Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 13 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 6]
[Adresse 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/01188 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJLJ

Minute : 25/00004

PMM





Société 1001 VIES HABITAT
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

 

C/


Madame [Z] [Y]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL JEANINE HALIMI
Copie délivrée à :
Madame [Z] [Y]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

Par Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé
Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 03 décembre 2024 
tenue sous la présidence de Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDERESSE :

Société 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE


D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne


D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 26 mars 2001, la S.A Logement français a donné à bail à Monsieur [H] [D] et à Madame [Z] [Y] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 2 626,17 francs outre les provisions sur charges.

Monsieur [H] [D] a donné congé au bailleur par courrier en date du 8 août 2008. Madame [Z] [Y] est donc seule locataire du logement depuis le 5 novembre 2008.

La rue où est situé le logement a fait l'objet d'un changement de nom. La nouvelle adresse du logement est [Adresse 4].

Le 28 juin 2018, l'assemblée générale mixte de la S.A Logement français a approuvé son changement de dénomination sociale en "1001 VIES HABITAT".

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A 1001 VIES HABITAT a fait signifier le 12 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 14 368,39 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la S.A 1001 VIES HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 3 septembre 2024. La défenderesse ne s'est pas présentée et l'affaire a donc été mis en délibérée au 7 octobre 2024. Cependant, par un courrier reçu au greffe du tribunal le 5 septembre 2024, Madame [Z] [Y] a expliqué s'être trompée sur la date de l'audience. De fait, elle demandait une réouverture des débats afin de pouvoir s'expliquée sur sa situation et ne pas être expulsée de son logement. L'affaire a donc été reportée à l'audience du 3 décembre 2024.

A l'audience du 3 décembre 2024, la S.A 1001 VIES HABITAT - représentée par - reprend les termes de son assignation pour demander :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette au profit de la société requérante ; 
- d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [Y] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance du commissaire de police, d'un serrurier et de la force publique, s'il y a lieu, à l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux prévus aux articles L. 411-1, L. 412-1, L. 412-2 et L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution ;
- d'autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local au choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse, sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 
- et de condamner cette dernière au paiement 
* de la somme actualisée de 12 687.69 € à titre de provision,
* d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 50 %, sans préjudice des charges, jusqu'à la libération effective des lieux ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
- outre une somme de 330,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

La S.A 1001 VIES HABITAT n'est pas opposée à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [Z] [Y] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement. Elle propose de verser 100,00 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire. Madame [Z] [Y] indique qu'elle est au chômage et perçoit un revenu mensuel de 700,00 €. Elle explique avoir 6 enfants dont 2 à charge. Elle précise également s'être séparée de Monsieur, qui lui a laissé des dettes. Aussi, elle explique avoir eu un accident du travail il y a 2 ans.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

Par note en délibéré autorisée, Madame [Z] [Y] a communiqué la preuve de paiement du loyer pour le mois de septembre 2024 et le bailleur un décompte actualisé au 2 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En l'espèce, Madame [Z] [Y], assignée à étude comparaît à l'audience.

L'ordonnance est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable. 


- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
 
En effet, le contrat de bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 26 mars 2001 contient une clause résolutoire (titre XII de ses conditions générales intitulé "Clause résolutoire") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024, pour la somme en principal de 14 368,39 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La S.A 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [Z] [Y] reste devoir, au titre de l'arriéré locatif, la somme de 12 687.69 € à la date du 2 janvier 2025.

Madame [Z] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 13 avril 2024, Madame [Z] [Y] reste redevable du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. 

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 12 687.69€, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 2 janvier 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

- la clause pénale :

Aux termes de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 26 mars 2001 contient au titre XIII de ses conditions générales intitulé "Pénalités", une clause qui prévoit que "En cas de retard dans le paiement des sommes de toute nature par le Preneur au titre de l'exécution du présent engagement de location, et sans qu'il soit dérogé à la clause résolutoire, le Preneur s'engage par la présente clause pénale qu'il déclare accepter entièrement et définitivement, à régler au Bailleur en sus des loyers, charges et frais réclamés, une pénalité et un pour cent (1 %) par mois de retard ou fraction de mois de retard.".

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l'article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Z] [Y] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose sa situation personnelle et financière. En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a procédé à 2 virements de 1 100 euros les 3 et 19 décembre 2024. Elle est ainsi en situation de régler sa dette locative. En outre, la S.A 1001 VIES HABITAT n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [Z] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.



Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera : 
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; 
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 13 avril 2024 ; 
 
- que Madame [Z] [Y] devienne occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; 
- que faute pour Madame [Z] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et que la S.A 1001 VIES HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Z] [Y] ;
- qu'en cas de maintien dans les lieux, la S.A 1001 VIES HABITAT soit en droit d'exiger de la défenderesse le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu'à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L'équité commande que la demande formulée par la S.A 1001 VIES HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit rejetée. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,

DECLARONS recevable la demande de la S.A 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2001 entre la S.A 1001 VIES HABITAT et Madame [Z] [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Y] à verser à la S.A 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel la somme de 12 687.69 € (décompte arrêté au 2 janvier 2025, incluant une dernière échéance de décembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
AUTORISONS Madame [Z] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100,00 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [Z] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la S.A 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la S.A 1001 VIES HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Z] [Y] ;
* que Madame [Z] [Y] soit condamnée à verser à la S.A 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande formulée par la S.A 1001 VIES HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Y] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2025, 

LA GREFFIERE LA JUGE