Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 8 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

MINUTE N° 

DU : 08 Octobre 2025

N° RG 25/00291 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBIBT
NAC : 54Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 08 OCTOBRE 2025

Syndic. de copro. LES JARDINS D’UGO VOLUME 2
C/
S.A.R.L. ISAUTIER IMMOBILIER, S.A. La société ALLIANZ IARD

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. LES JARDINS D’UGO VOLUME 2
sis 9 rue Sainte Rose Apt.83 97410 SAINT- PIERRE
représenté par Me Doriane DOMITILE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
représenté par Me Mathilde FOGLIA, avocat au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSES :

S.A.R.L. ISAUTIER IMMOBILIER
sise 52 rue Auguste Babet 97410 SAINT PIERRE
Représentée par Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

S.A. La société ALLIANZ IARD
sise 1 COURS MICHELET CS 30051 92076 PARIS LA DEFENSE CEDEX
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES
Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 10 Septembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 08 Octobre 2025 par décision réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Wilson FONTAINE-BLAS, cadre greffier.
Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Me Doriane DOMITILE, Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, Me Mathilde FOGLIA, Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES le :

EXPOSE DU LITIGE 

Par actes de commissaire de justice du 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires Les jardins d’Ugo volume 2, pris en la personne du président du conseil syndical en exercice, a assigné la SARL Isautier immobilier et la SA Allianz IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre, aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise contradictoire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’expertise, le syndicat des copropriétaires Les jardins d’Ugo volume 2 expose que la société CBO Territoria a acquis en vente en l’état futur d’achèvement, le 22 février 2012, l’ensemble immobilier « Les jardins d’Ugo » auprès de la SCCV Les jardins d’Ugo. Il explique que depuis 2016 des infiltrations affectent les plafonds et les murs des appartements situés sous les toitures terrasses, lesquelles constituent des parties communes, et que ces désordres persistent et s’aggravent malgré les travaux de reprise préfinancés par la SA Allianz IARD. Il indique également que cette dernière aurait dû préfinancer des travaux permettant la reprise de désordres affectant les toitures, imputables à des malfaçons commises par l’entreprise titulaire du lot couverture. Il précise enfin que le syndic, à savoir la SARL Isautier immobilier, a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission relativement à la gestion de ces sinistres notamment à défaut d’avoir contesté les conclusions des différents experts mandatés par la SA Allianz IARD ou d’avoir sollicité des expertises complémentaires en temps utile. 

Aux termes de ses conclusions, la SARL Isautier immobilier formule les protestations et réserves d’usage.

Régulièrement assignée, la SA Allianz IARD n’a pas comparu.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus. 

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 8 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise
L'article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

Les éléments produits par les parties notamment le procès-verbal de l’assemblée extraordinaire du 27 février 2025, les éléments contractuels, les échanges de correspondances, les rapports d’expertise dommages ouvrage des 19 juin 2017, 14 juin 2018, 10 septembre 2020, 10 janvier 2022, 5 octobre 2022, 21 novembre 2022, 26 janvier 2023, 21 et 22 août 2023, 17 mai 2024, le rapport de recherche de fuites du 29 novembre 2024 mettent suffisamment en relief l’existence de désordres.

Il apparaît qu’il existe entre les parties un litige d’ordre technique, aucune solution n’ayant pu voir le jour. En l'état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l'article 145 du Code de procédure civile est établi. La mesure d'instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. 
L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du demandeur. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, 

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés.

Ordonnons une mesure d'expertise et désigne en qualité d’expert : M. [X] [N] – 13 ruelle Lallemand – Terre Sainte – 97410 Saint Pierre – 0692820180 - archi[N]@gmail.com / expert[N]@orange.fr expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de Saint-Denis

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

Relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l'immeuble (infiltrations provenant des toitures terrasses du R+4 du bâtiment et couvertines de toiture) litigieux.
Préciser, dans la mesure du possible, la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes (date des premières manifestations, causes et conséquences, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux, conséquences éventuelles des travaux de reprise effectués). 
Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres dont s'agit en précisant s'ils sont imputables (i) à la conception, (ii) à un défaut de direction ou de surveillance, (iii) à l’exécution, (iv) aux conditions d'utilisation ou d'entretien, (v) à une cause extérieure et, (vi) dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés ; donner une chronologie des travaux et préciser la nature exacte de chaque intervention en se faisant communiquer au contradictoire des parties la copie de l’ensemble des éléments contractuels ; dire si les désordres sont persistants à l’issue des travaux de reprise.
Donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; dire pour chacun d’eux si ces désordres constituent des dommages qui affectent l’ouvrage litigieux dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropres à sa destination ou en diminuent l’usage.
Dans le cas où ces désordres constitueraient des dommages affectant l'ouvrage dans un de ses éléments d'équipement sans rendre l'immeuble impropre à sa destination, de dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert ; dans l'affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement.
Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux.
Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.
De manière plus générale, rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et donner tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre au juge du fond susceptible d'être saisi d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices ayant pu être subis.
Donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties.
Constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas de nous en aviser.Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : 

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise.
Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés, ainsi que les pièces dont les parties entendent faire état, consigner leurs dires. 
Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis.
À l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations. L’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations.En indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera.En les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent.En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.
Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
Fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse.
Rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
Disons qu’en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux.

Fixons à la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires Les jardins d’Ugo volume 2, pris en la personne du président du conseil syndical en exercice, à la Régie du tribunal judiciaire de Saint-Pierre dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision.

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme.

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet.

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code.

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle.

Condamnons provisoirement le syndicat des copropriétaires Les jardins d’Ugo volume 2, pris en la personne du président du conseil syndical en exercice, aux dépens.

Rappelons que :
le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;
la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente ordonnance a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal et Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS