Cour d'Appel · Section A — 9 octobre 2025

N°308





IM

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Copie exécutoire délivrée à :

- Me Antz

le 13.10.2025





Copie authentique délivrée à :

- Me Maisonnier

le 13.10.2025



REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Commerciale





Audience du 09 octobre 2025



N° RG 24/00220 ;



Décision déférée à la cour : jugement n° 2023/197, rg n° 2022 000941 du Tribunal Mixte de Commerce de Papeete du 11 septembre 2023 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d'appel le 8 juillet 2024 ;



Appelante :



La société L'Eclat D'Or, société en nom collectif au capital de 100.000 FCP, dont le siège social est [Adresse 1], inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro TPI 05 274 B, prise en la personne de ses gérants Messieurs [H] [N] et [M] [J] ; 



Représentée par Me Michèle Maisonnier, avocat au barreau de Papeete ;



Intimé :



M. [R] [I], né le 9 octobre 1941 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 5] ;



Représenté par Me Dominique Antz, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 28 février 2025 ;

 

Composition de la cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 août 2025, devant Mme Martinez, conseillère désignée par l'ordonnance n° 35/ORDF/PP.CA/25 de la première présidente de la Cour d'appel de Papeete en date du 21 mai 2025 pour faire fonction de présidente dans le présent dossier, Mme Brengard, présidente de chambre et Mme Boudry, vice présidente placée auprès de la première présidente, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffière lors des débats : Mme Oputu-Teraimateata ;



Arrêt contradictoire ; 



Prononcé par mise à disposition, publiquement, de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par Mme Martinez, présidente et par Mme Oputu-Teraimateata, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



 A R R E T, 



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte authentique en date du 12 mars 1976, M. [R] [I] a sous loué l'immeuble situé lotissement de la terre [Localité 3] d'une superficie de 375 m2 à la Snc l'Eclat d'Or pour une durée initiale de neuf ans moyennant un loyer de 30 000 F CFP, le loyer pouvant être révisé à la fin de chaque période triennale.



Le bail a été renouvelé par acte authentique du 19 février 1985, le loyer étant porté à 70 000 F CFP par mois.



Le bail venu à échéance le 1er juillet 1993 s'est poursuivi pour une durée indéterminée faute de délivrance d'un congé avec offre de renouvellement de la part des bailleurs.



Le loyer a été porté à la somme de 160 000 F CFP à compter de septembre 2005.



Par requête du 21 septembre 2023, M. [I] a saisi le tribunal civil de première instance de Papeete, juridiction des loyers commerciaux afin que le loyer soit fixé à la somme de 378 830 F CFP par mois à compter de la lettre recommandée du 17 août 2023.



Par jugement du 18 avril 2024, la juridiction des loyers commerciaux a :



- fixé à la somme de 280 000 F CFP à compter du 17 août 2023 le loyer dû par la Snc L'Eclat d'Or.



- condamné la Snc l'Eclat d'Or à payer à M. [I] la somme de 200 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.



- condamné la Snc l'Eclat d'Or aux dépens.



Par requête du 8 juillet 2024,la Snc l'Eclat d'Or interjetait appel de la décision.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions du 21 novembre 2024, l'appelante demande l'infirmation du jugement querellé et le rejet de la demande de révision du loyer.



A titre subsidiaire, elle demande que le loyer soit fixé à la somme de 201 712 F CFP 



En tout état de cause, elle sollicite l'octroi de la somme de 450 000 F CFP au titre de ses frais de procédure.



Elle fait valoir en substance que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas évolué depuis sa prise à bail, les commerces étant implantés depuis de nombreuses années et bien avant la signature du bail, qu'il est interdit au bailleur de prendre en compte les travaux de rénovation réalisés par le preneur pour augmenter le loyer et que M. [D], dans son rapport, se fonde sur la valeur vénale de l'ensemble immobilier pour déterminer la valeur locative ce qui est contraire à l'article 16 de la délibération n°75-411 du 14 février 1975.



Subsidiairement, il soutient que le loyer doit être réévalué en tenant compte de l'indice des prix donc à la somme de 201,712 F CFP



Par conclusions régulièrement notifiées le 19 août 2024, M. [I] demande la confirmation du jugement querellé sauf à voir porter le loyer à la somme de 378 830 F CFP par mois et l'octroi d'une somme de 200 000 F CFP au titre de ses frais de procédure.



Il soutient essentiellement que les travaux réalisés n'ont fait l'objet d'aucune autorisation, que les facteurs locaux de commercialité ont fortement évolué depuis 1975 et que M. [D] dans son rapport en tient compte ne se contentant pas de se fonder sur la valeur vénale du bâtiment.. Il affirme que le loyer est d'un montant très nettement supérieur à celui fixé par M. [B] dans son rapport d'expertise de 2021 et que seule l'estimation de M. [D] doit être prise en compte.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par l'appelante



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er juillet 2025



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de révision du loyer



Le contrat de bail s'est poursuivi tacitement sans augmentation du prix depuis septembre 2005.



L'article 12 de la délibération n°75-41 du 14 février 1974 permet de réviser le montant du bail si les facteurs de commercialité, depuis la dernière fixation du loyer ont évolué ;



En l'espèce, le rapport de M [D] soumis au contradictoire des parties dans la présente procédure établit que ' les facteurs locaux de commercialité ont considérablement augmenté depuis 1990 dans toute la Polynésie française et notamment la ville de [Localité 4] et ils ont entraîné une variation importante de la valeur locative dont la progression est très nettement supérieure à celle des indices du coût de la vie.'



L'expert relève que le commerce dont il s'agit est situé à l'angle de deux voies majeures de [Localité 4] : l'[Adresse 1] et l'[Adresse 2] et qu'il existe de nombreuses boutiques qui drainent une importante clientèle. 



L'intimé produit également des clichés photographiques pour démontrer que le quartier est désormais entièrement consacré au commerce.



Il est donc établi que les facteurs de commercialité ont évolué depuis la dernière augmentation de loyer et c'est à juste titre que le bailleur demande sa révision.



Pour fixer le prix du loyer il convient de se référer au rapport de M. [D] qui estime que la valeur du loyer par m2 dans le quartier oscille entre 1750 F CFP et 2 200 F CFP mais aussi au rapport de M. [B] désigné par la cour d'appel dans son arrêt du 21 novembre 2019 ordonnant la licitation du bien donné à bail.M [B] évalue la valeur locative du bien à la somme de 243 750 F CFP.



En tenant compte de ces deux rapports et de la réévaluation nécessaire du loyer fixé par M. [B] compte tenu de l'ancienneté du rapport c'est à juste titre que le premier juge a fixé le loyer à la somme de 280 000 F CFP par mois à compter du 17 août 2023.



Le jugement doit être confirmé.



Sur les dépens et l'article 407 du code de procédure civile



L'appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens.

L'équité commande d'allouer à M. [I] la somme de 200 000 F CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en dernier ressort ;



Confirme le jugement de la juridiction des loyers commerciaux du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 18 avril 2024 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant ;



Condamne la Snc L'Eclat D'Or à payer à M. [R] [I] la somme de 200 000 F CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile.



Condamne la Snc L'Eclat D'Or aux dépens d'appel. 



Prononcé à Papeete, le 9 octobre 2025.



La greffière, La présidente, 





signé : M. Oputu-Teraimateata signé : I. Martinez