Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 9 — 15 octobre 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 9



ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2025



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07273 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJC5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2024 - Tribunal de Commerce d'Evry - RG n° 2023F00835





APPELANTE 



S.A.S. LA SOCIÉTÉ COMPAGNIE GENERALE DE SERVICES A LA PERSONNE (COGESAP)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Immatriculée au RCS de TOULON sous le numéro 817600299



Représentée par Me Geoffroy CANIVET de l'AARPI 186 Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : D0010





INTIMÉE 



S.A.S. FONCIA SENART-GATINAIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS d' EVRY sous le numéro 413426479



Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assistée par Me Erwan DINETY de la SELARL DINETY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 600





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 19 Juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sophie MOLLAT, Présidente, et Madame TABOUROT, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Sophie MOLLAT, Présidente

Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Caroline TABOUROT, Conseillère



Greffier, lors des débats : Yvonne TRINCA



ARRÊT :



- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère pour la présidente empêchée, et par Yvonne TRINCA, greffier présent lors de la mise à disposition.



Exposé des faits et de la procédure



Par protocole d'accord du 25 novembre 2019, la société SAS MTH Immobilier, dont la dénomination sociale a été modifiée pour devenir Compagnie Générale des Services à la personne (ci après 'COGESAP'), consentait une promesse synallagmatique de cession de l'intégralité des actions des sociétés MTH Immobilier et CTH Immo à la société SAS Foncia Val d'Essonne, dont la dénomination sociale a été modifiée pour devenir la Foncia Senart Gatinais.



Par acte du 9 janvier 2020, une convention de garantie a été signée entre la société COGESAP et la société Foncia Senart Gatinais.



Par une assignation du 9 octobre 2023, la société Foncia Senart Gatinais demande à la société COGESAP en application de la convention de garantie le remboursement de plusieurs sommes.



Par jugement réputé contradictoire du 6 février 2024, le tribunal de commerce d'Evry a:

Condamne la SAS COGESAP à payer à la SAS Foncia Senart Gatinais la somme de 268.214,55 euros au titre du préjudice subi par cette dernière, 

Condamne la SAS COGESAP à payer à la SAS Foncia Senart Gatinais la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Déboute les parties de leurs autres demandes les disant mal fondées, contraires aux motifs ou devenues sans objet.



Par déclaration du 10 avril 2024, la société COGESAP a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2024, la société COGESAP demande à la cour de:

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement rendu le 6 février 2024 par le tribunal de commerce d'Evry ; 

Y faisant droit, 

' INFIRMER le jugement du Tribunal de commerce d'Evry du 6 février 2024 en ce qu'il l'a : 

o Condamné à payer à la SAS Foncia Senart Gatinais la somme de 268 214,55 euros, 

o Condamné à payer à la SAS Foncia Senart Gatinais la somme de 10 000 euros au titre de 

l'article 700 du Code de procédure civile, 

o Condamné au paiement des dépens de l'instance. 



Statuant à nouveau sur les points infirmés : 

A titre principal : 

' Débouter la société Foncia Senart Gatinais de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

A titre subsidiaire : 

' Limiter le montant de la condamnation de la société COGESAP en garantie des litiges opposant MTH Immobilier aux sociétés Franfinance et/ou SDC Le Clos Moreux à la somme de 76 597 euros ; 

 

En tout état de cause : 

 

' Condamner la société Foncia Senart Gatinais à payer à la société COGESAP une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' Condamner la société Foncia Senart Gatinais aux entiers dépens ; 



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 juin 2025, la société Foncia Senart Gatinais demande à la cour de:

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu les articles 1137, 1214 et 1231-1 du Code Civil,

Vu la convention de garantie du 09 janvier 2020,

Vu les pièces du dossier,

' Débouter la SAS COGESAP de son appel ; 

Y faisant droit :

' Confirmer le jugement rendu par tribunal de commerce d'Evry le 6 février 2024 sauf en ce qu'il a fixé à la somme globale de 278 214,55 euros les condamnations prononcées à l'encontre de la société COGESAP;

En conséquence, statuant à nouveau :

A titre principal,

' Condamner la société COGESAP à payer à la société Foncia Senart Gatinais la somme de 171 898,44 euros au titre de ses entiers préjudices ;

A titre subsidiaire,

' Condamner la société COGESAP à payer à la société Foncia Senart Gatinais la somme de 154 898,44 euros au titre de ses entiers préjudices ;

' Surseoir à statuer sur les demandes formées par la société Foncia Senart Gatinais contre la société COGESAP au titre du litige « CLOS MOREUX » ;

En tout état de cause,

' Condamner la société COGESAP à payer à la société Foncia Senart Gatinais la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d'appel;

' Condamner la société COGESAP aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2025





MOTIFS DE LA DECISION



La société COGESAP soutient que la convention de garantie prévoit des conditions particulières en vue de la mise en 'uvre de la garantie, dont le respect n'a pas été assuré par Foncia Senart Gatinais. 



Elle considère qu'elle a bien appliqué l'article 2.2 de la convention puisque s'agissant d'une part, du litige MTH Immobilier/Franfinance/Société Générale et du litige MTH Immobilier/ [N], l'intimée reconnait qu'il était bien mentionné à la convention de garantie, mais prétend que celui-ci n'aurait pas été provisionné, sans en apporter la moindre preuve. S'agissant d'autre part, du litige MTH Immobilier / SCI DLRH Saint-Gilles, l'intimée soutient que celui-ci n'était pas mentionné à la convention de garantie, et sollicite la condamnation de COGESAP à hauteur de 6 135,93 euros. Cependant, si ce litige n'était pas mentionné, il était bien provisionné à hauteur de 6 718,56 euros, de sorte que la société Foncia Senart Gatinais ne peut prétendre à aucun préjudice. Et enfin, s'agissant du litige CTH IMMO / Roncelli, l'intimée sollicite le paiement de la somme de 1 668,68 euros au titre de ce passif mais comme développé à l'article 3. 5) de la convention, la garantie n'est pas mise en jeu pour les dommages dont l'incidence serait inférieure ou égale à 5 000 euros.



Concernant la violation de l'article 4.5 de la convention, COGESAP soutient ne l'avoir pas violé puisque les indemnisations au titre des litiges opposant les sociétés MTH Immobilier et SDC Le Clos Moreux, et la société CTH Immobilier aux époux [W] n'étaient pas dues et que Foncia Senart Gatinais n'avait pas adressé à COGESAP les notifications de demande de paiement comme prévu à la convention de garantie. Et, si par extraordinaire, la Cour venait à condamner COGESAP à indemniser Foncia Senart Gatinais au titre des litiges opposant MTH Immobilier à Franfinance et/ou SDC Le Clos Moreux, elle devra faire application du plafond prévu pour la troisième année de la convention de garantie à savoir un plafond de 76 597 euros.



Elle demande également l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné COGESAP à payer à Foncia Senart Gatinais la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.



La société Foncia Senart Gatinais réplique s'agissant de la violation de l'article 2.2 de la convention que la société COGESAP a engagé sa responsabilité contractuelle au titre des fausses déclarations mentionnées dans la convention de garantie concernant d'une part, le litige Société Générale/ Franfinance dans lequel la société MTH Immobilier a été condamnée à payer la somme totale de 144 038,42 euros. Et sauf à inverser la charge de la preuve il appartient à COGESAP de démontrer qu'elle s'est libérée de son obligation en provisionnant la somme. S'agissant du litige de [Localité 5], l'intimée a réactualisé sa demande et elle porte désormais sur la somme de 364,25 euros. S'agissant du litige Roncelli, l'intimée demande que ce litige non déclaré et non provisionné lui soit indémnisé à hauteur de de 1 668, 68 €.



Elle soutient que le plafond prévu contractuellement à hauteur de 76.597 € lui est inopposable en raison d'un dol.



Concernant la violation de l'article 4.5 de la convention, la société Foncia Senart Gatinais soutient que la société COGESAP engage sa responsabilité contractuelle en ne l'indemnisant pas. S'agissant du litige SDC Le Clos Moreux, COGESAP contestait cette réclamation sans préciser si elle entendait prendre en charge les suites de la réclamation comme le prévoit la convention de garantie. Ce sinistre a fait l'objet d'une déclaration auprès de l'assureur RCP de la société MTH Immobilier, lequel oppose une franchise de 17.000 euros et l'intimée est en droit d'en demander la prise en charge à la société COGESAP. S'agissant du litige [W], par jugement du 18 mars 2024, le tribunal judiciaire d'Evry a condamné CTH Immobilier à payer la somme totale de 7.716, 71 €, y compris les frais de justice. L'assignation avait été notifiée à COGESAP et elle n'a pas réagi. 



Elle en conclut qu'elle justifie d'un préjudice pour les litiges précédemment exposés d'un montant de 171.898,44 euros. Elle considère en outre qu'elle a engagé, dans le cadre de la présente instance, des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge et demande une indemnisation de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur ce



Aux termes de l'article 1103 du code civil :« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».



En l'espèce, les parties ont signé une convention de garantie le 9 janvier 2020 aux termes de laquelle il était prévu:



A) à l'article 1.15°) que la société COGESAP devait avoir constitué les provisions suffisantes pour faire face aux litiges existants.

Il ressort des termes de cet article de la convention que:

' Les litiges existants à ce jour sont:

Pour la société CTH:





Demandeur



Défendeur



Objet du litige



Etat du litige



RCP





Mme [X] [R]



 CTH



Prud'hommes



Attente conciliation (15/10/2019)



Non





Pour la société MTH:





Demandeur



 Défendeur



Objet du litige



Etat du litige



RCP





Société Générale/Franfinance



 MTH



Réclamation client



Dossier chez l'avocat



Oui





Les Consulting



 MTH



Réclamation client



Sommation de payer









M. [U] [N]



 MTH



Prud'hommes



Attente (conciliation juin 2020)



 Non





MTH



M. [P] [V]



Détournement de fonds



Dossier chez l'avocat



 Oui

Activation de l'assurance







Les Sociétés ont constitué les provisions suffisantes pour faire face aux litiges existants'.



Les litiges opposant MTH Immobilier à Société Générale/Franfinance et De Champeaux sont bien mentionnés dans la convention. 

S'agissant de la provision pour y faire face, les parties ont reconnu en signant la convention que des provisions avaient été passées.

La société Foncia Senart Gatinais contestant désormais que l'existence d'une quelconque provision, doit en rapporter la preuve. La cour relève qu'alors qu'elle dispose des comptes de la société MTH Immobilier comme il y est indiqué à plusieurs reprises dans la convention, elle ne produit aucune pièce comptable ni d'ailleurs le jugement de condamnation dans l'affaire [N] pour justifier de sa créance. La cour étant dès lors dans l'incapacité de pouvoir apprécier le caractère suffisant de la provision tout comme son existence même, infirmera le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande de condamnation au titre des litiges Société Générale/Franfinance et [N]. 



Concernant le litige SCI DLRH Saint-Gilles, ce dernier ne figure pas dans la liste de l'article 1.15°) de la convention de garantie. Il ressort cependant de la pièce 6 produit par l'appelante que ce litige a été pris en compte dans la fixation définitive du prix élaborée par l'intimée puisque dans un courrier du 14 décembre 2020, la société Foncia Senart Gatinais ajuste le solde du prix en raison de la dette d'un montant de 6718,56 euros relative au litige SCI DLRH Saint-Gilles. Il en résulte que le jugement sera infirmé de ce chef, l'intimée ne pouvant prétendre au remboursement de la somme de 6718,56 euros qui a déjà donné lieu à un ajustement du prix de cession.



Concernant le litige Roncelli, ce dernier ne figure pas dans la liste des litiges de l'article 1.15°) de la convention de garantie. Cependant, les parties sont expressément convenues à l'article 3.5 'que tout dommage dont l'incidence unitaire effective pour LA BENEFICIAIRE ou la société CTH ou la société MTH serait inférieure ou égale à 5.000 euros HT ne pourra donner lieu à mise en jeu de la présente garantie par LA BENEFICIAIRE; toutefois la présente dérogation ne trouvera à s'appliquer qu'une fois en cas de pluralité de dommages ayant une seule et même cause'. La société Foncia Senart Gatinais soutient que ce plafond contractuel lui est inopposable car ce litige lui a été caché et que cette dissimulation constitue un dol. Constitue effectivement un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le fait que le litige Roncelli existait au jour de la signature de la convention de garantie et qu'il n'ait pas été mentionné intentionnellement par la cédante en omettant de le faire figurer dans le tableau récapitulatif constitue un dol, il en résulte que la société COGESAP ne peut prétendre à l'application du plafond de la garantie. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1668,68 euros. Le jugement sera confirmé de ce chef.





B) à l'article 2.2 de la convention de garantie que la société COGESAP était tenue d'indemniser la société Foncia Senart Gatinais du préjudice subi au titre d'une déclaration inexacte ou incomplète. 



Cet article ne peut se comprendre qu'à la lumiere du paragraphe précédent.

L'article 2 stipule ainsi que:

'1. LE GARANT garantit les différents postes d'actif et de passif des sociétés CTH et MTH, tels qu'ils apparaissent dans leurs comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexes) arrêtés au 31 décembre 2018 pour la société CTH (ci-annexés) et arrêtés au 30 juin 2018 pour la société MTH (ci-annexés), et tels qu'ils ressortiront de la situation comptable intermédiaire de la société MTH et de l'arrêté des comptes définitif de la société CTH établie à la date du 31 décembre 2019, sur la base desquelles le prix définitif des actions cédées sera déterminé.

Sur la base de ces comptes et situations, il garantit en conséquence LA BENEFICIAIRE et les Sociétés, contre tout passif nouveau n'ayant pas été comptabilisé ou n'ayant pas été provisionné ou suffisamment provisionné dans lesdits comptes et situations, comme contre toute diminution d'actif par rapport aux dits comptes et situations, et ayant trait ou résultant d'opérations ou de faits antérieurs au 1er janvier 2020.

2. En outre, le GARANT s'oblige par les présentes, dans le cas où l'une quelconque des déclarations énoncées à l'article 1 ci-dessus serait inexacte ou incomplète, ou au cas où il aurait retenu par devers lui des informations substantielles, ou en cas de transmission à LA BENEFICIAIRE de documents ou renseignements inexacts ou incomplets, à réparer le préjudice subi de ce fait par LA BENEFICIAIRE ou par les Sociétés (quelles qu'en soient la nature et les caractéristiques et y compris tout frais de procédure, d'avocat, d'expert, d'auxiliaires de justice, ainsi que toute amende ou pénalité) selon les modalités prévues à l'article 3 'indemnité due' des présentes.'

La société Foncia Senart Gatinais ayant été dans l'incapacité de rapporter la preuve d'un préjudice subi en raison de déclaration inexacte ou incomplète, sa demande d'indemnisation sera écartée. Le jugement sera infirmé de ce chef.



C) à l'article 4.5 de la convention de garantie que la société COGESAP était tenue d'indemniser la société Foncia Senart Gatinais en cas de décision définitive en raison d'une réclamation d'un tiers qui lui aurait été précédemment notifiée.

L'article 4.5 prévoit ainsi que:

'L'indemnisation due par LE GARANT en vertu de la présente garantie résultera de la décision judiciaire, arbitrale ou administrative définitive ou d'un accord amiable conférant un caractère définitif à la réclamation concernée, ou de l'acceptation tacite ou explicite du GARANT à l'issue du délai d'opposition suivant l'envoi de la notification de la réclamation (ci-après 'l'indemnisation due'). Elle sera payée par LE GARANT, au choix de LA BENEFICIAIRE à la société CTH ou à la société MTH, dans un délai maximum de TRENTE (30) jours francs à compter de la réception de la notification de demande de paiement par LA BENEFICIAIRE.

A défaut de paiement dans ce délai, ces sommes porteront intérêt de plein droit, et sans mise en demeure préalable, à un taux annuel correspondant à une fois et demi le taux d'intérêt légal en vigueur le jour de la demande de paiement, sans que cette stipulation vaille accord d'un délai de paiement'.



La société Foncia Senart Gatinais demande le paiement de la somme de 17 000 euros correspondant à la franchise appliquée par son assureur dans le litige opposant MTH au SDC Le Clos Moreux. Dans le cadre de ce litige, il est établi que la société MTH Immobilier n'avait pas respecté la résolution votée en assemblée générale le 16 octobre 2018 par les copropriétaires en désignant une entreprise différente de celle qui avait été votée. La société Foncia Senart Gatinaisindique que la procédure est pendante devant le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes et produit une pièce 48. A la lecture de cette seule pièce relative à une assignation du 27 décembre 2023, la cour n'est pas en mesure d'apprécier si cette procédure est aujourd'hui pendante à défaut d'éléments actualisés. Aucun numéro de RG n'est communiqué et il n'est même pas indiqué si la société Foncia Senart Gatinais a constitué avocat. Quant au courrier de l'assureur qui opposerait une franchise de 17 000 euros dans ce litige, la cour relève d'une part, que cette pièce est en réalité une capture d'écran d'une conversation entre l'avocat de l'intimée et l'assureur, Assurimo du 2 février 2023 soit bien avant l'assignation et d'autre part qu'il y est indiqué 'je vous confirme que la franchise applicable est de 17 000 euros' sans faire la moindre référence au litige opposant MTH au SDC Le Clos Moreux. Ce document n'est donc pas probant et ne justifie pas que la société COGESAP soit redevable de la somme de 17 000 euros.



Concernant le litige MTH/ [W], la société Foncia Senart Gatinais demande le paiement de la somme de 7 716,71 euros sur le fondement d'un jugement du 2 avril 2024. La cour relève que ce jugement est assorti de l'exécution provisoire et qu'il n'est pas fait état d'un appel, de sorte qu'il est définitif. La société COGESAP soutient que le seuil de déclenchement de la garantie n'est pas atteint en se fondant sur l'article 3.5°) de la convention. 

Aux termes de cet article, il est prévu que le seuil de déclenchement global pour chacune des sociétés: 'que le montant global des réclamations ne sera pris en compte que s'il excède la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 €), cette somme constituant un seuil de déclenchement'.

Par conséquent, la société Foncia Senart Gatinais ne peut demander le paiement de la condamnation du jugement qui n'excède pas le seuil déclencheur de la garantie.



Sur les frais irrépétibles et les dépens.



Il est inéquitable de laisser à la charge de la société Foncia Senart Gatinais l'ensemble des frais qu'elle a engagés alors qu'elle a été victime d'un dol. La société COGESAP sera par conséquent condamnée à lui versée la somme de 2000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les dépens seront partagés entre les parties.





Par ces motifs



La cour,



- infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a considéré que le litige Roncelli devait être à la charge de la société COGESAP



Statuant à nouveau,



- déboute la société Foncia Senart-Gatinais de l'ensemble de ses demandes, sauf celle relative au litige Roncelli; 

- Condamne la société COGESAP au paiement de la somme de 1668,68 euros au titre du litige Roncelli;

- Condamne la société COGESAP au paiement de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- Les dépens seront partagés entre la société COGESAP et la société Foncia Senart Gatinais. 



LA GREFFIERE LA CONSEILLERE POUR LA PRESIDENTE EMPECHEE