Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 4 — 10 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE


Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2025 - délibéré prorogé
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier
Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Avril 2025





N° RG 24/02359 - N° Portalis DBW3-W-B7I-45X2


PARTIES :


DEMANDERESSE


Madame [J] [T]
née le 13 Juin 1975 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEURS


Monsieur [P] [E]
né le 04 juin 1984 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE


Madame [U] [I]
né le 02 juin 1980 à [Localité 4]
 demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE













FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :


[J] [T] est propriétaire d’une maison située [Adresse 2]. [P] [E] et [U] [I] sont propriétaires du fonds voisin. 

Déplorant des infiltrations, [J] [T] a souhaité réaliser des travaux de réfection de la façade Nord-Ouest de sa propriété.

Un devis a été établi le 16 janvier 2023, portant notamment sur la mise en place d’une isolation par l’extérieur et la pose d’un échafaudage.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 septembre 2023, [J] [T] a demandé l’autorisation de [P] [E] et [U] [I] d’installer un échafaudage en bordure de leurs propriétés. 

Par courrier du 5 novembre 2023, [P] [E] et [U] [I] ont fait part de leur refus invoquant l’irrégularité des travaux effectués précédemment par [J] [T], et lui ont demandé de procéder à la réhausse du mur mitoyen.

[P] [E] et [U] [I] ont refusé la proposition de médiation de [J] [T].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 février 2024, le conseil de [J] [T] a mis en demeure [P] [E] et [U] [I] d’accorder l’accès aux entrepreneurs mandataient par [J] [T].

*

Par actes de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, [J] [T], a assigné en référé [P] [E] et [U] [I], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, en demandant de :
- autoriser [J] [T] et les entreprises par elle mandatées à passer sur le fonds de [P] [E] et [U] [I] aux fins de réalisation des travaux de réfection de sa façade extérieure, 
- juger que l’autorisation donnée sera assortie d’une astreinte de 1000 € par infraction constatée, 
- dire et juger que l’autorisation de passage sera donnée pour une durée de 3 mois à compter de la première intervention de l’entreprise, 
- dire et juger qu’il appartiendra aux parties de faire réaliser un état des lieux avant l’intervention des entreprises, 
- dire et juger que [J] [T] devra remettre les lieux en état, 
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

A l’audience du 22 novembre 2024, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [J] [T] a demandé, au visa des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile et 837 alinéa 1 du Code de procédure civile, de :
« A titre principal 
- autoriser [J] [T] et les entreprises par elle mandatées à passer sur le fonds de [P] [E] et [U] [I] aux fins de réalisation des travaux de réfection de sa façade extérieure, 
- juger que l’autorisation donnée sera assortie d’une astreinte de 1000 € par infraction constatée, 
- dire et juger que l’autorisation de passage sera donnée pour une durée de 3 mois à compter de la première intervention de l’entreprise, 
- dire et juger qu’il appartiendra aux parties de faire réaliser un état des lieux avant l’intervention des entreprises, 
- dire et juger que [J] [T] devra remettre les lieux en état, 
A titre subsidiaire 
Si par extraordinaire le juge des référés relevait son incompétence, 
- déclarer que la situation présente une situation d’urgence,
En conséquence, 
- renvoyer l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond, 
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

[P] [E] et [U] [I], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 544 du code civil, L. 113-5-1 et R. 113-19 à R. 113-24 du code de la construction et de l’habitation, 700 du code de procédure civile, ont demandé de : 
- débouter [J] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- condamner [J] [T] à verser à [P] [E] et [U] [I] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance. 
 
*

Par ordonnance du 27 décembre 2024, il a été enjoint aux parties de participer à une réunion d’information sur la médiation et donné la possibilité d’entrer en médiation.


L’affaire été rappelée à l’audience du 25.04.2025, à cette date, les parties ont fait été d’une médiation partielle.
Les conseils des parties se sont référés à leurs dernières conclusions, antérieures à l’ordonnance avant dire droit.

L’affaire a été mise en délibéré au 13.06.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat. 


SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,


Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Les dispositions de cet article ne sont manifestement pas applicables à la présente espèce, en l’état de sérieuses contestations.


L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé. 

L'absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. 


Le tour d’échelle est la synthèse pratique entre le droit de propriété et l’interdiction d’abuser de ce droit.
Le tour d’échelle, qui n’est pas une servitude, consiste en une demande d’autorisation temporaire à passer par un fonds voisin pour procéder à des travaux de réparation indispensables et impossibles à réaliser selon d’autres modalités.
Le juge détermine les modalités du passage (notamment leur fréquence), son assiette, sa durée, son entretien et s’il y a lieu à une éventuelle indemnisation.

L’octroi d’un « droit de tour d’échelle » par le juge des référés suppose qu’il soit démontré que:
- les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve,
- les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer,
- la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux ; les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation.


En la présente espèce, [J] [T] se prévaut de l’impérieuse nécessité de réaliser les travaux d’étanchéité de sa façade, vétuste, alors qu’il en résulte des infiltrations d’eau importantes. Elle indique que pour ce faire, il est indispensable d’installer provisoirement des échafaudages sur le terrain voisin.

[P] [E] et [U] [I] ne contestent pas à proprement parler le tour d’échelle demandé, mais contestent la réalisation de précédentes constructions, selon eux sans permis de construire, ce qui est sans lien avec la question dont cette juridiction est saisie, mais surtout, indiquent que les travaux en cause s’analysent en un empiètement définitif sur leur fonds.


Il est constant que la construction de [J] [T] se trouve en limite séparative des fonds des parties.
Or, il résulte des pièces versées aux débats par [J] [T], notamment du devis de EVYNERGIE en date du 16.01.2023 et de la notice descriptive de cette société, que les travaux consistent en la pose d’un revêtement d’une épaisseur de 130 ou 140 mm, selon le document, à compter d’une hauteur de 15 cm depuis le sol, et sur toute la surface de la façade concernée. Les schémas démontrent en outre la création d’un surplomb de 30 mm au niveau des bavettes de fenêtres.

Dans ces conditions, la demande de [J] [T] ne s’analyse plus simplement comme une demande d’autorisation de tour d’échelle pour procéder à la reprise de l’étanchéité de sa façade, légitime, mais comme une demande d’autorisation de tour d’échelle pour créer un empiètement permanent au-dessus du fonds des défendeurs, d’une profondeur pouvant aller de 13 à 14,3 cm, portant ainsi atteinte à leur droit de propriété.

Les parties ont été invitées à la médiation, ce qui aurait dû permettre aux parties de réfléchir, soit à la cession de la partie de leur fonds concernée par [P] [E] et [U] [I], soit à la recherche de travaux d’isolation sans empiètement par [J] [T].

La médiation n’a manifestement pas abouti.

Il convient donc de rejeter purement et simplement les demandes de [J] [T].


Sur la demande subsidiaire

Au regard de la violation du droit de propriété envisagée et de la très forte prévisibilité de la décision au fond en résultant si aucune solution de travaux alternatifs n’est envisagée, aucune urgence ne justifie d’autoriser une procédure d’urgence dispensant de la phase de mise en état.

Cette demande sera également rejetée.


Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 
 
[J] [T], qui succombe à l’instance, sera condamnée à payer à [P] [E] et [U] [I] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.


Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,


REJETONS toutes les demandes de [J] [T] ;

CONDAMNONS [J] [T] à payer à [P] [E] et [U] [I] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [J] [T] à payer les dépens de l’instance en référé à la charge de [J] [T].


LE GREFFIER LE MAGISTRAT
 








Grosse délivrée le 10.10.2025 à 
- Me Caroline CAUSSE
- Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO