Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 9 octobre 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025
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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D'une part,
DÉFENDERESSE :

Madame [L] [K] [I]
Logement 3 Rez de Chaussée
2 Avenue Pacaud
44000 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025
date des débats : 12 juin 2025
délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00177 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NQ73

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,
CCC à Madame [L] [K] [I] + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE
 
Selon acte sous seing privé en date du 5 septembre 2019 à effet au 16 septembre suivant, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [L] [I] un logement de type 2 lui appartenant sis, 2 avenue Pacaud, rez-de-chaussée, n°3 - 44000 NANTES, outre un garage n°1014 accessoire au logement, moyennant un loyer mensuel initial de 434,23 € pour le logement et 35 € pour le garage outre une provision mensuelle pour charges de 65,64 € pour le logement et 0,80 € pour le garage.
 
Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [L] [I] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 037,71 € arrêté au 4 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater à compter du 15 avril 2024 pour défaut de justification d’une assurance et d’occupation, ou depuis le 26 avril 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 5 septembre 2019, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [L] [I] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [L] [I] au paiement de la somme de 3 179,71 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 novembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 15 mars 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner [L] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 15 avril 2024 ou du 26 avril 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et juger que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 avril 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,





la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [L] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
[L] [I] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

· Condamner [L] [I] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

 Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 3 juin 2025 par l’Espace départemental des solidarités. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. A ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5 256,82 € au titre des loyers et charges échus à la date du 11 juin 2025. Le bailleur mentionne également que le règlement de mai 2025 a été rejeté. 
 
Régulièrement assignée à étude, [L] [I] a comparu. Elle indique avoir transmis son attestation d’assurance et repris le paiement de son loyer depuis janvier 2025.

Par une note en délibéré en date du 30 juin 2025 autorisée par le juge lors de l’audience, [L] [I] a transmis une attestation d’assurance.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
 
 
MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).



En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX le 4 mars 2024, dont la Commission a accusé réception le 11 mars 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 janvier 2025.
 
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
 


Sur la résiliation du bail

Résiliation pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en page 5/14 aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance un mois après un commandement de justifier d’une assurance restée infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice le 15 mars 2024 et [L] [I] a justifié de son assurance habitation par une note en délibéré en date du 30 juin 2025 pour la période du 30 janvier 2025 au 10 mars 2026 ; elle n’a donc pas justifié que le logement était assuré au 14 avril 2024. 

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont remplies au 16 avril 2024. 



Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[L] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.256,82 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 11 juin 2025. 

Il convient de déduire du montant demandé les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 314,43 € (184,48 € + 129,95 €).

En conséquence, [L] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 4 942,39 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 509,65 €.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (...)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, d’après le relevé de compte locataire actualisé, [L] [I] a repris le paiement intégral de son loyer depuis le 13 février 2025. Toutefois, le paiement de mai 2025 a été rejeté. Quatre prélèvements ont été rejetés entre novembre 2023 et février 2024 et aucun paiement n’a été effectué entre septembre 2024 et janvier 2025.

Il ressort du diagnostic social et financier établi par l’espace départemental des solidarités que les difficultés de paiement de la locataire sont nées lorsqu’elle a décidé de se réorienter, ses conditions de travail de nuit lui générant des problèmes de santé. En effet, ses ressources, composées de l’allocation chômage, ont diminué et elle n’avait plus de droit à une allocation logement. Toutefois, désormais [L] [I] a pu trouver un emploi en CDI à temps partiel (30 heures par mois), qui pourrait évoluer vers un temps complet de 35 heures par semaine à partir de septembre 2025. Elle a pu reprendre le paiement intégral des loyers. Par ailleurs, il est mentionné qu’un dépôt d’un dossier FSL est envisagé ainsi qu’un dossier de surendettement. 
Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire proposant de verser la somme de 50 € par mois en plus de son loyer courant pour résorber sa dette.

À l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, déclare maintenir l’ensemble de ses demandes, s’opposant ainsi à l’octroi de délais de paiement. Par une note en délibéré reçue le 30 septembre 2025, au vu de la production d’une assurance habitation et d’une reprise des paiements très régulières depuis l’audience, CDC Habitat Social déclare ne pas s’opposer à des délais de paiement. 

Au regard de la situation de la locataire, qui a manifesté des efforts certains de reprise de paiement de son loyer courant et qui indique que sa situation financière va s’améliorer après une période difficile liée notamment à un arrêt maladie non compensé par des indemnités journalières et le bailleur étant une société anonyme d’habitations à loyer modéré, il convient s’accorder à [L] [I] des délais de paiement sur vingt-quatre mois. 

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [I], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 septembre 2019 entre CDC HABITAT SOCIAL et [L] [I], concernant le logement sis 2 avenue Pacaud, rez-de-chaussée, n°3 - 44000 NANTES, outre un garage accessoire au logement n°1014 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 16 avril 2024 pour défaut d’assurance ;

CONDAMNE [L] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.942,39 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [L] [I] des délais de paiement de vint-quatre (24) mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 50 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais ; 

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; 



ORDONNE à [L] [I], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [L] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [L] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 12 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 509,65 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [L] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.
 
La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY