Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 4 avril 2025

5AA Minute N° 


N° RG 25/00003 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GSHG



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 04 AVRIL 2025



JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [N]





DEMANDEURS

Madame [W] [C]
née le 16 Février 1980 à [Localité 7], 
et
Monsieur [I] [R]
né le 30 Novembre 1987 à [Localité 6], 
demeurant tous deux [Adresse 3]

Représentés par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, susbtituée par Maître Damien GENEST , avocat au barreau de POITIERS


DEFENDEURS

Madame [Z] [Y], 
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [Y]
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [F]
demeurant [Adresse 4]

Non comparants, non représentés



DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 FEVRIER 2025


ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 AVRIL 2025


Copie exécutoire délivrée le 
à



EXPOSE DU LITIGE
 
Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2023, Monsieur [I] [R] et Madame [W] [C] ont donné à bail à Madame [Z] [Y] un logement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 800 €, outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 55 €.

Le même jour, Messieurs [H] [Y] et [O] [F] se sont portés cautions solidaire de Madame [Z] [Y] pour le paiement des loyers, pour la durée initiale du bail ainsi que 3 renouvellements, dans la limite de 123120 €.

Le 12 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [Z] [Y] pour un montant en principal de 2304,18 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Cet acte a été dénoncé à Messieurs [H] [Y] et [O] [F] respectivement les 27 et 19 août 2024.
 
Par actes de commissaire de justice des 23 décembre, 18 et 17 décembre 2024, Monsieur [I] [R] et Madame [W] [C] ont fait assigner Madame [Z] [Y] et Messieurs [H] [Y] et [O] [F] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire;
- prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
- condamner solidairement Madame [Z] [Y] et Messieurs [H] [Y] et [O] [F] au paiement d'une provision d'un montant de 3982,31 € au titre des loyers et charges dus, avec intérêts tels que prévus au bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au loyer révisable augmenté des charges ;
- condamner solidairement Madame [Z] [Y] et Messieurs [H] [Y] et [O] [F] à verser la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 21 février 2025, Monsieur [I] [R] et Madame [W] [C] ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 784,46 €. 

Madame [Z] [Y], et Messieurs [H] [Y] et [O] [F], cités à personne pour les deux premiers et à étude pour le dernier, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. 

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 12 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 13 octobre 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer révisable selon les modalités prévues au bail, augmenté des provisions sur les charges récupérables qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 538,96 € au 19 février 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de février 2025, une fois déduits les frais, primes et contributions “MRH” dont il n’a pas été justifié du bien-fondé.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [Y] et Messieurs [H] [Y] et [O] [F] à verser au bailleur une provision de 538,96 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant en effet été apurées. 

Sur les dépens
 
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner solidairement les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
 
Ils seront en outre condamnés solidairement à verser aux demandeurs la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS
 
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [I] [R] et Madame [W] [C] ;

CONSTATONS à la date du 13 octobre 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [I] [R] et Madame [W] [C] d’une part, Madame [Z] [Y] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 5] ; 

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [Z] [Y] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;


DISONS qu'à défaut pour Madame [Z] [Y] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Madame [Z] [Y], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant du loyer (827,98 €) révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au bail, augmenté des provisions sur les charges récupérables (55 €) qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [Y] et Messieurs [H] [Y] et [O] [F] à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [W] [C] une provision de 538,96 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 19 février 2025, incluant l’indemnité de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [Z] [Y] et Messieurs [H] [Y] et [O] [F] à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [W] [C] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel tel que prévu ci-dessus, dans la limite de 123120€ (condamnation aux loyers, charges, indemnités d’occupation échus, et frais, comprise) en ce qui concerne Messieurs [H] [Y] et [O] [F] ; 

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [Y] et Messieurs [H] [Y] et [O] [F] à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [W] [C] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [Y] et Messieurs [H] [Y] et [O] [F] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS