Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 4 avril 2025

5AA Minute N° 


N° RG 24/00872 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GSAO



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 04 AVRIL 2025




JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Z] [S]







DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 5] - O.P.H. DE LA [Localité 5]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [R] [K], assistante contentieux, mandatée




DEFENDEUR

Monsieur [G] [J]
né le 26 Juin 1976, 
demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté



 

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 FEVRIER 2025


ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 AVRIL 2025



Copie exécutoire délivrée le 
à





EXPOSE DU LITIGE

 
Suivant acte sous seing privé du 13 octobre 2020, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a donné à bail à Monsieur [G] [J] un logement situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 271,39 € outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 104,24 €.

Le 9 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [G] [J] pour un montant de 1482,32 € au titre des loyers et charges dus à cette date.
 
Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait assigner Monsieur [G] [J] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire;
- prononcer l’expulsion de Monsieur [G] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [G] [J] au paiement d'une provision d'un montant de 1428,44 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges.

Lors de l’audience du 21 février 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 1327,99 € et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Cité par remise de l’assignation à sa personne, le défendeur n’a pas comparu à l’audience et n’y était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION 


En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. 

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives le 12 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.



Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 9 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 10 octobre 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 1 327,99 € au 21 février 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Monsieur [G] [J] à verser au bailleur une provision de 1 327,99 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation. 

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dans la mesure où le bailleur a indiqué à l’audience accepter des paiements échelonnés, et compte tenu des versements effectués sur les derniers mois, des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire seront accordés selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens
 
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [G] [J] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
 
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.




PAR CES MOTIFS
 

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 5] ;

CONSTATONS à la date du 10 octobre 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] et Monsieur [G] [J] portant sur le logement situé à [Adresse 4] ; 

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [J] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] à une somme égale au montant du loyer mensuel (303,72 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions pour charges à hauteur de 89,39 € qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 1 327,99 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 21 février 2025, incluant l’indemnité de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Monsieur [G] [J] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [G] [J] à s'acquitter de ladite dette, en plus du paiement du loyer courant et des charges, par 33 mensualités de 40 € puis par une 34ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [G] [J], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
qu'à défaut par Monsieur [G] [J] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Monsieur [G] [J] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une provision sur l’indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut ;
DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;



CONDAMNONS Monsieur [G] [J] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS