Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 4 avril 2025

5AA Minute N° 


N° RG 24/00723 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GQK7



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 04 AVRIL 2025




JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn,Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [L] [S]







DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [V] [F], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée




DEFENDERESSE

Madame [I] [O]
née le 13 Mai 1982 à [Localité 3] (ARMENIE), 
demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Thierry ZORO, avocat au barreau de POITIERS


 


DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 FEVRIER 2025


ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 AVRIL 2025


Copie exécutoire délivrée le 
à





EXPOSE DU LITIGE
 
Suivant acte sous seing privé du 12 mai 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Madame [I] [O] un logement situé à [Adresse 5], logement n°339, moyennant un loyer mensuel de 357,88 € outre une provision mensuelle sur charges de 121,66 €.

Le 9 août 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] a fait signifier à Madame [I] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1003,75 € au titre des loyers et charges dus à cette date.
 
Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner à comparaître en référé Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ;
- prononcer l’expulsion de Madame [I] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamner Madame [I] [O] au paiement d'une provision d'un montant de 1119,69 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;
- condamner Madame [I] [O] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

A l’audience du 20 décembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à la demande de la défenderesse.

Lors de l’audience du 21 février 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], régulièrement représenté, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 1131,99 €.

Madame [I] [O], représentée par son conseil, a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire en invoquant sa situation personnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. 

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse aux allocations familiales de la Vienne le 2 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 9 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 10 octobre 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 1131,99 € au 18 février 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Madame [I] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision de 1131,99 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

En revanche, Madame [I] [O] n’apportant pas la preuve de ce qu’elle a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, sa demande de délais de paiement sera rejetée, et l’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
 
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [I] [O] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS
 
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 10 octobre 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] et Madame [I] [O], portant sur le logement situé à [Adresse 6] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [I] [O] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DEBOUTONS Madame [I] [O] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

DISONS qu'à défaut pour Madame [I] [O] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Madame [I] [O], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Madame [I] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision de 1131,99 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 18 février 2025, incluant l’indemnité de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [I] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (382,49€) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (134,18 €) ;

CONDAMNONS Madame [I] [O] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES