Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 9 octobre 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025
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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
B.P. 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [U] [D], munie d’un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Z]
8 rue D’houat
Logement n°16 - Etage 2
44000 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025
date des débats : 12 juin 2025
délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/01756 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NZ3A

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [H] [Z] + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 8 juin 2017 à effet au même jour, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [E] [N] et [H] [Z] un logement de type 3 lui appartenant sis, 8 rue d’Houat ,2ème étage n°16 - 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 286,69 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 73,30 €.

Par courrier en date du 26 février 2024, réceptionné le 29 février 2024, [E] [N] a avisé Nantes Métropole Habitat de la dissolution de son mariage avec [H] [Z] par le divorce prononcé le 12 octobre 2023 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nantes, divorce qui a été transcrit en marge du registre de l’état civil. 

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [H] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6.547,01 € arrêté au 31 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·      Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

·      Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

·      Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

·      Ordonner l’expulsion de [H] [Z] ainsi que toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

·      Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

·      Condamner le locataire au paiement de la somme de 3.534,39 € au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

·      Condamner [H] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 315,10 € augmentée des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

·      Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

·      Condamner le locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

·      Ordonner l’exécution provisoire.


Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 8 avril 2025 par l'Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. A ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.455,36 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 juin 2025, après déductions des frais de commissaire de justice. La société bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assigné à étude, [H] [Z] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. 
L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d'impayé à la CCAPEX le 23 septembre 2024, dont la Commission a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 décembre 2024.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 5 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2024, et le préfet en a accusé réception le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [H] [Z] le 7 juin 2024, pour un arriéré de loyers et charges d’un montant de 6 547,01 €.
Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2024.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [H] [Z].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. 
A l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés.
Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[H] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde, hors frais de commissaire de justice, de 5.455,36 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse En conséquence, [H] [Z] sera condamné au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 
Il sera enfin condamné à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 399,38 €.


Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, Nantes Métropole Habitat a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, précisant que les règlements effectués par le locataire n’ont pas été réguliers et que le dernier versement, d’un montant de 200 €, date du 1er mai 2025. 
D'après le relevé de compte locataire, depuis le mois de décembre 2024, [H] [Z] n’a réalisé que deux versements, un premier en date du 26 mars 2025 d’un montant de 399,48 €, correspondant du loyer courant, puis un dernier règlement partiel de 200 €, réalisé le 1er mai 2025.
Il n'a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience.
[H] [Z] a affirmé avoir versé la somme mensuelle de 200 € depuis le mois de janvier, ce qui n’apparait pas sur les décomptes versés aux débats. Il a indiqué souhaiter rester dans son logement et avoir mis en place une mesure d’accompagnement avec une assistante sociale. Il a déclaré avoir été dans l’incapacité de payer à la suite d’un problème de santé ne lui permettant pas de travailler, il perçoit depuis, le revenu de solidarité active. [H] [Z] a également précisé avoir contracté d’autres dettes et envisager un plan de surendettement.
Le diagnostic social et financier transmis indique que compte tenu de son état de santé, le défendeur rencontre de grandes difficultés pour se maintenir dans l’emploi. En outre, il n’apparait pas en mesure d’apurer sa dette locative au regard de ses ressources et de ses charges mensuelles.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [H] [Z].

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [Z], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
Il sera également condamné à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 juin 2017 entre Nantes Métropole Habitat et [H] [Z], concernant le logement sis 8 rue d’Houat, 2ème étage n°16 - 44000 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 8 août 2024 ;
CONDAMNE [H] [Z] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 5.455,36 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;


CONDAMNE [H] [Z] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 4 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 399,38 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [H] [Z], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [H] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion, et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE [H] [Z] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Cynthia HOFFMANN Constance GALY