Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 9 octobre 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025
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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [I]
Porte 36 Etage 2 La Salentine
67 Rue de la Paquelais
44700 ORVAULT

assisté de Maître Bertrand SALQUAIN, avocat au barreau de NANTES

Madame [W] [X] [P] [C]
Porte 36 Etage 2 La Salentine
67 Rue de la Paquelais
44700 ORVAULT

représentée par Maître Bertrand SALQUAIN, avocat au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 avril 2025
date des débats : 12 juin 2025
délibéré au : 09 octobre 2025


RG N° N° RG 24/03733 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NN66

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Maître Bertrand SALQUAIN + préfecture
Copie dossier




EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 juin 2023 à effet au 17 juillet 2023, CDC Habitat Social a donné à bail à [M] [I] et [W] [C] un logement de type 4 lui appartenant sis, La Salentine, 67 rue de la Paquelais, porte 36 - 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 624,89 € pour le logement, 31,66 € pour le stationnement annexe, outre une provision mensuelle pour charges de 202,08 €. 

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, CDC Habitat Social a fait commandement à [M] [I] et [W] [C] de justifier d’une assurance, de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 537,96 € arrêté au 27 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC Habitat Social a fait assigner [M] [I] et [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 

· Constater la résiliation du bail en date du 23 juin 2023 à compter du 10 août 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 10 septembre 2024 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;
 
· Ordonner l’expulsion de [M] [Z] [T] et [W] [C] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; 

· Condamner solidairement [M] [I] et [W] [C] au paiement de la somme de 2 248,53 € arrêtée au 26 septembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 10 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir ; 

· Condamner solidairement [M] [Z] [T] et [W] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 10 août 2024 ou du 10 septembre 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; 

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ; 

· Condamner solidairement [M] [I] et [W] [C] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ; 

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. 

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.





L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025, renvoyée à la demande des parties et retenue à l’audience du 12 juin 2025. À ladite audience, CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 242,28 € au titre des loyers et charges échus à la date du 6 juin 2025.

Régulièrement assignés à domicile pour [M] [I], celui-ci ayant comparu et à personne pour [W] [C] n’ayant quant à elle pas comparu, ils étaient pour l’un assisté et pour l’autre représentée par leur avocat et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Sur la nullité de l'assignation

[M] [I] et [W] [C] demandent au Tribunal de constater l’irrecevabilité des demandes de CDC Habitat Social faute d’accomplissement préalable des démarches amiables.
 
En effet, l'Article 54 du code de procédure civile énonce que :
La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.
A peine de nullité, la demande initiale mentionne, lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

En l’espèce, si les diligences effectuées en vue d’une résolution amiable du litige n’est pas mentionnée dans l’assignation, [M] [I] et [W] [C] ne justifient pas que cela leur fait grief. 

En effet, d’une part, CDC Habitat social justifie de l’accomplissement effectif de telles démarches au vu des multiples relances faites aux locataires et d’autre part les défendeurs ne proposent pas de somme permettant de solder leur dette locative.

Ainsi, la demande en constat de la nullité de l’assignation est rejetée. 

Sur les délais prévus par la loi du 6 juillet 1989

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés de loyers à la CAF de Loire-Alantique le 27 juin 2024, la Caisse en ayant accusé réception le 3 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 12 novembre 2024.



L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 

En l’espèce, l'assignation du 12 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

CDC Habitat Social, par la voix de son Conseil, a indiqué maintenir sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance.
 
Les locataires ne viennent pas justifier que le logement dont ils sont locataires était assuré dans le mois suivant le commandement de payer et de justifier d’une assurance locative.
Ainsi, le commandement de justifier d’une assurance du 10 juillet 2024 étant demeuré infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 août 2024.

Sur la dette locative 

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

La créance de CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. 
[M] [I] et [W] [C] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. 

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 242,28 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 6 juin 2025.





 
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 327,54 € (197,59 € + 129,95 €).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

En l'espèce, le contrat de bail comporte une clause de solidarité en son article 8. 

En conséquence, [M] [I] et [W] [C] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 914,74 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 6 juin 2025, échéance de avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à CDC Habitat Social, à compter du 7 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 903,76 €.

Sur les délais de paiement 

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Lors de l’audience, CDC Habitat Social a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et a demandé le rejet de la demande de délais formulée par les défendeurs. Ceux-ci demandent à pouvoir bénéficier de délais sur vingt-quatre mois.

D’après le relevé de compte locataire, les défauts de paiement ont débuté dès août 2023 et jusqu’en août 2024. [M] [I] et [W] [C] n’ont ensuite rien versé entre octobre et décembre 2024 puis ont cessé les versements en mars 2025. 

Les défendeurs n’ont ainsi pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [M] [Z] [T] et [W] [C].

Sur les autres demandes 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [I] et [W] [C], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 
Ils seront également condamnés in solidum à payer à CDC Habitat Social la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

REJETTE la demande de [M] [I] et [W] [C] en nullité de l'assignation ; 






DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 juin 2023 entre CDC Habitat Social d’une part et [M] [Z] [T] et [W] [C] d’autre part, concernant le logement sis La Salentine, 67 rue de la Paquelais, porte 36 - 44700 ORVAULT ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 11 août 2024 ; 

CONDAMNE solidairement [M] [Z] [T] et [W] [C] à payer à CDC Habitat Social la somme de 5 914,74 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 


CONDAMNE solidairement [M] [Z] [T] et [W] [C] à payer à CDC Habitat Social, à compter du 7 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 903,76 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [M] [I] et [W] [C], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; 

ORDONNE à défaut l’expulsion de [M] [I] et [W] [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 

CONDAMNE in solidum [M] [I] et [W] [C] à payer à CDC Habitat Social la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY