Tribunal Judiciaire · CHAMBRE DE PROXIMITE — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]



N° RG 25/00071
N° Portalis DB2O-W-B7J-C2HT






ORDONNANCE DE REFERE 


N° 2025 / 53


DU : 07 Juillet 2025






Société SEM 4V



C/



[N] [X]













Grosse et expéd. le 09 Juillet 2025
à la SEM 4V




Expéd. le 09 Juillet 2025
à M. le Sous-Préfet d'[Localité 1]
ORDONNANCE DE REFERE
DU 07 Juillet 2025





A l'audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 07 Juillet 2025,


PRESIDENT : [...]

GREFFIER : [...]





DEMANDEUR :

Société SEM 4V
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Madame [Y] [P], munie d'un mandat spécial




ET :



DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]

non comparant





Après débats à l'audience publique des référés du 15 Mai 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025 aux horaires d'ouverture au public du Greffe.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2023, la Sem 4V a donné en location à M. [N] [X] un logement à usage d’habitation [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 560,31 euros outre 106,45 euros de provision sur charges.

Par acte du 4 novembre 2024, la Sem 4V a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.403,74 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 8 novembre 2024, la Sem 4V a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la Sem 4V a fait assigner en référés M. [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins : 
 - de constater, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, 
 - d’ordonner l’expulsion de M. [N] [X] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, 
 - de condamner M. [N] [X], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4.096,43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 janvier 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, 
- de condamner M. [N] [X] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 3 février 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 15 mai 2025, la Sem 4V maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 5.378,51 euros au loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle indique que le locataire n’a repris que le paiement du loyer du mois de février 2025.

M. [N] [X], assigné à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 28 mars 2025 dont lecture a été faite à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. 



MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Selon l'article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l'article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l'article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [N] [X], assigné à étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.


Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la Sem 4V justifie avoir saisi la CCAPEX le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la Sem 4V aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.


Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs applicable pour les baux signés après le 27 juillet 2023 : “toute clause prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux après deux mois. Il convient donc de respecter la volonté des parties et d’appliquer ce délai de deux mois.

Par acte du 4 novembre 2024, la Sem 4V a fait délivrer à M. [N] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire et le délai de deux mois.

La dette locative n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 6 janvier 2025, en application des dispositions de l’article 642 du Code de procédure civile.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [N] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation 

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
L’occupation illicite des lieux par M. [N] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la Sem 4V, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.
L’occupation illicite des lieux par cause manifestement et nécessairement un préjudice à la qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. 
L’occupation illicite des lieux par cause manifestement et nécessairement un préjudice à la qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.Il convient en conséquence de condamner M. [N] [X] à payer à la Sem 4V une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 06 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, correspondant à la somme de 625,84 euros.

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Sur l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation et charges
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Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, la Sem 4V verse aux débats un contrat de bail signé le 18 décembre 2023, l'acte de comandement de payer délivré le 4 novembre 2024, un décompte arrêté au 12 mai 2025 établissant la preuve d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et de charges impayés.
 
Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de rejet de la sem 4V, soit 9 euros, qui ne constituent pas des loyers et charges.

En conséquence, M. [N] [X] sera condamné à payer à la Sem 4V la somme de 5.369,51 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus.


Sur les dépens et les frais irrépétibles 
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En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [N] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture. 

Il convient de condamner M. [N] [X] à payer à la Sem 4V la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile. 

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


Sur la demande en paiem


PAR CES MOTIFS 
o
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;

Statuant en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


DECLARONS recevable la demande de la Sem 4V aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2023 entre la Sem 4V d'une part et M. [N] [X] d'autre part portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], à la date du 6 janvier 2025 ;

DISONS que M. [N] [X] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, et à défaut,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [N] [X] à compter du 6 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme de 625,84 euros ;

CONDAMNONS M. [N] [X] à payer à la Sem 4V la somme provisionnelle de 5.369,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus selon décompte arrêté au 12 mai 2025, loyer d’avril 2025 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [N] [X] à payer à la Sem 4V une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à échoir à compter du 1er mai 2025, jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [N] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation et de la notification de l'assignation à la Préfecture ;
 
CONDAMNONS M. [N] [X] à payer à la Sem 4V la somme de 150 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.



LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,
 
ent d’une indemnité d’occupation 

L’occupation illicite des lieux par M. [Z] [C] cause manifestement et nécessairement un préjudice

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