Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières — 10 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

10 OCTOBRE 2025

N° RG 24/00046 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G474
minute : 25/87 

[Adresse 8]
immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 398 824 714
dont le siège social est situé [Adresse 5]
société de courtage d’assurances immatriculée au registre des intermédiaires en assurances sous le n°07009045, constituée le 20 septembre 1994, représentée par le responsable de son service contentieux domicilié en cette qualité audit siège,
pour laquelle domicile est élu au cabinet de Maître Clémence STOVEN, avocat au barreau d’Orléans, membre de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, en ses bureaux situés [Adresse 3], 

représentée par Maître Clemence STOVEN de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau D’ORLEANS

CRÉANCIER POURSUIVANT

ET

S.C.I. ASMA
dont le siège social est sis [Adresse 1]
immatriculée au RCS d’[Localité 9] sous le numéro 878 335 165

représentée par Maître Christophe CARPE de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocats au barreau D’ORLEANS

DÉBITEUR SAISI


Après avoir entendu à l’audience publique du 04 Juillet 2025, le juge de l’exécution, en son rapport, les avocats des parties en leurs explications.

Puis le juge de l’exécution a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE :

La [Adresse 8] a fait délivrer à la S.C.I. ASMA le 03 Juillet 2024 un commandement de payer valant saisie d’un terrain situé [Adresse 6],cadastré section ZL n°[Cadastre 2] pour une contenance de 29 ares 84 centiares, ce en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 19 mai 2020 par Maître [X] [T], contenant un prêt consenti à la S.C.I. ASMA d’un montant de 100.000,00€.

Le commandement de payer valant saisie immobilière a été publié au service chargé de la publicité foncière du Loiret, le 26 Août 2024 sous le volume 2024 S n°89. 

Ce commandement étant resté sans effet, la [Adresse 8] a fait assigner la S.C.I. ASMA devant le juge de l’exécution au tribunal judiciaire d'Orléans par acte d’huissier du 21 Octobre 2024 et a déposé au greffe un cahier des conditions de vente le 24 Octobre 2024.

A l’audience du 04 Juillet 2025, la S.C.I. ASMA, représentée par la SCP LAVAL CROZE CARPE, a sollicité l'autorisation de vendre amiablement le bien saisi.


Copies Exécutoires le :
à : - Me STOVEN
 - Me CARPE
Copies conformes le :
à : - Me STOVEN
 - Me CARPE
La [Adresse 8], représentée par la SCP STOVEN PINCZON DU SEL a indiqué qu’elle n‘était pas opposée à la vente amiable sollicitée par la S.C.I. ASMA.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose « qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statut sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ».

I. SUR LA RÉGULARITÉ DE LA PROCÉDURE  :

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er ». Il convient donc de s’assurer d’office de l’existence d’un titre exécutoire, ainsi que du caractère liquide et exigible de la créance.

En application de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution doit s’assurer que la voie d’exécution choisie par le créancier est nécessaire pour obtenir paiement de sa créance. Les articles L 311-2 et -6 lui font aussi obligation de s’assurer que le créancier dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur les droits réels afférents à l’immeuble et leurs accessoires réputés immobiliers.

La [Adresse 8] verse aux débats la copie de l’acte authentique de prêt reçu le 19 mai 2020 par Maître [X] [T], dûment revêtu de la formule exécutoire.

Aux termes dudit acte, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE a consrnti un prêt MT PROFESSIONNEL n°00001325735 d’un montant en principal de 100.000 euros, remboursable sur une durée de 120 mois au taux débiteur de 1,66% l’an hors assurance. 

Les sommes empruntées étaient destinées au finacement de l’acquisition du bien saisi, consistant en un terrain sur lequel est édifié un hangar à usage commercial, bureau et de stockage. 

Le remboursement dudit prêt était garanti : 
sur la somme de 90.000 euros par le privilège de prêteur de deniers ; sur la somme de 10.000 euros par une hypothèque conventionnelle prise sur le bien objet de la saisie. Ces deux suretés ont été publiées au registre de la publicité foncière d’Orléans, 1er bureau, le 4 juin 2020 sous le volume 2020 V n°1594 et 1595. 

Le contrat de prêt liant les parties comporte une clause initulée “DECHEANCE DU TERME” (page 5/10 du contrat) stipulant : “Le prêt deviendra de plein droit exigible, si bon semble à la banque, en capital, intérêts, frais, commissions et accessoires par la seule survenance de l’un quelconque des évènements énoncés ci-dessous et dans les juit jours de la réception d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l’Emprunteur par le Prêteur [...] à défaut de paiement à bonne date de l’Emprunteur d’une quelconque somme due au Prêteur au titre de ce présent prêt...”

En exécution de ses obligations contractuelles, le créancier poursuivant justifie avoir mis en demeure la S.C.I. ASMA par courrier recommandé en date du 1er août 2023, retourné à son expéditeur porteur de la mention “Pli avisé non réclamé”. Il établit par ailleurs avoir notifié à la S.C.I. ASMA la déchéance du terme par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 2 octobre 2023 avant d’engager la procédure de saisie immobilière.
La S.C.I ASMA, comparante à la présente procédure, n’a pas contesté l’exigibilité de la créance du créancier poursuivant. 

Il ressort du commandement délivré à la requête de la [Adresse 8] et de l’état hypothécaire que la procédure de saisie immobilière porte sur des droits réels immobiliers dont est titulaire la S.C.I. ASMA.

Les conditions de l’article L.311-2 précité sont donc satisfaites.

II. SUR LA MENTION DE LA CRÉANCE :

L’article R.322-18 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

La [Adresse 8] revendique détenir une créance à l’encontre de la S.C.I ASMA d’un montant de 84.218,06 euros, comptes arrêtés au 25/06/2024, se décomposant comme suit : 
capital restant dû à la date de la déchéance du terme (02/10/2023) : 68.555.01 € ; échéances échues impayées à la date de la déchéance du terme : 9.284.92 € ; intérêts échus du 02/10/2023 au 25/06/2024 : 929,34 € ; indemnité de 7% : 5.448,79 €. 
La S.C.I ASMA n’a pas contesté le montant de la créance ainsi arrêté. 

En conséquence, la créance de la [Adresse 8] sera mentionnée pour la somme totale 84.218,06 euros, compte arrêté au 25/06/2024, outre intérêts postérieurs au taux contractuel de 1,66% l’an.

III. SUR L’ORIENTATION DE LA PROCÉDURE :

L’article R.322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».

L’article R.322-21 du même code précise que : « le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente (…). Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois».

En l’espèce, la S.C.I. ASMA sollicite d’être autorisée à vendre à l’amiable le bien saisi et produit à cet effet un mandat de vente simple du bien objet de la saisie confié à l’agence immobilière “BERGER IMMOBILIER” au prix 300.000 euros net vendeur. 

Bien qu’expressément autorisé en ce sens à l’audience, la S.C.I ASMA n’a fait parvenir aucun justificatif des estimations de valeur du bien objet de la saisie auxquelles elle a fait procéder. 

Eu égard à sa demande et compte tenu de la situation et de l’état du bien tel que cela ressort du cahier des conditions de vente et du procès-verbal de description versés aux débats, il convient d’autoriser la vente amiable et de fixer à la somme de 300.000 euros le prix net vendeur en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu compte tenu des conditions économiques du marché immobilier, étant souligné qu’il s’agit d’un prix minimum qui pourra bien entendu être dépassé si le débiteur saisi trouve acquéreur pour un montant supérieur.

L’affaire sera rappelée à l’audience du Vendredi 06 février 2026 à 14 heures pour constater la réalisation de la vente.

En vertu de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution aucun délai ne pourra être accordé, sans accord écrit d’engagement d’acquisition et seulement pour permettre la réalisation de l’acte authentique. 
Il convient de rappeler les dispositions de l'article L322-4 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit que l'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés lesquels doivent être versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente conformément à l'article R322-24 dudit code.

V. SUR LES FRAIS DE POURSUITE :

Sur la demande du créancier poursuivant, les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2.468,97 euros qui devront être réglés par comme non justifiés et semblant correspondre à des frais engagés dans le cadre d’une procédure de saisie vente et partant non nécessaires à l’engagement de la procédure de saisie immobilière. 


Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible de recours devant la cour d’appel d’[Localité 9] et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la [Adresse 8], créancier poursuivant, est conformément aux exigences légales, muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie immobilière pratiquée porte sur des droits saisissable ;

MENTIONNE que la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE s’établit pour la somme totale 84.218,06 € (quatre-vingt-quatre mille deux cent dix-huit euros et six centimes), compte arrêté au 25 Juin 2024, outre intérêts postérieurs au taux contractuel de 1,66%;

AUTORISE la S.C.I. ASMA à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers tels que décrits au commandement de payer valant saisie qui a été délivré au débiteur le 03 Juillet 2024 ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme nette vendeur de 300.000,00 euros (trois cent mille euros) ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2.468,97 Euros qui sera directement versée par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumise à taxe ;

RAPPELLE aux parties et leurs avocats ainsi qu’au notaire que : 
- “le prix de vente de l'immeuble ainsi que toute somme acquittée par l'acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations ...” (art.R322-23 al.1 du code des procédures civiles d'Exécution)
- “les frais taxés doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente” (art.R322-24 al.2 du code des procédures civiles d'Exécution) et ne doivent donc pas être consignés : 
à l’exception des droits fiscaux de mutation, l’acquéreur ne doit régler aucun autre frais et notamment pas les émoluments dus à l’avocat du demandeur prévus aux articles A444-102 et A444-191 du code de commerce qui sont des frais privilégiés de vente que l’avocat percevra sur le produit de la vente lors de la distribution, et ce nonobstant toutes clauses contraires du cahier des conditions de la vente, 
- la vente amiable ne pourra être judiciairement constatée que s’il est justifié de :
 - sa conformité aux conditions du présent jugement, 
 - la consignation de son entier prix à la Caisse des Dépôts et Consignations (et non sur le compte du notaire ouvert auprès de cette Caisse), 

DIT que le notaire chargé de formaliser la vente n'établira l'acte de vente qu'après la consignation du prix, des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés ; 

DIT que la réalisation de la vente sera examinée à l'audience du :

vendredi 06 Février 2026 à 14 heures
au tribunal judiciaire [Adresse 4] à Orléans salle n°7 - rdc

RAPPELLE qu'aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d'acquisition et pour permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente ;

RAPPELLE que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie ; 

RAPPELLE au débiteur qu'il doit accomplir toutes les diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s'il le demande de ses diligences ;

DIT qu'à défaut de diligence, la procédure pourra être reprise sur l'assignation du créancier poursuivant ; 

DIT que toute somme versée par l'acquéreur sera consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l'acquéreur ;

RAPPELLE que conformément à l'article R.311-7 du code des procédures civiles d'Exécution, le présent jugement sera signifié par les parties ;

Ainsi prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge de l’exécution le 10 Octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Eva FLAMIGNI, juge de l’exécution et Emilie TRUTTMANN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION