Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 6 octobre 2025

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

06 Octobre 2025

N° RG 23/05901 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NN63 
Code NAC : 30B 

[J] [W]
C/
S.C.I. SCI JMG


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 06 octobre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 02 Juin 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.
 

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DEMANDERESSE

Madame [J] [W], née le 27 juillet 1965 à [Localité 6], domiciliée [Adresse 3], entrepreneur individuel immatriculé au répertoire Siren sous le numéro 500 033 754 00038

représentée par Me Damien PENETTICOBRA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Sonia BEN REGUIGA, avocat plaidant au barreau de Paris. 
 
DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI JMG, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 791 500 119 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Claire BENOLIEL, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Alexis LASSEGUES, avocat plaidant au barreau de Paris. 
 



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FAITS ET PROCEDURE 

Suivant contrat de bail commercial conclu le 1er mai 2017 selon les indications concordantes de la SCI JMG, bailleresse, et la société d’exercice libéral [J] [W], locataire, (l’exemplaire versé aux débats n’étant ni daté, ni signé), la première a consenti à la seconde un bail portant sur un local à usage de bureaux ainsi désigné : 
Deux locaux à [Localité 4], [Adresse 1], d’une superficie d’environ 40 mètres carrés.Le droit d’usage des parties communes (parkings, espaces verts, etc.) .
Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter de la mise à disposition du local, moyennant un loyer annuel en principal fixé à 9.600 € hors taxes, hors charges, indexé annuellement et automatiquement sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) . Il stipule que le preneur aura le droit de faire cesser le bail, à l’expiration de chaque période triennale, à charge pour lui d’en prévenir le bailleur par acte extrajudiciaire adressé six mois au moins avant la fin de la période triennale. 

Avant la conclusion du bail de mai 2017, Mme [J] [W] exerçait déjà son activité d’avocate dans les locaux susvisés, en vertu de contrats de sous-location successivement conclus en 2008 et en 2014 avec de précédents locataires de la SCI JMG, M. [V] puis la société Cabinet [P]. 
 
Le 12 janvier 2016, M. [P] résiliait son bail à effet du 31 juillet 2016.

Suivant courriel du 5 septembre 2018, Mme [J] [W] informait la SCI JMG qu’elle restituerait un des deux bureaux à fin octobre 2018.

La SCI JMG a tenu compte de cette restitution à compter des appels de loyer de la fin du mois d’août 2019.

Par courrier recommandé du 25 octobre 2022, la SCI JMG rappelait à Mme [J] [W] que l’assiette de son bail portait sur un bureau de 20 m2 situé au 1er étage et la mettait en demeure d’une part de retirer des locaux (le sous-sol, le RDC et R+1) l’ensemble de ses affaires et dossiers avant le 31 octobre 2022, d’autre part de régler la somme de 6.683,81 € TTC, correspondant au solde débiteur de son compte de locataire. 
 
Par courriels du 7 décembre 2022, Mme [J] [W] reprochait à son bailleur de manquer à ses obligations (poubelles non vidées, passages des jardiniers réduits au strict minimum, refus de mettre en marche le chauffage, accès à la salle d’attente et au sous-sol verrouillé).

Le 11 octobre 2023, la SCI JMG faisait délivrer à Mme [J] [W] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme principale de 3.354,42 € correspondant aux loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 6 octobre 2023.

Par exploit du 9 décembre 2023, Mme [J] [W] faisait délivrer à la SCI JMG une assignation devant ce tribunal aux fins d’opposition au commandement de payer du 6 octobre 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 décembre 2024, Mme [J] [W] demande au tribunal de :
La recevoir en son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 octobre 2023,Constater l’absence de jouissance paisible des lieux loués,Juger fondées ses demandes visant :. une réduction à hauteur de 30% du montant du loyer à compter du 1er juin 2020,
. le remboursement des loyers versés au titre de la location du second bureau pour la période du 1er juin 2017 au 31 août 2019 ;
. les demandes d’indemnisation des préjudices économique et moral subis du fait des troubles de jouissance du bien loué ;
. la demande d’indemnisation pour les agissements déloyaux et fautifs du bailleur à son encontre ;
Constater qu’elle a respecté les termes de la mise en demeure du 24 octobre 2022 ;En conséquence,
Débouter la SCI JMG de l’ensemble de ses demandes visées par le commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 octobre 2023 en raison du caractère infondé et non probant de la créance réclamée ainsi que l’absence de jouissance paisible des locaux donnés à bail ;Débouter la SCI JMG de ses demandes reconventionnelles visant l’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences de celle-ci ; le règlement d’un arriéré de loyer et frais à hauteur de 3.861,47 € ; l’application de la clause pénale, les intérêts de retard au taux légal :A titre subsidiaire,
Suspendre les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 11 octobre 2023 ;Accorder un délai de 15 jours pour le paiement du montant sollicité par la SCI JMG ;Débouter la SCI JMG de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 9.396,64 € ;Ordonner à la SCI JMG de rétablir les accès à la salle d’attente, à la cuisine et aux archives, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à venir ;Condamner la SCI JMG au remboursement :. de la somme de 11.615,01 au titre de la réduction de loyer pour la période du 1er juin 2020 au 31 octobre 2024 ;
. de 40% du loyer à partir du 1er novembre 2024 et jusqu’à la réouverture des accès à la salle d’attente et des espaces du sous-sol (cuisine et archivage) ;
. de 615 € au titre de la réduction des charges locatives pour la période du 1er juin 2020 au 31 octobre 2024 ;
. de 8.400 € au titre de la location du second bureau du 1er juin 2017 au 31 août 2020 ;
Condamner la SCI JMG à lui verser à titre d’indemnité les sommes de 40.000 € au titre de la perte du chiffre d’affaires, 15.000 € au titre de la perte d’image et de réputation, 10.000 € au titre des manœuvres déloyales et des agissements fautifs ;En tout état de cause,
Condamner la SCI JMG à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 janvier 2025, la SCI JMG demande au tribunal de :
Débouter Mme [J] [W] de l’ensemble de ses demandes ;A titre reconventionnel :
constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 12 novembre 2023 ;ordonner l’expulsion de Mme [J] [W] et celle de tous les occupants de son chef du local commercial d’une surface d’activité de 20 m2 environ situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5],assortir cette mesure d’exécution d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard ;condamner Mme [J] [W] à lui régler :la somme de 3.197,88 € TTC sauf à parfaire au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, déduction faite des frais de Commissaire de justice,la somme de 9.396,64 €, au titre de l’indemnité d’occupation due selon facture du 23 novembre 2022 ,une pénalité de 10 % des sommes dues, à titre de pénalité forfaitaire,une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel hors taxes et hors charges exigible, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel ;dire que le dépôt de garantie lui restera acquis, à titre de dommages et intérêts ;condamner Mme [J] [W] à lui régler la somme de 6.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’OPPOSITION AU COMMANDEMENT DE PAYER

Sur le caractère infondé et non probant de la créance réclamée 

Sur l’indétermination des sommes réclamées

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit énoncer de manière précise et détaillée les sommes dues par le locataire. Il est dépourvu d’effet s’il ne permet pas au preneur d’identifier clairement les causes des sommes réclamées. S’il mentionne une somme supérieure à celle réellement due, il demeure valable à hauteur de la partie non contestée.

Mme [J] [W] soutient que le commandement qui lui a été délivré le 11 octobre 2023, ne lui permet pas de déterminer le bien fondé du montant qui serait dû en ce qu’il mentionne uniquement le paiement de la somme totale de 3.354,52 € sans opérer de distinction entre le loyer et les charges.

Mais à ce commandement de payer de payer était joint un décompte consistant en un historique complet du compte de locataire de Mme [J] [W] faisant ressortir le loyer mensuel réclamé chaque mois avec la date de l’avis d’échéance émis par la société JMG et la date du règlement effectué par Mme [J] [W]. 

Or, si le montant mensuel réclamé correspond à une somme globale comprenant, outre le loyer mensuel indexé, la provision mensuelle pour charges de 50 € prévue au bail, son montant est parfaitement déterminable pour Mme [J] [W] qui ne peut ignorer la composition de la somme correspondant à l’avis d’échéance détaillé reçu mensuellement comprenant outre le loyer, la provision pour charges d’un montant de 50 € stipulé du bail.

Mme [J] [W] ne pouvait se méprendre sur la nature, la composition, les périodes et les échéances des sommes réclamées.

Sur le mal-fondé des charges incluses dans le montant réclamé

Le bail commercial consenti par la société JMG à Mme [J] [W] stipule que :
le preneur remboursera au bailleur l’ensemble des fournitures afférentes au fonctionnement des lieux tels que abonnements téléphonies, internet ou autres, chauffage etc.…, la présente liste n’étant pas limitative. Par suite, les parties conviennent que le preneur remboursera au bailleur les frais de fourniture d’eau, d’électricité et de gaz sans que cette facturation puisse excéder le plafond de charges ci-après ;le preneur s’engage à supporter toutes taxes et impôts, de quelque nature qu’ils soient, présents ou futurs et en particulier la taxe sur les bureaux Ile de France, la taxe foncière proprement dite, en ce compris la taxe sur les ordures ménagères ainsi que toutes nouvelles contributions que ce puisse être, se rapportant à l’immeuble ou aux locaux loués ;Le preneur réglera au bailleur ses appels de provisions pour charges, mensuellement et d’avance le 5 de chaque mois civil par virement bancaire ;Le montant desdites provisions est fixé, d’accord entre les parties, à la somme mensuelle de 50 € hors taxes ;A l’issue de chaque année civile, le bailleur procédera à une reddition de charges, et remboursera, le cas échéant, le montant de provision éventuellement dû au preneur ;Les parties conviennent toutefois de plafonner le montant annuel des charges, lequel ne pourra pas être supérieur à la somme annuelle de 600 € hors taxes, TVA au taux en vigueur en sus.
Mme [J] [W] conteste le bien-fondé des charges incluses dans le montant réclamé en faisant valoir que depuis mai 2020, elle a dû effectuer elle-même le ménage, restreindre ses temps de présence au bureau en l’absence de chauffage ; que se pose la question de la validité de ses charges en l’absence de décompte et de clé de répartition.

Mais force est de constater que le ménage ne fait pas partie des charges visées au contrat de bail ; qu’en ce qui concerne la panne de chauffage, il ressort des pièces produites que Mme [J] [W] en a informé son bailleur par mail du 24 octobre 2022 et qu’un prestataire est intervenu pour procéder à la réparation le 26 novembre 2022, de sorte que le problème de chauffage ne saurait suffire à justifier le non-paiement des charges prévues du bail.

En ce qui concerne l’absence de clé de répartition et de reddition des charges, il convient de constater que Mme [J] [W] qui a réglé la provision réclamée durant des années, a soulevé sa contestation dans le cadre de la présente instance. Or, si la clé de répartition des charges ne figure pas au contrat de bail et si la reddition des charges n’apparaît pas avoir été effectuée annuellement, il convient de constater que les factures des charges payées par le bailleur et le tableau de synthèse récapitulant les charges imputées à Mme [J] [W] au prorata de la surface de 20 m2 du local (sur une superficie totale du pavillon de 160 m2) ont été produits dans le cadre de cette instance. Ils font ressortir que montant réel des charges est supérieur à celui facturé par provision et Mme [J] [W] ayant bénéficié du plafond de charges prévu au contrat. 

Au demeurant, il y a lieu de constater que Mme [J] [W] ne précise pas le montant des charges contestée au titre de l’opposition au commandement mais qu’elle chiffre ensuite la somme sollicitée au titre de la réduction de 30 %, dans la partie relative à la réparation de ses préjudices. 

Il n’ y a pas lieu de dire non fondées les charges réclamées à Mme [J] [W], sous réserve du montant correspondant à la réduction de 30 % examinée ci-après. 

Sur la prescription

Mme [J] [W] soutient que le décompte produit par la SCI JMG fait état de loyers impayés avant le 5 octobre 2018, date à laquelle la prescription quinquennale est acquise.

Mais si le document produit par la SCI JMG pour justifier du montant des impayés de Mme [J] [W] est un historique de son compte de locataire remontant à une période antérieure au 5 octobre 2018, force est de constater que le solde débiteur de son compte était 1.726 € à cette date et que des règlements bien supérieurs à ce montant sont intervenus postérieurement, de sorte que les sommes acquittées par le locataire s’imputant sur les loyers les plus anciens, aucune prescription ne peut être valablement soulevée.

Sur la somme de 2.645,24 €

Mme [J] [W] soutient qu’elle s’est acquittée de la somme de 2.645,24 € en se prévalant du fait que cette somme qui figure sur la facture 191 de la SCI JMG portant sur l’échéance de loyer et provision pour charges de la période du 01/04 au 30/04/2019, n’est plus mentionnée sur les avis d’échéances suivants, ce qui en démontrerait le paiement. Mais le tribunal observe que les factures qui concernent les appels de loyers et provisions mensuels, ne reprennent pas les soldes antérieurs et que c’est de façon inhabituelle la facture 191 a indiqué le solde antérieur.

Or, Mme [J] [W] ne justifie pas avoir réglé les sommes réclamées par la SCI JMG.

Il n’y a pas lieu de dire infondée et non probante la créance réclamée par le bailleur dans le commandement de payer du 11 octobre 2023, sous réserve de la réduction de charges ci-après examinée.

SUR LES MANQUEMENTS DU BAILLEUR ET SUR L’ABSENCE DE JOUISSANCE PAISIBLE DES LOCAUX LOUES

Mme [J] [W] se prévaut de l’exception d’inexécution en faisant valoir qu’elle est fondée à ne pas payer ses loyers compte tenu des manquements du bailleur qui ne lui a pas permis de jouir paisiblement du bien loué.

Mais le tribunal rappelle que si le bailleur est obligé par la nature du contrat de permettre à son locataire de jouir paisiblement de la chose loués, les manquements invoqués à son encontre, à l’origine de troubles de jouissance, doivent non seulement être démontrés par le preneur mais encore revêtir une gravité suffisante pour justifier le non paiement des loyers ; que dès lors que le preneur peut exploiter et occuper les locaux commerciaux, il ne peut prétendre à une dispense totale du paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution. 




Il convient au demeurant de constater que si Mme [J] [W], dans le corps de ses conclusions, apparaît soutenir que l’exception d’inexécution justifie le non-paiement des loyers, elle ne maintient pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions par lequel elle sollicite la réduction du montant du loyer et des charges locatives à compter du 1er juin 2020. 

Mme [J] [W] reproche à la SCI JMG d’avoir supprimé l’accès à plusieurs pièces du bien immobilier, les prestations de ménage, les prestations de jardinage ainsi que l’absence de chauffage durant les hivers 2020, 2021 et jusqu’à novembre 2022. Elle souligne également que le bail ne comporte pas d’inventaire précis des charges. 

Sur l’accès à la salle d’attente, la cuisine et le sous-sol

Mme [J] [W] expose que depuis 2008 et en tout état de cause depuis le bail en cours, elle avait accès à plusieurs pièces du bien immobilier : un bureau individuel pour recevoir ses clients, une salle d’attente commune avec les autres avocats locataires, une cuisine et une cave afin d’entreposer des dossiers.

Mais force est de constater que si le contrat de sous-location conclu avec la société Cabinet [P] mentionnait avoir pour objet la sous-location d’une pièce à usage de bureau au 1er étage et comprenait effectivement une mise à disposition de la salle d’attente du rez-de-chaussée, ainsi qu’une partie du sous-sol pour les archives, tel n’est pas le cas du bail commercial conclu avec la société JMG qui désigne les lieux loués comme consistant en deux locaux d’une superficie de 40 m2 et le droit d’usage des parties communes (parkings, espaces verts ect.) sans mentionner aucunement la salle d’attente, la cuisine et le sous-sol pour archives. Or, ces pièces qui ne constituent pas, de façon habituelle, les parties communes d’un immeuble, ne peuvent, à défaut de mention expresse figurant au bail, être considérées comme en faisant partie.

Le tribunal rappelle à cet égard que le bailleur n’est pas tenu par le contrat de sous-location ayant lié Mme [J] [W] et la société Cabinet [P] et observe qu’il ressort des débats que Mme [J] [W] avait loué un deuxième bureau pour en faire une salle d’attente ce qui montre que la salle d’attente du rez-de-chaussée ne faisait pas partie des pièces dont elle avait la disposition, le fait que le bailleur ait pu tolérer l’utilisation d’autres pièces que celles comprises dans l’assiette du bail, ne donnant pas à Mme [J] [W] un droit de les occuper. 

Il sera également relevé que les obligations déontologiques faisant obligation aux avocats de disposer d’une salle d’attente incombe à Mme [J] [W] et non à son bailleur et que la décision qu’elle a prise de restituer un des deux bureaux loués dont l’un pouvait être utilisé comme salle d’attente, relève de sa seule responsabilité.

Or, si les attestations de clients et de confrères qu’elle produit, montrent qu’elle a utilisé la salle d’attente du rez-de-chaussée et non qu’elle en avait été autorisée par son bailleur, la mise en demeure du 25 octobre 2022 de ce dernier, la sommant de cesser d’occuper les surfaces non comprises dans son bail, établissant son opposition à cette occupation.

Il n’y a pas lieu de dire, au regard des termes du bail, que la société JMG a manqué à son obligation de laisser Mme [J] [W] jouir de la chose louée en lui refusant l’occupation de la salle d’attente, du lieu d’archivage au sous-sol et de la cuisine.



La demande de Mme [J] [W] de voir ordonner à la SCI JMG de rétablir les accès à la salle d’attente, à la cuisine et aux archives, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à venir, ne pourra qu’être rejetée.

Sur les prestations de ménage

Les prestations de ménage ne faisant pas partie des prestations à la charge du bailleur et n’étant pas comprises dans les charges refacturées au preneur, Mme [J] [W] ne peut les invoquer pour prétendre subir un préjudice dans la jouissance des lieux, en raison de leur absence.

Sur les prestations de jardinage

Mme [J] [W] soutient que le bailleur a manqué à son obligation d’entretenir les espaces extérieurs de l’immeuble et, à l’appui de ses dires, produit, outre des photos, un courrier du 18 octobre 2021 d’une voisine, Mme [K], se plaignant de nuisance liées à la végétation non maitrisée en mitoyenneté des deux pavillons ainsi qu’une attestation du 7 septembre 2024 d’une autre voisine exposant avoir constaté qu’après le confinement de 2020 lié au COVID, les extérieurs de la propriété du [Adresse 1] n’étaient plus entretenus et avoir vu Mme [J] [W] nettoyer l’allée, des photos.

Mais ces pièces ne suffisent pas à démontrer un manque d’entretien des espaces extérieurs de la maison, suffisamment caractérisé pour porter atteinte à la jouissance des locaux, le bailleur produisant, de son côté, des factures de l’entreprise de jardinage mentionnant 4 passages par an sur le site du [Adresse 1].

Sur l’absence de chauffage

Mme [J] [W] soutient avoir connu des problèmes de chauffage durant les hivers 2020, 2021 et jusqu’en novembre 2022. Mais elle ne justifie pas en avoir informé son bailleur avant un courriel du 25 octobre 2022 à la suite duquel le bailleur a fait intervenir un prestataire le 26 novembre 2022 pour réparer l’installation. 

Il n’y a pas lieu de dire que le bailleur a manqué à ses obligations à ce titre.
 
Ainsi, il ne ressort pas de ces éléments que la société JMG ait manqué à ses obligations de bailleresse et n’ait pas permis à Mme [J] [W] de jouir paisiblement des locaux objet du bail. En effet, Mme [J] [W] a eu la chose louée à sa disposition et a pu l’utiliser conformément à sa destination pour y exercer son activité ; le clos et le couvert lui ont été assurés et l’ensemble des prestations prévues au contrat ont bien été assurées par le bailleur. Les manœuvres déloyales et des agissements fautifs qu’elle reproche à ce dernier ne sont aucunement établis.
 
Mme [J] [W] échoue à démontrer que la SCI JMG a commis des fautes à l’origine pour elle de troubles de jouissance justifiant les remboursements qu’elle demande au titre des loyers et les préjudices économiques et moraux qu’elle invoque.

Elle sera déboutée de ses demandes en condamnation de la SCI JMG à lui rembourser:
la somme de 11.615,01 au titre de la réduction de loyer pour la période du 1er juin 2020 au 31 octobre 2024 ; 40% du loyer à partir du 1er novembre 2024 et jusqu’à la réouverture des accès à la salle d’attente et des espaces du sous-sol (cuisine et archivage). 
Elle sera également déboutée de ses demandes aux fins de voir la SCI JMG condamnée à lui verser la somme de 40.000 € au titre de la perte du chiffre d’affaires, 15.000 € au titre de la perte d’image et de réputation, 10.000 € au titre des manœuvres déloyales et des agissements fautifs.

Sur la réduction des charges locatives 

Mme [J] [W] demande le remboursement la somme de 615 € correspondant à 30 % du montant de 50 € pour la période du 1er juin 2020 au 31 octobre 2024, soit (50 € x 30 %) x 41 mois, au titre de la réduction des charges locatives en se prévalant notamment du non-respect des dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014, outre divers manquements de son bailleur portant atteinte à sa jouissance des lieux. Elle demande également une réduction de 30 % des charges locatives à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’au rétablissement des prestations de ménage. 

La loi Pinel, applicable au bail litigieux conclu en mai 2017, prévoit que le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et impôts avec une clé de répartition entre les différents locataires de l’immeuble. 

Il ressort du tableau de synthèse des charges produit par la SCI JMG que des charges non énumérées au bail telles que les frais d’entretien extérieur et d’assurance ont été incluses dans la liste des charges refacturées au locataire.

La demande de réduction des charges locatives présentées par Mme [J] [W] sera, pour le seul motif tenant à l’application de la loi Pinel, déclarée fondée et il sera appliqué une réduction de 615 € pour la période du 1er juin 2020 au 31 octobre 2024 ainsi qu’une réduction de 30 % à compter du 1er novembre 2024, les dites sommes venant en déduction des sommes dues par Mme [J] [W] à sa bailleresse. 

Sur le remboursement des loyers versés au titre du second bureau 

Mme [J] [W] demande le remboursement de la somme de 8.400 € au titre de la location du second bureau pour la période du 1er juin au 31 août 2020.

Le contrat de bail commercial du 1er mai 2017 portait sur la location de deux bureaux d’une superficie d’environ 40 mètres carrés. Le 5 septembre 2018, Mme [J] [W] informait, par courriel, la SCI JMG qu’elle restituerait un des deux bureaux, à fin octobre 2018. La SCI JMG a continué à lui facturer le loyer initialement prévu au bail jusqu’à la fin du mois août 2019.

Le contrat du 1er mai 2017 stipule que le preneur aura le droit de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période triennale, à charge pour lui d’en prévenir le bailleur par acte extra-judiciaire adressé au moins six mois avant la fin de la période triennale.

Or, Mme [J] [W] n’a pas respecté les clauses du bail en procédant à la restitution d’un des deux bureaux en dehors des périodes prévues au bail et sans suivre le formalisme imposé par le contrat. Le bailleur n’était pas tenu d’accepter cette modification unilatérale du bail, non conforme aux stipulations du bail et c’est donc valablement qu’il a continué à facturer le deuxième bureau jusqu’en août 2019.




Mme [J] [W] sera déboutée de sa demande relative aux loyers du second bureau, au demeurant peu claire au regard de la période qu’elle vise, aucun loyer relatif au deuxième bureau ne lui ayant été facturé après le mois d’août 2019 .

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux. 

Le commandement de payer qui réclame une somme supérieure à celle réellement due, demeure valable à hauteur de la somme non contestée.

Les juges saisis d’une demande de résiliation par acquisition de la clause résolutoire peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ; la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le bail commercial du 1er mai 2017 prévoit que le bail sera résilié de plein droit, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, des charges ou accessoires ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des obligations du bail, un mois après une sommation d’exécuter ou de de payer demeurée infructueuse.

Le 11 octobre 2023, la SCIJMG a fait délivrer à Mme [J] [W] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 3.354,52 € au titre de son arriéré locatif, correspondant au relevé détaillé de son compte de locataire arrêté au 6 octobre 2023. Les sommes réclamées sont justifiées, les contestations élevées par Mme [J] [W] ayant été rejetées, à l’exception de la réduction de 15 € sur les charges pour la période du 1er juin 2020 au 1er octobre 2023, soit la somme de 420 € (15 € x 28 mois).

La somme due par Mme [J] [W] s’élevait donc à la somme de 2.934,52 € au 6 octobre 2023. Le commandement de payer est donc valable à hauteur de ce montant. 

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’historique du compte de locataire de Mme [J] [W] que le paiement de cette somme n’a pas été régularisé dans le délai d’un mois de la signification du commandement de payer. La clause résolutoire était donc acquise à la date du 12 novembre 2023.

Mme [J] [W] demande au tribunal de l’autoriser à s’acquitter de sa dette locative dans le délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Mais, il sera rappelé que les délais de grâce s’appliquent au débiteur malheureux mais de bonne foi qui se trouve dans l’impossibilité de faire face à sa dette, malgré sa bonne volonté.

Mais il ressort des pièces produites et notamment du compte de locataire de Mme [J] [W] que, depuis plusieurs années et de façon répétée, cette dernière ne règle pas ses loyers à leur échéance, de sorte que son compte présente en permanence un solde débiteur correspondant à plusieurs mois de loyers et charges impayés. 

Au regard de l’ancienneté de cette situation, sa demande de délai sera rejetée.

Il convient donc de constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 novembre 2023.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail à la date du 12 novembre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [J] [W] se trouve occupante sans droit ni titre.

Il sera ordonné à cette dernière de libérer les locaux loués, et ce sans qu’il soit nécessaire d’assortie cette mesure d’une astreinte, le bailleur disposant d’un titre qu’il lui revient de faire exécuter selon les voies de droit.

A défaut de libération dans les délais, son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, sera autorisée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

L’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux avec remise des clés sera fixée au montant du loyer en cours et des charges tel qu’il résulte du bail et dans les conditions qui y sont prévues, notamment en ce qui concerne l’indexation annuelle.

Il pourra être procédé le cas échéant à la séquestration des meubles laissés sur place selon les modalités prévues à l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. 

Sur les loyers et charges dus

La SCI JMG demande la condamnation de Mme [J] [W] à lui verser la somme de 3.194,88 € au titre des appels de loyers, charges et accessoires, selon décompte versé aux débats. 

Il résulte de l’extrait du compte de locataire de Mme [J] [W], produit par la SCI JMG, que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3.197,88 € au 7 juin 2024, incluant l’appel de loyer mensuel de juin 2024. Cette somme est justifiée par les clauses du bail à l’exception d’une partie des charges.

Compte tenu de la réduction sur charges de 15 € par mois à compter du 1er juin 2020 retenue par le présent jugement correspondant à la somme de 540 € pour la période du 1er juin 2020 au 1er juin 2024, Mme [J] [W] sera condamnée à verser à la société JMG la somme de 2.657,88 € au titre des loyers, indemnités d’occupation restant dus au 7 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions du 30 janvier 2025 valant sommation de payer, le contrat de bail ne stipulant pas en son article 8 d’intérêts de retard au taux légal dus à la date d’exigibilité de chacune des sommes.

Les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.





Sur l’indemnité d’occupation de 9.396,64 €

La SCI JMG demande la condamnation de Mme [J] [W] à lui verser la somme de 9.396,64 €, correspondant à une facture du 23 novembre 2022, au titre de l’occupation sans droit ni titre de plusieurs pièces du pavillon du 1er juillet au 31 octobre 2022 en faisant valoir que Mme [J] [W] a occupé quatre autres pièces du pavillon que celle de 20 m2 qu’elle louait. 

Mme [J] [W] conteste devoir cette somme et fait valoir une utilisation temporaire à la seule finalité de faire du tri.

La SCI JMG ne verse pas de pièces justifiant de l’occupation qu’elle invoque durant toute la période facturée.

Elle sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 9.396,64 €. 

Sur la clause pénale

Le bail stipule au paragraphe « Intérêts de retard – Frais » que toute somme de quelque nature qu’elle soit, due au titre du bail par le preneur au bailleur, non réglée à son échéance exacte, donnera lieu au paiement au profit du bailleur, sans mise en demeure, d’un intérêt de retard calculé au taux annuel de 10 % courant à compter de la date d’échéance jusqu’au paiement effectif.

La SCI JMG demande qu’en application du bail, Mme [J] [W] soit condamnée à lui payer une pénalité correspondant à 10 % des sommes dues.

Mais outre le fait que la demande de la SCI JMG ne correspond pas aux stipulations du bail, la pénalité de 10 % apparaît excessive au regard du préjudice subi par la bailleresse en raison du retard de paiement des loyers, déjà partiellement réparé par la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et le paiement des intérêts au taux légal. Elle sera réduite à une majoration de 3 %, soit la somme de 79,73 € que Mme [J] [W] sera condamnée à payer à la SCI JMG.

Sur le dépôt de garantie

Il n’y a pas lieu de dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en application de la clause résolutoire prévue au bail, la non-restitution du dépôt de garantie pour ce motif présentant le caractère d’une clause pénale dont le montant apparaît excessif au regard du préjudice subi par le bailleur, déjà indemnisé par différentes dispositions du présent jugement et la pénalité allouée à titre de clause pénale.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les dépens et l’exécution provisoire 

L’équité justifie que Mme [J] [W] soit condamnée à verser à la SCI JMG la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant dans la présente instance, elle sera également condamnée au paiement des dépens. 
L’exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.





PAR CES MOTIFS



Dit que Mme [J] [W] a droit à une réduction de charges de 615 € au titre de la période du 1er juin 2020 au 31 octobre 2024,

Dit que Mme [J] [W] a droit à une réduction de charges de 30 % à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la restitution des locaux,

Dit que cette réduction sera déduite ci-après des montants réclamés au titre de l’arriéré locatif restant dus au 7 juin 2024,
 
Ordonne à la SCI JMG d’appliquer cette réduction pour la période postérieure au 7 juin 2024,

Constate la résiliation du bail du 1er mai 2017 à la date 12 novembre 2023, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence, 

Dit que Mme [J] [W] et tous les occupants de son chef devront évacuer et rendre libre le local de 20 m2 environ situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], dans le délai de six semaines, suivant la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut, Mme [J] [W] en sera expulsée ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes voies de droit, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,

Dit qu’il pourra être procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles laissés sur place selon les modalités prévues à l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [J] [W] à payer à la SCI JMG une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges tel qu’il résulte du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux avec remise des clés, 

Condamne Mme [J] [W] à payer à la SCI JMG les sommes suivantes :
2.657,88 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges restant dus au 7 juin 2024, déduction faite de la réduction du montant des charges, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 et capitalisation des intérêts échus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 79,73 € à titre de pénalité,4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,




Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ou les dit sans objet,

Condamne Mme [J] [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023,

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le 6 octobre 2025, et signé par le Président et le Greffier,


Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY