Tribunal Judiciaire · CH1 Contentieux Général — 14 octobre 2025

N° RG 23/03410 - N° Portalis DBXS-W-B7H-H6JJ

N° minute : 




















Copie exécutoire délivrée
le

à :
- la SELARL FAYOL AVOCATS, 
- Me David HERPIN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. PASS-INVEST, 
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me David HERPIN, avocat postulant au barreau de la Drôme, et la SCP PENARD-OOSTERLYNCK-BEVERAGGI, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON, 

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [V]
[Adresse 7]
[Localité 5]
représenté par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : C. LARUICCI, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : S. REYNAUD, cadre-greffier


DÉBATS :

À l’audience publique du 24 juin 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Z] [V] et Madame [N] [B] veuve [V] (ci-après dénommés les consorts [V]) sont respectivement nu-propriétaire et usufruitière de plusieurs tènements immobiliers constitués d’une maison d’habitation, lieudit [Localité 9], et de parcelles et petites bandes de terre, lieudit [Localité 10], situés à [Localité 5] (Drôme) cadastrés section A n° [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 1] et [Cadastre 2].






Les consorts [V] ont signé et paraphé un document intitulé “Balance immobilière” dressé le 11 mars 2019 et rédigé par la société PASS-INVEST, concernant la réalisation d’un lotissement comportant 3 villas dont deux jumelées, 10 lots de terrain libre constructeur.
La société PASS-INVEST a obtenu le permis d’aménager le 13 octobre 2021.
Le 15 octobre 2021, la société PASS-INVEST a fait signer aux consorts [V] d’une part, un courrier comportant la validation des dépenses engagées et, d’autre part, un second courrier comportant une nouvelle balance immobilière à laquelle était annexé un plan de composition des lots.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 septembre 2022, la société PASS-INVEST, suite au silence des consorts [V], leur a rappelé les diverses diligences effectuées dans leurs intérêts et qu’elle était titulaire du permis d’aménager qu’elle entendait conserver de telle sorte qu’aucune modification ou dépôt d’un permis d’aménager ne pouvait se faire sans son accord, ainsi que détentrice de la propriété architecturale, de telle sorte que personne ne pourrait réaliser un même projet.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 novembre 2022, le conseil de la société PASS-INVEST a mis en demeure les consorts [V] de lui payer la somme globale de 83420,63 € correspondant aux dépenses engagées et à son préjudice financier.
Par courrier officiel du 3 janvier 2023, le conseil des consorts [V] a réclamé un certain nombre de pièces relatives, notamment, au permis d’aménager, aux dépenses engagées et le mandat de vente signé au profit de l’agence GIMCO TRANSACTIONS.
Par un second courrier officiel du 30 janvier 2023, le conseil des consorts [V] a fait part de leur refus de régler quoi que ce soit au motif qu’ils avaient été victimes de manoeuvres frauduleuses de la part de la société PASS-INVEST, considérant, notamment, que la prétendue convention du 11 mars 2019 était irrégulière, que la demande de permis d’aménager avait été déposée par ladite société sans le moindre titre sur leur parcelle, qu’ils n’avaient signé aucun mandat de vente et que la commercialisation des terrains n’avait pas respecté les règles du régime juridique de protection.
Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, la SARL PASS-INVEST a assigné Madame [N] [B] veuve [V] et Monsieur [Z] [V] aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1212 et suivants du code civil, de les condamner in solidum à lui verser les sommes de 40054,10 € en remboursement des frais qu’elle a exposés en pure perte pour l’obtention du permis d’aménager, 47000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, et 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2025, la société PASS-INVEST a maintenu ses demandes sauf à porter à la somme de 41807,70 € sa demande au titre du remboursement des frais exposés, et, y ajoutant, sollicité, à titre subsidiaire, en cas d’annulation du contrat de promotion immobilière requalifié, au visa des dispositions des articles 1352 et 1178-1 du code civil, le paiement des mêmes dommages et intérêts, et, à titre infiniement subsidiaire, au visa des dispositions de l’article 1303 du code civil, le paiement de la somme de 87054,10 euros correspondant à l’enrichissement injustifié dont les consorts [V] ont bénéficié et à son appauvrissment corrélatif.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que, à titre principal, les consorts [V] ont rompu unilatéralement de façon fautive et abusive la convention les liant, considérant que la balance immobilière portant sur le projet d’aménagement, valait convention selon laquelle ils lui avaient confié la mission de réaliser un lotissement comportant trois villas et dix lots de terrains libres, dont le terme fixé correspondait à la commercialisation et la vente de l’ensemble des parcelles composant le lotissement Le Clos de la Chapelle, et que les parties avaient pris des engagements qu’elle avait, pour sa part, respectés en sollicitant et obtenant le permis d’aménager.
Elle ajoute que les consorts [V] ont validé les dépenses qu’elle avait exposés pour mener à bien ce projet.
Elle considère que les consorts [V] ont fautivement résilié le contrat d’aménagement foncier avant son terme en contractant avec une autre société et en sollicitant un permis d’aménager identique à celui qu’elle avait obtenu, ce qui lui a fait perdre une chance de percevoir la juste rémunération de ses prestations à la suite de la vente des parcelles, ce qui la rend légitime à solliciter la réparation de son préjudice à ce titre et le remboursement des dépenses exposées pour régler les différents prestataires.
Elle réplique aux consorts [V], qui allèguent l’absence de convention et la nullité de celle-ci en ce qu’un bordereau de rétractation ne leur a pas été remis alors que le contrat a été souscrit hors établissement, que la convention du 11 mars 2019 comprend des engagements clairs incombant aux deux parties et qu’ils ne sauraient lui reprocher de ne pas leur avoir fait valider les factures au fur et à mesure du chantier puisque, celui-ci n’avait pas encore commencé.
Elle ajoute que les consorts [V] ont confirmé leurs engagements en validant les dépenses engagées présentées dans son courrier du 15 octobre 2021 qui leur rappelait l’obtention du permis d’aménager.
Elle expose ainsi que les consorts [V] n’ignoraient pas son intervention puisque leur notaire lui avait adressé un mail le 08 novembre 2021 dans lequel il proposait de signer un avant contrat avec les consorts [V] afin de fixer notamment le prix d’achat du terrain.
Elle invoque, à titre subsidiaire, la requalification de la convention en contrat de promotion immobilière en secteur protégé, exposant que la convention du 11 mars 2019 constituait une balance provisionnelle qui devait être suivie par la signature d’un contrat qui n’a jamais eu lieu, et que sa nullité, revendiquée par les défendeurs, implique à leur charge la restitution des dépenses qu’elle a exposées en pure perte alors qu’elle avait été mandatée par les consorts [V] qui les ont ratifiées en signant le décompte des frais engagés au 10 août 2021.
Elle sollicite en outre la réparation du dommage subi sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, alléguant une faute des consorts [V] qui ont contracté avec une autre entreprise et ont sollicité la rétractation du permis d’aménager qu’elle avait obtenu.
Elle invoque, à titre infiniment subsidiaire, l’enrichissement injustifié ayant subi un appauvrissement du fait des frais qu’elle a supportés pour obtenir le permis d’aménagement et de la perte du profit qu’elle escomptait, alors que les consorts [V] ont bénéficié à moindre coût d’un permis d’aménager et de la commercialisation de leur bien immobilier par une entreprise tierce.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, les consorts [V] ont sollicité du tribunal, au visa de l’article L 221-18 du code de la consommation et la Loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 (dite Loi Hoguet), de débouter la société PASS-INVEST de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à leur payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent qu’aucun contrat ne les lie à la société PASS-INVEST laquelle est un professionnel alors qu’ils sont profanes et n’ont aucune compétence en matière immobilière et que pour être qualifié de contrat ils auraient dû bénéficier d’un délai de rétractation et de réflexion puisque la société PASS-INVEST est venue leur faire signer les documents à domicile.
Ils invoquent également la nullité de ce document, s’il devait être qualifié de contrat, dans la mesure où aucun cahier des charges ne leur a été remis, les chiffres annoncés ne sont que des estimations, ils devaient signer un contrat, la demande de permis d’aménager, la balance immobilière, valider les factures de travaux, d’honoraires et de taxes etc... au fur et à mesure de l’avancement du chantier et de la construction, et régler à chaque vente les honoraires et le pourcentage des frais engagés par la société au prorata des surfaces vendues.
Ils considèrent qu’il s’agissait d’un document préparatoire prévoyant leurs engagements respectifs, mais qu’aucun des actes prévus ne leur a été présenté et que la société PASS-INVEST ne l’a proposé aucun prix d’acquisition du terrain, de telle sorte qu’il n’y a aucun accord sur la chose et le prix d’autant plus que ladite société n’a pas apposé sa signature sur le document fondant ses demandes.
Ils précisent qu’aucun contrat ne leur a été présenté pour signature ni la demande de permis d’aménager, ni les factures et contrats de prestataires pas plus que le mandat de vente au profit de la société GEMCO TRANSACTIONS, ce qui est d’ailleurs irrégulier.
Ils ajoutent que ce document devrait également être annulé pour ne pas repecter les dispositions relatives à la loi Hoguet concernant le volet “commercialisation”.
Ils font ainsi grief à la société PASS-INVEST d’avoir déposé une demande de permis d’aménager sans qu’elle dispose d’un titre sur le terrain et sans que cette demande soit signée par les consorts [V].
Ils considèrent que la validation des dépenses en date du 15 octobre 2021 n’est pas davantage un engagement de conclure le contrat initial, en ce qu’il s’agit d’un état de dépenses établi unilatéralement par la société PASS-INVEST et ne vaut ni reconnaissance de dette ni ratification d’un contrat inexistant faute de comporter un engagement de payer de leur part.
Ainsi, ils contestent toute déloyauté faute d’engagement contractuel de leur part et s’opposent également à tout paiement des sommes engagées par la société PASS-INVEST qui n’a pas davantage respecté ses engagements.
Ils considèrent que la convention alléguée pourrait être interprétée comme un contrat de promotion immobilière en secteur protégé portant sur la construction d’immeubles à usage d’habitation qui doit être établi par écrit et soumis aux dispositions d’ordre public des articles L 222-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, mais qu’il ne respecte pas les exigences légales d’autant plus qu’il n’est pas signé par la société PASS-INVEST de telle sorte qu’elle ne peut revendiquer la restitution des dépenses qu’elle a engagées en alléguant la nullité du contrat alors qu’aucun contrat n’a été juridiquement formé et que sa faute délictuelle fait obstacle à toute indemnisation.
Ils contestent les demandes de remboursment des frais engagés faute de remplir les conditions du mandat d’autant que la plupart des factures concernent des frais exposés antérieurement au 11 mars 2019, font double emploi pour certaines d’entre elles et que le mandat de vente est irrégulier en ce qu’il n’a pas été signé par le propriétaire.
Enfin, s’agissant de la demande de paiement sur le fondement de l’enrichissement injustifié, ils opposent l’absence d’enrichissement effectif puisqu’ils n’ont jamais tiré profit du permis d’aménager et n’ont pas perçu le prix de vente des lots mais aussi l’absence d’appauvrissement de la société PASS-INVEST qui a agi en dehors de tout cadre contractuel ou mandat et qui doit en conséquence assumer les risques économiques d’une opération qu’elle a elle-même initiée.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.
La clôture a été prononcée le 17 juin 2025, par ordonnance du 23 mai 2025.
L’audience de plaidoirie a été fixée au 24 juin 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS
Sur la qualification juridique de l’acte intitulé “balance immobilière” du 11 mars 2019 et l’existence et la validité d’un contrat liant la société PASS-INVEST et les consorts [V]
L’article 1113 du code civil dispose :
“Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.
 Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.”
L’article 1122 du même code dispose :
“La loi ou le contrat peuvent prévoir un délai de réflexion, qui est le délai avant l'expiration duquel le destinataire de l'offre ne peut manifester son acceptation ou un délai de rétractation, qui est le délai avant l'expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement.”
L’article 1162 du même code dispose :
“Le contrat ne peut déroger à l'ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.” 
L 221-8 du code de la consommation dispose :
“Dans le cas d'un contrat conclu hors établissement, le professionnel fournit au consommateur, sur papier ou, sous réserve de l'accord du consommateur, sur un autre support durable, les informations prévues à l'article L. 221-5.
Ces informations sont rédigées de manière lisible et compréhensible.”
L’article L du même code dispose :
“Le consommateur dispose d'un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d'un contrat conclu à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d'autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25.”
L 222-3 du code de la construction et de l’habitation dispose :
“Le contrat de promotion immobilière doit être constaté, avant le commencement de son exécution, par un écrit contenant les énonciations qui suivent :
a) La situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment ;
b) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ;

c) Les devis descriptifs et les conditions d'exécution techniques des travaux ;
d) Le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir ; si un poste pour imprévu est inclus dans le prix et si le contrat ne subordonne pas l'utilisation des sommes correspondantes à un accord préalable du maître de l'ouvrage, le promoteur doit, en fin d'opération, restituer à ce dernier la totalité des sommes qui auraient été appelées et dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission ;
e) Les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l'avancement des travaux ;
f) La rémunération du promoteur pour ses soins, peines et débours ;
g) Le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié ;
h) La garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission.
Par dérogation aux dispositions qui précèdent, le contrat peut être constaté par plusieurs actes séparés comportant chacun des énonciations limitées à une phase ou à une partie de l'ensemble des opérations à réaliser. Toutefois, aucun travail matériel, hormis ceux nécessaires aux études préliminaires, ne peut être effectué sur le terrain avant la signature des actes concernant toutes les opérations à réaliser.
L'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat de promotion immobilière. Cette nullité ne peut être invoquée que par le maître de l'ouvrage et jusqu'à l'achèvement des travaux.
Elle entraîne l'inopposabilité au maître de l'ouvrage des contrats passés par le promoteur.”

L’article 1303 du code civil dispose :
“En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.”
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’occurrence, le document paraphé et signé par les consorts [V] le 11 mars 2019 est intilulé “Projet de Lotissement - Balance immobilière” n’est nullement signé par la société PASS-INVEST, ne comporte pas davantage les références du terrain concerné par le projet de lotissement et prévoit expressément que le “vendeur” devra, notamment, signer le contrat, la demande de permis d’aménager et la balance immobilière provisionnelle.
Il ressort des écritures de la société PASS-INVEST qu’elle a admis ne pas avoir fait signer de contrat aux consorts [V], le contrat envisagé devant, compte tenu de la nature des prestations prévues, consister en un contrat de promotion immobilière qui devait répondre aux exigences légales visées à l’article L 222-3 du code de la construction et de l’habitation.
A cet égard, Me [J], notaire des consorts [V], avait, par mail du 08 novembre 2021, suggéré à la société PASS-INVEST de signer un avant-contrat afin de fixer le prix d’achat du terrain, ce qui ne semble pas avoir été suivi d’effet.
C’est pourquoi, faute pour la société PASS-INVEST d’avoir fait signer aux consorts [V] un contrat de promotion immobilière avant tout commencement d’exécution, le document intitulé “balance immobilière” ne saurait y suppléer et ceci d’autant plus qu’il ne remplit aucune des conditions légales exigées. 
Le fait que les consorts [V] aient paraphé et signé la balance immobilière et le décompte des frais arrêtés au 10 août 2021, adressés par courriers du 15 octobre 2021, ne saurait davantage caractériser un contrat de promotion immobilière.
Dès lors, faute de signature d’un contrat, la société PASS-INVEST ne peut, à titre principal, solliciter la réparation de son préjudice résultant de la rupture unilatérale fautive et abusive du contrat en l’absence de manquement à un quelconque engagement contractuel de la part des consorts [V] auquel ils n’ont pas consenti.
Elle ne peut davantage solliciter la restitution des frais engagés et la réparation de son préjudice financier en prétendant que le contrat est nul dans la mesure où aucun contrat n’a été signé par les parties et ne peut donc être annulé.
Enfin, la société PASS-INVEST ne peut se fonder sur l’enrichissement injustifié alors que l’appauvrissement qu’elle allègue correspond à des frais qu’elle a exposés sans avoir été mandatée pour ce faire, alors que, notamment, la demande de permis d’aménager n’a pas été soumise pour signature aux consorts [V], le mandat de vente a été signé uniquement par la société GEMCO TRANSACTIONS mais ni par la société PASS-INVEST, qui ne pouvait se présenter comme le vendeur, ni par les consorts [V], et que les dépenses ont été engagées, pour certaines avant la présentation de la balance immobilière du 11 mars 2019, et avant toute signature du contrat de promotion immobilière en violation des dispositions légales susvisées.
Elle ne démontre pas davantage l’enrichissement procuré aux consorts [V] faute de produire une quelconque preuve, qui lui incombe, relative à l’aboutissement du projet de lotissement grâce aux prestations fournies dont elle a assuré l’avance de fonds.
Surabondamment, il y a lieu de relever la légèreté blâmable avec laquelle la société PASS-INVEST a agi alors qu’elle est professionnelle et s’est abstenue de formaliser un contrat déterminant les obligations respectives des parties alors que la “balance immobilière” alléguée n’est qu’un simple document préparatoire permettant aux vendeurs d’appréhender les coûts et bénéfices d’un projet de lotissement avant la formalisation contractuelle de tout engagement.
Par conséquent, la société PASS-INVEST sera déboutée de l’intégralité de ses demandes quel que soit leur fondement juridique.
Sur les mesures accessoires
La société PASS-INVEST, qui succombe, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [V], devenu pleinement propriétaire suite au décès de Madame [N] [B] veuve [V], les frais irrépétibles qu'il a exposés dans la présente instance.
Par conséquent, la société PASS-INVEST sera condamnée à lui payer la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe, 
Déboute la société PASS-INVEST de l’intégralité de ses demandes ;
Condamne la société PASS-INVEST à verser à Monsieur [Z] [V] la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société PASS-INVEST de sa demande à ce titre ;
Condamne la société PASS-INVEST aux entiers dépens de l’instance ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.
Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
S. REYNAUD C. LARUICCI