Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 9 octobre 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025
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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [V] [W] épouse [J]
Porte 41 Etage 2 Beauvoir 4
35 Rue Henri Georges Clouzot
44340 BOUGUENAIS

comparant en personne


Monsieur [E] [J]
Porte 41 Etage 2 Beauvoir 4
35 Rue Henri Georges Clouzot
44340 BOUGUENAIS

non comparante D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025
date des débats : 12 juin 2025
délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00179 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NQ75

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Madame [V] [W] épouse [J] + Monsieur [E] [J]
 CCC à la préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 28 août 2020, CDC Habitat Social a donné à bail à [E] [J] et [V] [W] épouse [J] un logement lui appartenant sis, 35 rue Henri-Georges Clouzot, Beauvoir, porte 41 - 44340 BOUGUENAIS, moyennant un loyer mensuel initial de 469,84 € pour le logement, 13,09 € pour les annexes outre une provision mensuelle pour charges de 47,08 €. 

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, CDC Habitat Social a fait commandement à [E] [J] et [V] [W] épouse [J] de justifier d’une assurance et de l'occupation des lieux, ainsi que de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 805,58 € arrêté au 31 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC Habitat Social a fait assigner [E] [J] et [V] [W] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 

· Constater la résiliation du bail en date du bail à effet au 28 août 2020 à compter du 14 septembre 2024 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 14 octobre 2024 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ; 
· Ordonner l’expulsion de [E] [J] et [V] [W] épouse [J] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; 
· Condamner solidairement [E] [J] et [V] [W] épouse [J] au paiement de la somme de 1 943,58 € arrêtée au 6 novembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 14 août 2024 ou à compter du jugement à intervenir ; 
· Condamner solidairement [E] [J] et [V] [W] épouse [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 14 septembre 2024 ou du 14 octobre 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ; , qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; 
· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ; 
· Condamner solidairement [E] [J] et [V] [W] épouse [J] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ; 
· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. 

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 2 avril 2025 par l’Espace départemental des solidarités. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. A ladite audience, CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1 503,20 € au titre des loyers et charges échus à la date du 6 juin 2025. La requérante déclare également se désister de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance. 

Régulièrement assignés chacun à étude, [E] [J] et [V] [W] épouse [J], cette dernière a comparu, contrairement à son mari [E] [C]. 

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.




L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayés de loyers à la CCAPEX le 2 août 2024, dont la Commission a accusé réception le 9 août 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 

En l’espèce, l’assignation du 27 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 

Sur la résiliation du bail 

Résiliation pour défaut d'assurance

À l’audience, CDC Habitat Social a déclaré se désister de cette demande et il convient de lui en donner acte. 

Résiliation pour non-paiement de la dette locative

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). 

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.


Par exploit de commissaire de justice en date du 14 août 2024, CDC Habitat Social a fait commandement à [E] [J] et [V] [W] épouse [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 805,58 € arrêté au 31 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 






Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024. 

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [E] [J] et [V] [W] épouse [J].

Sur la dette locative 

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

La créance de CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. 
[E] [J] et [V] [W] épouse [J] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. 

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1 503,20 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 6 juin 2025. 

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 317,73 € (185, 20 € + 132,53 €).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

Il résulte également de l'article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil. 

[E] [J] et [V] [W] épouse [J] étant mariés, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 185,47 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à CDC Habitat Social, à compter du 7 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 579,43 €.

Sur les délais de paiement 

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les époux [J] ont repris le paiement intégral du loyer courant plusieurs mois avant l'audience. 






Le diagnostic social et financier indique que [E] [J] et [V] [W] épouse [J] ont connu des difficultés financières à l'automne 2023, le père de [E] [J] rencontrant des problèmes de santé en Tunisie. [V] [J] a repris le travail après la naissance de son deuxième enfant entre mai 2023 et janvier 2025 où elle a été licenciée. A l'audience, elle déclare que son mari et elle touchent chacun un salaire pour un total d'environ 3.000 € et qu'ils vont percevoir également un trop-perçu d'impôts. Elle propose de verser 100 € par mois en plus du loyer. CDC Habitat Social est d'accord avec cette proposition. 

Au regard de ces éléments, dès lors que [E] [J] et [V] [W] épouse [J] disposent désormais de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de leur loyer courant, et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires. 
 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
 
Il convient par ailleurs de rappeler que si [E] [J] et [V] [W] épouse [J] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. 
 
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CDC Habitat Social pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion. 

Cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [J] et [V] [W] épouse [J], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

Ils seront également condamnés in solidum à payer à CDC Habitat Social la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 



DONNE ACTE à CDC Habitat Social de son désistement de sa demande de résiliation du bail pour défaut d'assurance ; 

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation à effet au 28 août 2020 entre CDC Habitat Social et [E] [J] et [V] [W] épouse [J], concernant le logement sis 35 rue Henri-Georges Clouzot, Beauvoir, porte 41 - 44340 BOUGUENAIS ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ; 



CONDAMNE solidairement [E] [J] et [V] [W] épouse [J] à payer à CDC Habitat Social la somme de 1 185,47€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 

ACCORDE à [E] [J] et [V] [W] épouse [J] un délai de paiement de cent euros (100) par mois pour se libérer de la dette, soit 11 mensualités de 100 €, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ; 
 
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ; 
 
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; 
 
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; 
 
DIT que dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, [E] [J] et [V] [W] épouse [J] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 35 rue Henri-Georges Clouzot, Beauvoir, porte 41 - 44340 BOUGUENAIS, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; 
 
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [E] [J] et [V] [W] épouse [J] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; 
 
CONDAMNE dans ce cas solidairement [E] [J] et [V] [W] épouse [J] à payer à CDC Habitat Social, à compter du 7 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 579,43€, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [E] [J] et [V] [W] épouse [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
 
CONDAMNE in solidum [E] [J] et [V] [W] épouse [J] à payer à CDC Habitat Social la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 
 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY