Cour d'Appel · Chambre-2 JCP — 16 octobre 2025

ARRET N° 

du 16 octobre 2025



N° RG 25/00148 

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTEU





[U]





c/



[S]











CH







Formule exécutoire le :

à :



Me Pascal GUILLAUME



la SCP LEJEUNE-THIERRY 

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



ARRET DU 16 OCTOBRE 2025



APPELANT :

d'une ordonnance de référé rendue le 10 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes



Monsieur [G] [U]

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4] 



Représenté par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS





INTIMEE :



Madame [R] [S]

Née le 1er janvier 1943 à [Localité 4]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Christophe LEJEUNE, SCP LEJEUNE-THIERRY, avocat au barreau de l'AUBE





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme Christel Magnard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller





GREFFIER :



Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition





DEBATS :



A l'audience publique du 09 septembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025,





ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 



Exposé du litige :



Suivant contrat de location en date du 27 janvier 2022, M. [D] [J], représenté par son tuteur, a donné à bail à M. [G] [U] une maison individuelle à usage d'habitation située [Adresse 2], dont il était usufruitier, pour un loyer mensuel de 500 euros et 165,47 euros de provision mensuelle.



Mme [R] [S] en était nue-propriétaire. 

 

M. [D] [J] est décédé le 10 avril 2022. 

 

En sa qualité de propriétaire de l'immeuble, Mme [R] [S] a fait signifier à M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 novembre 2022 pour absence de paiement des loyers. 

 

Par acte du 28 juin 2023, [R] [S] a fait assigner M. [G] [U] à l'audience du 6 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des loyers et indemnités d'occupation. 

 

Par ordonnance du 10 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2022 entre Mme [S] [R] et M. [U] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 février 2023,

-ordonné en conséquence à M. [U] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

-dit qu'à défaut pour M. [U] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [S] [R] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [U] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code,

 -rappelé que le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d'amende conformément à l'article 315-2 du code pénal, 

-condamné M. [U] [G] à verser à Mme [S] [R] à titre provisionnel la somme de 22 068,59 euros (décompte arrêté au 6 décembre 2024), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés jusqu'au novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022 sur la somme de 5 912,49 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, 

-condamné M. [U] [G] à payer à Mme [S] [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, 

-fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, 

-condamné M. [U] [G] à verser à Mme [S] [R] une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamné M. [U] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, 

-rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, -dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 3] en

application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

 

Par déclaration du 31 janvier 2025, enregistrée le 6 février 2025, M. [G] [U] a interjeté appel de ladite ordonnance en toutes ses dispositions. 

 

Dans ses dernières conclusions, M. [U] demande à la cour de :

-infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

-débouter Mme [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, 

-condamner Mme [R] [S] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner Mme [R] [S] aux entiers dépens, de première instance et d'appel. 

 

Dans ses conclusions du 23 avril 2025, Mme [S] demande à la cour de :

-la recevoir en ses demandes, 

-confirmer la décision rendue le 10 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Troyes en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

-actualiser la dette locative et les frais dus à la somme de 25 540,66 euros (arrêtée au 30 avril 2025) et condamner à titre provisionnel M. [G] [U] à payer cette somme à Mme [R] [S],

-débouter M. [G] [U] de l'ensemble de ses demandes ; 

-condamner M. [G] [U] à verser à Mme [R] [S] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.



Suivant conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2025, en application de l'article 802 du code de procédure civile, Mme [S] a actualisé sa créance locative et sollicité la condamnation de M. [G] [U] à lui payer la somme de 2 8344,94 euros à titre provisionnel et a communiqué un nouveau décompte.



MOTIFS



Sur la demande de réformation de l'ordonnance pour défaut de communication des pièces



M. [G] [U] expose qu'il n'était ni assisté, ni représenté par un avocat en première instance et qu'il s'est défendu seul, qu'il n'a pas reçu communication des pièces adverses, ni des éléments de procédure en première instance, que malgré l'appel interjeté par M. [G] [U] et la constitution du conseil de Mme [S], aucune pièce n'a été communiquée à son conseil, de sorte que M. [G] [U] n'est pas en mesure de se défendre utilement par rapport aux prétentions adverses. 



En réplique, Mme [S] indique que M. [U] a reçu, en même temps que l'assignation par voie de signification à personne, un acte comprenant 13 feuilles, soit 26 pages qui représentaient les demandes de son bailleur et les 4 pièces visées à cet acte, à savoir le bail du 27 janvier 2022, la copie du commandement de payer du 22 novembre 2022 contenant extrait de compte, la saisine et l'accusé de réception de la CCAPEX et un extrait de compte détaillé (arrêté à juin 2023 pour plus de 10 000 euros). 



Elle ajoute que l'affaire a été débattue contradictoirement à l'audience s'agissant notamment des pièces supplémentaires correspondant au décès du bailleur initial, ainsi qu'une actualisation du compte locataire faisant état du solde des loyers impayés et de l'activité commerciale de brocanteur de M. [U] dans les lieux loués, M. [U] ayant pu contester les demandes et les pièces versées aux débats.



Elle estime que M. [U] a été parfaitement informé des faits qui lui étaient reprochés consistant en l'absence de paiement de son loyer pour des lieux qu'il occupe depuis janvier 2022 sans exposer le moindre paiement, tant par voie de commandement puis d'assignation qui lui ont été délivrés « à personne ». 



Il ressort des pièces versées aux débats que M. [U] s'est vu signifier à personne le 22 novembre 2022 un commandement visant la clause résolutoire incluse au contrat de bail pour non paiement des loyers auquel était annexé un décompte des sommes dues au 1er avril 2022 et la reproduction de la clause résolutoire.



Par ailleurs, il résulte de l'assignation délivrée par acte d'huissier le 28 juin 2023 à personne que celle-ci contenait les pièces versées aux débats devant le premier juge lesquelles lui ont donc été communiquées avant l'audience en mains propres.



De plus, il résulte du jugement déféré que M. [U] a comparu devant le premier juge, qu'il a pu exposer ses moyens de défense et qu'il a contesté le montant d'une facture, preuve que les pièces de la demanderesse lui avaient bien été adressées.



Enfin, dans le cadre de la procédure d'appel, les conclusions d'intimée notifiées par RPVA le 23 avril 2025 par le conseil de Mme [S] au conseil de M. [U] mentionnent les pièces versées aux débats lesquelles ont été communiquées par RPVA le même jour.



Dans ces conditions, le principe du contradictoire a été respecté tant en première instance qu'à hauteur d'appel et l'ordonnance déférée ne saurait encourir l'infirmation pour défaut de communication de pièces.



Sur la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et la condmanation à payer une indemnité d'occupation



La cour constate que si M. [U] réclame l'infirmation de la décision déférée, il n'expose dans ses conclusions aucun moyen justifiant sa demande, à l'exception du défaut de communication de pièces déjà écarté par la cour comme étant non fondé.



Dans ces conditions, considérant que c'est par une juste analyse des pièces versées aux débats que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 23 février 2023, ordonné l'expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef à défaut d'avoir libéré les lieux volontairement et condamné à payer une indemnité d'occupation égale au paiement des loyers et charges à compter du 1er décembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, la cour confirmera l'ordonnance rendue le 10 janvier 2025 par adoption des motifs.



Sur le montant des sommes dues



M. [U] conteste l'ordonnance qui a fixé la créance de Mme [S] à la somme de 22 068,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte en date du 6 novembre 2024 sans indiquer en quoi cette somme serait contestable.



Dans ces conditions, alors que le juge a fait une juste appréciation des décomptes versés aux débats, l'ordonnance déférée sera confirmée.



Cependant, M. [U] n'ayant réglé aucune indemnité d'occupation postérieurement au relevé de compte produit en première instance, Mme [S] est bien fondée à voir sa créance actualisée conformément au dernier décompte produit devant la cour et à voir condamner M. [U] à lui payer la somme de 28 344,94 euros arrêté au mois d'août 2025 inclus.



Sur les dépens



En qualité de partie succombant en son appel, M. [U] sera condamné à payer les dépens et l'ordonnance qui l'a condamné à supporter les dépens de la première instance sera confirmée.





Sur l'article 700 du code de procédure civile



Alors que M. [U] succombe en son appel, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [S] l'intégralité des frais qu'elle a engagés dans la procédure.

M. [U] sera donc débouté de sa demande contre Mme [S] et condamné à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et le jugement qui a condamné ce dernier à lui payer la somme de 600 euros sera confirmé.



 

PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,



Y ajoutant,



Actualise la créance de Mme [R] [S] et condamne M. [G] [U] à lui payer la somme de 28 344,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois d'août 2025 inclus,



Condamne M. [G] [U] à payer les dépens de la procédure d'appel,



Condamne M. [G] [U] à payer à Mme [R] [S] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Déboute M. [G] [U] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel.





 

 Le greffier Le président de chambre