Cour d'Appel · 3ème chambre — 16 octobre 2025

16/10/2025



ARRÊT N° 503/2025



N° RG 25/00322 - N° Portalis DBVI-V-B7J-QZHE

SG/KM



Décision déférée du 14 Janvier 2025

 Président du TJ de [Localité 11] 

( 24/00174)

[C]

















SAS CLUB IMMOBILIER





C/



SCI LES SIB'S























INFIRMATION





Grosse délivrée



le 



à 



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE



SAS CLUB IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Gilles VAISSIERE de la SELARL GILLES VAISSIERE, avocat plaidant au barreau de CARCASSONNE







INTIMEE



SCI LES SIB'S

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par Me Léa CHAPELAT de la SELEURL SELARLU LEA CHAPELAT, avocat postulant au barreau d'ARIEGE et par Me Olivia ROUGEOT, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller



Greffier, lors des débats : N.DIABY



 



ARRET : 



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



FAITS ET PROCÉDURE 



Selon mandat de recherche 'semi-exclusif d'un bien a acquérir hors établissement n°167' du 3 janvier 2022, Mme [F] [S] et M. [U] [P] ont confié à la SAS Oikos, la mission de rechercher en vue de son acquisition un bien immobilier de rapport constitué de plusieurs lots dédiés à la location.



Le 31 janvier 2022, la SAS Oikos a adressé une proposition de projet à Mme [F] [S] et M. [U] [P], portant sur un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] (09). Ces derniers ont établi une proposition d'achat le jour même.



Suivant acte authentique de vente du 11 août 2022 reçu par Me [G] [Y], notaire à Epernay, la SCI Les Sib'S a fait l'acquisition, auprès de M. [I] [A] de l'immeuble situé [Adresse 4] à Lavelanet (09300), cadastré section C, n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8], au prix de 65 000 euros. 



Selon contrat de maîtrise d'oeuvre du 19 août 2022, la SCI Les Sib'S a confié à l'Entreprise Club Immobilier la rénovation de l'immeuble complet situé [Adresse 4] à Lavelanet (09300) et composé de 4 appartements.



Le 27 septembre 2022, la SASU KSKN a établi un devis n° DEV-2022/04-0098 portant sur des travaux de rénovation complète de l'immeuble, pour un montant total TTC de 126 928,40 euros. Deux acomptes représentant au total 50% du marché ont été facturés le 27 septembre 2022 et le 05 décembre 2022.



Selon procès-verbal dressé le 19 janvier 2023 par Me [K] [X], commissaire de justice à [Localité 10], il a été constaté que l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12], notamment, au R+1, R+2 et R+3 était en travaux mais qu'aucun ouvrier n'était présent sur le site.



Par courrier du 03 février 2023, la SAS Oikos a indiqué à la SCI Les Sib's que le chantier était en pause. Elle précisait avoir adressé un courrier recommandé à l'entreprise KSKN et proposait un plan d'action pour constater l'abandon du chantier par cette société, ajoutant qu'elle s'employait à en minimiser les conséquences.



Par exploit de commissaire de justice des 25, 26, 30 septembre 2024, 1er et 05 octobre 2024, la SCI Les Sib'S a fait assigner la SAS Club Immobilier , la SAS Oikos, la SA Mic Insurance (assureur de la SAS Oikos), Me [R] [D] en qualité de liquidateur de la SAS KSKN, la mutuelle Bresse Bugey (assureur de la SAS KSKN Multiservices), la SARL Lorlux France et la SMABTP (assureur de la SAS Lorlux France), aux fins de voir constater l'abandon du chantier, ordonner une expertise, condamner sous astreinte la société Club Immobilier à lui fournir les attestations 2022 et 2023 d'assurance responsabilité civile et décennale, condamner solidairement les requis aux dépens et au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ordonnance en date du 14 janvier 2025, le juge des référés a : 

- rejeté la demande de la SA Millenium Insurance Company et de la SMABTP de débouter la SCI Les Sib'S de sa demande d'expertise judiciaire dirigée à leur encontre,

- rejeté la demande de prononcer la mise hors de cause de la SA Millenium Insurance Company et de la SMABTP,

- ordonné l'organisation d'une mesure d'expertise et commis pour y procéder M. [L] [E],

- ordonné à la SCI Les Sib'S, demandeur, de consigner au greffe du tribunal une somme de 3 000 euros dans le mois de l'avis d'appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l'article 271 du code de procédure civile. ll est rappelé que l'avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l'expertise qui peut incomber à l'une ou l'autre des parties en la cause.

- rejeté la demande d'ordonner un renvoi afin de mettre en cause l'assurance de la SAS Club Immobilier,

- ordonné à la SAS Club Immobilier de fournir à la SCI Les Sib'S son attestation d'assurance responsabilité civile et responsabilité décennale au titre de l'année 2023, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision,

- dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 4 mois à charge pour le demandeur de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive,

- condamné la SCI Les Sib'S aux entiers dépens liés à la présente instance,

- rejeté les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente ordonnance est, de plein droit, assortie de l'exécution provisoire.



Par déclaration en date du 30 janvier 2025, la SAS Club Immobilier a relevé appel de la décision en ce qu'elle a :

- ordonné à la SAS Club Immobilier de fournir à la SCI Les Sib'S son attestation d'assurance responsabilité civile et responsabilité décennale au titre de l'année 2023, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision,

- dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 4 mois à charge pour le demandeur de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive,

- rejeté la demande formée par la SAS Club Immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



La SAS Club Immobilier dans ses dernières conclusions en date du 30 mai 2025, demande à la cour de :

- réformer l'ordonnance rendue le 14 janvier 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a : 

* ordonné à la SAS Club Immobilier de fournir à la SCI Les Sib'S une attestation d'assurance responsabilité civile et responsabilité décennale au titre de l'année 2023, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

* dit que l'astreinte provisoire devait courir pendant un délai maximum de 4 mois à charge pour le demandeur de solliciter du Juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive, 

* rejeté la demande formée par la SAS Club Immobilier au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

En conséquence, par infirmation de la décision entreprise et statuant à nouveau, 

- débouter la SCI Les Sib'S de sa demande de condamnation de la SAS Club Immobilier de fournir une attestation d'assurance responsabilité civile et responsabilité décennale au titre de l'année 2023, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision puisque la SAS Club Immobilier n'était plus assurée au titre de cette année 2023 tenant la reprise du chantier par OIKOS lui-même assuré, 

- débouter la SCI Les Sib'S de son appel incident et de sa demande tendant à voir augmenter le montant de l'astreinte à hauteur de 150 euros par jour de retard,

- débouter la SCI Les Sib'S de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la SCI Les Sib'S à verser à la SAS Club Immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en 1ère instance ainsi qu'aux dépens,

Y ajoutant,

- condamner la SCI Les Sib'S au paiement d'une somme de 2 000 euros complémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. 



La SCI Les Sib's dans ses dernières conclusions en date du 25 avril 2025, demande à la cour au visa de l'article 1792 du code civil et des articles L241-2 et L124-3 du code des assurances, de :

- infirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Foix en date du 14 janvier 2025 en ce chef : 

* ordonnons à la SAS Club Immobilier de fournir à la SCI Les Sib'S son attestation d'assurance responsabilité civile et responsabilité décennale au titre de l'année 2023, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision,

 Statuant à nouveau : 

- condamner la SAS Club Immobilier à fournir à la SCI Les Sib'S son attestation d'assurance responsabilité civile et responsabilité décennale au titre de l'année 2023, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision,

- condamner la SAS Club Immobilier au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



S'agissant des polices d'assurance souscrites par les intervenants à l'acte de construire, le premier juge a relevé notamment que :

- la SAS Oikos était titulaire d'une assurance de responsabilité civile et décennale de professions intellectuelles souscrite auprès de la SA MIC Insurance Company N°PRW2301603,

- la SAS Club Immobilier était titulaire d'un contrat d'assurance responsabilité civile décennale obligatoire et responsabilité civile professionnelle N°56962ZJ à effet au 1er janvier 2019 souscrit auprès de la SA MIC Insurance Company.



Il a par ailleurs fait droit, sous astreinte, à la demande formée par la SCI Les Sib's destinée à obtenir de la SAS Club Immobilier son attestation d'assurance de responsabilité civile et de responsabilité décennale pour l'année 2023, s'agissant d'une assurance obligatoire des constructeurs d'ouvrage, en notant qu'une telle attestation était versée aux débats pour l'année 2022.



Pour conclure à l'infirmation de cette décision, la SAS Club Immobilier expose que lors de la conclusion du contrat de maîtrise d'oeuvre avec la SCI Les Sib's, elle était titulaire du contrat N°56962ZJ à effet au 1er janvier 2019 souscrit auprès de la SA MIC Insurance Company, ainsi qu'elle en a justifié en versant aux débats une attestation concernant l'année 2022. 



Elle indique qu'à compter du 1er janvier 2023, elle a conclu avec la SAS Oikos un contrat de sous-traitance par lequel elle a confié à cette société la maîtrise d'oeuvre des chantiers de rénovation pour la période allant jusqu'au 31 décembre 2025. Elle explique que ce contrat, qualifié juridiquement de manière incorrecte car ne correspondant pas à un contrat de sous-traitance a formalisé la volonté commune des parties de transférer à la SAS Oikos l'intégralité de la maîtrise d'oeuvre du chantier qui lui était antérieurement dévolue. Elle fait valoir que cet état de fait a été accepté par la SCI Les Sib's qui a signé le 02 janvier 2023 un nouveau contrat de maîtrise d'oeuvre avec la SAS Oikos, laquelle a, à compter de cette date, assuré de façon exclusive la maîtrise d'oeuvre des chantiers et est assurée auprès de la SA MIC Insurance Company.



La SAS Club Immobilier soutient qu'au titre de l'année 2023, le chantier litigieux a été couvert par l'assureur de la SAS Oikos et qu'elle-même ne bénéficiait plus d'aucune assurance pour cette année là. 



Elle ajoute que la SCI Les Sib's reconnaît ces éléments dans ses écritures et admet ne plus être liée contractuellement avec elle, ce dont elle déduit que la qualité de maître d'oeuvre de la SAS Oikos étant établie, la société intimée ne peut sérieusement et valablement soutenir que la SAS Oikos serait en même temps sa sous-traitante. Elle fait valoir que son lien contractuel direct avec la SCI Les Sib's ayant disparu, elle n'était plus tenue de souscrire une assurance responsabilité civile et décennale au titre de l'année 2023. Elle conclut en conséquence au débouté de la SCI Les Sib's de sa demande de production d'une attestation d'assurance pour l'année 2023.



La SCI Les Sib's expose que la SAS Club Immobilier a conclu un contrat de sous-traitance avec la SAS Oikos, que cette dernière l'a informée être son nouveau maître d'oeuvre dans son courrier du 03 février 2023, lui présentant un nouveau contrat de maîtrise d'oeuvre rédigé dans les mêmes termes que celui conclu initialement, avec effet rétroactif, qu'elle a ratifié. Elle indique qu'il résulte des relations contractuelles en présence que la SAS Oikos est la sous-traitante de la SAS Club Immobilier et qu'elle-même est la cocontractante de la SAS Oikos, par ailleurs en cours de liquidation judiciaire.



Précisant que ces sociétés ont une identité de gérant et de nom d'enseigne, elle estime que chacune d'entre elles était tenue de contracter des assurances responsabilités civiles et décennales jusqu'à complet achèvement des travaux en application des articles 1792 du code civil et L. 241-2 du code des assurances, en soulignant que les sous-traitants ne sont pas tenus des garanties légales. 



Elle conclut à l'infirmation de la décision entreprise quant au montant de l'astreinte, qu'elle entend voir porter à 150 euros, en faisant observer qu'en application de l'article L. 124-3 du code des assurances, elle bénéficie en tant que tiers lésé d'une action directe contre l'assureur de la SAS Club Immobilier, qui reste contractuellement liée à la SAS Oikos et intervient directement dans les travaux intéressant le contrat principal.



Sur ce, 



L'article L. 241-2 du code des assurances dispose que celui qui fait réaliser pour le compte d'autrui des travaux de construction doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du code civil et résultant de son fait. 

Il en est de même lorsque les travaux de construction sont réalisés en vue de la 

vente.



En application de l'article L. 241-1 du même code, la date de l'ouverture du chantier détermine le moment auquel il doit être justifié du fait que cette assurance garantissant les dommages de nature décennale susceptibles d'affecter l'ouvrage a été souscrite. Parallèlement, l'assureur en risque à la date de l'ouverture du chantier est tenu de réparer les dommages de nature décennale survenus dans les 10 ans suivant la réception, peu important qu'il ait ou non poursuivi ses relations contractuelles avec l'assuré.





Pour les désordres d'une autre nature, la souscription d'une police d'assurance est facultative et la prise en charge qui en découle dépend, selon les distinctions de l'article L. 124-5 du code des assurances, de sa base de souscription, dommage ou réclamation.



L'ouverture du chantier dépend d'une déclaration qui n'incombe qu'au maître de l'ouvrage auprès des services ayant délivré le permis de construire. À défaut de déclaration, la date d'ouverture du chantier s'apprécie in concreto en recherchant la date effective du début des travaux.



Par ailleurs, le juge est tenu de s'assurer que l'injonction, de surcroît sous astreinte, qu'il délivre est exécutable et qu'elle est de nature à contraindre une partie récalcitrante à exécuter une obligation dont la réalisation est possible.



En l'espèce, s'agissant de l'obligation d'assurance, qui ne dépend que de la date de l'ouverture du chantier, la cour observe qu'il n'est ni démontré ni même allégué que les travaux dont la réalisation était initialement confiée à la société KSKN auraient donné lieu à une déclaration d'ouverture du chantier par ou pour le compte du maître de l'ouvrage, la SCI Les Sib's.



Sans que la détermination des critères et de la date exacte de l'ouverture du chantier puisse incomber au juge des référés, juge de l'évidence, alors que cet événement ne présente pas une date certaine, il est établi au regard du devis de la société KSKN daté du 27 septembre 2022 et de la facturation de deux acomptes le 27 septembre 2022 (38 078,52 euros) et le 05 décembre 2022 (25 385,68 euros), que les travaux ont débuté dans le courant de l'automne 2022.



À cette période, le maître de l'ouvrage, la SCI Les Sib's, avait confié une mission de maîtrise d'oeuvre à la SAS Club Immobilier, laquelle a justifié en première instance avoir souscrit pour l'année 2022 une police d'assurance décennale, seul volet obligatoire, et de responsabilité civile. La SAS Club Immobilier a donc donné connaissance de l'identité de son assureur en risque au jour de l'ouverture du chantier.



Pour la période postérieure, la société appelante produit un acte sous seing privé du 1er janvier 2023, dans le cadre duquel, représentée par Mme [T] [N], elle a conclu avec la SAS Oikos représentée par M. [H] [N] un contrat expressément dénommé 'de sous-traitance', par lequel elle déclarait confier à cette dernière les prestations de maîtrise d'oeuvre des chantiers de rénovation pour des biens immobiliers destinés à la location pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025 et en contrepartie d'une rémunération de 6% HT du montant total HT du marché de travaux concerné.



Elle produit également un contrat expressément intitulé 'de maîtrise d'oeuvre', par lequel en date du 02 janvier 2023, la SCI Les Sib's, représentée par sa gérante Mme [F] [S], a confié à la SAS Oikos une mission complète de maîtrise d'oeuvre pour la rénovation complète de l'immeuble sis [Adresse 5] (09).



La solution au débat juridique afférent à la qualification réelle du contrat expressément dénommé 'de sous-traitance' conclu entre le SAS Club Immobilier et la SAS Oikos et plus largement à la nature des relations entre ces deux sociétés et la SCI Les Sib's excède le pouvoir du juge des référés et ne dépend que d'une analyse des contrats qui relève de l'office du tribunal éventuellement saisi d'un litige au fond.



S'agissant de l'année 2023, la SAS Club Immobilier fait dans ses écritures l'aveu selon lequel elle n'était plus titulaire d'une police d'assurance de responsabilité décennale pour cette année. Les conséquences de cette absence d'assurance devront, le cas échéant, être tirées par le tribunal ultérieurement et éventuellement saisi au fond. Le juge des référés, dans les circonstances dans lesquelles il statue, ne peut que constater qu'une injonction qui serait délivrée à cette société de produire une attestation d'assurance pour l'année 2023, serait vouée à l'échec.



Dans ces conditions et par voie d'infirmation de la décision entreprise, la SCI Les Sib's sera déboutée de sa demande de condamnation de la SAS Club Immobilier à lui fournir sous astreinte une attestation d'assurance responsabilité civile et responsabilité décennale au titre de l'année 2023.



La SCI Les Sib's qui perd le procès en appel en supportera les dépens.



Il n'est pas inéquitable de laisser à la SAS Club Immobilier la charge des frais qu'elle a exposés et sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant dans les limites de sa saisine,



- Infirme l'ordonnance rendue le 14 janvier 2025, par le président du tribunal judiciaire de Foix statuant en référé en ce qu'elle a ordonné à la SAS Club Immobilier de fournir à la SCI Les Sib's son attestation d'assurance responsabilité civile et responsabilité décennale au titre de l'année 2023, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, a compter de la signification de la présente décision,



Statuant à nouveau du chef infirmé :



- Déboute la SCI Les Sib's de sa demande de production d'une attestation d'assurance responsabilité civile et responsabilité décennale au titre de l'année 2023, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, 



- Condamne la SCI Les Sib's aux dépens d'appel,



- Déboute la SAS Club Immobilier de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT









I.ANGER E.VET