Tribunal Judiciaire · CHAMBRE DE PROXIMITE — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]



N° RG 24/00312
N° Portalis DB2O-W-B7I-CYBU






ORDONNANCE DE REFERE 


N° 2025 / 52


DU : 07 Juillet 2025






SEM 4V, venant aux droits de l'OPH de la ville d'[Localité 2]



C/



[A] [B]













Grosse et expéd. le 09 Juillet 2025
à la SEM4V



Expéd. le 09 Juillet 2025
à Me ANXIONNAZ (Case Palais)
à M. le Sous-Préfet d'Albertville
ORDONNANCE DE REFERE
DU 07 Juillet 2025





A l'audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 07 Juillet 2025,


PRESIDENT : [...]

GREFFIER : [...]





DEMANDEUR :

SEM 4V
venant aux droits de l'OPH d'[Localité 2]
 [Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Madame [K] [V], munie d'un mandat spécial





ET :




DÉFENDEUR :

Madame [A] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale n° C-73011-2024-000602 du 03/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'Albertville)

représentée par Me Daniel ANXIONNAZ, avocat au barreau d'ALBERTVILLE





Après débats à l'audience publique des référés du 15 Mai 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025 aux horaires d'ouverture au public du Greffe.



EXPOSE DU LITIGE 
 
Par acte sous seing privé du 1er avril 1990, l’office HLM d’[Localité 2] devenu ensuite la SEM 4V a donné en location à Madame [A] [B] un logement de type F2 à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 404,70 euros dont 38,41 euros de provisions sur charges.
 
Par acte du 6 mars 2024, la SEM 4V a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.441,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 février 2024.
 
Par courrier du 7 mars 2024, la SEM 4V a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.
 
Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, la SEM 4V a fait assigner en référés Mme [A] [B] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins : 
- de constater la résiliation du contrat de bail de l’appartement par le jeu de la clause résolutoire, 
- d’ordonner l’expulsion de Mme [A] [B] et de ses biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, 
- de condamner Mme [A] [B] à payer la somme de 1 709.74 euros arrêtée au 15 mai 2024, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce à partir du prononcé de la résiliation jusqu’à totale libération des lieux,
- de condamner Mme [A] [B] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que de la condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, et de ses suites.
 
L’assignation a été dénoncée le 1er juillet 2024 à la préfecture de la Savoie.
 
La Diagnostic social et financier n’a pas été communiqué au greffe du tribunal.
 
A l’audience du 12 décembre 2024, la SEM 4V, représentée par Mme [K] [V], maintient l’intégralité de ses demandes et actualise le montant de la dette à la somme de 1.487,13 euros. Elle indique qu’un plan amiable de paiement de la dette a été mis en place à compter de mars 2025 à hauteur de 20 euros par mois. Ces échéances sont respectées par Mme [A] [B]. Elle ne s’oppose pas à la mise en place de délais de paiement.
 
A l’audience, Mme [A] [B], représentée par son conseil, demande au juge de :
-          Constater que la SEM 4V n’a pas exécuté son obligation de mettre à disposition un logement conforme à sa destination d’habitation,
-          Juger que Mme [A] [B] a, sur une courte période, cessé le paiement de ses loyers,
-          Juger non fondé le commandement visant la clause résolutoire qui a été délivré,
-          Juger que ledit commandement est de nul effet,
-          En conséquence, débouter purement et simplement la SEM 4V de toutes les fins de ses demandes visant le jeu de la clause résolutoire et le prononcé de la résiliation de plein droit au bail,
-          Débouter le SEM 4V de l’ensemble de ses demandes,
-          Condamner la SEM 4V à payer à Mme [A] [B] une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
Subsidiairement :
-          Accorder à Mme [A] [B] des délais de paiement dans la limite de 3 années,
-          Suspendre les effets de la clause de résolution de plein droit pendant le cours des délais ainsi accordés au locataire,
-          Juger que les sommes éventuellement restées dues ne sont pas productrices d’intérêts,
-          Statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de sa demande, elle indique qu’elle a cessé de payer son loyer fin 2023 en raison de travaux non réalisés par le bailleur rendant le logement impropre à sa destination d’habitation. Elle précise que le cumulus de production d’eau chaude a été remplacé en mars 2024. Elle a, depuis cette date, repris le paiement des loyers courants. Elle ajoute qu’un jugement du juge des contentieux et de la protection a été rendu le 8 septembre 2022 par lequel la SEM 4V a été condamnée à procéder au remplacement du lavabo de la salle de bain et à la pose de faïences dans un délai de 6 mois à compter du jugement rendu, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard. Elle explique que ces travaux ont été réalisés en février 2025. Par ailleurs, elle fait état de plusieurs désordres autres que ceux mentionnés dans le jugement rendu le 8 septembre 2022 et fait valoir l’exception d’inexécution considérant que malgré les travaux réalisés dans la salle de bain, le logement est toujours non conforme à sa destination. Elle sollicite ainsi la nullité du commandement de payer.
 
L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.
                        
 
            
MOTIFS DE LA DECISION
 
Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.  Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.  
 
 
Sur la nullité du commandement de payer
 
Mme [A] [B] fait valoir l’exception d’inexécution considérant que le bailleur n’a pas respecté ses obligations de délivrer un logement conforme. Pour ce faire, elle indique divers désordres justifiant le fait qu’elle n’ait pas payée le loyer pendant plusieurs mois. 
 
Le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le juge des contentieux et de la protection avait statué sur divers désordres soulevés par le locataire identiques à ceux exposés dans le présent litige et condamné le bailleur à effectuer certains travaux. La SEM 4 V a procédé aux réparations ordonnées par ledit jugement en mars 2024 et justifie qu’elle s’est heurtée à l’opposition de Mme [A] [B], ce qui ne lui a pas permis d’exécuter les travaux dans de meilleurs délais. Mme [A] [B] n’apporte donc pas la preuve d’un manquement actuel du bailleur à ses obligations contractuelles. 
 
Par conséquent, Mme [A] [B] ne peut se prévaloir d’une contestation sérieuse lui permettant de s’abstenir du paiement du loyer du fait de l’indécence du logement et de sa non-conformité. La locataire sera donc déboutée de ses moyens aux fins d’exception d’inexécution.      
 
 
Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers
 
Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs applicable pour les baux signés après le 27 juillet 2023 :  “toute clause prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”
 
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux après deux mois, soit un délai supérieur à celui fixé par la loi. Il convient donc de respecter la commune intention des parties. 
            
Par acte du 6 mars 2024, la SEM 4V a fait délivrer à Mme [A] [B] un commandement de payer la somme de 1.441,42 euros visant la clause résolutoire.
 
La dette locative n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 7 mai 2024.
 
 
Sur l’arriéré des loyers et charges
 
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “1e locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.
 
En l’espèce, la SEM 4V verse aux débats le contrat de bail, l’acte de commandement, un décompte arrêté au 13 mai 2025 établissant les loyers et charges échus à la somme de 1.487.13 euros.
 
Par ailleurs, à l’issue d’une discussion, les parties ont signé un plan amiable avec un paiement de 20 euros par mois par le locataire.
 
Au vu des justificatifs fournis et de l’absence d’opposition du défendeur, la créance de la SEM 4V est établie dans son principe et son montant.
 
En conséquence, Mme [A] [B] sera condamnée à payer à la SEM 4V la somme de 1487.13 euros au titre des loyers et charges impayés.
 
 
Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années  (...)
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge”.
 
Comme vu précédemment, faute de règlement dans le délai imparti suite au commandement de payer, les conditions de la résiliation du bail sont acquises et ce, depuis le 7 mai 2024.
                                                                        
Compte tenu de la reprise des paiements des loyers, et de l’absence d’opposition par la SEM 4V, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Mme [A] [B], des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative en réglant en plus du loyer, la somme de 41,50 euros par mois pendant trente-cinq mois et une dernière mensualité équivalente au solde de la dette locative.
 
Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
 
 
Dans le cas contraire : 
-      la clause de résiliation reprendra son plein effet,
-      l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur,
-      Mme [A] [B] sera condamnée à payer à la SEM 4V une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
-      l’expulsion de Mme [A] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée.
 
 

Sur les dépens et frais irrépétibles
 
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [A] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 mars 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture. 
 
Il convient de condamner Mme [A] [B] à payer à la SEM 4V la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile.                                                                        
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS
 
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;
 
Statuant en premier ressort par ordonnance contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;
 
 
DEBOUTONS Mme [A] [B] de sa demande aux fins d’exception d’inexécution ; 
 
CONSTATONS la résiliation du bail en date du 1er avril 1990 portant sur un appartement situé [Adresse 4], [Localité 4] à la date du 7 mai 2024 ;
 
CONDAMNONS Mme [A] [B] à payer à la SEM 4V une somme de 1.487.13 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus jusqu' au mois d’avril 2024inclus selon décompte arrêté au 13 mai 2025, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
 
AUTORISONS Mme [A] [B] à se libérer en trente-cinq (35) mois de 41.5 euros et une dernière mensualité équivalente au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par Mme [A] [B] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;
 
SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;
 
RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SEM 4V sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;
 
DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Mme. [A] [B] dans le délai précité ;
 
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
- la clause résolutoire reprendra ses effets,
- la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,
- Mme [A] [B] sera condamnée à régler à la SEM 4V une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, 
- l'expulsion de Mme [A] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
 
CONDAMNONS Mme [A] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 mars 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;                                                           
 
CONDAMNONS Mme [A] [B] à payer à la SEM 4V la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 
RAPPELONS que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
 
 
LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.
                                    
 
LE GREFFIER,                                                                                                             LE JUGE,

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