Tribunal Judiciaire · CHAMBRE DE PROXIMITE — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
☎ :[XXXXXXXX01]



N° RG 25/00112
N° Portalis DB2O-W-B7J-C2SV






ORDONNANCE DE REFERE 


N° 2025 / 55


DU : 07 Juillet 2025






[P] [R]



C/



[S] [I]













Grosse et expéd. le 09 Juillet 2025
à M. [R]




Expéd. le 09 Juillet 2025
à M. [I]
à M. le Sous-Préfet d'[Localité 1]
ORDONNANCE DE REFERE
DU 07 Juillet 2025





A l'audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 07 Juillet 2025,


PRESIDENT : [...] [...]

GREFFIER : [...] [...]





DEMANDEUR :

Monsieur [P] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant en personne






ET :




DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]

comparant en personne





Après débats à l'audience publique des référés du 15 Mai 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025 aux horaires d'ouverture au public du Greffe.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2020, M. [P] [R] a donné en location à M. [S] [I] un logement à usage d’habitation, une cave [Adresse 4], un parking [Adresse 5] et un garage [Adresse 6] situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 600 euros dont 80 euros de provision sur charges.

Par acte du 10 décembre 2024, M. [P] [R] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.941 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 13 décembre 2024, M. [P] [R] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par actes de commissaire de justice du 13 mars 2025, M. [P] [R] a fait assigner en référés M. [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins : 
 - de constater, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, 
 - d’ordonner l’expulsion de M. [S] [I] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours ou l’assistance de la force publique, 
 - de condamner M. [S] [I], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3.882 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 mars 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, 
- dire et juger qu’en cas d’octroi de délais pour s’acquitter de la dette, la résiliation du bail étant constatée, ses effets seront suspendus, mais qu’en cas de non respect de l’échéancier, ses effets reprendront immédiatement avec pour conséquence l’expulsion ainsi que celle de tout occupant du logement, sans qu’il n’y ait lieu à nouvelle décision,
- de condamner M. [S] [I] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 14 mars 2025 à la Préfecture de la Savoie.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 28 avril 2025 dont lecture a été faite à l'audience.

A l’audience du 15 mai 2025, M. [P] [R] maintient l’intégralité de ses demandes. Il indique que le locataire a repris le paiement des loyers mais s’oppose à toute demande de délais de paiement. Il expose vouloir vendre l’appartement et qu’il est au stade d’une promesse de vente avec condition suspensive du règlement des loyers.

M. [S] [I], présent, indique vouloir rester dans le logement et propose un échéancier de 12 mois avec un montant de 323,50 euros par mois pour solder la dette. Il indique avoir repris le paiement des loyers. Il est retraité, perçoit 3.000 euros de revenus et a 800 euros de crédits par mois. Il expose avoir été victime d’une escroquerie et sous l’emprise de personnes rencontrées sur internet à qui il a donné de l’argent.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. 



MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Selon l'article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l'article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l'article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.


Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, M. [P] [R] justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de M. [P] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.


Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 décembre 2024.Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 mars 2020 à compter du 11 février 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [S] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [S] [I]

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 février 2025, M. [S] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale à la somme de 647 euros et de condamner M. [S] [I] à son paiement à compter du 11 février 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur l’arriéré des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

En l’espèce, M. [P] [R] verse aux débats le contrat de bail, l’acte de commandement, un décompte arrêté au 4 mars 2025 établissant les loyers et charges échus à la somme de 3.882 euros.

Au vu des justificatifs fournis et de l’absence d’opposition du défendeur, la créance de M. [P] [R] n’est pas sérieusement contestable dans son principe et son montant.

En conséquence, M. [S] [I] sera condamné à payer à M. [P] [R] la somme provisionnelle de 3.882 euros au titre des loyers et charges impayés.


Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge”.

Comme vu précédemment, faute de règlement dans le délai imparti suite au commandement de payer, les conditions de la résiliation du bail sont acquises et ce, depuis le 11 février 2025.

Le demandeur allègue la vente du bien pour s’opposer aux délais de paiement. Toutefois, M. [I] rempli les conditions légales pour suspendre la clause résolutoire.

En conséquence, compte tenu de l'engagement de M. [I], de la reprise des paiements des loyers, de ses capacités de remboursement, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à M. [S] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative en réglant en plus du loyer, la somme de 323,50 euros par mois pendant 11 mois et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette locative. 

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire : 
- la clause de résiliation reprendra son plein effet,
- l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur,
- l'expulsion de M. [S] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
- M. [S] [I] sera condamné à payer à M. [P] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 467 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire


Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [S] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture. 

Il convient de condamner M. [S] [I] à payer à M. [P] [R] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile. 

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,


DECLARONS recevable la demande de M. [P] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 mars 2020 entre M. [P] [R] d'une part, et M. [S] [I] d'autre part, concernant le logement à usage d’habitation, une cave [Adresse 4], un parking [Adresse 5] et un garage [Adresse 6] situés [Adresse 3] à [Localité 3] , sont réunies à la date du 11 février 2025;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;
CONDAMNONS M. [S] [I] à payer à M. [P] [R] une somme provisionnelle de 3.882 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus jusqu'au mois de mars inclus selon décompte arrêté au 4 mars 2025, après déduction des frais de relance, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [S] [I] à se libérer en 11 mois de 323,50 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [S] [I] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. [P] [R] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par M. [S] [I] dans le délai précité ;

DISONS qu’àdéaut de paiement d’une seule mensualitéàson éhénce, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéé resté impayé sept jours aprè l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandé avec avis de réeption :
- la clause réolutoire reprendra ses effets,
- la totalitéde la somme deviendra imméiatement exigible,
- l'expulsion de M. [S] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisé et le sort des meubles sera réi conforméent aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procéures civiles d'exéution,
-M. [S] [I] sera condamnéàréler àM. [P] [R] une indemnitéd’occupation mensuelle éale àla somme de 467 euros et jusqu’àla date de la libéation effective et déinitive des lieux caractéisé par la remise des clé au bailleur ou àson mandataire ;

CONDAMNONS M. [S] [I] àpayer àM. [P] [R] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procéure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [I] des entiers déens de l’instance qui comprendront le coû du commandement de payer du 10 déembre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa déonciation àla préecture ;

RAPPELONS que l’exéution provisoire est de droit.


LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.



LE GREFFIER, LE JUGE,


x