Tribunal Judiciaire · CHAMBRE DE PROXIMITE — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]



N° RG 25/00158
N° Portalis DB2O-W-B7J-C25Q





ORDONNANCE DE REFERE 


N° 2025 / 58


DU : 07 Juillet 2025






S.C.I. VAN.SW



C/



[O] [C] [Y]














Grosse et expéd. le 09 Juillet 2025
à la SCI VAN.SW




Expéd. le 09 Juillet 2025
à M. le Sous-Préfet d'Albertville
ORDONNANCE DE REFERE
DU 07 Juillet 2025





A l'audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 07 Juillet 2025,


PRESIDENT : [...]

GREFFIER : [...]





DEMANDEUR :

S.C.I. VAN.SW
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Monsieur [Q] [H], gérant







ET :





DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [C] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant




Après débats à l'audience publique des référés du 15 Mai 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025 aux horaires d'ouverture au public du Greffe.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2006, la SCI TAJI IMMOBILIER a donné en location à M. [O] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 250 euros. La SCI VAN.SW est venue aux droits de la SCI TAJI IMMOBILIER. 

Par acte du 4 décembre 2024, la SCI VAN.SW a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.872 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 5 décembre 2024, la SCI VAN.SW a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la SCI VAN.SW a fait assigner en M. [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins : 
 - de constater, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, 
 - d’ordonner l’expulsion de M. [O] [Y] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours ou l’assistance de la force publique, 
 - de condamner M. [O] [Y], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 5.614,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 mars 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, 
- dire et juger qu’en cas d’octroi de délais pour s’acquitter de la dette, la résiliation du bail étant constatée, ses effets seront suspendus, mais qu’en cas de non respect de l’échéancier, ses effets reprendront immédiatement, avec pour conséquence l’expulsion sans qu’il n’y ait lieu à nouvelle décision,
- de condamner M. [O] [Y] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 28 mars 2025 à la Préfecture de la Savoie.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 9 mai 2025 dont lecture a été faite à l'audience.

A l’audience du 15 mai 2025, la SCI VAN.SW, représentée par son gérant M. [Q] [H], maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette de loyers à la somme de 4.308 euros hors charges. Elle indique que le locataire a réglé le mois de mai 2025 mais qu’il n’a pas repris le paiement régulier des loyers. Elle s’oppose à la demande de renvoi formulée par le locataire ainsi qu’à toute demande de délai et de maintien dans les lieux.

M. [O] [Y], assigné à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. Il a adressé un courrier électronique au tribunal le 14 mai 2025, dans lequel il indique ne pas pouvoir se présenter à l'audience et sollicite un renvoi.

Le président de l'audience a demandé par note en délibéré à la SCI VAN.SW de produire les pièces annexées à l'assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. 

Suivant courrier reçu le 27 mai 2025 au greffe, les pièces annexées à l'assignation ont été produites.



MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Selon l'article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l'article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l'article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.


Sur la recevabilité des pièces produites en cours de délibéré

Aux termes de l’article 442 du Code de procédure civile, “le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.”

L’article 445 du même code expose que “après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.” 

En l’espèce, comme demandé à l’audience la SCI VAN.SW a produit les pièces annexées à l'assignation. Il convient donc de recevoir ces pièces et documents.


Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la SCI VAN.SW justifie avoir saisi la CCAPEX le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI VAN.SW aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.


Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juin 2006 à compter du 5 février 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [O] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

o
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [O] [Y]

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 février 2025, M. [O] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale à la somme de 359 euros et de condamner M. [O] [Y] à son paiement à compter du 5 février 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur l’arriéré des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “1e locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

En l’espèce, la SCI VAN.SW verse aux débats le contrat de bail, l’acte de commandement, un décompte arrêté au mois de mai 2025 inclus et un céompte des charges établissant les loyers et charges échus à la somme de 4.308 euros.

Au vu des justificatifs fournis et de l’absence d’opposition des défendeurs, la créance de la SCI VAN.SW est établie dans son principe et son montant.

En conséquence, M. [O] [Y] sera condamné à payer à la SCI VAN.SW la somme provisionnelle de 6.031,06 euros au titre des loyers et charges impayés (4.308 euros pour les loyers et 1.723,06 euros pour les charges).


Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...)
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge”.

Comme vu précédemment, faute de règlement dans le délai imparti suite au commandement de payer, les conditions de la résiliation du bail sont acquises et ce, depuis le 5 février 2025.

A la lecture du diagnostique social et financier, M. [Y] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans le logement. Il est justifié, au vu du décompte actualisé, de la reprise du paiement du loyer du mois de mai 2025, ce qui n’est pas contesté par le bailleur. M. [Y] a fait l’objet d’une situation financière difficile ces dernières années qu’il a repris en main.

Compte tenu de l’engagement de M. [O] [Y] au règlement de sa dette locative, de la reprise des paiements des loyers ainsi que de ses capacités de remboursement, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à M. [O] [Y] des délais 160 euros par mois pendant 35 mois et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette locative.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire : 
- la clause de résiliation reprendra son plein effet,
- l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur,
- l'expulsion de M. [O] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
 - M. [O] [Y] sera condamné à payer à la SCI VAN.SW une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 359 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.



Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [O] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture. 

Il convient de condamner M. [O] [Y] à payer à la SCI VAN.SW la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile. 

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,


DECLARONS recevable les pièces produites par la SCI VAN.SW en cours de délibéré ;

DECLARONS recevable la demande de SCI VAN.SW aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juin 2006 entre la SCI VAN.SW venant aux droits de la SCI TAJI IMMOBILIER d'une part, et M. [O] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNONS M. [O] [Y] à payer à la SCI VAN.SW une somme provisionnelle de 6.031,06 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus jusqu'au mois de mai 2025 inclus selon décompte arrêté au 31 mai 2025, après déduction des frais de relance, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [O] [Y] à se libérer en 35 mois de 160 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [O] [Y] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par M. [O] [Y] dans le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
 - la clause résolutoire reprendra ses effets,
 - la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,
 - l'expulsion de M. [O] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
 - M. [O] [Y] sera condamné à régler à SCI VAN.SW une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 359 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M. [O] [Y] à payer à SCI VAN.SW la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [Y] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.



LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.


LE GREFFIER, LE JUGE,