Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 2 — 8 octobre 2025

Minute n°2025/795 

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE


 N° de RG : 22/01739 
N° Portalis DBZJ-W-B7G-JUJO




JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2025





I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, M. [M] [L], Directeur général

représentée par Me Mélanie GOEDERT-FURLAN, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C105, Me Laurie TECHEL, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG:


DEFENDERESSE :

S.C.I. BJL, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Jean-christophe DUCHET de l’ASSOCIATION CARMANTRAND-DUCHET, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A501


II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 14 mai 2025 des avocats des parties








III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ; 

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte sous seing privé du 1er février 2016, la SCI BJL a consenti à la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à SARREBOURG.

Au début de l'année 2021, la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT a du faire appel à la société SANICHAUF pour faire réparer la chaudière. Cette réparation n'ayant pas suffi, elle a pris attache avec le bailleur aux fins de remplacement de la cuve à fioul.

Exposant que la bailleresse n'a changé la cuve que deux mois plus tard, après plusieurs relances et plusieurs pannes intervenues en plein hiver ce qui l'a contraint à louer des chauffages au gaz pour assurer le chauffage à ses salariés, frais que la bailleresse a refusés de lui rembourser malgré ses démarches amiables, la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT a diligenté la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE 

Par exploit d'huissier signifié le 1er août 2022, la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT a constitué avocat et a fait assigner la SCI BJL devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile afin de le voir :
- dire et juger l'intégralité de ses demandes recevables et bien fondées,
- dire et juger que l'obligation de remplacement de la cuve à fioul incombe à la société BJL en tant que bailleresse,
- dire et juger que la société BJL doit supporter le coût des préjudices afférents à la négligence dont elle a fait preuve concernant le remplacement de la cuve à fioul litigieuse,
En conséquence,
- condamner la société BJL à lui payer la somme de 756,60 € TTC en remboursement des frais afférents à la première réparation entreprise sur la chaudière,
- condamner la société BJL à lui payer la somme de 4.441 € TTC en remboursement des frais afférents à la location des chaudières à gaz,
- condamner la société BJL à lui payer une indemnité de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société BJL aux entiers frais et dépens de la présente procédure,
- rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir.

La SCI BJL a constitué avocat.

Le dossier a fait l'objet d'une première ordonnance de clôture en date du 07 février 2023 qui a fixé l'affaire à l'audience du 08 mars 2023, d'une requête en rabat de clôture du 07 mars 2023 et d'un jugement en date du 05 avril 2023 qui a ordonné la réouverture des débats, le rabat de l'ordonnance de clôture et le renvoi du dossier à la mise en état.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2025, à juge unique, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 04 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 08 octobre 2025.

3°)PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées en RPVA le 16 octobre 2024, la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT demande au tribunal
- dire et juger l'intégralité de ses demandes recevables et bien fondées,
- dire et juger que l'obligation de remplacement de la cuve à fioul incombe à la société BJL en tant que bailleresse,
- dire et juger que la société BJL doit supporter le coût des préjudices afférents à la négligence dont elle a fait preuve concernant le remplacement de la cuve à fioul litigieuse,
En conséquence,
- de condamner la société BJL à lui payer la somme de 756,60 € TTC en remboursement des frais afférents à la première réparation entreprise sur la chaudière,
- de condamner la société BJL à lui payer la somme de 4.441 € TTC en remboursement des frais afférents à la location des chaudières à gaz,
- de condamner la société BJL à lui payer une indemnité de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de débouter la société BJL de l'intégralité de ses demandes,
- de condamner la société BJL aux entiers frais et dépens de la présente procédure,
- de rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- le contrat de bail contient un article 9.1 relatif à l'état du bien lors de la délivrance des lieux et un article 9.2 relatif à l'entretien et les travaux de réparation des locaux en cours d'exercice du bail ; la bailleresse persiste à lui opposer l'article 9.1 alors que c'est bien l'article 9.2 qui doit recevoir application dès lors que la vétusté de la cuve à fioul ayant nécessité son remplacement est intervenue après 5 ans de location, soit en cours de bail ;
- selon l'article 9.2 du contrat, dès lors que la vétusté n'est pas liée à un défaut d'entretien du locataire, ce n'est pas à ce dernier d'assumer les travaux rendus nécessaires par cette vétusté ; 
- en l'absence d'une clause du bail transférant expressément au preneur les réparations locatives occasionnées par la vétusté intervenue en cours de bail, celles ci restent à la charge du bailleur ;
- il ne peut lui être reproché un défaut d'entretien à l'origine de la vétusté puisqu'elle justifie avoir toujours entretenu ses installations;
- la SCI BJL l'a d'ailleurs reconnu puisqu'elle a finalement changé la cuve à fioul sans aucune réserve ;
- ce n'est cependant que deux mois plus tard et après plusieurs relances que la SCI BJL a missionné une entreprise aux fins de remplacer la cuve à fioul litigieuse ; ce retard et cette négligence l'ont contraint à louer 5 appareils de chauffage au gaz pendant près de 3 semaines pour assurer des conditions de travail décentes à ses salariés alors que la panne est survenue en plein hiver par des températures négatives ;
- elle est bien fondée à obtenir le remboursement de la facture des premières réparations entreprises sur la chaudière ainsi que des frais de locations des appareils de chauffage au gaz et des bouteilles de gaz.




Par dernières conclusions récapitulatives notifiées en RPVA le 24 février 2025, la SCI BJL demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil
- de déclarer la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT irrecevable et mal fondée en ses demandes,
En conséquence,
- de débouter la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- de condamner la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT aux entiers frais et dépens

Elle fait valoir que :
- les parties d'un bail commercial peuvent convenir de mettre à la charge du preneur toutes les réparations même celles normalement à la charge du bailleur en vertu des règles du code civil qui ne sont pas impératives ;
- en l'espèce, selon les termes de l'article 9.1 du contrat des parties, le locataire ne peut exiger du bailleur aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques même ceux rendus nécessaires par la vétusté ; selon l'article 9.2 du bail, il doit entretenir constamment le bien en bon état d'entretien et de réparations quelle qu'en soit la nature et l'importance ;
- il en résulte que la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT est tenue du paiement des travaux de remplacement de la cuve à fioul litigieuse ;
- le fait que la SCI BJL ait fait changer la cuve à fioul ne constitue pas un aveu judiciaire de son obligation de remplacement ;
- en tout état de cause, la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT ne rapporte pas la preuve qu'elle a assuré l'entretien de la cuve à fioul durant le cours du bail et que la nécessité de son remplacement provient d'une vétusté acquise en cours d'exécution du bail ;
- la preuve d'un préjudice qui lui soit imputable n'est pas rapportée ; la nécessité de louer les 5 appareils de chauffage au gaz ne saurait résulter des seules attestations des salariés.


IV MOTIVATION DU JUGEMENT

Aux termes de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Selon l'article R 145-35 du code de commerce résultant de la loi Pinel du 18 juin 2014 applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 05 novembre 2014, Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

Le remplacement d'une cuve à fioul ne relevant pas des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, il était loisible aux parties de déroger, par une clause du bail, au code civil.

Toutefois, un transfert de la charge des conséquences de la vétusté ne peut résulter que d'une clause expresse du bail.

En l'espèce, le bail stipule :
« 9.1. Etat des biens loués
Le preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance. Il ne pourra exiger du bailleur aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques, même ceux qui seraient rendus nécessaires en raison notamment de la vétusté ou d'un vice caché, avec ceux visés à l'article 606 du code civil. 

Le preneur fera son affaire personnelles et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, quelle qu'en soit la nature qui seraient imposés par les autorités administratives...
9.2 Entretien, travaux, réparations et aménagements à la charge du preneur
9.2.1 Entretien, travaux et réparations
Pendant tout le cours du présent bail et ses renouvellements, le preneur devra entretenir les biens loués constamment en bon état d'entretien et de réparations de toutes sortes quelles qu'en soient la nature et l'importance à l'exclusion de ce que le bailleur conserve à sa charge.(...)
Le preneur supportera toutes les réparations y compris celles visées à l'article 606 du code civil, qui seraient rendues nécessaires en raison d'un défaut d'entretien ou d'exécution de travaux lui incombant ou en cas de dégradations de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel. »

Le contrat distinguant expressément la délivrance du bien et le cours du bail, c'est bien à l'article 9.2 qu'il convient de se référer.

Or, hormis l'hypothèse où une réparation serait induite par un défaut d'entretien, l'article 9.2 ne transfère pas de façon expresse au preneur les réparations qui seraient rendues nécessaires en cours de bail du fait de la vétusté.

Il s'ensuit que le remplacement de la cuve à fioul incombait bien au bailleur qui y a d'ailleurs déféré sans invoquer un défaut d'entretien, non démontré en l'espèce.

Cependant, la demande ne porte pas sur la réparation mais sur le préjudice résultant de la négligence du bailleur et du caractère tardif de la réparation.

Elle est donc fondée sur la faute contractuelle (et non sur l'article 1240 visé dans les conclusions de la SCI BJL).

Il incombe par conséquent à la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT de démontrer la faute du preneur à l'origine du préjudice dont elle se plaint, à savoir le retard du bailleur à remplir ses obligations.

La demanderesse produit aux débats la facture SANICHAUF du 19 mars 2021 qui se réfère à une demande de dépannage du 29 janvier 2021, acceptée par mail le 1er février 2021.

Or, la SCI BJL verse aux débats l'attestation de la société NISSE FRERES datée du 11 août 2022 par laquelle celle-ci indique que son intervention a été demandée le 18 février 2021 et a été finalisée le 04 mars 2022 après réception de la citerne fioul commandée le 22 février 2021.

Ainsi, il apparaît que le bailleur a réagi dans les semaines suivant la dernière panne -dont la date n'est pas précisée- ayant suivi l'intervention de SANICHAUF, et a commandé la nouvelle cuve à fioul.

La SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ne justifie pas des dates de mail ou courrier adressés à son bailleur au sujet de la nécessité de changer la cuve ni des multiples relances qu'elle allègue ou d'atermoiements du bailleur.

Par conséquent, il apparaît que le bailleur a rempli ses obligations dans le mois de la panne définitive de l'installation et l'inertie fautive qui lui est reprochée n'est pas établie.

Il en résulte que la faute n'est pas établie et que les demandes de la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT seront rejetées.

Sur les décisions de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie qui succombe, la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT sera condamnée aux dépens.

*

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

La SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT sera condamnée sur ce fondement à payer la somme de 1.500 € à la SCI BJL et sera corrélativement déboutée de sa demande sur le même fondement.

*

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT de ses demandes,

CONDAMNE la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT à payer à la SCI BJL la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SASU ENTRAIDE EMPLOI INDUSTRIE ENVIRONNEMENT aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.


Le Greffier Le Président