Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 13 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/02078 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4XU

Minute : 25/00006

PMM





S.A. LOGIREP
Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS

 

C/


Madame [W] [V]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
A5 Avocats Associés
Copie délivrée à :
Madame [W] [V]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

Par Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé
Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 03 décembre 2024 
tenue sous la présidence de Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. LOGIREP, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE :

Madame [W] [V], demeurant [Adresse 5] - [Localité 9]
comparante en personne


D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 21 mai 2014, la S.A LOGIREP a donné à bail à Madame [W] [V] et à Monsieur [F] [E] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 9], pour un loyer mensuel actuel de 653.29€ outre les provisions sur charges.

Monsieur [F] [E] a donné congé au bailleur le 15 novembre 2016. La S.A LOGIREP a ainsi fait procéder à son retrait du bail à compter du 15 février 2017.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A LOGIREP a fait signifier le 31 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 730,61 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, la S.A LOGIREP a ensuite fait assigner Madame [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l'audience du 3 décembre 2024, la S.A LOGIREP - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 
- d'ordonner l'expulsion de Madame [W] [V] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; 
- et de condamner cette dernière au paiement 
* de la somme actualisée de 1 235.93 € correspondant à l'arriéré des loyers. Cet arriéré locatif sera actualisé le jour de l'audience,
* d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges y afférant, jusqu'à la libération effective des lieux,
- outre une somme de 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce qui compris le coût du commandement de payer ;
- rappeler que l'exécution provisoire est attachée de droit à la présente décision.

LA S.A LOGIREP n'est pas opposée à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [W] [V], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement. Elle propose de verser 50,00 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire. Madame [W] [V] indique qu'elle a deux enfants à charge. Elle explique également que sa carte de séjour a expiré pendant trois mois et qu'elle doit régler sa demande d'aide au fonds de solidarité pour le logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la S.A LOGIREP le 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L'action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". 

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 21 mai 2014 contient une clause résolutoire (article 12 de ses conditions générales intitulé "Clause résolutoire") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2024, pour la somme en principal de 1 730,61 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er aout 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La S.A LOGIREP produit un décompte démontrant que Madame [W] [V] reste devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 235,93 € à la date du 25 novembre 2024.

Madame [W] [V] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 1er aout 2024, Madame [W] [V] reste redevable du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. 

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1 235,93€, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 25 novembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l'article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [W] [V] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose sa situation personnelle et financière. En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges, est en situation de régler sa dette locative et la S.A LOGIREP n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [W] [V] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera : 
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; 
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 1er aout 2024 ; 
 
- que Madame [W] [V] devienne occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; 
- que faute pour Madame [W] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et que la S.A LOGIREP soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [V] ;
- qu'en cas de maintien dans les lieux, la S.A LOGIREP soit en droit d'exiger de la défenderesse le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu'à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L'équité commande que la demande formulée par la S.A LOGIREP au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit rejetée. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,

DECLARONS recevable la demande de la S.A LOGIREP aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mai 2014 entre la S.A LOGIREP et Madame [W] [V] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 1er aout 2024 ;

CONDAMNONS Madame [W] [V] à verser à la S.A LOGIREP à titre provisionnel la somme de 1 235,93 € (décompte arrêté au 25 novembre 2024, incluant une dernière échéance d'octobre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [W] [V] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 50,00 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [W] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la S.A LOGIREP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la S.A LOGIREP soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [V] ;
* que Madame [W] [V] soit condamnée à verser à la S.A LOGIREP une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande formulée par la S.A LOGIREP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [V] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2025, 

LA GREFFIERE LA JUGE