Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 9 octobre 2025

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/01138 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WAJH
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. DE L’ENTREPOT C/ S.A.R.L. KS LAVAGE


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Sophie NICOLET, Vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE L’ENTREPOT, inscrite au RCS sous le n° 342 994 431, dont le siège social est sis 15 rue des Chataîgniers - 91230 MONTGERON

représentée par Me Florence MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1181




DEFENDERESSE

S.A.R.L. KS LAVAGE, inscrite au RCS sous le n° 907 854 582, dont le siège social est sis 308-314 rue de Paris - 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES

non représentée



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Débats tenus à l’audience du : 26 Août 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Octobre 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 31 mars 2022, la SCI de l'Entrepôt a conclu avec la SARL KS LAVAGE un bail à construction pour une durée de trente ans portant sur le terrain et les installations de station de lavage situés à Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne), 308/314 rue de Paris, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros, payable par termes mensuels dans les cinq premiers jours de chaque mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI de l'Entrepôt a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025 à la SARL KS LAVAGE pour une somme de 80 900, 42 euros.


C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la SCI de l'Entrepôt a fait assigner la SARL KS LAVAGE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 4 mai 2025,
– ordonner l'expulsion de la SARL KS LAVAGE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
– condamner la SARL KS LAVAGE à payer à la SCI de l'Entrepôt la somme provisionnelle de 81 457, 57 euros au titre de l'arriéré locatif,
– condamner au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et accessoires, jusqu'à la libération des locaux,
– condamner la SARL KS LAVAGE au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 26 août 2025, la SCI de l'Entrepôt, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Il a été précisé que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 65 225, 97 euros, des règlements étant intervenus, un décompte au 21 août 2025 étant produit.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SARL KS LAVAGE n'a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 4 avril 2025. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire y figure.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI de l'Entrepôt n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 81 297, 85 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 5 mai 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la SARL KS LAVAGE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL KS LAVAGE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI de l'Entrepôt, l'obligation de la SARL KS LAVAGE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 21 août 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 65 225, 07 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL KS LAVAGE.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL KS LAVAGE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL KS LAVAGE ne permet d’écarter la demande de la SCI de l'Entrepôt formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 mai 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL KS LAVAGE et de tout occupant de son chef des lieux situés Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne), 308/314 rue de Paris, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL KS LAVAGE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL KS LAVAGE à la payer,

CONDAMNONS par provision la SARL KS LAVAGE à payer à la SCI de l'Entrepôt la somme de 65 225, 07 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 21 août 2025 [loyer de août 2025 inclus], ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

CONDAMNONS la SARL KS LAVAGE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL KS LAVAGE à payer à la SCI de l'Entrepôt la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 9 octobre 2025


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES