Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 15 octobre 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 15 OCTOBRE 2025



N° 2025 / 249 







N° RG 23/08194



N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPPZ







Syndicat des Copropriétaires de la résidence 

LE PALLADIO





C/



[M] [S]



[U] [Z] épouse [S]





























Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Emmanuel VOISIN-MONCHO





Me Lauriane BUONOMANO









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 23 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01865.





APPELANTE



Syndicat des Copropriétaires de la résidence LE PALLADIO sis à [Adresse 6] 

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CITYA PALMEROSE, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège



représenté et plaidant par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO, membre de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE





INTIMÉS



Monsieur [M] [S]

né le 12 Avril 1954 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 2]



Madame [U] [Z] épouse [S]

née le 19 Février 1957 à [Localité 8] (35), demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Lauriane BUONOMANO, membre de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée et plaidant par Me Marcelle CAUVIN-LAVAGNA, membre de la SELARL CLELIA JURIS, avocat au barreau de GRASSE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2025.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant acte reçu le 17 novembre 1970 par Maître [X], notaire à [Localité 9], la SCI LE PALLADIO a fait établir le règlement de copropriété et l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier à édifier sur des parcelles situées [Adresse 4] à [Localité 5], comprenant trois bâtiments d'habitation élevés sur plusieurs étages, un local commercial, des locaux à usage de bureaux, ainsi qu'un bâtiment indépendant dénommé 'local sculpteur' constituant le lot n° 524.



Aux termes d'un acte de vente conclu le 5 janvier précédent par le promoteur, ledit lot 524 était destiné à être cédé aux époux [R] à titre de dation en paiement et devait être desservi par une allée de trois mètres de largeur rejoignant une plate-forme dont les acquéreurs auraient la jouissance exclusive et perpétuelle, à aménager depuis la voie de desserte de l'ensemble immobilier sur une bande de terrain confrontant l'école publique située au Nord du bâtiment B.



La propriété du lot n° 524, converti par la suite en pavillon d'habitation, a été transmise à plusieurs acquéreurs successifs, et en dernier lieu aux époux [M] [S] et [U] [Z] suivant acte du 24 avril 2009.



A compter de l'année 2002, plusieurs délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires ont autorisé à titre précaire et révocable les propriétaires du lot n° 524 à occuper une partie commune en nature de jardin entourant leur construction en contrepartie de l'entretien des plantations.



Cette autorisation n'ayant plus été renouvelée à compter de l'année 2017, les parties ont envisagé une cession de terrain au profit des époux [S], mais ce projet n'a pu aboutir.



Par délibération adoptée le 27 juillet 2020, le syndic a été autorisé à ester en justice pour obtenir la restitution des parties communes occupées sans droit ni titre, cette action ayant été introduite le 15 avril 2021 devant le tribunal judiciaire de Grasse.



En défense, les époux [S] ont invoqué principalement une fin de non-recevoir fondée sur la prescription acquisitive trentenaire. 



Subsidiairement, ils ont demandé à titre reconventionnel que le syndicat des copropriétaires soit condamné à aménager la voie d'accès prévue dans l'acte de vente du 5 janvier 1970 et qu'il soit sursis à statuer dans cette attente sur la demande en restitution des parties communes. Ils ont également réclamé paiement d'une somme de 30.000 euros en réparation de leurs préjudices matériel et moral.





Par jugement rendu le 23 mai 2023, le tribunal a :

- rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription acquisitive, faute d'avoir été invoquée devant le juge de la mise en état,

- rejeté la demande de sursis à statuer,

- condamné les époux [S] à restituer au syndicat des copropriétaires la partie de terrain occupée, sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, courant pour une période de six mois,

- débouté le syndicat de sa demande tendant au retrait de la clôture existante,

- condamné le syndicat à aménager la voie d'accès au lot n° 524 telle que définie dans le règlement de copropriété, sous peine d'une astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, courant pour une période d'une année,

- débouté les époux [S] de leur demande en dommages-intérêts,

- et dit que chacune des parties conserverait la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration enregistrée le 21 juin 2023 au greffe de la cour.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 6 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALLADIO, représenté par son nouveau syndic le cabinet CITYA PALMEROSE, fait valoir :

- que les époux [S], à la suite de leurs auteurs, se sont accaparés une partie du jardin constituant une partie commune délimitée par une clôture, ainsi qu'il résulte d'un plan d'état des lieux établi par M. [C] [L], géomètre-expert, et d'un procès-verbal de constat dressé le 11 octobre 2019 par huissier de justice,

- qu'ils ne peuvent se prévaloir d'aucune prescription acquisitive, dès lors que leur possession n'était exercée qu'en vertu d'une simple tolérance, 

- qu'ils bénéficient par ailleurs depuis plus de trente ans d'un accès indépendant à leur lot conforme aux prévisions du règlement de copropriété, tel qu'il figure sur un plan de masse annexé à l'acte modificatif dudit règlement dressé le 1er octobre 1973 par Maître [X],

- qu'ils ne subissent aucun préjudice,

- et que l'aménagement de la voie d'accès ordonné par le tribunal se heurte aux règles d'urbanisme en vigueur.



Il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription ainsi que la demande de sursis à statuer,

- condamné les époux [S] à restituer la partie de terrain occupée, sauf à porter le montant de l'astreinte à 1.000 euros par jour de retard,

- débouté les époux [S] de leur demande en dommages-intérêts.



Il conclut en revanche à l'infirmation des autres chefs de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau :

- de condamner les époux [S] à retirer la clôture implantée sur la partie commune et à se clore à nouveau à leurs frais exclusifs, sous peine d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt,

- de débouter les époux [S] de toutes leurs prétentions,

- et de condamner les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût du constat du 11 octobre 2019, outre une indemnité de 9.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 11 août 2025, les époux [S] soutiennent pour leur part :

- que l'autorisation d'occuper une partie du jardin a été concédée depuis plus de trente ans par le syndicat à leurs auteurs, puis à eux-mêmes, en contrepartie du défaut de délivrance de la voie d'accès prévue au règlement de copropriété,

- que le plan de masse annexé à l'acte du 1er octobre 1973 ne concerne nullement leur lot,

- que l'emprise de la voie à aménager a été définie dans le plan dressé par le géomètre-expert [L],

- et qu'il n'est nullement établi que ces travaux seraient contraires aux règles d'urbanisme.



Ils concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné le syndicat à réaliser ladite voie et rejeté sa demande tendant au retrait de la clôture existante.



Ils forment en revanche appel incident des autres chefs et demandent à la cour :

- de déclarer prescrite l'action introduite par le syndicat,

- subsidiairement, de dire n'y avoir lieu d'ordonner la restitution des parties communes tant que la voie de desserte n'aura pas été aménagée,

- de condamner le syndicat à leur payer une somme de 150.000 euros en réparation de leurs préjudice moral et financier,

- et de condamner l'appelant aux entiers dépens, outre une indemnité de 16.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 août 2025.





DISCUSSION



Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires :



Si, en vertu de l'article 2227 du code civil, l'action en revendication intentée par le propriétaire dépossédé de son immeuble est imprescriptible, elle ne peut triompher contre un défendeur qui justifie être devenu lui-même propriétaire par une possession contraire réunissant toutes les conditions exigées pour la prescription acquisitive.



Le moyen invoqué en ce sens par les époux [S] ne constitue pas une fin de non-recevoir de l'action en réintégration intentée par le syndicat des copropriétaires, mais une défense au fond relevant de la compétence des juridictions du fond, de sorte que le tribunal ne pouvait l'écarter par application de l'article 789 du code de procédure civile.



Suivant l'article 2261 du code civil, il faut pour pouvoir prescrire une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.



Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 avril 1991 que Madame [J], précédente propriétaire du lot 524, avait reconnu que le terrain attenant clôturé par son vendeur Monsieur [G] constituait une partie commune de la copropriété et s'était engagée à retirer le grillage posé. 



Par la suite, la situation est demeurée en l'état et plusieurs délibérations sont intervenues pour consentir aux propriétaires successifs de ce lot un droit de jouissance à titre temporaire du terrain en contrepartie de son entretien, tout en précisant bien qu'il ne s'agissait en aucun cas d'une cession (cf. les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 février 2002, 2 mai 2006, 20 juin 2009, 21 juin 2011 et 22 juin 2012), et ce jusqu'à l'année 2017 à partir de laquelle cette autorisation n'a plus été renouvelée.



La possession des époux [S] et de leurs auteurs n'a donc pas été exercée à titre de propriétaire, mais en vertu d'une autorisation précaire et révocable, de sorte qu'elle ne peut fonder aucune prescription.



D'autre part, cette autorisation n'a jamais été présentée par le syndicat comme la contrepartie du défaut de réalisation de l'accès au lot 524 initialement prévu.



La superficie du lot acquis par les intimés est donc uniquement de 78,01 mètres carrés, correspondant à l'assiette de leur pavillon, ainsi qu'il résulte de leur titre de propriété.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [S] à restituer au syndicat la partie de terrain occupée sans droit ni titre, et d'assortir cette injonction d'une nouvelle astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt.



Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande d'enlèvement de la clôture figurant sur le plan d'état des lieux dressé le 1er avril 2019 par M. [C] [L], géomètre-expert, s'agissant d'une conséquence nécessaire de l'action en réintégration. Les intimés seront donc condamnés à retirer celle-ci sous peine de s'exposer au paiement de la même astreinte.



Aucune disposition légale ou conventionnelle n'impose cependant aux époux [S] d'implanter une nouvelle clôture en limite de leur lot, de sorte que la demande afférente doit être rejetée.





Sur les demandes reconventionnelles des époux [S] :



Aux termes de l'acte de vente conclu le 5 janvier 1970 entre les époux [R] et la SCI LE PALLADIO, le lot n° 524 était destiné à être cédé aux premiers nommés à titre de dation en paiement et devait être desservi par une allée de trois mètres de largeur rejoignant une plate-forme dont les acquéreurs auraient la jouissance exclusive et perpétuelle, à aménager depuis la voie de desserte de l'ensemble immobilier sur une bande de terrain confrontant l'école publique située au Nord du bâtiment B.



Il est constant que cet accès n'a jamais été réalisé, mais que le lot n° 524 est néanmoins desservi depuis plus de trente ans par un autre accès indépendant à partir de la [Adresse 7], lequel est effectivement matérialisé sur un plan de masse annexé à l'acte modificatif du règlement de copropriété dressé le 1er octobre 1973 par Maître [X], même si l'objet de ce modificatif concerne un autre bâtiment.



Les époux [S] ne démontrent pas que l'accès existant serait moins favorable pour eux que celui initialement prévu.



Mais surtout, la dation en paiement stipulée dans l'acte susdit constituait une obligation de nature personnelle et non réelle à la charge du promoteur, qui ne s'est pas transmise au syndicat des copropriétaires, contre lequel ne peut être exercée l'action en délivrance.



Force est de constater que l'accès litigieux ne figure pas dans le règlement de copropriété proprement dit, ni dans l'état descriptif de division.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat à réaliser une nouvelle voie d'accès au lot 524 et, statuant à nouveau, de débouter les époux [S] de cette demande.



En l'absence de violation du règlement de copropriété, la demande en dommages-intérêts formée par les intimés sera pareillement rejetée.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [S], à peine d'astreinte, à restituer au syndicat des copropriétaires la partie de terrain occupée sans droit ni titre entourant le lot n° 524,



Le confirme également en ce qu'il a débouté les époux [S] de leur demande en paiement de dommages-intérêts,



L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :



Condamne les époux [S] à retirer la clôture implantée sur les parties communes matérialisée sur le plan d'état des lieux dressé le 1er avril 2019 par M. [C] [L], géomètre-expert,



Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à condamner les époux [S] à implanter une nouvelle clôture en limite de leur lot,



Déboute les époux [S] de leur demande visant à condamner le syndicat des copropriétaires à aménager un nouvel accès au lot n° 524,



Y ajoutant,



Dit que faute de restituer au syndicat la partie de terrain occupée sans droit ni titre et de retirer la clôture implantée sur les parties communes, les époux [S] s'exposeront au paiement d'une nouvelle astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, ladite astreinte courant pour une période de douze mois,



Condamne les époux [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, non compris le coût du constat du 11 octobre 2019 en raison de son caractère extra-judiciaire,



Les condamne en outre à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT