Cour d'Appel · Chambre civile section A — 14 octobre 2025

N° RG 23/02153

N° Portalis DBVM-V-B7H-L3EV



C3





























































































Copie exécutoire délivrée 



le :









à :



la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY



la SCP ALIBEU & RAMBAUD-GROLEAS



la SCP PYRAMIDE AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 14 OCTOBRE 2025





Appel d'une décision (N° RG 17/01233)

rendue par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 25 mai 2023

suivant déclaration d'appel du 06 juin 2023





APPELANTS :



Mme [R] [D] [DU] épouse [K]

née le 25 juin 1981 à [Localité 36] (RUSSIE)

[Adresse 26]

[Localité 20]



M. [TZ] [K]

né le 29 mai 1980 à [Localité 42] 

de nationalité Française

[Adresse 26]

[Localité 20]



représentés par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBÉRY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Guillaume PICON de la SELARL PICON AVOCATS, avocat au barreau de LYON





INTIMES :



Mme [W], [H] [N]

née le 20 Juin 1971 à [Localité 39] 

de nationalité Française

[Adresse 24]

[Localité 25]



Mme [S], [UB], [M] [N]

née le 24 mai 1975 à [Localité 43] 

de nationalité Française

[Adresse 29]

[Localité 21]



M. [E], [ZH] [G]

né le 29 juin 1959 à [Localité 40]

de nationalité Française

[Adresse 27]

[Localité 18]



M. [O], [I] [N]

né le 16 septembre 1951 à [Localité 40] 

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 32]



Mme [X], [A] [G]

née le 06 novembre 1955 à [Localité 40]

de nationalité Française

[Adresse 27]

[Localité 18]

Mme [AI], [C] [L] épouse [G]

née le 01 mars 1932 à [Localité 37] 

de nationalité Française

[Adresse 27]

[Localité 18]



Mme [OB], [C] [G]

née le 20 juillet 1954 à [Localité 40] 

de nationalité Française

[Adresse 27]

[Localité 18]



Mme [NZ], [ZC] [G]

née le 17 février 1970 à [Localité 40] 

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 19]



Mme [UB] [DW] [N] épouse [Y]

née le 16 septembre 1951 à [Localité 40] 

de nationalité Française

[Adresse 30]

[Localité 20]



M. [ZB], [DV], [I] [N]

né le 19 juillet 1964 à [Localité 40]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 2]



Mme [IX], [Z] [G]

née le 06 septembre 1962 à [Localité 40] 

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 22]



Tous représentés par Me Christelle RAMBAUD-GROLEAS de la SCP ALIBEU & RAMBAUD-GROLEAS, avocat au barreau de GRENOBLE





M. [IZ], [J], [I] [IY]

né le 14 février 1972 à [Localité 41] 

de nationalité Française

[Adresse 34]

[Localité 33]



Mme [U], [F] [IY]

née le 1er juin 1976 à [Localité 41] 

de nationalité Française

[Adresse 23] 

[Localité 31] 



Tous deux représentés par Me Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE 





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller, 



DÉBATS :



A l'audience publique du 30 juin 2025, Mme Clerc président de chambre chargé du rapport en présence de Mme Blatry, conseiller, assistées de Mme Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré au 7 octobre 2025 puis prorogé à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.



*****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Il est rappelé pour la bonne compréhension du litige que :



Selon acte de vente du 22 mai 1987, M. [IV] a acquis auprès de M. [G] les parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 4] lieudit « [Adresse 14] et AE n°[Cadastre 7] lieudit « [Adresse 26] » sur la commune de [Localité 44], M. [G] demeurant propriétaire des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 6] et AE n°[Cadastre 8]. 



Cet acte de vente contenait un paragraphe ainsi rédigé :



« Servitudes 



I. - Le vendeur confère à l'acquéreur qui accepte, à titre de servitude perpétuelle, un droit de passage sur la bande de terrain dont il reste propriétaire située à l'Ouest du tènement vendu inscrite au cadastre de [Localité 43] (Isère) section AE sous les numéros [Cadastre 6], lieudit [Adresse 16] pour 0a 03ca et [Cadastre 3] lieudit « [Localité 38] » pour 0a 59 ca.

Ce droit de passage s'exercera sur une bande de terrain d'un mètre de largeur contiguë à l'immeuble vendu et sur toute la profondeur du fonds servant.

Ce droit de passage ne pourra être utilisé par le propriétaire du fonds dominant que pour l'entretien de l'immeuble présentement vendu. Le fonds dominant est cadastré sous les n° [Cadastre 4] et [Cadastre 7] de la section AE. Il appartient à l'acquéreur par suite de la présente acquisition.

Le fonds servant (cadastré sous les numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 8] de la section AE) appartient au vendeur pour lui avoir attribué, savoir :

-Aux termes de l'acte de donation du 22 janvier 1966, en ce qui concerne la nue-propriété de la parcelle n°[Cadastre 6] et une moitié en pleine propriété de la parcelle n°[Cadastre 8] et la pleine propriété de la moitié du n°[Cadastre 8],

Et aux termes de l'acte de donation du 31 octobre 1978, en ce qui concerne l'usufruit de la parcelle n°[Cadastre 6], l'usufruit de la moitié de la parcelle n°[Cadastre 8] et la pleine propriété de la moitié du n°[Cadastre 8].



II. - A titre de servitude, l'acquéreur est autorisé à maintenir les branchements d'évacuation des eaux usées de l'immeuble, objet de la présente vente (n° [Cadastre 4] et [Cadastre 7] de la section AE ' constituant le fonds dominant) qui existent sur la canalisation d'égout qui se trouve dans la cour réservée par le vendeur (cour cadastrée sous les n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8] de la section AE ' constituant le fonds servant).

Cette canalisation se trouve le long de l'immeuble vendu du côté Ouest. Au surplus, l'acquéreur est autorisé à effectuer sur cette canalisation tout nouveaux branchements qu'il jugera nécessaire lors de la réfection de l'immeuble, objet de la présente vente.

(...)



Le 18 octobre 1995, M. [IZ] [IY] a acquis auprès de M. Mme [B] (qui l'avaient eux-mêmes acquis auprès de M. [IV]), l'immeuble sis [Adresse 15], figurant au cadastre section AE n°[Cadastre 4] lieudit « [Adresse 14] ». 



Le 27 novembre 1996, Mme [U] [IY] a acquis auprès de la société Jasin (qui l'avait acquis auprès de M. et Mme [B], eux-mêmes l'ayant acheté auprès de M. [IV]) l' immeuble sis [Adresse 17], figurant au cadastre section AE n°[Cadastre 7] lieudit « [Adresse 26] ».

Ces deux immeubles se situent en limite de propriété des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 6] et AE n°[Cadastre 8] appartenant à M. [TZ] [K] et Mme [R] [DU] épouse [K] pour les avoir acquises, le 28 juin 2010, auprès de M. [O] [N], Mme [UB] [N] épouse [Y], M. [ZB] [N], Mme [W] [N], Mme [S] [N], Mme [AI] [L] épouse [G], Mme [OB] [G], Mme [X] [G], M. [E] [G], Mme [NZ] [G], Mme [IX] [G] (les consorts [N]/ [G]), ceux-ci en détenant la propriété de M. [T] [G].



Les actes de vente respectivement signés par les consorts [IY] les 18 octobre 1995 et 27 novembre 1996, et par M. et Mme [K], le 28 juin 2010, reprennent l'existence des servitudes figurant dans l'acte du 22 mai 1987, et spécialement la servitude perpétuelle de passage et la servitude perpétuelle de jour et d'aération au profit du fonds dominant, à savoir les parcelles AE n°[Cadastre 4] et [Cadastre 7], à charge du fonds servant constitué des parcelles AE n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8].



Ayant constaté au cours de l'automne 2013, que M. et Mme [K] avaient planté des cyprès à une distance de moins de deux mètres de leur propriété, devant leurs fenêtres et que ces arbustes avaient une hauteur supérieure à 2 mètres, les consorts [IY] ont demandé à ceux-ci de déplacer leurs plantations suivant courrier des 4 et 5 novembre 2013.



Par courrier en réponse du 12 novembre 2013, M. et Mme [K] se sont engagés à respecter les dispositions de l'article 671 du code civil en taillant les arbustes à une hauteur inférieure à 2 mètres, tout en demandant aux consorts [IY] de condamner les 4 fenêtres donnant sur leur propriété, faisant valoir que celles-ci contrevenaient aux dispositions de l'article 677 du code civil, n'étant pas à fer maillé et à verre dormant et n'étant pas situées à une hauteur minimum de 26 décimètres.



Par courrier recommandé avec accusé de réception des 17 et 20 octobre 2014, les consorts [IY] ont signalé aux époux [K] que les plantations litigieuses étaient désormais, selon eux, d'une hauteur supérieure à 3 mètres.



M. et Mme [K] ont installé par la suite une palissade en panneaux de bois qui a été dénoncée par les consorts [IY] comme se trouvant à moins de 40 centimètres du mur de leur immeuble, ces derniers faisant également grief à leurs voisins d'avoir construit un mur de clôture en limite de la voie publique dont ils soutenaient qu'il entravait leur servitude de passage, M. et Mme [K] leur objectant que ce mur préexistait à leur acquisition car édifié par leurs vendeurs, les consorts [N]/[G].



Après avoir fait dresser deux procès-verbaux de constat par huissier de justice les 17 mars 2016 et 7 février 2017, les consorts [IY] ont, suivant acte extrajudiciaire du 30 octobre 2017, assigné M. et Mme [K] devant le tribunal de grande instance de Vienne aux fins, notamment, de les voir condamnés à enlever tout obstacle se situant sur l'assiette de la servitude de passage conventionnelle, tels que la palissade en bois, les plantations et le mur.



M. et Mme [K] ont attrait devant le tribunal de grande instance de Vienne :




selon assignation du 18 janvier 2018, M. [IY] aux fins, notamment, de le voir condamné à obstruer par un muret les ouvertures donnant sur leur propriété ainsi que les grilles d'aération,

selon assignation du 7 juin 2018, Mme [IY] aux fins, notamment, de la voir condamnée à changer les installations de fenêtres pour que l'ouverture soit seulement partielle et qu'elle ne permette pas d'obtenir une vue sur leur propriété mais seulement l'aération et l'éclairage de la salle de bains du fonds dominant,

selon assignation en intervention forcée, leurs vendeurs, les consorts [N]/[G], aux fins, notamment de les voir condamnés à les relever et garantir de toutes les condamnations, principales et accessoires, qui seraient prononcées à leur encontre à l'égard des consorts [IY].




Par ordonnances du 7 novembre 2018 et 3 avril 2019, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces affaires.



Par jugement contradictoire du 25 mai 2023 le tribunal précité a :




rejeté l'exception de nullité de l'assignation faite délivrée le 30 octobre 2017 par les consorts [IY] à l'encontre des époux [K],

déclaré recevables les demandes formulées par les consorts [IY] à l'égard des époux [K],

constaté qu'en vertu d'un acte du 22 mai 1987 publié au bureau des hypothèques de [Localité 43] le 17 juin 1987, une servitude de passage conventionnelle ayant pour fonds dominants les parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 7] de la section AE du cadastre, et pour fonds servants les parcelles -n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8] de la section AE du cadastre, a été établie à titre perpétuel,

constaté que les consorts [IY] peuvent valablement se prévaloir de la servitude de passage conventionnelle établie par l'acte du 22 mai 1987 publié au bureau des hypothèques de [Localité 43] le 17 juin 1987, en leur qualité de propriétaires des fonds dominants, les parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 7] de la section AE du cadastre,

dit que la servitude de passage conventionnelle établie par l'acte du 22 mai 1987 publié au bureau des hypothèques de [Localité 43] le 17 juin 1987, ayant pour fonds dominants les parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 7] de la section AE du cadastre, 'et pour fonds servants les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8] de la section AE du cadastre, n'est pas éteinte par le non-usage,

condamné solidairement les époux [K] sous astreinte de 150€ par jour de retard après l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, à réaliser une ouverture dans le mur de clôture afin de permettre l'accès direct à la bande de terrain constituant I'assiette de la servitude de passage conventionnelle,

dit que l'ouverture dans le mur de clôture pourra être obstruée par un portillon dont la clé sera donnée aux propriétaires des fonds dominants, les consorts [IY],

condamné solidairement les époux [K] sous astreinte de 150€ par jour de retard après l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, à enlever tout obstacle dressé sur l'assiette de la servitude de passage conventionnelle, dont les palissades en bois, le local en bois et la végétation,

condamné solidairement les époux [K] sous astreinte de 150€ par jour de retard après l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, à enlever les palissades en bois faisant obstacle à l'exercice de la servitude de jour et d'aération,

débouté les consorts [IY] de leur demande formulée à I'égard des époux [K] sur le fondement de la résistance abusive,

débouté les époux [K] de leur demande formulée à I'égard de M. [IY] tendant à l'obstruction du fenestron situé au 1er étage, à gauche en regardant la façade,

débouté les époux [K] de leur demande formulée à I'égard de M. [IY] tendant à l'obstruction des 2 fenestrons situés au rez-de-chaussée ; du fenestron situé au 1er étage, à droite en regardant la façade et du fenestron situé au 2ème étage, disposant de menuiseries en bois,

débouté les époux [K] de leur demande formulée à I'égard de M. [IY] tendant à l'obstruction du fenestron situé au 1er étage, à droite en regardant la façade et du fenestron situé au 2ème étage, équipés de verre transparents,

débouté les époux [K] de leur demande formulée à I'égard de M. [IY] tendant à l'obstruction du fenestron du rez-de-chaussée situé à gauche en regardant la façade, à 0,75 mètre du sol extérieur,

débouté les époux [K] de leur demande formulée à I'égard de M. [IY] tendant à l'obstruction des 3 grilles d'aération présentent en façade,

débouté les époux [K] de leur demande formulée à I'égard de M. [IY] tendant à limiter l'ouverture de l'ensemble des fenestrons à une ouverture partielle,

condamné Mme [IY] sous astreinte de 150€ par jour de retard après l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, à réduire le fenestron situé au rez-de-chaussée à des dimensions de 40 centimètres sur 60 centimètres,

débouté les époux [K] de leur demande formulée à I'égard de Mme [IY] tendant à la réparation de leur préjudice de jouissance,

débouté les époux [K] de leur demande formulée à I'égard de M. [O] [N], Mme [UB] [N] épouse [Y], M. [ZB] [N], Mme [W] [N], Mme [S] [N], Mme [AI] [L] épouse [G], Mme [OB] [G], Mme [X] [G], M. [E] [G], Mme [NZ] [G], Mme [IX] [G] épouse [BG], tendant à être relevés et garantis de leurs condamnations principales et accessoires prononcées à leur encontre au pro't des consorts [IY],

débouté les consorts [N]/[G] de leur demande formulée à I'égard des époux [K] tendant à la réparation de leur préjudice pour procédure abusive,



condamné les époux [K] à payer aux consorts [IY] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné les époux [K] à payer aux consorts [N]/[G] la somme 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné les époux [K] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat d'huissier de justice des 17 mars 2016 et 7 février 2017,

accordé à Me Vacavant, avocat au barreau de Vienne, le droit reconnu par l'article 699 du code de procédure civile de recouvrer directement contre les époux [K] ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision,

débouté les parties de toute autre demande,

ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.


 

Par déclaration déposée le 6 juin 2023, les époux [K] ont relevé appel. 





Par arrêt contradictoire du 4 février 2025, la cour a :




constaté que Mme [IY] a exécuté la condamnation assortie d'une astreinte telle que prononcée à son encontre par le jugement déféré,

confirmé le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives :





à l'astreinte assortissant la condamnation relative à l'enlèvement de la palissade en bois, des plantations du local en bois,

au fenestron situé au 1er étage à gauche en regardant la façade de l'immeuble de M. [IY], 

à l'appel en garantie qu'ils ont formé à l'encontre de M. [O] [N], Mme [UB] [N] épouse [Y], M. [ZB] [N], Mme [W] [N], Mme [S] [N], Mme [AI] [L] épouse [G], Mme [OB] [G], Mme [X] [G], M. [E] [G], Mme [NZ] [G], Mme [IX] [G], 




statuant à nouveau sur ces points et ajoutant,




dit que les condamnations prononcées à l'encontre des époux [K] au titre de l'enlèvement de la palissade en bois, des plantations et du local en bois seront assorties d'une astreinte provisoire d'un montant de 100€ par jour de retard à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt,

condamné M. [IY] à condamner par un muret le fenestron situé au 1er étage à gauche en regardant la façade de son immeuble, aux dimensions non conformes à la servitude conventionnelle d'éclairage et d'aération, tel qu'obstrué par une planche en bois,





avant dire droit, sur la demande de création d'une ouverture dans le mur de clôture,





ordonné la réouverture des débats et révoqué l'ordonnance de clôture,

invité les parties à conclure sur les mesures propres à permettre à M. [IZ] [IY] et Mme [U] [IY] d'accéder à l'assiette de la servitude de passage conventionnelle sur le fonds servant, propriété de M. [TZ] [K] et Mme [R] [DU] épouse [K], autre que la création d'un portillon dans le mur de clôture de la propriété [K], tel qu'un accès par le portail existant avec remise d'une clé ou toute autre mesure de nature à assurer la protection de leurs intérêts respectifs,

dit que les époux [K] devront conclure avant le 4 avril 2025,

dit que les époux [K] devront conclure avant le 6 juin 2025,

fixé l'affaire à l'audience du 30 juin 2025 à 14h00 avec nouvelle clôture au 24 juin 2025 à 9h00,





réservé les autres demandes en fin de cause.




Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 4 avril 2025 sur le fondement des articles 56, 802 et suivants du code de procédure civile, et des articles 671, 686, 706, 1103, 637 et suivants du code civil, les époux [K] demandent à la cour de :


In limine litis,





déclarer nulle l'assignation et irrecevable la présente action à défaut d'accomplissement de démarches amiables préalables, et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,

débouter les consorts [IY] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,





à titre principal, sur les demandes des consorts [IY],





juger que les consorts [IY] ne bénéficient pas de la servitude de passage et de droit de passage sur le fonds leur appartenant, et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,

juger mal fondées les demandes des consorts [IY], qui relèvent en réalité d'un trouble anormal de voisinage, et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,

juger que les plantations, la palissade en bois et le mur de clôture se situant sur le terrain leur appartenant sont conformes aux prescriptions de l'article 671 du code civil, et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,

en conséquence, débouter les consorts [IY] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne





en tout état de cause, si par extraordinaire la cour d'appel jugeait l'existence d'un droit de passage,





juger éteint le droit de passage sur le fonds leur appartenant à défaut d'usage depuis moins de trente ans, et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,

constater l'absence de violation de ce droit de passage, à défaut de réalisation de travaux d'entretien nécessitant le passage sur leur fonds et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,

en conséquence, débouter les consorts [IY] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,




en tout état de cause, 




à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel jugeait les demandes des consorts [IY] recevables et bien fondées :





juger que le mur de clôture et le portail en limite de la voie publique et des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] au lieu-dit [Adresse 28], existaient avant qu'ils acquièrent ces parcelles par acte notarié du 28 juin 2010, 

juger que seuls M. [O] [N], Mme [UB] [N] épouse [Y], M. [ZB] [N], Mme [W] [N], Mme [S] [N], Mme [AI] [L] épouse [G], Mme [OB] [G], Mme [X] [G], M. [E] [G], Mme [NZ] [G], Mme [IX] [G] en leur qualité de vendeurs et précédents propriétaires des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] au lieu-dit [Adresse 28], sont susceptibles d'engager leur responsabilité à l'endroit des époux [IY] en réparation de leurs préjudices fondés sur l'obstruction de leur servitude conventionnelle de passage résultant de l'existence du mur de clôture, du portail et de la palissade en bois, en limite de la voie publique et des dites parcelles,




en conséquence,




condamner solidairement M. [O] [N], Mme [UB] [N] épouse [Y], M. [ZB] [N], Mme [W] [N], Mme [S] [N], Mme [AI] [L] épouse [G], Mme [OB] [G], Mme [X] [G], M. [E] [G], Mme [NZ] [G], Mme [IX] [G] à les relever et garantir de toutes les condamnations principales et accessoires qui seraient prononcées à leur encontre au profit des consorts [IY], et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,

condamner solidairement M. [O] [N], Mme [UB] [N] épouse [Y], M. [ZB] [N], Mme [W] [N], Mme [S] [N], Mme [AI] [L] épouse [G], Mme [OB] [G], Mme [X] [G], M. [E] [G], Mme [NZ] [G], Mme [IX] [G] à leur payer la somme de 1.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

débouter les consorts [IY] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à dirigées à leur endroit,




Sur leurs demandes formulées dans l'assignation du 18 janvier 2018 enrôlée initialement sous le numéro de RG 18/00471 avant jonction :




condamner M. [IY], sous astreinte de 200€ par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement à intervenir, à rétablir la servitude conventionnelle, consistant à :





condamner par un muret le fenestron actuellement obstrué par une planche en bois,

condamner par un muret les quatre fenestrons disposant de menuiseries en bois,

condamner par un muret les fenestrons situés en partie haute qui disposent d'un vitrage transparent, 

condamner par un muret le fenestron en partie basse situé à 75 cm du sol, 

condamner par un muret les trois grilles d'aération en façade,

restaurer et maintenir l'usage des fenestrons conforme à la simple aération des salles de bain : ordonner le changement et l'installation de lucarnes à chassis fixe en verre dépoli équipé de grilles d'entrée d'air ne permettant pas d'obtenir une vue mais seulement l'aération et l'éclairage de la salle de bain du fond dominant et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard, si les travaux ne sont pas effectués dans les trois mois suivant le prononcé de la présente décision,





à titre subsidiaire, si la cour d'appel rejette cette dernière demande, ordonner le changement et l'installation de fenêtres avec une ouverture partielle ne permettant pas d'obtenir une vue mais seulement l'aération et l'éclairage de la salle de bain du fond dominant et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard, si les travaux ne sont pas effectués dans les trois mois suivant le prononcé de la présente décision,





infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes en ce sens,




Sur leurs demandes formulées dans l'assignation du 7 juin 2018 enrôlée initialement sous le numéro de RG 18/01281 avant jonction :




constater que les ouvertures situées sur la façade du fond dominant appartenant à Mme [IY] ne respectent pas les termes de la servitude conventionnelle,

constater que le non-respect des termes de la servitude leur a causé un préjudice de jouissance,

ordonner le changement et l'installation de lucarnes à châssis fixe en verre dépoli équipé de grilles d'entrée d'air ne permettant pas d'obtenir une vue mais seulement l'aération et l'éclairage de la salle de bain du fond dominant et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard, si les travaux ne sont pas effectués dans les trois mois suivant le prononcé de la présente décision :





à titre subsidiaire, si la cour d'appel rejette cette demande, ordonner le changement et l'installation de fenêtres avec une ouverture partielle ne permettant pas d'obtenir une vue mais seulement l'aération et l'éclairage de la salle de bain du fond dominant et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, si les travaux ne sont pas effectués dans les trois mois suivant le prononcé de la présente décision,





en conséquence, confirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne, uniquement en ce qu'il a condamné Mme [IY] à réduire le fenestron situé au rez-de-chaussée à des dimensions de 40 centimètres sur 60 centimètres,

juger que le tribunal judiciaire de Vienne a omis de statuer sur leurs autres demandes formulées à l'encontre de Mme [IY] et statuant à nouveau, la condamner au titre des demandes susvisées,

condamner Mme [IY] à leur verser la somme de 4.500€ au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ; et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,




Sur l'appel incident des consorts [IY] :




débouter les consorts [IY] de leur demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [IY] sous astreinte de 150€ par jour de retard à réduire le fenestron du rez-de-chaussée à des dimensions de 40 centimètres sur 60 centimètres conformément à la servitude conventionnelle ; et confirmer le jugement sur ce point,

débouter les époux [IY] de leur demande d'infirmation du jugement en ce qu'il les a débouté de leur demande de condamnation formée à leur encontre au titre de la résistance abusive et confirmer le jugement sur ce point,


 

Sur la réouverture des débats, juger que la seule mesure possible pour permettre l'accès des consorts [IY] à l'assiette de la servitude de passage pour l'entretien de leur immeuble, qui ne porterait pas atteinte aux intérêts des parties est la suivante : 




leur ordonner d'assurer l'accès aux consorts [IY], à l'assiette de la servitude de passage conventionnelle, dès lors que ces derniers en feront la demande motivée pour l'entretien de leur immeuble, pour une durée limitée à indiquer,

juger que cette demande devra leur être formulée par les consorts [IY] selon la modalité suivante de leur choix : par lettre recommandée avec avis de réception, ou par mail avec accusé de réception à l'adresse suivante [Courriel 35] ou par téléphone au [XXXXXXXX01], en respectant un délai de prévenance d'au moins 15 jours,





juger que leur manquement à assurer cet accès, entraînera, dix jours après une simple lettre de rappel restée infructueuse, et l'obligation, pour eux, d'indemniser les consorts [IY] d'un montant de 50€ par jour de retard,

juger qu'ils pourront toutefois justifier ne pas être en mesure d'assurer l'accès à la servitude de passage conventionnelle pour tout motif extérieur à leur volonté et résultant d'un cas de force majeure, qui sera à justifier par une lettre recommandée avec avis de réception à adresser aux consorts [IY] dans le délai de prévenance de 15 jours,




en tout état de cause,




condamner solidairement les époux [IY] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 5.000€,

condamner les époux [IY] aux entiers dépens de l'ensemble de la procédure ; en ce compris le coût des constats d'huissier de Me [V] [DX] du 6 décembre 2017.


 

Dans leurs dernières conclusions déposées le 18 avril 2025, M. [O] [N], Mme [UB] [N] épouse [Y], M. [ZB] [N], Mme [W] [N], Mme [S] [N], Mme [AI] [L] épouse [G], Mme [OB] [G], Mme [X] [G], M. [E] [G], Mme [NZ] [G], Mme [IX] [G] entendent voir la cour :




les recevoir en leurs explications et les déclarer bien fondés,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 25 mai 2023 en toutes ses dispositions, 

débouter les époux [K] de leur appel infondé et de toutes demandes formulées à leur encontre,


sur appel incident,




condamner les époux [K] à leur verser une indemnité d'un montant de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.


 



Dans leurs dernières conclusions déposées le 4 juin 2025 au visa des articles 647 et 701 du code civil les consorts [IY] entendent voir la cour :




 à titre principal,





confirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne en ce qu'il a d'une part, condamné solidairement les époux [K], sous astreinte de 150€ par jour de retard après l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la signification de son jugement, à réaliser une ouverture dans le mur de clôture afin de permettre l'accès direct à la bande de terrain constituant l'assiette de la servitude de passage conventionnelle et d'autre part, dit que l'ouverture pourra être obstrué par un portillon dont la clé sera donnée aux propriétaires des fonds dominants,





 à titre subsidiaire,





condamner les époux [K] à leur remettre une clé dudit portail situé sur les parcelles section AE n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] ou tout autre moyen d'ouverture (télécommande, badge '.) afin de se rendre sur l'assiette de la servitude de passage pour l'entretien de leur immeuble,

assortir cette condamnation d'une astreinte de 150€ par jour de retard si une clé dudit portail ou tout autre moyen n'est pas remis dans un délai de 3 mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

leur ordonner d'informer par tout moyen, huit jours au moins avant toute intervention, sauf urgence caractérisée, les occupants des fonds servants,

leur accorder un accès sur les parcelles section AE n°[Cadastre 9] et [Cadastre 8] afin de se rendre sur l'assiette de la servitude conventionnelle,

rappeler que lesdites modalités bénéficieront aux propriétaires successifs des fonds dominants,





en tout état de cause,





débouter les époux [K] de leurs prétentions,

condamner solidairement les époux [K] au paiement d'une somme de 10.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les époux [K] aux entiers dépens.






L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2025.



Les parties ont été invitées à déposer une note en délibéré pour faire valoir leurs observations sur la rectification d'office de l'erreur matérielle affectant le dispositif de l'arrêt précité du 4 février 2025 telle qu'envisagée par la cour. 

Par message du 3 octobre 2025, les consorts [N]/ [G] ne se sont pas opposés à cette rectification d'erreur matérielle.

Par message du 7 septembre 2025, les époux [K] s'en sont remis à leurs conclusions d'appel pour demander l'infirmation du jugement déféré ayant rejeté de leur appel en garantie contre leurs vendeurs, les consorts [N]/[G].

Les consorts [IY] n'ont pas déposé de note en délibéré.



MOTIFS



Les prétentions des parties étrangères à l'objet de l'avant dire droit décidé par l'arrêt précité du 4 février 2025, n'ont plus lieu d'être examinées dès lors qu'il a été déjà statué à leur égard dans cet arrêt.



Particulièrement, s'agissant du recours en garantie des époux [K] à l'encontre des consorts [N] /[G], la cour, dans son arrêt précité a déjà statué sur ce point en déboutant les époux [K] de cette prétention par motifs substitués à ceux du premier juge, à la faveur d'une motivation dénuée de toute ambiguïté figurant en page 17 : « Pour les motifs sus-développés, M. et Mme [K] ne sont pas plus fondés en appel qu'en première instance à demander d'être relevés et garantis par les consorts [N] des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice des consorts [IY], cette demande ne pouvant s'appliquer en tout état de cause à l'existence du mur (et non pas à l'égard des condamnations prononcées du chef de la palissade, des plantations et local en bois) dans la mesure où après leur acquisition des parcelles AE n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8] auprès des consorts [P] 28 juin 2010, ils ont clôturé leur propriété entravant ainsi le libre exercice de la servitude de passage.

Le jugement dont appel est donc confirmé sur ce point par substitution de motifs. » 



Pour autant, au dispositif du même arrêt, la cour a dit confirmer le jugement déféré « sauf en ses dispositions relatives à (') l'appel en garantie formé par » les époux [K] et « a réservé les autres demandes en fin de cause » (ce qui s'entend uniquement des « demandes au titre de la résistance abusive et les mesures accessoires » comme dit dans les motifs en page 17).



Il existe indiscutablement une erreur de plume qui entraîne une contradiction entre les motifs et le dispositif s'agissant de l'appel en garantie, en ce que la cour, tout en ayant motivé clairement la confirmation du jugement déféré ayant rejeté cet appel en garantie, a dit en son dispositif infirmer sur ce point le jugement de première instance.



Le juge peut se saisir d'office d'une rectification de sa décision affectée d'une erreur matérielle mais sous réserve de respecter le principe du contradictoire, ce qui a été fait, les parties ayant été invitées à dire leurs observations par note en délibéré.



Il y a lieu au vu de l'ensemble de ces considérations et constatations de rectifier en conséquence le dispositif de l'arrêt précité, la cour en statuant ainsi, ne faisant que rectifier une erreur purement matérielle, les époux [K] ne pouvant pas utilement demander, dans le cadre de cette rectification d'erreur matérielle, que la cour modifie sa décision telle que motivée de façon non équivoque en page 17 de l'arrêt. 



En définitive, à ce jour, il ne reste à statuer d'une part, que sur les mesures propres à permettre aux consorts [IY] d'accéder à l'assiette de la servitude de passage conventionnelle sur le fonds servant, propriété des époux [K] et d'autre part, que sur les demandes réservées dans cet arrêt avant-dire droit, à savoir « les demandes au titre de la résistance abusive et les mesures accessoires » comme dit dans les motifs de l'arrêt. 



Sur les mesures propres à permettre à aux consorts [IY] d'accéder à l'assiette de la servitude de passage conventionnelle sur le fonds servant [K]



Conformément à l'article 701 du code civil, il est admis que si le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de passage conserve le droit d'y faire tous travaux qu'il juge convenable, il ne doit cependant rien entreprendre qui puisse diminuer l'usage de la servitude ou la rendre moins commode.



Si le propriétaire du fonds assujetti ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée, il en va différemment lorsque cette assignation primitive est devenue plus onéreuse pour celui-ci ; en ce cas, il peut offrir au propriétaire du fonds dominant un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits sans que celui-ci puisse le refuser. 



L'intérêt du propriétaire du fonds servant à demander une modification de l'assiette de la servitude peut être, notamment, la nécessité de clôturer le fonds.

 

Il est constant que le droit de passage dont bénéficient les consorts [IY] s'analyse de fait en un tour d'échelle, comme devant s'exercer sur « une bande d'un mètre de largeur et sur toute la profondeur du fonds servant » et ne devant « être utilisé par le propriétaire du fonds dominant que pour l'entretien de l'immeuble présentement vendu ».



Il en résulte que l'accès à cette bande de terrain ne peut qu'être occasionnel et pour des besoins spécifiquement prévus, à savoir l'entretien de l'immeuble [IY], ce qui doit s'entendre de travaux de ravalement de façade ou de réparation de toiture, d'interventions sur les ouvertures existantes sur la façade donnant sur la propriété [K], voire sur les réseaux souterrains reliés à cet immeuble (eaux usées etc.) en tant que situés en tréfonds de cette bande de terrain.



Est donc en litige, non pas l'assiette proprement dite du droit de passage (sa localisation sur la bande de terrain sus- visée n'étant pas remise en cause) mais l'accès à cette bande depuis la voie publique, les consorts [IY] ne disposant pas d'un accès personnel depuis leur immeuble sur ladite bande de terrain.



Or, les époux [K] justifient avoir donné à bail leur propriété située sur les parcelles AE [Cadastre 6] et AE [Cadastre 8] où se trouve l'assiette de la servitude de passage bénéficiant aux consorts [IY] ; en tant que bailleurs, ils sont légalement tenus d'assurer à leur locataire une jouissance paisible du bien loué et sont à ce titre fondés à développer que l'accès permanent et illimité à leur propriété que pourrait procurer aux consorts [IY] la remise d'une clé du portail fermant celle-ci serait de nature à compromettre cette jouissance paisible ; au demeurant, le locataire des époux [K] a attesté de son inquiétude pour la sécurité de ses biens et de son chien quant au fait qu'un tiers pourrait ainsi entrer librement dans les lieux.



Le percement dans le mur de clôture d'une ouverture depuis la voie publique n'est pas davantage de nature à assurer la jouissance paisible des lieux par le locataire des époux [K], la possession d'une clé de cette ouverture offrant , tout comme la remise d'une clé du portail, un accès illimité aux consorts [IY] sur le fonds servant, sans aucun contrôle du respect de la finalité de la servitude de passage (l'entretien de l'immeuble [IY]), peu important que ces travaux puissent être techniquement réalisables à considérer que la présence d'une logette EDF/ Telecom et autres intégrée dans la portion du mur à ouvrir ne soit pas de nature à en compromettre l'exécution.



Ainsi, tant la remise d'une clé du portail ouvrant sur la propriété [K] qui est habitée que la création de cette ouverture apparaissent être des modalités disproportionnées au regard du droit au respect du domicile des époux [K] (ou de leur locataire) et des conditions dans lesquelles l'usage de la servitude de passage des consorts [IY] est strictement enfermé (entretien de leur immeuble).



En réalité, l'exercice du droit de passage peut être utilement préservé et assuré par l'accès depuis la voie publique par le portail [K], dès lors que les consorts [OC] pourront en faire ponctuellement la demande auprès des époux [K] selon les modalités précisées ci-après, en fonction de leurs contraintes d'entretien de leur immeuble 



Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande des consorts [TY] tendant à voir la cour rappeler que les modalités d'exercice de leur servitude de passage bénéficieront aux propriétaires successifs des fonds dominants, ce point ne constituant pas une prétention. 



Le jugement déféré est en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné sous astreinte les époux [K] à créer une ouverture dans le mur de clôture. 





Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive



La demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive soutenue à l'encontre des époux [K] par les consorts [IY] dans leurs conclusions déposées le 31 octobre 2024 sur laquelle la cour a réservé sa décision dans l'arrêt avant dire droit précité, n'a pas lieu d'être accueillie, dès lors d'une part que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne constitue pas en soi une faute caractérisant une résistance abusive et que d'autre part les consorts [IY] ne démontrent pas en avoir subi un préjudice spécifique.



Les consorts [N]/[G], déboutés en première instance de ce chef de prétention, n'ont pas réitéré en appel celui-ci. 

Sur les mesures accessoires



Les époux [K] et les consorts [IY] succombant pour partie dans leurs prétentions d'appel doivent conserver la charge de leurs dépens et frais irrépétibles exposés personnellement devant la cour ; les époux [K] sont condamnés aux dépens d'appel exposés par les consorts [N]/ [G] et succombant dans leur appel en garantie, sont condamnés à verser à ceux-ci, unis d'intérêts, une indemnité de procédure pour l'instance d'appel.



Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées, y compris sur les frais de constats d'huissier.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire,



Vu les chefs du jugement déféré d'ores et déjà confirmés et/ ou infirmés par l'arrêt avant dire droit de cette cour du 4 février 2025,



Rectifiant le dispositif de l'arrêt du 4 février 2025 en ce qu'il doit être substitué à la formulation erronée :



« confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives :




à l'astreinte assortissant la condamnation relative à l'enlèvement de la palissade en bois, des plantations du local en bois,

au fenestron situé au 1er étage à gauche en regardant la façade de l'immeuble de M. [IZ] [IY], 

à l'appel en garantie formé par M. [TZ] [K] et Mme [R] [DU] épouse [K] à l'encontre de M. [O] [N], Mme [UB] [N] épouse [Y], M. [ZB] [N], Mme [W] [N], Mme [S] [N], Mme [AI] [L] épouse [G], Mme [OB] [G], Mme [X] [G], M. [E] [G], Mme [NZ] [G], Mme [IX] [G], »




la formulation exacte :



« confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives :




à l'astreinte assortissant la condamnation relative à l'enlèvement de la palissade en bois, des plantations du local en bois,

au fenestron situé au 1er étage à gauche en regardant la façade de l'immeuble de M. [IZ] [IY], » 




Dit que le présent arrêt sera, conformément à l'article 462 du code de procédure civile, mentionné sur la minute et les expéditions de l'arrêt rectifié et notifié comme celle-ci,

 

Statuant dans les limites de l'avant dire droit décidé par l'arrêt du 4 février 2025 ainsi rectifié,



Infirme le jugement déféré en ses dispositions ayant condamné solidairement M. [TZ] [K] et Mme [R] [DU] épouse [K] sous astreinte de 150€ par jour de retard après l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement, à réaliser une ouverture dans le mur de clôture afin de permettre l'accès direct à la bande de terrain constituant l'assiette de la servitude de passage conventionnelle, et dit que l'ouverture dans le mur de clôture pourra être obstruée par un portillon dont la clé sera donnée aux propriétaires des fonds dominants, les consorts [IY],



Statuant à nouveau sur ce point et ajoutant, 



Fait obligation à M. [TZ] [K] et Mme [R] [DU] épouse [K] de laisser l'accès de leur propriété cadastrée AE [Cadastre 6] et AE [Cadastre 8] sise à [Localité 43] à M. [IZ] [IY] et Mme [U], à la première demande de ces derniers à l'effet d'exercer leur servitude de passage conventionnelle sur une bande d'un mètre de largeur et sur toute la profondeur du fonds servant pour l'entretien de leur immeuble,



Dit que la demande de M. [IZ] [IY] et Mme [U] [IY] devra être adressée à M. [TZ] [K] et Mme [R] [DU] épouse [K] en respectant un délai de prévenance d'au moins 15 jours, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par mail avec accusé de réception à l'adresse suivante [Courriel 35] , soit par téléphone au [XXXXXXXX01],



Dit que cette obligation sera assortie d'une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard à compter de la réception du courrier de rappel sous la forme d'un recommandé avec accusé de réception que devront envoyer M. [IZ] [IY] et Mme [U] [IY] à M. [TZ] [K] et Mme [R] [DU] épouse [K] en cas de non respect de la date initialement demandée, le cours de cette astreinte étant limité à 2 mois, 

 

Dit qu'en cas d'impossibilité d'accès à l'assiette de la servitude de passage pour cause de force majeure, M. [TZ] [K] et Mme [R] [DU] épouse [K] devront en informer M. [IZ] [IY] et Mme [U] [IY] par lettre recommandée avec avis de réception dans le délai de prévenance de 15 jours, 



Confirme le jugement déféré sur le rejet de la réclamation de M. [IZ] [IY], Mme [U] [IY] en dommages et intérêts pour résistance abusive et sur les mesures accessoires, 



Condamne in solidum M. [TZ] [K] et Mme [R] [DU] épouse [K] à verser la somme de 4.000€ à M. [O] [N], Mme [UB] [N] épouse [Y], M. [ZB] [N], Mme [W] [N], Mme [S] [N], Mme [AI] [L] épouse [G], Mme [OB] [G], Mme [X] [G], M. [E] [G], Mme [NZ] [G], Mme [IX] [G], tous unis d'intérêts, à titre d'indemnité de procédure d'appel,



Dit que M. [TZ] [K], Mme [R] [DU] épouse [K], M. [IZ] [IY] et Mme [U] [IY] conservent la charge des dépens et frais irrépétibles qu'ils ont personnellement exposés en appel,



Condamne in solidum M. [TZ] [K] et Mme [R] [DU] épouse [K] aux dépens d'appel exposés par M. [O] [N], Mme [UB] [N] épouse [Y], M. [ZB] [N], Mme [W] [N], Mme [S] [N], Mme [AI] [L] épouse [G], Mme [OB] [G], Mme [X] [G], M. [E] [G], Mme [NZ] [G], Mme [IX] [G].





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,



Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE