Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 2 juillet 2025

N°Minute:25/01572
N° RG 24/01065 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PANJ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 19]

JUGEMENT DU 02 Juillet 2025


DEMANDEUR:

S.A.S. -JEAMAU, dont le siège social est sis [Adresse 12]


représentée par Me Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Synd. de copropriétaires -[Adresse 13], AYANT POUR SYNDIC SARL CONSEIL INVEST 34, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Séverine VALLET, avocat au barreau de MONTPELLIER






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Caroline PRIEUR, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 06 Mai 2025
Affaire mise en deliberé au 02 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Juillet 2025 par
 Caroline PRIEUR, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Séverine VALLET
Copie certifiée delivrée à : Me Thierry BERGER
Le 02 Juillet 2025

















EXPOSE DU LITIGE


La SARL JEAMAU est propriétaire d’une parcelle cadastrée section BA n°[Cadastre 2] à [Localité 11] contigüe à la parcelle du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] cadastrée BA n°[Cadastre 1]. 

Par ordonnance en date du 22 mars 2017, le Tribunal d’instance de Montpellier, statuant en matière de référé, a désigné Monsieur [M] [J] en qualité d’expert avec mission, notamment, de proposer la délimitation des parcelles et l’emplacement des bornes à planter en application des titres ou, à défaut ou à l’encontre d’un titre, conformément à la possession susceptible de faire apparaitre une prescription, et compte tenu des éléments relevés. 

Le rapport de l’expert en date du 02 octobre 2019 propose deux solutions de délimitation, à savoir une conforme aux indications d’une convention de clôture et voirie signée en 1963 et une conforme aux ouvrages existants prétendue existante depuis 1985. Il conclut que, compte tenu que depuis plus de trente ans les témoignages indiquent que les lieux n’ont pas évolué, il semble que le tracé de la limite correspond à la solution A-W-X-Y-Z, soit la seconde solution évoquée, conforme aux ouvrages existants. 

Une tentative de règlement amiable a été effectuée en date du 11 janvier 2024 mais a donné lieu à une attestation de non-conciliation en l’absence d’accord entre les parties. 

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2024, la SAS JEAMAU a fait assigner le syndicat des copropriétaires PRADO LIDO, pris en la personne de son syndic la SARL CONSEIL INVEST 34, devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, à l’audience du 14 octobre 2024, aux fins de : 
fixer la limite divisoire entre la parcelle [Cadastre 7] appartenant à la SAS JEAMAU et la parcelle [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence PRADO LIDO, situées à [Localité 10], suivant la proposition de l’expert judiciaire en son tracé vert et ses points W-X-Y-Z,annexer au juger le plan en couleur établi par l’expert judiciaire, dire que la partie la plus diligente se rapprochera de tel géomètre-expert pour la pose des bornes et régularisation du cadastre et dire que les frais y relatifs seront partagés par moitié entre les parties, ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 15] et dire que les frais y relatifs seront partagés par moitié entre les parties pour les besoins de publication, rappeler le nom des parties et les titres de propriété de chacun, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence PRADO LIDO de toute demande plus ample et contraire, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence PRADO LIDO au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence PRADO LIDO aux dépens. 
Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 06 mai 2025. 

A cette audience, la SAS JEAMAU, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a sollicité : 

Vu l’article 646 du Code civil,
Vu les articles 2258 et suivants du Code civil,
Vu le rapport d'expertise de Monsieur [J],
Vu les pièces,
FIXER la limite divisoire entre la parcelle [Cadastre 5] appartenant à la SAS JEAMAU et la parcelle [Cadastre 4] appartenant au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], situées à [Localité 9], suivant la proposition de l'Expert Judiciaire [J] en son tracé W-X-Y-Z.
ANNEXER au jugement le plan en couleur établi par l'Expert Judiciaire
DIRE que la partie la plus diligente se rapprochera de tel Géomètre-Expert pour la pose des bornes et régularisation du cadastre et DIRE que les frais y relatifs seront partagés par moitié entre les parties (1/2).
ORDONNER la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière de [Localité 15], et DIRE que les frais y relatifs seront partagés par moitié entre les parties pour les besoins de publication.
RAPPELER le nom des parties et les titres de propriété de chacun.
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de déplacement du portail qui est infondée et irrecevable. 
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de toutes demandes plus amples et contraires.
CONDAMNER le [Adresse 20] PRADO LIDO à la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Elle indique avoir acquis le 02 avril 2010 une parcelle cadastrée section BA n°[Cadastre 2] à [Localité 10], sur laquelle a été édifié un hôtel, mitoyenne de la section cadastrée BA n°[Cadastre 1] appartenant au syndicat des copropriétaires depuis 1962. Elle précise que les deux parcelles appartenaient au même propriétaire, et qu’un droit de passage sur la parcelle BA n°[Cadastre 1], désormais propriété du syndicat des copropriétaires, a été prévu lors d’une précédente vente datant de 1960 au profit du propriétaire de la parcelle BA n°[Cadastre 2], dont elle est désormais propriétaire. 

Elle fait valoir que l’acte de vente de 1960 mentionnait également l’obligation à la charge de l’acquéreur de la parcelle BA n°[Cadastre 1] de faire réaliser à sa charge un mur de séparation des parcelles entre les points A et B, avec deux ouvertures choisies par le vendeur et indiquait que ledit mur serait propriété du vendeur. Elle ajoute qu’une convention de voirie et de clôture en date des 23 mars et 01 avril 1963, est néanmoins venue dispenser la SCI PRADO LIDO, propriétaire de la parcelle BA n°[Cadastre 1], de l’obligation de construction du mur, et a instauré la possibilité pour le propriétaire de la parcelle BA n°[Cadastre 2] d’effectuer les ouvertures entre les points D et E.

Elle explique que la question du droit de passage est source de conflit entre les parties et que, à la demande du syndicat des copropriétaires, un expert géomètre a été désigné par le Tribunal d’instance de Montpellier, statuant en matière de référé, dans une ordonnance en date du 22 mars 2017 aux fins de procéder à la délimitation des parcelles. En réponse aux conclusions adverses, elle soutient que la présente juridiction est compétente pour connaître du litige en ce que celui-ci porte uniquement sur l’homologation du rapport du géomètre expert et non la revendication de la propriété.

Elle note que, dans son rapport, l’expert propose deux options pour la délimitation des propriétés, à savoir une limite conforme aux indications de la convention de clôture et de voirie de 1693 et une limite conforme aux ouvrages prétendus existants depuis 1985, et conclut qu’il convient de privilégier la solution A-W-X-Y-Z puisque celle-ci correspond à la délimitation utilisée depuis 1985. Elle souligne que les lieux sont identiques depuis 1985, qu’un mur de clôture et un portail fermé délimitent la propriété, produit des attestations des anciens propriétaires et sollicite ainsi qu’un bornage soit effectué en prenant en compte les points W-X-Y-Z, c’est-à-dire le tracé vert du rapport du géomètre expert.

En défense, le syndicat des copropriétaires PRADO LIDO, pris en la personne de son syndic la SARL CONSEIL INVEST 34, représenté par son avocat qui a plaidé, a conclu : 

Vu l'article R 211-3-26 du COJ,
Vu le rapport d'expertise,
SE DECLARER incompétent pour juger de l'action pétitoire immobilière de la SARL JEAMEAU,
Subsidiairement,
REJETER l'ensemble des prétentions, fins et moyens contraires,
ORDONNER le bornage judiciaire des parcelles cadastrées AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] Commune de [Localité 9] appartenant respectivement au [Adresse 20] [Adresse 17] LIDO et la SAS JEAMEAU,
FIXER la limite divisoire entre les parcelles AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] selon l'annexe T2 du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [M] [J], qui demeurera annexé à la présente décision suivant les points « A-W- B »,
DESIGNE Monsieur [J] pour procéder à l'implantation des bornes à frais partagés,
CONDAMNER la société JEAMEAU à déplacer le portail en limite D-E dans le mois qui suit la signification de la décision, sous astreinte de 200 € par jour de retard,
CONDAMNER la société JEAMEAU à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence
[Adresse 18] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC,
DIRE QUE les dépens incluant les frais d'expertise judiciaire de bornage et d'implantation seront partagés entre les parties.

Il indique être propriétaire de la parcelle BA n°[Cadastre 1] à [Localité 10], mitoyenne de la parcelle BA n°[Cadastre 2] appartenant depuis 2010 à la SAS JEAMAU. Il précise que les parcelles appartenaient initialement au même propriétaire et que ce dernier s’est réservé un droit de passage lorsqu’il a vendu la parcelle BA n°[Cadastre 2]. Il affirme néanmoins que ledit propriétaire et ses ayants-droits n’ont jamais utilisé la servitude puisque la parcelle BA n°[Cadastre 2] possède un accès direct sur la rue. 

Il soutient tout d’abord qu’il s’agit en réalité d’une action en revendication de propriété, et non en simple bornage, et que la juridiction saisie est ainsi incompétente. Il avance sur ce point qu’il ressort des titres de propriété que la limite entre les parcelles est celle délimitée par les points A-W-B, que le mur de soutènement appartient au propriétaire de la parcelle BA n°[Cadastre 1], et que la limite formée par les points W-X-Y-Z correspond en réalité à l’assiette de la servitude de passage consentie dans l’acte de vente de 1960. 

Il affirme ensuite subsidiairement que les conditions de la prescription acquisitive ne sont pas remplies en ce que la SAS JEAMAU ne démontre pas avoir bénéficié d’une possession non équivoque, continue et paisible. Il indique que la SAS ne démontre en outre pas que la construction du mur et du portail empêchait tout accès à la servitude, notamment en ce que le portail n’était pas fermé et n’empêchait aucunement l’accès des copropriétaires de la résidence [Adresse 18]. 

Reconventionnellement, il sollicite que la SAS JEAMAU soit condamnée sous astreinte à déplacer le portail existant en limite D-E comme indiqué dans la convention de voirie. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. 

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la compétence de la juridiction

Le bornage est l'opération par laquelle est recherchée, déterminée et fixée par des marques extérieures apparentes, appelées bornes, la ligne séparative entre deux fonds contigus.

En application de l’article R. 211-3-4 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire connaît des actions en bornage.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que l’action intentée par la SAS JEAMAU n’est par une simple action en bornage mais une action en revendication de propriété, et que la présente juridiction est donc incompétente pour connaitre du litige. 

Il ressort néanmoins des demandes de la SAS JEAMAU que la présente action porte bien sur une demande aux fins de bornage et notamment aux fins d’homologation du rapport rendu par le géomètre expert désigné par le Tribunal d’instance de Montpellier dans son ordonnance du 22 mars 2017. 

Il convient par conséquent de déclarer la présente juridiction compétente pour connaître du litige. 

Sur la demande en bornage

L'article 646 du Code civil dispose que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage a pour objet la matérialisation, par des signes pérennes, de la ligne divisoire entre ces fonds.

En l’espèce, la SAS JEAMAU sollicite que la limite divisoire entre les parcelles BA n°[Cadastre 2] et BA n°[Cadastre 1] soit fixée selon la proposition réalisée par le géomètre expert dans son rapport en date du 02 octobre 2019 suivant le tracé W-X-Y-Z, qui correspond aux ouvrages présents depuis 1985. 

Il ressort du rapport du géomètre expert en date du 02 octobre 2019 que celui-ci propose deux délimitations, à savoir une conforme à la convention de clôture et de voirie des 23 mars et 01 avril 1963 approuvée par l’ensemble des propriétaires de l’époque (points A-B) et une conforme à l’occupation des lieux, prétendue existante depuis 1985 (points A-W-X-Y-Z). 

Ledit rapport relève que « L’occupation et l’utilisation actuelle des lieux ainsi que la présence d’ouvrages constituent des indices probants pour une délimitation des terrains suivant les clôtures existantes » tout en soulignant que « Cependant, la délimitation respectant la limite décrite dans les documents de 1963 doit être aussi prise en considération. Ces informations sont mentionnées sur les différents actes. » 

Il ajoute que « S’il est démontré que la position de la clôture, et plus particulièrement de l’emprise d’accès, ne fait pas l’objet d’une prescription trentenaire, il ressort que la limite figurant sur les documents de 1963 semble devoir être prise en compte pour définir la délimitation des immeubles litigieux ». 

Il note que « concernant la partie de limite au-delà du point W, deux solutions sont à envisager : 
Une limite conforme aux indications du plan de 1963 (W-B en rouge sur le plan annexe T2)Une limite conforme aux ouvrages existants, prétendue existante depuis 1985 (W-X-Y-Z en vert sur la plan annexe T2) »
Il précise en outre que « Le mur dit de soutènement édifié en limite des deux propriétés est propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 8] ». 

Il conclut que « Compte tenu que depuis plus de trente ans les témoignages indiquent que les lieux n’ont pas évolués, il semble que le tracé de la limite correspondant à la solution A-W-X-Y-Z peut être privilégié. Les éléments physiques et réels existants actuellement, constituent un ensemble d’indices probants permettant de proposer cette solution »

Il convient néanmoins de constater que la préférence de l’expert pour la seconde solution résulte uniquement des témoignages des anciens propriétaires et se fonde sur l’existence des ouvrages depuis plus de 30 ans et l’aménagement actuel des lieux. 

L’expert souligne toutefois l’importance de prendre en compte la convention de clôture et de voirie signée par les propriétaires des parcelles BA n°[Cadastre 1] et BA n°[Cadastre 2] en 1963, qui prévoit une délimitation entre les points A et B.

Il ressort également de l’acte de vente en date des 29 et 30 juillet 1960, à l’origine de la séparation des parcelles BA n°[Cadastre 1] et BA n°[Cadastre 2], que la ligne divisoire initiale est celle allant du point A au point B. 

Il convient par ailleurs de constater que le bornage sollicité par la SAS JEAMAU, à savoir entre les points A-W-X-Y-Z correspond en réalité à l’assiette du droit de passage dont elle bénéficie, et qui n’est pas remis en question par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort en outre des documents versés aux débats, et notamment du courrier de la précédente propriétaire de la parcelle BA n°[Cadastre 2] en date du 07 octobre 1996 et de celui de la SAS JEAMAU en date du 11 avril 2016, que les différents propriétaires de la parcelle BA n°[Cadastre 2] se sont toujours comportés vis-à-vis de la surface litigieuse, à savoir W-X-Y-Z-B-W, comme bénéficiaires d’un simple droit de passage et non comme des propriétaires.

La précédente propriétaire affirme en effet dans le courrier en date du 07 octobre 1996 bénéficier d’un droit de passage sur la propriété de la copropriété [Adresse 18] et refuse à ce titre de s’acquitter des charges d’entretien.

Il ressort de surcroit dudit courrier et de l’attestation de Monsieur [U] [O] que le portail était régulièrement laissé volontairement ouvert, que le passage des piétons de la copropriété sur la propriété de l’hôtel a été autorisé de manière tacite, et que l’accès à la parcelle BA n°[Cadastre 2] n’était donc pas clôturé. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient par conséquent de fixer la limite divisoire entre les parcelles BA n°[Cadastre 1] appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [16] n°[Cadastre 2] appartenant à la SAS JEAMAU suivants les points A-W-B, conformément à l’annexe T2 du rapport d’expertise judiciaire dressé par Monsieur [M] [J] en date du 02 octobre 2019, et d’ordonner le bornage judiciaire.

Il convient également de dire que Monsieur [M] [J], ou tout géomètre choisi en commun par les parties, procédera à l’implantation des bornes dans les conditions et termes énoncés dans le dispositif du présent jugement.

Il convient par ailleurs d’ordonner l’enregistrement du plan de bornage auprès des services de la publicité foncière territorialement compétents.

Sur la demande de déplacement du portail

En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du même code précise que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui.

En application de l’article 702 du code civil, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Les juges du fond apprécient souverainement s'il y a eu ou non aggravation d'une servitude.

En l’espèce, la convention de clôture et de voirie du 09 avril 1963 prévoit que « L’obligation imposée à la Société d’Entreprise et de Gestion Immobilière dans l’acte des 29 et 30 juillet 1960 susvisé, transmise par elle à la SCI PRADO LIDO dans l’acte du 14 décembre 1962, aussi susvisé, relative aux deux portails, demeure maintenue à la charge de la dite société PRADO LIDO mais la pose de ces deux portails devra être faite aux endroits choisis par le dit Monsieur [Z] [C], dans le tronçon de mur de séparation compris entre les points A et C du plan ci-annexé ». 

Ladite convention a également autorisé l’ancien propriétaire de la parcelle BA n°[Cadastre 2], appartenant désormais à la SAS JEAMAU, à pratiquer une ouverture matérialisée sur le plan par les lettres D et E. 

Il ressort cependant des pièces versées aux débats que le portail initialement installé à la suite de ladite convention de clôture et de voirie a été retiré temporairement en raison de travaux puis remplacé en 1995 par l’ancien propriétaire de la parcelle BA n°[Cadastre 1], désormais propriété de la SAS JEAMAU.

Il résulte néanmoins des documents produits que le portail est actuellement positionné entre les points Y-Z, et non au niveau des points D-E tel que prévu dans la convention de 1963. 

La pose d’un portail entre les points Y et Z empêche l’accès du syndicat des copropriétaires à la surface comprise entre les points Y-Z-B-W-X-Y et aggrave ainsi la servitude pesant sur le fonds servant. 

Il convient par conséquent de condamner la SAS JEAMAU à déplacer le portail, actuellement présent entre points Y-Z, au niveau des points D-E, et ce dans un délai de six mois suivant la signification de la présente décision puis sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Il résulte de l'article 646 du Code civil que le bornage se fait à frais communs.

Les dépens, qui comprendront notamment les frais d'expertise, de bornage, et de publication auprès du Service de la Publicité Foncière, seront donc partagés par moitié entre chacune des parties.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la nature du litige, il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles. Ainsi, les deux parties seront déboutées de leur demande à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par jugement mis à disposition des parties par le greffe, 

DECLARE compétente la présente juridiction pour statuer sur l’action aux fins de bornage judiciaire formée par la SAS JEAMAU ;

ORDONNE le bornage judiciaire des parcelles situées sur la commune de [Localité 10] cadastrées BA n°[Cadastre 1] et BA n°[Cadastre 2] appartenant respectivement au [Adresse 20] [Adresse 14] et à la SAS JEAMAU, selon la ligne A-W-B telle que matérialisée en rouge sur le plan constituant l’annexe T2 du rapport de Monsieur [M] [J], géomètre expert auprès de la Cour d’appel de [Localité 15], en date du 02 octobre 2019 ;

DIT que l’annexe T2 dudit rapport sera annexée à la présente décision ;

DIT qu’il sera procédé, à la requête de la partie la plus diligente, à l’implantation de bornes par les soins de Monsieur [M] [J], ou de tout géomètre expert choisi d’un commun accord entre les parties, lequel en dressera un procès-verbal ;

DIT que les frais d’implantation de bornes par le géomètre expert seront partagés par moitié entre les parties ;

ORDONNE la publication du procès-verbal de bornage auprès du Service de la Publicité Foncière ; 

CONDAMNE la SAS JEAMAU à déplacer le portail, actuellement présent entre points Y-Z, au niveau des points D-E, et ce dans un délai de six mois suivant la signification de la présente décision puis sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

DIT que les dépens, en ce compris les frais d'expertise, de bornage, et de publication auprès du Service de la publicité foncière, seront supportés pour moitié par chacune des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE les parties de leur demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge