Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 14 octobre 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51B



Chambre civile 1-2



ARRET N°287



CONTRADICTOIRE



DU 14 OCTOBRE 2025



N° RG 24/00974 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WLD6



AFFAIRE :



[Z] [P] [S]





C/

[O] [E]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 



Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 14.10.2025

à : 



Me Cindy FOUTEL



Me Maddy BOUDHAN



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



Madame [Z] [P] [S]

née le 04 Mai 1980 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]



Représentant : Me Cindy FOUTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754

Plaidant : Me Sandra BELSKY, avocat au barreau de PARIS - Toque C2567



****************

INTIMES



Monsieur [O] [E]

né le 08 Novembre 1944 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Maddy BOUDHAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : J130 - N° du dossier E0004L9F

Plaidant : Me Laurent AZOULAI de la SELEURL LAMLA, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Augustin TRUBERT, avocat au barreau de PARIS



Madame [G] [E]

née le 29 Septembre 1945 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Maddy BOUDHAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : J130 - N° du dossier E0004L9F

Plaidant : Me Laurent AZOULAI de la SELEURL LAMLA, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Augustin TRUBERT, avocat au barreau de PARIS



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Juin 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, Président et Madame Anne THIVELLIER, conseillère, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire



Greffier, lors des débats et du délibéré : Madame Bénédicte NISI,



EXPOSE DU LITIGE





Par contrat du 15 juillet 2022, M. [O] [E] et Mme [G] [M] épouse [E] ont donné en location à Mme [Z] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer de 1 900 euros et une provision sur charges de 100 euros par mois payables d'avance le 1er de chaque mois. 



Des travaux ont été réalisés dans l'appartement avant l'entrée dans les lieux de Mme [S]. Le 26 août 2022, un état des lieux contradictoire a été dressé. 



Un diagnostic technique du logement comprenant un diagnostic de performance énergétique a été réalisé le 17 octobre 2022 par la société OctoDiag missionnée par les époux [E]. 



Par courrier de mise en demeure du 27 décembre 2022, Mme [S] s'est plainte auprès des bailleurs de l'indécence du logement ainsi que de l'irrespect des dispositions relatives à l'encadrement des loyers.



Le 27 février 2023, Mme [S] a fait procéder, dans le logement pris à bail, à un constat par commissaire de justice.



Un nouveau diagnostic technique a été établi par la société BC2E le 2 mars 2023 à la demande de Mme [S].



Par courrier du 25 janvier 2023, M. et Mme [E] ont mis en demeure Mme [S] de régler les loyers et charges impayés, de communiquer une attestation d'assurance locative et de remettre l'acte de caution solidaire.



Le 10 février 2023, M. et Mme [E] ont fait signifier à Mme [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d'une assurance locative.



Par courrier du 25 octobre 2023, le conseil de Mme [S] a saisi la commission départementale de conciliation de [Localité 7].



Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023, M. et Mme [E] ont assigné Mme [S] aux fins de voir :



- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 mars 2023, 

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location pour manquements graves de Mme [S] à ses obligations contractuelles et légales, à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

- ordonner l'expulsion de Mme [S] ainsi que celle de tous occupants sans droit ni titre de son chef et de tout mobilier lui appartenant ou installé par elle, et garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [S], dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir, avec, au besoin, l'aide et le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

- les autoriser à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 1 900 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner Mme [S] à payer une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 65,75 euros, charges comprises, jusqu'à la remise des clés et après libération complète et remise des lieux dans l'état prévu au bail,

- condamner Mme [S] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire de relocation de l'appartement,

- condamner Mme [S] à leur payer la somme de 4 982,24 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxes arrêtés au 23 mars 2023,

- condamner Mme [S] à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi,

- condamner Mme [S] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par jugement contradictoire du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a : 

- déclaré l'action de M. et Mme [E] recevable,

- débouté M. et Mme [E] de leur demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance, 

- constaté, à compter du 26 mars 2023, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 15 juillet 2022 liant les parties pour défaut de paiement des loyers,

- dit que Mme [S] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 9] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, 

- ordonné l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

- condamné Mme [S] à payer à M. et Mme [E], à compter du 1er novembre 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la date de libération effective des lieux,

- condamné Mme [S] à payer à M. et Mme [E] la somme de 5 754,12 euros correspondant à la dette locative, mois d'octobre 2023 inclus, et ce avec intérêts à compter du présent 'logement', 

- débouté M. et Mme [E] de leurs demandes concernant la réduction du délai issu du commandement de quitter les lieux, l'astreinte, le dépôt de garantie, l'indemnité forfaitaire de relocation et les dommages et intérêts,

- débouté Mme [S] de ses demandes reconventionnelles au titre de la procédure abusive et du préjudice moral, 

- condamné Mme [S] à payer à M. et Mme [E] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX ainsi que le coût du commandement de payer,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration reçue au greffe le 13 février 2024, Mme [S] a relevé appel de ce jugement. 



Mme [S] a quitté les lieux le 12 mars 2024, date à laquelle un constat des lieux contradictoire a été établi par commissaire de justice. 



Par ordonnance du 30 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a notamment :



- déclaré recevable la demande de radiation formée par M. et Mme [E],

- débouté M. et Mme [E] de la totalité de leurs demandes,

- débouté Mme [S] de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné M. et Mme [E] aux dépens de l'incident,

- vu l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. et Mme [E] à payer à Mme [S] une indemnité de 1 500 euros. 



Aux termes de ses dernières conclusions (72 pages) notifiées par la voie électronique le 11 juin 2025, Mme [S], appelante, demande à la cour de :



- réformer intégralement le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il : 

- a constaté, à compter du 26 mars 2023, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 15 juillet 2022 liant les parties pour défaut de paiement des loyers et dit qu'elle devra quitter les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 9] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, 

- a ordonné son expulsion, à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux,

- a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

- l'a condamnée à payer à M. et Mme [E], à compter du 1er novembre 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de libération effective des lieux,

- l'a condamnée à payer à M. et Mme [E] la somme de 5 754,12 euros correspondant à la dette locative, mois d'octobre 2023 inclus, et ce avec intérêts à compter du présent logement, 

- a rejeté le surplus de ses demandes et notamment celles visant à voir : 

- déclarer irrecevables les époux [E] à défaut de saisine préalable de la commission de conciliation, 

- subsidiairement, renvoyer l'examen de ce dossier avec un délai supérieur à 2 mois, afin de laisser la commission de conciliation qu'elle a saisie, convoquer les parties et tenter de les concilier, 

- avant dire droit, ordonner un nouveau diagnostic technique par un diagnostiqueur désigné par le tribunal afin d'obtenir un diagnostic permettant de trancher le désaccord des parties sur la classification de l'appartement, 

- débouter les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre, 

- condamner les époux [E] à une amende civile de 10 000 euros pour procédure abusive, 

- condamner les époux [E] à l'indemniser à hauteur de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 

- rejeter toute demande, fin ou conclusions contraires, 

- condamner les époux [E] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 



Statuant à nouveau,

- juger qu'au 10 ou 26 mars 2023, la clause résolutoire contenue dans le bail signé le 15 juillet 2022 n'était pas acquise, 

- juger qu'au 10 avril 2023, la clause résolutoire contenue dans le bail signé le 15 juillet 2022 n'était pas acquise, 

- concernant l'absence de loyers impayés : 

- juger que les travaux effectués par les époux [E] ne constituaient pas des dépenses d'amélioration au sens de la législation relative à l'encadrement des loyers et que les époux [E] ne pouvaient pas augmenter le loyer lors de la relocation de leur logement, 

- juger que le logement litigieux est énergivore en raison de son classement en catégorie F au sens de la législation en vigueur, 

- déclarer que les époux [E] ne pouvaient pas augmenter leur loyer lors de la relocation de leur logement, 

- concernant la nullité du bail : 

- juger que le logement litigieux est indécent au sens de la législation,

- juger qu'elle a subi un trouble de jouissance en raison de l'indécence du logement litigieux,

- condamner solidairement M. et Mme [E] à l'indemniser à hauteur de 500 euros par mois d'occupation du logement litigieux en réparation du trouble de jouissance constaté, soit la somme globale de 9 000 euros, 

- juger que le bail signé le 15 juillet 2022 n'était pas conforme à la législation en vigueur,

- juger que son consentement était vicié lors de la signature du bail du 15 juillet 2022,

- prononcer la nullité du bail signé le 15 juillet 2022 pour vice du consentement, 

- en conséquence de la nullité du bail, condamner solidairement M. et Mme [E] à lui rembourser l'ensemble des loyers qu'elle a effectivement acquittés, soit 18 mois à 1 526,78 euros, soit la somme globale de 27 482,04 euros,

- condamner solidairement M. et Mme [E] à lui rembourser la caution de 1 900 euros qu'elle a versée le 18 juillet 2022 et qui n'a pas été remboursée à ce jour,

- condamner solidairement M. et Mme [E] à une amende civile de 5 000 euros pour procédure abusive,

- condamner les époux [E] à l'indemniser à hauteur de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

- condamner solidairement M. et Mme [E] à l'indemniser à hauteur des frais de relogement effectivement supportés (9 328,83 euros à la date des conclusions),

- condamner solidairement M. et Mme [E] au paiement d'une somme de 9 519,80 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais de justice (comprenant les honoraires d'avocat et du cabinet de diagnostic technique et les émoluments du commissaire de justice) exposés par l'appelante pour défendre ses droits,

- débouter M. et Mme [E] de leurs demandes reconventionnelles et notamment : 

- les débouter de leur demande d'indemnité de jouissance d'un montant de 2 000 euros par mois sur 19 mois, 

- les débouter de leur demande d'indemnité forfaitaire de relocation de 6 000 euros, 

- les débouter de leur demande d'indemnisation du préjudice financier à hauteur de 1 000 euros, 

- les débouter de leur demande de conservation du dépôt de garantie à hauteur de 1 900 euros à titre de 'premiers' dommages-intérêts, 

- les débouter de leur demande en paiement d'un arriéré locatif de 9 434,88 euros et juger, le cas échéant que l'arriéré locatif au 12 mars 2024 était de 3 487, 33 euros, 

- condamner solidairement M. et Mme [E] aux entiers dépens.



Aux termes de leurs dernières conclusions (43 pages) notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, M. et Mme [E], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :



A titre liminaire sur la demande en nullité,

- déclarer irrecevable la demande nouvelle de nullité du contrat de bail du 15 juillet 2022 de Mme [S], 

- à titre subsidiaire, débouter Mme [S] ses demandes de nullité,

- à titre infiniment subsidiaire, condamner Mme [S] à leur payer une indemnité de jouissance d'un montant de 2 000 euros par mois sur 19 mois,

A titre principal sur l'acquisition de la clause résolutoire, 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a': 

- déclaré leur action recevable,

- constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 15 juillet 2022 liant les parties pour défaut de paiement des loyers et dit que Mme [S] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 9] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, 

- ordonné l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

- condamné Mme [S] à leur payer, à compter du 1er novembre 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de libération effective des lieux,

- condamné Mme [S] à leur payer la somme de 5 754,12 euros,

- débouté Mme [S] de ses demandes reconventionnelles,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il : 

- a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 26 mars 2023, 

- les a déboutés de leur demande d'indemnité forfaitaire de relocation et de dommages et intérêts pour le préjudice subi, 

Statuant à nouveau,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 15 juillet 2022 à compter du 10 avril 2023,

- condamner Mme [S] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire de relocation,

- condamner Mme [S] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre du préjudice financier,

A titre subsidiaire sur la résiliation judiciaire du bail, 

- prononcer la résiliation du bail 15 juillet 2022 pour manquements graves de Mme [S] à ses obligations contractuelles et légales à compter de la décision à intervenir,

- ordonner l'expulsion de Mme [S], ainsi que celle de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, et de tout mobilier lui appartenant ou installé par elle, et garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [S], dans les quinze jours de la signification de l'arrêt à intervenir, avec au besoin, l'aide et le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- les autoriser à conserver le dépôt de garantie à hauteur de'1 900 euros à titre de 'premiers' dommages-intérêts,

- condamner Mme [S] à leur payer une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 65,75 euros, charges comprises, à compter de l'arrêt à intervenir jusqu'à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l'état prévu au bail,

- condamner Mme [S] à leur payer la somme de'9 434,88'euros, sauf à parfaite, au titre des arriérés de loyers, charges et taxes arrêtés au 2 mai 2023,

En tout état de cause,

- débouter Mme [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner Mme [S] à leur payer la somme de 18 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile lesquels seront recouvrés par Me Maddy Boudhan conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 juin 2025. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la procédure



La cour relève que Mme [S], tout comme les intimés, ne demande pas l'infirmation du chef du jugement ayant déclaré l'action de M. et Mme [E] recevable, de sorte que ce chef du jugement est devenu irrévocable. 



Par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, que la partie qui entend voir infirmer des chefs du jugement critiqué doit formuler des prétentions en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d'appel.



Il résulte de ces textes, dénués d'ambiguïté, que le dispositif des conclusions de l'appelant doit comporter, en vue de l'infirmation ou de l'annulation du jugement frappé d'appel, des prétentions sur le litige, sans lesquelles la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement frappé d'appel. Cette règle poursuit un but légitime, tenant au respect des droits de la défense et à la bonne administration de la justice.



Cette sanction, qui permet d'éviter de mener à son terme un appel irrémédiablement dénué de toute portée pour son auteur, poursuit un but légitime de célérité de la procédure et de bonne administration de la justice.



En l'espèce, Mme [S] demande l'infirmation des chefs du jugement l'ayant déboutée de ses demandes visant à voir :

- déclarer irrecevables les époux [E] à défaut de saisine préalable de la commission de conciliation, 

- subsidiairement, renvoyer l'examen de ce dossier avec un délai supérieur à 2 mois, afin de laisser la commission de conciliation qu'elle a saisie, convoquer les parties et tenter de les concilier, 

- avant dire droit, ordonner un nouveau diagnostic technique par un diagnostiqueur désigné par le tribunal afin d'obtenir un diagnostic permettant de trancher le désaccord des parties sur la classification de l'appartement.



Cependant, elle ne formule aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour et ne fait valoir aucun moyen sur ces points dans ses conclusions.



Dans ces conditions, la cour ne peut que confirmer ces chefs du jugement.



Sur la décence du logement



Il convient d'examiner en premier lieu la question de la décence du logement sur laquelle se fonde Mme [S] tant pour demander la nullité du contrat de bail que pour s'opposer aux demandes des bailleurs quant à la résiliation du bail.



Mme [S] fait grief au premier juge de ne pas avoir tiré les conséquences des constatations contenues dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 février 2023 qu'il a reprises et de ne pas avoir abordé la question de la décence du logement, ajoutant que les travaux réalisés par les bailleurs étaient seulement des travaux d'embellissement qui n'ont pas eu pour effet de rendre le logement décent. 



Elle soutient que le logement pris à bail n'était pas décent en ce que :

- il n'était pas protégé contre les infiltrations d'air parasites ; que les portes et fenêtres ne présentaient pas une étanchéité à l'air suffisante, chaque fenêtre de l'appartement n'étant pas hermétique et laissant passer l'air ; qu'en outre, l'appartement ne bénéficiait pas d'une aération suffisante, seules deux fenêtres sur huit disposant d'aérateurs, de surcroît moisis, ce qui posera un problème d'humidité,

- il ne permettait pas d'assurer la sécurité physique des locataires du fait qu'il n'était pas doté d'un détecteur de fumée et qu'elle a été contrainte d'acheter un détecteur de fumée et de monoxyde de carbone qu'elle a elle-même posé,

- il présentait une hygrométrie supérieure aux taux normalement admis par l'ADEM, à savoir un taux supérieur à 60% voir 80% ramené vers 45 / 50% lorsque les fenêtres étaient longtemps ouvertes, présentant un risque manifeste pour la santé ; qu'elle en a subi des désagréments (peintures qui s'écaillent, condensation sur les murs et fenêtres, linge humide et bronchite) et que ce n'est que parce qu'elle a mis en place les mesures d'hygiène de base au détriment d'une température confortable dans son logement que des moisissures ou des champignons n'ont pu proliférer,

- il était infesté d'insectes nuisibles (lépismes argentés) en raison d'une hygrométrie supérieure aux normales, 

- il était doté d'une chaudière au gaz vieillissante dont l'absence de réparations l'a exposée à un risque sanitaire, notamment d'intoxication au monoxyde de carbone, et a entraîné des périodes sans eau chaude ou sans chauffage,

- la présence de plomb à des taux supérieurs à ceux légalement admis sur des revêtements dégradés a été relevée, ce qui présente un risque pour la santé des occupants et notamment d'un bébé né prématurément ainsi qu'il en ressort du diagnostic technique qu'elle a fait effectuer. 



Elle ajoute que bien qu'informés de ces désordres, les bailleurs ont volontairement décidé de ne pas intervenir pour y mettre un terme.



M. et Mme [E] concluent à la décence du logement. Ils font valoir que l'appartement a été refait à neuf lors de son entrée dans les lieux par des travaux d'un montant total de 36 113 euros et que les photographies produites par Mme [S] ne suffisent qu'à établir son mauvais entretien de l'appartement. 



Ils contestent les manquements reprochés par l'appelante au regard des constatations figurant dans l'état des lieux d'entrée.



Sur ce,



En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat.



Le bailleur est obligé :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Les normes de décence sont prescrites par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.



En application de l'article 2, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires et notamment :



2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.



4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;



5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;



6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.





En application de l'article 3, le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :



1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient.



A titre liminaire, la cour relève que le simple fait que les bailleurs aient fait réaliser des travaux, bien qu'importants, avant l'entrée dans les lieux de la locataire, ne saurait suffire à établir de facto la décence du logement. 



Mme [S] soutient que le dossier de diagnostic technique du 17 octobre 2022 réalisé par la société Octodiag à la demande des bailleurs ne peut être valablement admis en tant qu'élément de preuve. Cependant, il convient de relever que le fait que le classement du diagnostic de performance énergétique de l'appartement ait été modifié, passant de F (car mentionné comme étant au 4ème étage sous les toits) à E, ce que la société explique par une erreur sur l'étage du logement, et que ce document comporterait des mentions erronées selon Mme [S], ne saurait suffire à l'écarter des débats, ce que ne demande pas au surplus l'appelante dans le dispositif de ses conclusions. Ce dossier de diagnostic technique sera donc retenu par la cour et examiné comme élément de preuve parmi les autres pièces versées aux débats et notamment le diagnostic effectué par la société BC2E à la demande de la locataire.



* Sur les infiltrations d'air



L'état des lieux d'entrée réalisé le 26 août 2022 mentionne la présence de sept fenêtres PVC à double vitrage et un fonctionnement correct des fermetures de fenêtres.



Il ressort du rapport du commissaire de justice du 27 février 2023 les constatations suivantes :



- Salle de séjour : 

. fenêtre de la salle à manger : il y a un passage d'air important en partie haute et sur le montant droit. Pas d'aérateur / ventilation. La fermeture [n'est] pas hermétique en partie haute.

. fenêtre du salon / cheminée : il y a un passage d'air à gauche et pas d'aérateur / ventilation.

. la cheminée, à foyer ouvert, qui est censée être condamnée, laisse passer de l'air.

. dans l'encadrement de la porte vers l'entrée, l'huisserie présente plusieurs éclats. 



- Cuisine: l'aérateur en partie haute est moisi. Il y a trois grilles fixes de ventilation qui laissent passer beaucoup d'air. Dans l'encadrement de la porte, la peinture a éclaté à deux endroits.



- Salle d'eau: la fenêtre ne ferme pas hermétiquement. Il y a des éclats de peinture sur le mur de droite en entrant. L'aérateur en partie haute est moisi.



- Chambre d'enfant : les joints d'isolation côté extérieur de la fenêtre sont vétustes. Il y a des éclats de peinture sur les portes du petit placard. Il n'y a pas de joint d'isolation côté intérieur du battant droit de la fenêtre. La peinture [de la porte] est mal finie ou écaillée.



- Porte communicante entre les deux chambres : il y a des éclats de peinture dans l'encadrement de la porte. La peinture des gonds côté chambre est écaillée.



- Chambre adulte : la cheminée laisse passer beaucoup d'air. Les trois fenêtres n'ont pas de ventilation. Sur la fenêtre côté chambre des enfants, les joints extérieurs sont vétustes.



- Entrée : la porte d'entrée vers l'extérieur laisse passer de l'air en partie haute ainsi que la porte condamnée, derrière le meuble placé pour camoufler cette porte. 



Il ressort de ces éléments que deux fenêtres de l'appartement (salle à manger et salle d'eau) ne ferment pas 'hermétiquement' ; qu'il y a un passage d'air 'important' en partie haute et sur le côté droit de la première de même qu'un passage d'air sur le côté gauche de la fenêtre de la salle à manger. Il n'est pas fait état d'un problème de passage d'air pour les autres fenêtres quand bien même certains joints sont manquants ou abîmés. 



Si de l'air passe à travers les cheminées, l'absence de trappes n'est pas établie.



Ces seuls éléments, faute de précision suffisante quant à l'importance des passages d'air relevés par le commissaire de justice, s'ils peuvent être à l'origine d'un trouble de jouissance dans l'occupation des lieux, ne suffisent cependant pas à établir une indécence de l'appartement en raison d'un défaut d'étanchéité à l'air suffisante des portes et des fenêtres. En outre, la cour relève que l'état des lieux de sortie, réalisé par un commissaire de justice en présence des parties, atteste du bon état de fonctionnement des fenêtres et des portes alors qu'aucun travaux sur ces éléments n'a été effectué.



Ce moyen, inopérant, est donc écarté.



* Sur le défaut d'aération et l'humidité du logement



Il ressort de l'état des lieux d'entrée du 26 août 2022 que dans la cuisine, l'aération est assurée par une ouverture sur l'extérieur et des prises d'air en tableau et dans la salle d'eau et le cabinet d'aisance, la ventilation est assurée (sans autre précision).



Le constat de commissaire de justice du 27 février 2023 mentionne des aérateurs, moisis, aux fenêtres de la cuisine et de la salle d'eau. Cependant, il appartenait à la locataire de procéder à l'entretien et au nettoyage des aérateurs de la cuisine et de la salle d'eau, dont il n'est pas démontré qu'ils étaient dans cet état lors de la prise à bail intervenue six mois auparavant, étant ajouté que la cuisine est équipée d'une ventilation avec trois grilles.



Il ressort du diagnostic de performance établi le 17 octobre 2022 par la société OctoDiag que le système de ventilation en place est une ventilation naturelle par conduit avec entrée d'air hygro. Celui produit par Mme [S], réalisé par la société BC2E le 2 mars 2023, mentionne un système de ventilation par entrées d'air hautes et basses. Il n'en ressort pas une ventilation insuffisante contrairement à ce qu'affirme l'appelante. 



Mme [S] n'établit donc pas un manque d'aération, étant relevé qu'elle dénonce, de manière contradictoire, une absence d'étanchéité à l'air dans l'appartement, et étant ajouté que la présence d'une ventilation mécanique contrôlée, qui a effectivement pu être évoquée à tort par les bailleurs, n'est pas obligatoire.



Pour soutenir que le logement présentait une humidité excessive, Mme [S] produit trois photographies d'un thermomètre hygromètre qui mentionne un taux de 63 % (photographie transmise le 9 octobre 2022), 77% (photographie prise le 15 octobre 2022) et 69% (photographie du 5 mars) ainsi que deux photographies de fenêtre montrant des traces de condensation (envoyée le 24 février 2023et prise le 30 janvier pour l'autre).



Ces seuls éléments en ce qu'ils sont ponctuels et en l'absence de mesures et de constatations réalisées par un professionnel, ne sauraient suffire à caractériser une humidité excessive dans le logement. 



En outre, Mme [S] ne démontre pas l'existence de désordres (traces d'humidité / moisissures) dans le logement qui résulteraient d'un problème d'humidité, étant relevé qu'il n'est pas établi que les éclats de peinture relevés par le commissaire de justice seraient la conséquence d'une humidité excessive. L'état des lieux de sortie fait par ailleurs apparaître un appartement en très bon état. 



Enfin, les simples photographies produites (pièce 14) en ce qu'elles ne permettent pas d'identifier le lieu de leur prise ni la nature de l'insecte y figurant, ne présentent pas de garanties suffisantes pour être considérées comme probantes et établir la présence de lépismes argentés. En tout état de cause, si la présence de ces insectes était avérée, il n'en serait pas pour autant établi qu'elle serait la conséquence d'un problème d'humidité du logement résultant d'un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d'un logement décent et non d'un manquement de la locataire à son obligation d'entretenir le bien loué.



Ce critère d'indécence est en conséquence écarté.



* Sur la chaudière



Mme [S] justifie, pour seule réparation, d'une intervention d'une société pour la recharge du vase d'expansion de la chaudière en août 2022 et d'un devis du 18 octobre 2023 portant sur le vase d'expansion. Il ressort également du procès-verbal du commissaire de justice du 27 février 2023 la présence d'un trou dans le conduit métallique et que la pression d'eau est dans le rouge ('malgré de l'eau remis hier matin selon la requérante').



De leur côté, M. et Mme [E] produisent les attestations d'entretien annuel de la chaudière des 22 novembre 2021 et 5 octobre 2022 qui font effectivement mention de deux points non valides : 'si chaudière avec ballon à accumulation : vérification des anodes et accessoires fournis par le constructeur et suivant les prescriptions de celui-ci - Si VMC gaz : vérification du dispositif individuel de sécurité et nettoyage du conduit de raccordement' sans autre explication. 



Ces seuls éléments ne permettent pas d'établir que l'état de la chaudière aurait exposé Mme [S] à un risque sanitaire et notamment à un risque d'intoxication au monoxyde de carbone et ce d'autant qu'il résulte tant du diagnostic OctoDiag du 17 octobre 2022 que de celui de BC2E du 2 mars 2023 que l'état de l'installation intérieure de gaz ne comportait aucune anomalie.



Le fait que Mme [S] ait pu être privée d'eau chaude du 25 au 31 août 2022 et de chauffage du 26 août au 21 octobre 2022, notamment en raison de l'absence de télécommande de radiofréquence de la chaudière que les bailleurs ont conservés jusqu'au 30 septembre 2022, ne permet pas de caractériser une indécence du logement au titre du chauffage, Mme [S] ne justifiant pas d'une insuffisance de la performance du chauffage dans l'appartement ni de pannes régulières, ce qui ne saurait résulter de la production de sa facture de régularisation de chauffage (pièce 34) fournie sans autre explication. 



Ce critère d'indécence est également écarté.



* Sur la présence de plomb



L'article R. 1334-3 du code de la santé publique dispose que constitue un risque d'exposition au plomb au sens de l'article L. 1334-1 le fait qu'un immeuble ou partie d'immeuble construit avant le 1er janvier 1949 comporte des revêtements dégradés et qu'il est habité ou fréquenté régulièrement par un mineur ou une femme enceinte. Le signalement du risque d'exposition au plomb pour un mineur ou une femme enceinte est adressé au préfet par tout moyen avec mention de l'adresse de l'immeuble concerné.



Il ressort du diagnostic immobilier OctoDiag du 17 octobre 2022 qu'il a été mis en évidence la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur sur des plinthes (entrée), volets intérieurs (entrée, cuisine, séjour, chambre 1 et 2), volets extérieurs (cuisine, séjour, chambre 1 et 2) et portes (salle d'eau, chambre 1, chambre 2), ces éléments étant revêtus de peinture. Cependant, il est indiqué que 'du fait de la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur et de la nature des dégradations constatées (non dégradé, non visible, état d'usage), sur certaines unités de diagnostic, le propriétaire doit veiller à l'entretien des revêtements recouvrant les unités de diagnostic de classe 1 et 2 afin d'éviter leur dégradation future.' 



Le diagnostic BC2E du 2 mars 2023 note également la présence de revêtements non dégradés ou en état d'usage (traces de choc ou micro fissures ou usure par friction) contenant du plomb à une concentration supérieure ou égale au seuil réglementaire classés en unité 1 ou 2 sur des murs, fenêtres, plinthes et portes. Il est en revanche également relevé des revêtements dégradés contenant du plomb à une concentration supérieure ou égale au seuil réglementaire classés en unité 3, à savoir dans le séjour (fenêtre 1 - volet en bois peint : fissures) et dans la chambre 2 (fenêtre 3 - volet en bois peint : faïençage). Ce rapport rappelle qu'en raison de la présence d'au moins une unité de diagnostic en classe 3, en application de l'article L. 1334-9 du code de la santé publique, le propriétaire du bien doit effectuer les travaux appropriés pour supprimer l'exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants. 



Il apparaît ainsi qu'en raison de la présence de plomb portant sur des revêtements dégradés à des taux supérieurs aux seuils réglementaires, alors qu'un enfant en bas âge résidait dans les lieux, M. et Mme [E] n'ont pas délivré à Mme [S] un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, quand bien même la dégradation des revêtements est apparue en cours de bail s'agissant d'une obligation continue et que l'origine de la dégradation des revêtements n'est pas établie. 



En revanche, concernant la présence d'un détecteur de fumée, il résulte des pièces produites que cet élément était présent avant d'être désinstallé par l'entrepreneur lors de la réalisation des travaux; que M. et Mme [E] n'ont pas justifié de sa remise en place et Mme [S] en a installé un nouveau dans le logement. Pour autant, si son l'installation incombe effectivement au bailleur, sa présence ne relève pas des critères de décence du logement au vu du décret susvisé.







Sur la nullité du contrat de bail



La cour se doit d'examiner en premier lieu cette prétention de l'appelante dans la mesure où les demandes des intimés, notamment au titre de la clause résolutoire et de la résiliation du bail, sont fondées sur ce contrat.



* Sur la recevabilité de cette demande



M. et Mme [E] concluent à titre principal à l'irrecevabilité de cette demande nouvelle en cause d'appel sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile en faisant valoir principalement que Mme [S] ne l'avait pas formulée dans ses conclusions de première instance.



Mme [S] soutient que sa demande est recevable aux motifs qu'elle s'opposait déjà, en première instance, à l'acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail et qu'elle est recevable en appel sur le fondement des articles 564 et 565 du code de procédure civile.



Sur ce,



L'article 564 du code de procédure civile, dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'espèce, la demande de nullité du contrat de bail de l'appelante, dont il n'est pas contesté qu'elle ne l'avait pas formée devant le premier juge, tend à écarter les demandes des bailleurs fondées sur ce contrat, à savoir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire y figurant et la résiliation de celui-ci, de sorte que cette demande nouvelle doit être déclarée recevable.



* Sur le fond



Au soutien de sa demande de nullité du bail, Mme [S] fait valoir en substance que :



- le contrat de bail ne comporte pas certaines mentions obligatoires lesquelles sont requises pour la parfaite information du locataire afin qu'il consente au bail de manière éclairée et dont le défaut est sanctionné par la nullité du bail. Elle ajoute que les annexes obligatoires ne lui ont pas été communiquées lors de la signature, de sorte qu'elle n'a consenti au bail que sur la seule foi des déclarations des intimés, lesquelles se sont avérées inexactes.



- elle a été victime d'un vice du consentement pour erreur portant sur un élément essentiel du contrat, à savoir la décence du logement ; qu'étant mère d'un enfant né prématurément à cette période, elle a signé le bail précisément parce que l'appartement avait été rénové pour le rendre aux normes comme indiqué par les bailleurs lors de la visite des lieux, de sorte que la condition essentielle de son consentement était d'habiter un logement rénové, décent et aux normes de sécurité ; que cependant, les travaux réalisés n'ont été que des travaux d'embellissement qui n'ont pas eu pour objet de le rendre décent ; que M. et Mme [E] ne pouvaient ignorer l'indécence du logement et ainsi l'existence de cette erreur.



- elle a été victime d'un vice du consentement pour dol en ce que les bailleurs étaient informés d'une problématique d'humidité dans le logement dont ils ne l'ont pas informée ; qu'ils se sont montrés réticents à faire réaliser le dossier de diagnostic technique et ont refusé de lui fournir les extraits du règlement de copropriété ; que partant, ils étaient pleinement conscients des vices du logement qu'ils lui ont cachés, de sorte que le bail a été conclu sans son consentement éclairé.



M. et Mme [E] s'opposent à cette demande en faisant valoir notamment que :



- sur le dol: Mme [S] a visité le bien le 12 juillet 2022 et qu'ils l'ont alors informée qu'une précédente locataire avait vécu dans le bien durant 22 ans sans aucune plainte ; que l'appelante n'a formulé aucune remarque sur une quelconque indécence des lieux, ayant même déposé sa candidature dès le lendemain en relevant que le logement disposait de nombreuses qualités ; qu'ils n'ont jamais eu l'intention de la tromper et ont même fait réaliser de très nombreux travaux avant son entrée dans les lieux, démontrant ainsi leur honnêteté et leur volonté de lui fournir un logement décent, aucune manoeuvre, mensonge ou dissimulation intentionnelle ne pouvant donc leur être reproché.



- sur l'erreur : elle doit être appréciée au jour de la signature du bail; qu'à cette date, l'ensemble des travaux était sensiblement terminé, de sorte que le bien était comme neuf ; que l'état des lieux contradictoire du 26 août 2022 ne fait mention d'aucune vétusté ni défectuosité des lieux, de même que l'état des lieux de sortie alors qu'aucun travaux n'a été réalisé durant l'occupation des lieux ; que Mme [S] connaissait donc le parfait état de l'appartement au moment de la conclusion du bail.



- en tout état de cause, si un vice du consentement devait être retenu, il a été largement couvert par l'exécution volontaire du contrat par Mme [S] qui s'est acquittée volontairement de son obligation de payer les loyers même si elle considérait indûment pouvoir en retenir une partie, et qu'elle n'a quitté les lieux que 19 mois plus tard. 



Sur ce,



* Sur le formalisme du contrat



L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :



Le contrat de location précise:

(...)

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

(...)

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

(...)

Le contrat de location mentionne également, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.



Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.



Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.



Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.



Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. (...)



En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.



En l'espèce, le bail consenti à Mme [S] ne mentionne pas la surface habitable, ni les informations relatives au précédent loyer ni la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail. Il n'est pas justifié de la remise de la notice relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ni des extraits du règlement de copropriété ni du dossier de diagnostics techniques au jour de la signature du bail. 



Toutefois, ni l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, ni aucun autre texte ne sanctionne par la nullité du bail, le défaut de ces mentions obligatoires ni l'absence de remise des annexes prévues par cet article, qui dispose que chacune des parties peut à tout moment exiger de l'autre partie l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions de cet article.



Il est au surplus relevé que la sanction de l'absence de mention de la surface habitable et du montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire n'est pas la nullité mais la possibilité pour le locataire d'obtenir la diminution du loyer en saisissant le bailleur, et à défaut de réponse, la juridiction compétente. 



De même, l'absence de remise du dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location lors de sa signature prescrit par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas prévu à peine de nullité du contrat. 



En conséquence, la demande de nullité du bail sur ce fondement sera rejetée. 



* Sur le vice du consentement



Il résulte de l'article 1130 du code civil que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à de