Cour d'Appel · Chambre-2 JCP — 16 octobre 2025

ARRET N° 

du 16 octobre 2025



N° RG 25/00475 

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FT6X





[J]

[B]





c/



[Z]

[Z]











CH







Formule exécutoire le :

à :



la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES



la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS 

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



ARRET DU 16 OCTOBRE 2025





APPELANTS :

d'une ordonnance de référé rendue le 07 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes



1) Madame [C] [J] épouse [B]

Née le 27jJuin 1973 à [Localité 12] 

Demeurant Chez Monsieur [O] [B]

[Adresse 7]

[Localité 2]



(Bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2025-001320 du 20 mars 2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 11])



Représentée par Me Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS





2) Monsieur [U] [B]

Né le 24 août 1970 à [Localité 14] 

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 1]



(Bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2025-001319 du 25 mars 2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 11])



Représenté par Me Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS





INTIMES :



1) Monsieur [N] [Z]

Né le 30 décembre 1969 à [Localité 9] (10)

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 1]



Représenté par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l'AUBE





2) Madame [X] [F] épouse [Z]

Née le 5 août 1967 à [Localité 13] 

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l'AUBE







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme Christel Magnard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller



GREFFIER :



Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à dispositoin





DEBATS :



A l'audience publique du 09 septembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025,





ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 



M. [N] et Mme [X] [F] épouse [Z] ont donné à bail à M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 10] par contrat en date du 1er décembre 2011, pour un loyer mensuel de 550 euros. 

 

Les loyers n'ayant pas été régulièrement payés, M. et Mme [Z] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 février 2023 lequel est resté sans effet. 

 

Par acte en date du 24 janvier 2024, les bailleurs ont fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] aux fins d'obtenir en référé le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires et leur condamnation aux paiement des loyers et indemnités d'occupation impayés. 

 

Suivant ordonnance rendue le 7 février 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 13], statuant en référé a rendu l'ordonnance suivante :

'-rejetons l'intégralité des demandes de M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B];

-constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2011 entre M. [N] [Z] et Mme [X] [F] épouse [Z] et M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] concemant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 17 avril 2023 ;

-ordonnons en conséquence à M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

-disons qu'à défaut pour M. [U] [B] et Mme [C]-[J] épouse [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [N] [Z] et Mme [X] [F] épouse [Z] pourront, deux mois apres la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l'enlévement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-l et suivants du même code ;

-rappelons que le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation en violation d'une décision de justice défnitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d'amende conformément à l'article 315-2 du code pénal ;

-condamnons solidairement M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] à verser à M. [N] [Z] et Mme [X] [F] épouse [Z] à titre provisionnel la somme de 9 577,51 euros (décompte arrété au 22 janvier 2024), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés jusqu'au janvier 2024, avec les intéréts au taux légal à compter du 16 février 2023 sur la somme de 2 890 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

-condamnons in solidum M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] à payer à M. [N] [Z] et Mme [X] [F] épouse [Z] à titre provisionnel une indernnité mensuelle d'occupation à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés; 

-fixons cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

-condamnons in solidum M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] à verser à M. [N] [Z] et Mme [X] [F] épouse [Z] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamnons in solidum M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la prefecture;

-rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

-disons que la présente décision sera notifiée par le greffe à la prefecture de l'[Localité 8] en application de l'article R.4l2-2 du code des procédures civiles d'exécution.

 

Selon déclaration d'appel en date du 2 avril 2025, M. et Mme [B] ont régulièrement interjeté appel de l'ordonnance de référé rendue le 7 février 2025 sur l'ensemble de ses dispositions.



Dans leurs dernières conclusions, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

-les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

-infirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] en date du 7 février 2025. 

Statuant de nouveau, 

-juger que les demandes de M. et Mme [Z] se heurtent à une contestation sérieuse. 

En conséquence, 

-dire n'y avoir lieu à référé, 

-déclarer M. et Mme [Z] tant irrecevables que mal fondés en l'ensemble de leurs demandes et les en débouter, 

-débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes de condamnation de M. [U] [B] et Mme [C] [B] au paiement de la somme de 19 097,51 euros. 

Subsidiairement, 

-juger que leur situation leur permet de bénéficier des plus larges délais de paiement pour s'acquitter de leur dette et les leur accorder, 

-leur accorder des délais de paiement sur 36 mois avec règlement de leur dette la deuxième quinzaine de chaque mois, 

-suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés. 

En tout état de cause, 

-débouter M. et Mme [Z] de toutes demandes plus amples ou contraires et de tout éventuel incident, 

-débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes de condamnation des appelants au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure, ainsi qu'aux dépens,

-condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens d'appel. 

 

Dans leurs dernières conclusions, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

-confirmer l'ordonnance de référé du 7 février 2025 par le Tribunal judiciaire de Troyes en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

-condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] à leur verser la somme de 19 097,51 euros, correspondant au décompte depuis février 2024,

-condamner solidairement M. [B] [U] et Mme [B] [C] à leur payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamner solidairement M. [B] [U] et Mme [B] [C] aux entiers dépens de la présente instance.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

 



 MOTIFS



- Sur l'existence d'une contestation sérieuse, de l'urgence et la recevabilité des demandes en référé : 

 

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

 

L'article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise 

en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

 

Aux termes de l'ordonnance de référé contestée, le juge a estimé que l'existence de la contestation sérieuse alléguée par les locataires n'était pas établie aux motifs que l'indécence du logement n'était pas caractérisée. 

 

Le premier juge retient en effet que « les seuls éléments apportées par les défendeurs consistent en des photos imprimées qu'ils disent être des clichés de leur domicile. Ces clichés, non datés, n'ont pas force probante et ne constituent pas de contestation sérieuse qui ferait obstacle à une procédure de référé. » 

 

M. et Mme [B] estiment quant à eux que le fait que les propriétaires n'aient pas contesté que les clichés produits correspondent bien au logement donné à bail les rend probants même s'ils ne sont pas datés.

Ils allèguent en outre de leur situation financière obérée pour justifier l'absence de production d'un procès-verbal de constat d'huissier arguant qu'une telle exigence revient, compte tenu de leur situation de précarité à les empêcher de faire valoir leurs droits face à leurs bailleurs.

Ils assurent que les clichés photographiques produits mettent en évidence l'état dans lequel se trouve la maison d'habitation louée, alors que sur les murs apparait, sans aucun doute possible, la présence de moisissures et tâches généralisées, sur l'ensemble du bien, avec des menuiseries extérieures datant d'un autre âge. 

Dans ces conditions, alors que selon eux, les bailleurs ne mettent pas à leur disposition un logement décent et salubre, ils estiment que le non-règlement des loyers apparait constituer une exception d'inexécution parfaitement justifiée.

Enfin, ils contestent que les bailleurs se soient trouvés dans une situation d'urgence permettant le recours à la procédure de référé. 



Pour solliciter la confirmation de l'ordonnance, les bailleurs indiquent que M. et Mme [B] ne rapportent pas la preuve de l'insalubrité de leur logement pas plus qu'il ne prouvent qu'ils les auraient informés de l'état dégradé de celui-ci ni que le maire de la commune en ait été averti et qu'il l'ait visité.



En l'espèce, si la cour constate que les photographies versées aux débats montrent des murs intégralement dégradés par la moisissure, force est de constater, comme le premier juge, que celles-ci ne sont pas datées et qu'il est par ailleurs impossible de s'assurer qu'elles ont été prises dans le logement occupé par les époux [B] faute d'un constat établi par un commissaire de justice.

Par ailleurs, les locataires ne justifient pas avoir informé leurs bailleurs de la dégradation du logement et ils n'apportent aux débats aucun élément permettant d'établir sans aucun doute possible que les moisissures seraient consécutives à des défauts inhérents à la structure de l'immeuble et non à un mauvais usage ou à un mauvais entretien du logement de leur part.



Dans ces conditions, alors même que M. et Mme [B] n'ont pas saisi le juge d'une demande de suspension des loyers ou de séquestre de ceux-ci, c'est par une juste appréciation des pièces versées aux débats que le premier juge a considéré qu'il n'existait aucune contestation sérieuse.



En tout état de cause, dès lors qu'il est acquis que la clause résolutoire prévue au bail a produit ses effets suite à un commandement de payer régulièrement délivré, les conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile sont réunies tant quant à l'absence de contestatation sérieuse sur le fond que sur l'urgence nécessairement constituée par le défaut de paiement du loyer, obligation principale du locataire, ainsi que pour faire cesser le trouble manifestement illicite qui découle de l'occupation sans droit ni titre du logement compte-tenu de l'acquisition de la clause résolutoire. 



La procédure engagée devant le juge des référé était donc bien recevable et l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a dit y avoir lieu à référé.





-Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion



La cour constate que c'est par une juste appréciation des pièces versées à la procédure que le premier juge a constaté que le commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au contrat de bail signifié le 16 février 2023 faisant état d'un impayé de loyers de 2 890 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, si bien que les conditions d'acquisition de cette clause étaient réunies au 17 avril 2023 et qu'il a ordonné l'expulsion de M. et Mme [B] désormais occupants sans droit ni titre.



L'ordonnance sera donc confirmée.



-Sur la demande au titre des impayés



M. et Mme [B] ne contestent pas qu'ils ont cessé de régler leurs loyers à compter du mois d'août 2022 (cf. décompte pièce n°8 des bailleurs), ni qu'ils étaient redevables au 22 janvier 2024 de la somme de 9 577,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés comme l'a relevé le premier juge, ni qu'ils n'ont réglé aucune indemnité d'occupation depuis cette date ni depuis l'ordonnance rendue le 7 février 2025.



Dans ces conditions, alors que les indemnités d'occupation s'élèvent à 560 euros par mois,la créance de M. et Mme [Z] s'établit au jour des dernières conclusions des intimés, soit au 13 juin 2025 à la somme de 19 097,51 euros, à laquelle ils seront condamnés solidairement.



-Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



L'article 1343-5 dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. 

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. 

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. 

 

L'article 24-V de la loi du 6 juillet1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



Les appelants exposent qu'au jour de la délivrance de l'assignation, le montant de l'arriéré de loyers et charges dû était de 9 577,51 euros, que le montant du loyer principal est de 550 euros et qu'en première instance, ils ont justifié de la précarité de leur situation financière les ayant conduit à la situation d'impayés de loyers auprès de leur bailleur. 

Ils indiquent que cette situation n'a pas évolué au regard des mentions retenues dans le cadre de l'octroi du bénéfice de l'aide juridictionnelle, M. [B] ayant toujours un revenu fiscal de référence de 0 euros alors que Mme [B] a un revenu fiscal de 13 667 euros. 

Ils proposent ainsi de procéder au règlement de la dette locative dans un délai de 36 mois comme le prévoient les dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 avec la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés 

 

En l'espèce, si les époux [B] justifient d'une situation financière obérée compte-tenu de leurs faibles revenus, la cour constate non seulement qu'ils n'ont pas repris le paiement des indemnités d'occupation courantes et que leur situation financière ne leur permet pas de régler leur dette même de manière échelonnée en plus des indemnités courantes puisque ces seules charges représentent 1 090 euros par mois, alors que leurs revenus s'établissent à 1780 euros en moyenne.



Ils seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement suspendant l'exécution de la clause résolutoire.





-Sur les dépens



En qualité de partie perdante, M. et Mme [B] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et l'ordonnance qui les a condamnés aux dépens de première instance sera confirmée.





-Sur les frais irréptibles



Alors que les appelants succombent en leur appel, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [Z] l'intégralité des frais qu'ils sont engagés dans la présente procédure.

M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [M] seront donc condamnés in solidum à leur payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et l' ordonnan déférée qui les a condamnés à la somme de 200 euros en première instance sera confirmé.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, par arrêt contradictoire rendu publiquement,



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 7 février 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes,



Y ajoutant,



Actualise la créance de M. [N] [Z] et de Mme [X] [F] épouse [Z] à la somme de 19 097,51 euros arrêtée au 13 juin 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d'occuaption impayés,



Condamne M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] à payer à M. [N] [Z] et Mme [X] [F] épouse [Z] la somme de 19 097,51 euros arrêtée au 13 juin 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d'occuaption impayés,



Déboute M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,



Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] à payer les dépens de la procédure d'appel,



Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [C] [J] épouse [B] à payer à M. [N] [Z] et Mme [X] [F] épouse [Z] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





 Le greffier Le président de chambre