procéder aux travaux d’assainissement, les consorts [S] ont délibérément refusé de procéder à la réitération de la vente.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2024, les consorts [S] demandent au tribunal de :
A titre principal :
- prononcer la nullité de la promesse de vente sous seing privé en date des 19 et 24 février 2021, modifiée par avenant du 26 août 2021 ;
- à défaut, constater la résolution unilatérale de ladite promesse de vente par Monsieur [U] et la libération des parties de tout lien contractuel ;
- débouter Monsieur [U] de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner Monsieur [U] à payer aux consorts [S] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [U] aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
- condamner la société COLLIN IMMOBILIER à relever et garantir indemne les consorts [S] de toutes condamnations prononcées à leur encontre en principal, accessoires, frais et intérêts ;
- condamner la société COLLIN IMMOBILIER à payer aux consorts [S] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société COLLIN IMMOBILIER aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [S] font valoir, en se fondant sur les dispositions des articles 1589 et 1598 du code civil, que la vente est nulle en ce qu’elle contourne des dispositions d’ordre public contenues à l’article L. 111-6-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation.
En se prévalant des dispositions de l’article 1179 du code civil, elles soutiennent que les dispositions susvisées intéressent l’ordre public, de sorte que la nullité encourue est absolue et peut dès lors, conformément aux dispositions de l’article 1180 du code civil, être demandée par tout intéressé et ne peut faire l’objet d’une confirmation.
Pour répondre à l’argumentation adverse selon laquelle il s’agirait d’une nullité relative, elles exposent que le non-respect desdites dispositions est constitutif d’un délit prévu à l’article 
L. 162-22 du code de la construction et de l’habitation.

Sur le fond, elles soutiennent que pour que la clause pénale soit due, il doit être rapporté la preuve du manquement contractuel pour lequel elle est prévue. Selon elles, conformément aux termes de l’avenant au compromis de vente, seule manquait pour la réitération de la vente l’obtention du consuel qui a été obtenu le 27 septembre 2021, soit dans le délai contractuellement convenu. Elles ajoutent que c’est le notaire qui a refusé de recevoir l’acte au motif que les travaux d’assainissement n’avaient pas été réalisés par les venderesses alors qu’elle aurait pu intervenir en application des dispositions de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dès lors que l’attestation de contrôle en date du 27 septembre 2021 avait été obtenue, peu important la non-conformité constatée. Elles poursuivent en exposant que les dispositions de l’article L. 111-6-1 du même code ne fait obstacle à la vente uniquement en cas d’absence d’un système d’évacuation des eaux usées et non pas à raison de sa non-conformité. Elles ajoutent que le compromis stipulait d’ailleurs que le système d’assainissement était non-conforme et qu’il incombait à l’acquéreur d’assumer les frais de mise en conformité. Elles concluent en indiquant qu’elles n’ont jamais refusé de réitérer la vente – en voulant pour preuve le courrier de leur avocat en date du 17 mars 2022 - faisant observer qu’il n’est pas versé aux débats un procès-verbal de carence du notaire qui aurait pu attester de leur refus ferme, définitif et injustifié de réitérer la vente.


Sur leur appel en garantie, elles soutiennent, en se prévalant des dispositions des articles 1992 et 1231-1 du code civil, que l’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil à l’égard de son mandant et doit notamment s’assurer de la régularité des actes dressés dans le cadre de sa mission. 

Elles reprochent à l’agence immobilière de ne pas avoir attiré leur attention sur le fait que la maison ne pouvait être vendue en l’état compte-tenu des dispositions d’ordre public de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation et que partant, les travaux afférents à l’électricité et à l’eau potable ne pouvaient être mis à la charge de l’acquéreur, ou encore de ne pas les avoir alertées du fait que sa mise en conformité leur incombait dans l’hypothèse où la juridiction devait le retenir.
Pour répondre à l’argumentation adverse, elles font observer que la perte de chance vise à réparer la perte d’une éventualité favorable alors qu’elles font grief à la société COLLIN IMMOBILIER de subir un préjudice certain né de la condamnation à payer à l’acquéreur le montant de la clause pénale.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2025, la société COLLIN IMMOBILIER demande au tribunal de :
A titre principal :
- débouter Mesdames [H], [G] et [K] [S] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions à l’encontre de la société COLLIN IMMOBILIER ;
- débouter Monsieur [W] [U] de l’intégralité de ses demandes et prétentions à l’encontre de la société COLLIN IMMOBILIER ;
A titre subsidiaire :
- ordonner que le préjudice découlant d’un manquement à l’obligation d’information de la société COLLIN IMMOBILIER consiste en une perte de chance ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement Mesdames [H], [G] et [K] [S], subsidiairement toutes parties succombant aux entiers dépens de l’instance ;
- condamner solidairement Mesdames [H], [G] et [K] [S], subsidiairement toutes parties succombant, à verser à la société COLLIN IMMOBILIER la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que selon la doctrine, la vente peut être conclue dès lors qu’il est prévu que l’acquéreur ne puisse entrer dans les lieux avant la réalisation des travaux de plomberie et d’électricité. Ainsi selon elle, la vente pouvait être réitérée dans les délais convenus en prévoyant que les vendeurs auront à leur charge le coût de la réalisation desdits travaux. Elle poursuit en exposant que les travaux concernant l’alimentation en eau et en électricité ont été réalisés dans les délais convenus. S’agissant de l’assainissement, elle fait observer que l’interdiction édictée à l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation ne vise pas les systèmes d’assainissement non conformes. Elle poursuit en exposant qu’elle n’a commis aucun manquement tenant compte des contours de son obligation de conseil qui ne consiste pas en une analyse juridique de la situation du bien et des obligations éventuelles qui en découlent.
Elle fait, en outre, observer que seuls les vendeurs sont contractuellement liés à l’acquéreur ; mais également que si une faute de l’agence au titre du manquement à son obligation d’information était retenue, le préjudice en découlant consisterait en une perte de chance de réaliser les travaux plus tôt.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 31 mars 2025 et l’audience fixée le 16 juin 2025.



MOTIFS DE LA DECISION 


I. Sur la nullité du compromis de vente


Selon l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Aux termes de l’article 1598 du code civil, tout ce qui est dans le commerce peut être vendu lorsque des lois particulières n'en ont pas prohibé l'aliénation.

L’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation - dans sa version applicable au litige - dispose notamment en son deuxième alinéa que sont interdites qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-5 du même code.

En vertu de l’alinéa 4 dudit article, sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article.

L’article 1179 du code civil prévoit en son premier alinéa que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général.

L’article 1180 du même code précise que la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public. Elle ne peut être couverte par la confirmation du contrat.

En l’espèce, il est constant que les parties au compromis de vente sont convenues de la vente d’un bien issu d’une division qui n’était pas pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable et d’un accès à la fourniture d’énergie électrique, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que cela ressort notamment du courriel du notaire instrumentaire en date du 12 mars 2021.

La question de savoir si le système d’évacuation des eaux usées préexistant à la division doit être considéré comme existant – bien que non conforme au cas particulier - sur chacune des parcelles issues de la division alors qu’il aurait été obturé et/ou enterré est sans emport dans la mesure où les parties s’accordent sur le fait que le bien n’était pas, en toutes hypothèses pourvu, d’une installation d’alimentation en eau potable et d’un accès à la fourniture d’énergie électrique à la date de la conclusion du compromis de vente.
Il est relevé, à titre surabondant, que le compromis de vente stipule notamment que « l’acquéreur s’engage à faire réaliser à ses propres frais l’installation d’un compteur électrique ainsi qu’un compteur d’eau » (page 6/14).

Cela étant, le législateur a prohibé la vente d’un tel bien et a, par ailleurs, prévu que la violation de cette interdiction est constitutive d’un délit, de sorte que cette règle a nécessairement pour objet la sauvegarde de l’intérêt général.

La demande en nullité des consorts [M] sera, en conséquence accueillie.

Monsieur [W] [U] sera, subséquemment, débouté sa demande en paiement de l’indemnité forfaitaire convenue au contrat de compris de vente annulé.


II. Sur les mesures de fin de jugement


Sur les dépens :

Monsieur [W] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

Il paraît équitable de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Il n’existe aucune raison sérieuse d’écarter l'exécution provisoire du présent jugement, qui est de droit.



PAR CES MOTIFS



Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du compromis de vente régularisé par les parties en date des 19 et 24 février 2021, et modifié par avenant en date des 27, 28 et 31 août 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [U] de sa demande en paiement au titre de l’indemnité forfaire convenue au compromis de vente ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] aux dépens de la présente instance ;

DIT n’y a avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE