Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 4 avril 2025

5AA Minute N° 


N° RG 24/00852 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GR25



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 04 AVRIL 2025




JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie







DEMANDEUR

HABITAT DE LA VIENNE - O.P.H. DE LA VIENNE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [T] [R], assistante contentieux, mandatée




DEFENDEUR

Monsieur [W] [I] [M] [Y]
né le 15 Février 1972 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne



 

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 FEVRIER 2025


ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 AVRIL 2025



Copie exécutoire délivrée le 
à





EXPOSE DU LITIGE
 
Suivant acte sous seing privé du 14 février 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a donné à bail à Monsieur [W] [I] [M] [Y] un logement situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 301,12 € outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 138,95 €.

Le 23 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [W] [I] [M] [Y] pour un montant en principal de 1383,67 € au titre des loyers et charges dus à cette date.
 
Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait assigner Monsieur [W] [I] [M] [Y] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire;
- prononcer l’expulsion de Monsieur [W] [I] [M] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [W] [I] [M] [Y] au paiement d'une provision d'un montant de 2949,48 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges.

Lors de l’audience du 21 février 2025, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3280,68 €.

Monsieur [W] [I] [M] [Y] , comparant, a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. 

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives le 24 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le juge peut, toutefois, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers vise un délai de 2 mois.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 23 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 24 novembre 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3280,68 € au 21 février 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Monsieur [W] [I] [M] [Y] à verser à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne une provision de 3280,68 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Ainsi qu’il ressort de l’enquête sociale et des déclarations du défendeur à l’audience, ce dernier ne dispose pas en l’état des ressources nécessaires pour régler le loyer courant et, a fortiori, le montant de la dette, y compris par mensualités.

Il ne pourra donc être fait droit à sa demande de délais suspensifs de la clause résolutoire, et l’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens
 
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [W] [I] [M] [Y] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
 
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS
 
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de la Vienne ;

CONSTATONS à la date du 24 novembre 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de la Vienne et Monsieur [W] [I] [M] [Y] portant sur le logement situé à [Adresse 1];

DEBOUTONS Monsieur [W] [I] [M] [Y] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [W] [I] [M] [Y] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [W] [I] [M] [Y] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [W] [I] [M] [Y], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] [M] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne une provision de 3280,68 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 21 février 2025, incluant l’indemnité de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du 1er février 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [W] [I] [M] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (310,93 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (170,68 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] [M] [Y] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES