Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/00521 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CKSYD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, [O] EXPRO, JCP de [Localité 8] - RG n° 24/53805
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 8], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8], Mme [I] [P], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMÉ
M. [Z] [W]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 septembre 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DU LITIGE
Faisant valoir que M. [W] avait mis en location son bien immobilier sis [Adresse 2] (5ème) dans le cadre d'une location meublée touristique, de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, depuis au moins le mois d'octobre 2021, par acte du 24 mai 2024, la ville de Paris l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à titre principal à lui payer une amende civile de 50.000 euros.
Par jugement contradictoire en date du 25 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris, a :
Condamné M. [W] à payer une amende civile de 4.000 euros dont le montant sera versé à la ville de [Localité 8] ;
Rejeté le surplus des demandes de la ville de [Localité 8] ;
Condamné M. [W] aux dépens ;
Condamné M. [W] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Par déclaration du 17 décembre 2024, la ville de [Localité 8] a interjeté appel de l'ensemble des chefs du dispositif.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, la ville de [Localité 8] demande à la cour, au visa des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile ; L631-7, L651-2 du code de la construction et de l'habitation et L324-1 du code du tourisme, de :
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 novembre 2024 en ce qu'il a :
Condamné M. [W] à payer une amende civile de 4.000 euros dont le montant sera versé à la ville de [Localité 8] ;
Rejeté le surplus des demandes de la ville de [Localité 8] sur le fondement des dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Statuant à nouveau :
Condamner M. [W] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 8] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, de l'appartement situé, [Adresse 4] au rez-de-chaussée sur cour (lot n° 2) sous astreinte de 516 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
Condamner en outre M. [W] au paiement d'une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de l'article L324-1-1 du code du tourisme ;
Y ajoutant,
Condamner M. [W] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle fait essentiellement valoir que si la fiche modèle H2 ne mentionne pas le loyer payé au 1er janvier 1970, l'information est confirmée par la fiche de révision foncière récapitulative modèle R d'une part et d'autre part les calepins qui indiquent également la présence de trois locaux au rez-de-chaussée, dont un local constituant une loge et occupé par la personne mentionnée dans la fiche H2. Elle se prévaut également des listes électorales, du relevé de propriété et des dispositions de la loi du 19 novembre 2024 qu'elle considère d'application immédiate. Elle allègue que le fait que le montant du loyer ne soit pas indiqué est indifférent.
Elle soutient que le bien n'est pas la résidence principale du loueur et a fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle n'y élisant pas domicile.
Elle détaille le nombre de nuitées et le gain illicite au regard du gain licite.
Elle soutient que le bien loué n'a pas donné lieu à un enregistrement et réclame que l'amende civile soit fixée à 5.000 euros et non 4.000 euros.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, M. [W] demande à la cour, au visa des articles L.637-1, L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, L.324-1-1 du code du tourisme, 8, 16 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen, 6, 7 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, 49.1 de la charte des droits fondamentaux de l'Union Européenne et 2 du code civil, de :
A titre principal, concernant l'infraction de changement d'usage :
Juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s'appliquent pas au présent litige ;
Juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l'ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s'appliquent au présent litige ;
Juger que la ville de [Localité 8] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de force probante de la déclaration H2, de la fiche modèle R et du calepin des propriétés fournis par les services de la ville de [Localité 8] constituant la base légale de l'assignation ;
Confirmer le jugement du 25 novembre 2024 en toutes ses dispositions, en ce que la ville de [Localité 8] est mal fondée dans sa demande de condamnation reposant les articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction, en ce qu'elle échoue à démontrer l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
En conséquence,
Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 8] de sa demande de condamnation à une amende civile de 50.000 euros ;
Débouter la ville de [Localité 8] de sa demande de condamnation à une amende civile de 50.000 euros ;
A titre subsidiaire si, par extraordinaire, l'infraction au changement d'usage devait être caractérisée :
Juger que, compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération avec la ville de [Localité 8], de sa situation personnelle et de la cessation définitive de l'infraction, M. [W] n'est fondé à être condamné qu'à une amende symbolique d'1 euro ;
Juger de la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;
En conséquence :
Condamner M. [W] à une amende symbolique de 1 euro ;
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :
Juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
Juger que les estimations de la ville de [Localité 8] quant aux gains générés par l'activité locative de M. [W] sont disproportionnées ;
En conséquence :
A titre principal,
Condamner M. [W] à une amende civile dont la somme ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l'équité commandera, si la cour d'appel devait entrer en voie de condamnation ;
A titre principal, sur le défaut d'enregistrement en meublé de tourisme,
Juger que M. [W] a procédé à la déclaration en meublé de tourisme de son local sis [Adresse 3] ;
En conséquence :
Infirmer le jugement du 25 novembre 2024, en ce qu'elle a condamné M. [W] à une amende civile de 4.000 euros pour défaut d'enregistrement ;
Et statuant à nouveau :
Débouter la ville de [Localité 8] de sa demande de condamnation de M. [W] au paiement d'une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de l'article L324-1-1 du code du tourisme ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour d'Appel de Paris devait entrer en voie de condamnation au titre de l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme,
Juger que M. [W] a procédé à la régularisation de sa situation avant le jugement du 25 novembre 2024 par la déclaration en meublé de tourisme de son local sis [Adresse 3] ;
Juger que le montant de 5.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
En conséquence :
Infirmer le jugement du 25 novembre 2024, en ce qu'il a condamné M. [W] à une amende civile de 4.000 euros pour défaut d'enregistrement ;
Et statuant à nouveau :
Condamner M. [W] à une amende civile dont le montant ne saurait excéder 1.000 euros ou tout autre somme que l'équité commandera ;
En toutes hypothèses :
Débouter la ville de [Localité 8] de sa demande retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, de l'appartement situé, [Adresse 4] au rez-de-chaussée sur cour (lot n° 2) sous astreinte car sans objet ;
Condamner la ville de [Localité 8] à payer à M. [W] la somme de 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la ville de [Localité 8] aux entiers dépens.
Il fait valoir essentiellement que les dispositions de la loi du 19 novembre 2024 sont inapplicables en l'espèce ; que la fiche H2 est entachée d'irrégularités manifestes ; que la fiche modèle R n'a pour objet que de décrire la situation de l'immeuble à la date de la souscription, en l'espèce le 21 octobre 1970 ; que l'inscription sur les listes électorales ne présume pas de l'usage d'habitation.
A titre subsidiaire, il sollicite une condamnation à une amende symbolique arguant de sa bonne foi et de ses diligences.
Il soutient qu'il s'évince du constat complémentaire du 2 novembre 2023 qu'il avait procédé à la déclaration en meublé de tourisme et obtenu un numéro.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2025.
SUR CE,
Sur l'application de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale
Aux termes de l'article 2 du code civil : « La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif. »
La loi du 19 novembre 2024 a modifié l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation s'agissant du critère de détermination de l'usage d'habitation.
Le troisième alinéa de cet article, dans sa rédaction antérieure, disposait :
« Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »
Il dispose dans sa rédaction nouvelle :
« Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. »
(Caractère gras de la cour)
Cette loi modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d'habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d'une durée respective de sept et trente ans.
Elle affecte donc les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d'un local meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d'usage et a pour effet de soumettre à un régime d'autorisation préalable le changement d'usage de locaux qui n'en relevaient pas en l'état du texte dans sa rédaction antérieure.
En conséquence, cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l'objet d'une application rétroactive.
Dès lors, l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure au 21 novembre 2024 est applicable à l'instance déjà en cours lors de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.
Sur la demande de condamnation sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 8] d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
En l'espèce, la déclaration modèle H2 versée par la ville de [Localité 8] est datée du 21 octobre 1970 selon le constat mais la date est en réalité illisible (« 1 oct 19 » sont les seuls éléments certains). Elle mentionne l'occupation des locaux situés au rez-de-chaussée par une dénommée [F] [M] mais sans indication d'un montant de loyer.
Or, il résulte des articles 38 et 40 du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 que les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière, établies sur des formules spéciales fournies par l'administration, comportent les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété à la date de leur souscription, de sorte qu'une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970 ne permet pas d'en établir l'usage à cette date, ni de le faire présumer (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n°22-18.101, Bull.), sauf mention de la location du bien et du montant du loyer en vigueur au 1er janvier 1970.
La date certaine de cette déclaration n'étant pas établie, les conditions de l'occupation des locaux au 1er janvier 1970 ne sont pas démontrées.
La preuve que le local a été affecté à un usage d'habitation postérieurement à cette date est inopérante (3e Civ., 28 mai 2020, pourvoi n° 18-26.366, Bull.).
La désignation du propriétaire fait l'objet d'un tampon « [O] [K] » qui est un administrateur de bien, sans autre indication alors que la fiche R mentionne Mmes [N] et [G] comme propriétaires. Cette fiche n'a été établie que le 21 octobre 1970 et non à la date requise dans l'établissement de la preuve et ne créée aucune présomption à ce titre, comme l'a relevé le premier juge par des motifs pertinents que la cour approuve.
Les calepins produits sont illisibles et les extraits des listes électorales n'ont pas de valeur probante à eux-seuls pour justifier davantage d'un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
C'est à bon droit que le premier juge a retenu que la ville de [Localité 8] ne démontrait pas l'usage d'habitation des locaux en cause et l'a déboutée de ses demandes de ce chef.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande formée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 du code du tourisme
L'article L.324-1-1 du code du tourisme, dans sa version applicable à compter du 25 novembre 2018, date à partir de laquelle le défaut de déclaration entraîne une amende civile :
« II.- Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
III.- Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.
IV.- Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €. (') »
En application des dispositions du premier alinéa de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation, le changement d'usage des locaux situés à [Localité 8] et destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.
Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 8] a décidé de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d'un local meublé à destination d'une clientèle de passage n'y élisant pas domicile.
En conséquence, toute location d'un local meublé situé sur la commune de [Localité 8], consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile doit faire l'objet d'une déclaration préalable soumise à enregistrement.
Le premier juge a relevé que M. [W] ne contestait pas le défaut d'enregistrement qui lui était reproché.
A hauteur d'appel, l'intimé considère désormais que la situation a été régularisée en ce que l'annexe du constat du 2 novembre 2023 fait état d'un numéro d'enregistrement. Cependant il ne justifie pas d'une telle déclaration antérieurement à cette date, soit pour la période de 2021 à 2023 et alors que plusieurs centaines de nuitées ont été portées sur le décompte remis par la plateforme Airbnb.
Le jugement déféré a fait une parfaite appréciation des éléments de la cause en fixant à la somme de 4.000 euros le montant de l'amende civile et il n'y a lieu ni de minorer le montant de l'amende ni de le majorer. La décision sera également confirmée de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la ville de [Localité 8] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne la ville de [Localité 8] à payer à M. [W] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la ville de [Localité 8] aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE