Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 13 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/02080 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4YC

Minute : 25/00008

PMM





S.C.I. AVENIR
Représentant : Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

 

C/


Monsieur [W] [L]
Madame [D] [R] épouse [L]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELEURL LLAVADOR AVOCAT
Copie délivrée à :
Madame [D] [L]
Monsieur [W] [L]
Préfecture de la Seine-Saint-Denis

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

Par Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé
Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 03 décembre 2024 
tenue sous la présidence de Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. AVENIR, dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [L], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Madame [D] [R] épouse [L], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée


D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 17 février 2023, la S.C.I AVENIR, représenté par le mandataire gestionnaire ALTHEA CONSEIL, a donné à bail à Monsieur [W] [L] et à Madame [D] [R] épouse [L] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 997,00 € et 45,00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I AVENIR a fait signifier le 19 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 722,43 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, la S.C.I AVENIR a ensuite fait assigner Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l'audience du 3 décembre 2024, la S.C.I AVENIR - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander :
- de constater que le bénéfice de la clause résolutoire est acuis au bénéfice de la S.C.I AVENIR, bailleresse, et que Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] se trouvent dès lors sans droit ni titre à se maintenir dans l'appartement qu'ils occupent, situé [Adresse 4], à [Localité 6] ; 
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement ;
- de dire que l'expulsion pourra être diligentée par Huissier de justice et avec l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier, s'il y a lieu ; 
- et de condamner ces derniers au paiement 
* de la somme actualisée de 10 555,83 € ;
* d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel, provisions sur charges incluses, soit la somme de 1 076,87 € par mois, jusqu'à la libération effective des lieux,
- outre à une somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

La S.C.I AVENIR est opposée à l'octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire. Elle précise que les locataires n'ont effectué aucun règlement.

Bien que convoquée par acte d'huissier signifié à étude le 5 septembre 2024, Madame [D] [R] épouse [L] n'est ni présente ni représentée. 

Monsieur [W] [L] comparaît à l'audience. Il ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement. Il propose de verser 300,00 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [W] [L] indique qu'il travaille et perçoit un revenu de 1 766,00 €. Il explique avoir perdu son emploi et avoir retrouvé un emploi depuis un mois et demi. 

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

La juge a autorisé Monsieur [W] [L] à lui fournir par note en délibéré la preuve de son embauche. Toutefois, ce justificatif n'a pas été communiqué au tribunal avant la date du délibéré.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, la S.C.I AVENIR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa rédaction applicable au litige en cours, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 17 février 2023 contient une clause résolutoire (paragraphe VIII intitulé "Clause résolutoire") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 3 722,43 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.

 
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la S.C.I AVENIR, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La S.C.I AVENIR produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] restent devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9 867,09 € à la date du 28 novembre 2024.

Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. 

Conformément à la clause stipulée au contrat (paragraphe VII intitulé "Clause de solidarité"), les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 20 août 2024, Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] restent redevables du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. 

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9 867,09 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 28 novembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] seront également condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 20 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l'article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [W] [L] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose la situation personnelle et financière du couple. Cependant, le décompte locataire ne fait apparaître aucun règlement avant l'audience, le dernier datant du 15 mars 2023, pour un montant de 1 500,00 €. De surcroît, la S.C.I AVENIR est opposée à l'octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, la demande d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la S.C.I AVENIR, Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,

DECLARONS recevable la demande de la S.C.I AVENIR aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2023 entre la S.C.I AVENIR et Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I AVENIR pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] à verser à la S.C.I AVENIR à titre provisionnel la somme de 9 867, 09 € (décompte arrêté au 28 novembre 2024, incluant une dernière échéance de décembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] à payer à la S.C.I AVENIR à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 20 août 2024 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] à verser à la S.C.I AVENIR une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [D] [R] épouse [L] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS, en application de l'article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l'adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis
[Adresse 9]
[Localité 7] ;

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2025, 

LA GREFFIERE LA JUGE