Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 9 octobre 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025
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DEMANDEURS :

Monsieur [C] [L]
La Fontaine
85310 NESMY
Madame [W] [J] épouse [L]
La Fontaine
85310 NESMY

représentés par Maître Valérie REDON-REY, avocate au barreau de TOULOUSE


D'une part,
DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [I]
Logement D113 Etage 1 Bâtiment D
3 Côte Saint Sébastien
44200 NANTES

non comparant

Monsieur [X] [V]
Logement D113 Etage 1 Bâtiment D
3 Côte Saint Sébastien
44200 NANTES

non comparant D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN



PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025
date des débats : 12 juin 2025
délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/01911 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N2QW

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Valérie REDON-REY,
CCC à Monsieur [K] [I] +Monsieur [X] [V] + préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 novembre 2023 à effet au 10 novembre 2023, [C] [L] et [W] [J] épouse [L], représentés par leur mandataire AFEDIM Gestion, ont donné à bail à [K] [I] et [X] [V] un logement de type 3 lui appartenant sis, 3 Côte de Saint-Sébatsien, bâtiment D, 1er étage n°D113 - 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 608 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 61 €. 

Par courrier adressé à AFEDIM Gestion le 26 juillet 2024, dont celle-ci a accusé réception le 29 juillet 2024, [X] [V] a donné congé. 

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, [C] [L] et [W] [J] épouse [L] ont fait commandement à [K] [I] de justifier de l’occupation du logement et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 017 € arrêté au 1er décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, les bailleurs ont fait sommation à [X] [V] de payer sans délai la somme de 2 079,87 €. 

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025 pour [K] [I] et du 11 avril 2025 pour [X] [V], dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [C] [L] et [W] [J] épouse [L] ont fait assigner [K] [I] et [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : 

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; 

· Ordonner l’expulsion de [K] [I] et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique ; 

· Condamner solidairement [K] [I] et [X] [V] au paiement de la somme de 2 727,50 € arrêtée au 28 février 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ; 

· Condamner [K] [I] à lui payer la somme de 774 € au titre des loyers et charges locatives à compter du 1er mars 2025, quittancement de mars 2025 inclus ;

· Dire et juger que le montant de la dette sera à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [K] [I] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; 

· Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30 décembre 2024 ; 

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 






L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 5 juin 2025 qu’ils n'avaient pas réussi à se mettre en contact avec [K] [I] et [X] [V] et qu'ainsi, aucun diagnostic social et financier n'a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. 

À ladite audience, [C] [L] et [W] [J] épouse [L], représentés par leur avocat, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 039,50 € au titre des loyers et charges échus à la date du 6 juin 2025.

Régulièrement assigné à étude, [K] [I] n'a pas comparu, tandis que [X] [V] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, en application de l’article 659 du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

En l’espèce, les bailleurs justifient de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 30 décembre 2024, dont la Commission a accusé réception le 31 décembre 2024. 

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. 

En l’espèce, l’assignation du 8 avril 2025 pour [K] [I] et le 11 avril 2025 pour [X] [V] a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées. 

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. 



Sur la résiliation du bail 

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). 
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, [C] [L] et [W] [J] épouse [L] ant fait commandement à [K] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 017 € arrêté au 1erdécembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2025. 

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [K] [I] et [X] [V].

Sur la dette locative 

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

La créance de [C] [L] et [W] [J] épouse [L] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. 

[K] [I] et [X] [V] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette et ne formulent aucune demande. 

Les requérants demandent la condamnation solidaire de [K] [I] et [X] [V] au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article VII la solidarité des colocataires. Cet article prévoit qu’en cas de colocation, la solidarité prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et qu’à défaut d’un nouveau locataire figurant au bail, la solidarité du locataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. D’après l’article XI-C du contrat de bail, le congé prend effet trois mois après la notification par lettre recommandée avec accusé réception de ce congé ou la remise en main propre au bailleur. 

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

En l’espèce, [X] [V], dont le congé a été reçu par le mandataire de [C] [L] et [W] [J] épouse [L] le 29 juillet 2024, n’a pas sollicité le bénéfice du délai réduit de préavis (un mois) et se trouve ainsi solidaire de la dette locative pour une durée de neuf mois jusqu’au 29 mars 2025. 



En l’espèce, la somme due au 29 mars 2025 et arrêtée au 13 mars 2025 est de 2 232,50 €. Or, la somme due au 6 juin 2025 est de 2 039,50 € et donc inférieure à la somme due au 29 mars 2025. 

En conséquence, [K] [I] et [X] [V] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 039,50 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 mars 2025 (arrêtée au 13 mars 2025), échéance de mars 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le total des sommes dues aux bailleurs ne pouvant être supérieur au montant demandé.

Enfin, [K] [I], seul locataire restant dans les lieux sera condamné à payer aux bailleurs, à compter du 7 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 685 €.

Sur les autres demandes 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [I] et [X] [V], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
 
Ils seront également condamnés in solidum à payer à [C] [L] et [W] [J] épouse [L] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 novembre 2023 entre [C] [L] et [W] [J] épouse [L] d'une part et [K] [I] et [X] [V] d'autre part, concernant le logement sis 3 Côte de Saint-Sébatsien, bâtiment D, 1er étage n°D113 - 44200 NANTES ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 1er mars 2025 ; 

CONDAMNE solidairement [K] [I] et [X] [V] à payer à [C] [L] et [W] [J] épouse [L] la somme de 2 039,50 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE [K] [I] à payer à [C] [L] et [W] [J] épouse [L], à compter du 7 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 685 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [K] [I], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; 

ORDONNE à défaut l’expulsion de [K] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; 





CONDAMNE in solidum [K] [I] et [X] [V] à payer à [C] [L] et [W] [J] épouse [L] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY