Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 1 — 3 juillet 2025

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


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N° : N° RG 23/04517 - N° Portalis DBYB-W-B7H-ON2J
Pôle Civil section 1

Date : 03 Juillet 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEUR

Monsieur [Y] [G]
né le 28 Avril 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - SUISSE

représenté par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEURS

S.A.R.L. MAB PLANCHON, immatriculée au RCS de montpellier sous le n° 41492088417 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son repésentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social,

 
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 1] sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL MAB PLANCHON immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 41492088417 sise [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,

représentés par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.


DEBATS : en audience publique du 12 Mai 2025 

MIS EN DELIBERE au 03 Juillet 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 03 Juillet 2025



FAITS ET PROCÉDURE 

M. [Y] [G] a acquis le 8 février 2016, un appartement constituant le lot n°8 de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 1]. Il comprend une cour, une cuisine et trois petites pièces au rez-de-chaussée, un escalier principal donnant accès au premier étage ainsi qu’un hall, le premier étage est constitué d’une salle de séjour, de chambres, d’un dégagement, de pièces sanitaires et autres diverses pièces, le tout occupant la totalité de l’étage. 

L’immeuble présente des infiltrations par les parties communes qui endommagent les parties privatives, propriété de M. [Y] [G], et ce depuis octobre 2016. 

Par exploits de commissaire de justice en date du 9 mai 2018, M. [Y] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL MAB PLANCHON, et la SARL MAB PLANCHON devant le juge des référés du Tribunal judiciaire aux fins d’organisation, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 8 novembre 2018, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Montpellier a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [A] [C], les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à M. [D] [E], M. [N] [Z] et la SCI [E] ESPLANADE. 

Par ordonnance en date du 30 octobre 2019, le magistrat chargé du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de Montpellier a désigné un collège d’experts. 
Par ordonnance du 10 novembre 2021, la mission des experts a été etendue aux réseaux enterrés du rez-de-chaussée.
Par ordonnance du 15 novembre 2021, le collège d’expert a été remplacé par un expert unique M. [B] [J], avec la mission spécifiée du 7 juin 2018.

Le rapport d’expertise de M. [J] a été déposé le 28 novembre 2022.
En l’absence de décision de l’assemblée générale des copropriétaires pour entreprendre les travaux afin de remédier aux désordres, par exploit du 19 septembre 2023, M. [Y] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, et la SARL MAB PLANCHON devant ce tribunal aux fins de voir statuer sur leurs responsabilité et être indemnisé des préjudices subis.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [Y] [G] demande au tribunal, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et 1240 du Code civil, de 
- dire et juger le syndicat des copropriétaires responsable des infiltrations ayant pour origine les parties communes dans son appartement,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes suivantes :
6 500 € au titre des reprises de coffrage D1 D2,1 500 € au titre de la reprise de peinture D3,11 920 € au titre des frais d’étude préalable- dire et juger le syndic MAB PLANCHON fautif dans l’exécution de son mandat pour n'avoir pas mis en œuvre les travaux urgents visant à sauvegarder l’immeuble et avoir retarder l’adoption des résolutions nécessaires à l’entretien de l'immeuble, en violation de l'article 1240 du Code civil,
- condamner in solidum la SARL MAB PLANCHON et le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes :
350 € HT au titre du préjudice d'agrément en raison du vidage régulier des bacs lors des épisodes pluvieux, 3.038 € (rapport page 73), à parfaire à compter du 15 décembre 2021 à hauteur de 67,50 € par mois, soit au jour de l’assignation (21 mois) + 1417.50 € = 4455.50 € au titre du trouble de jouissance, 5.000 € au titre du préjudice moral,8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,- condamner in solidum la SARL MAB PLANCHON et le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux tels que préconisés par le rapport d’expertise du 28 novembre 2022, page 75 sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de 6 mois après le jugement, 
- le dispenser de sa participation aux charges communes afférentes aux frais de procédure de la présente instance, et ordonner le remboursement des frais d'ores et déjà exposes pour assurer la défense du syndicat des copropriétaires, à parfaire, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10juiIIet 1965,
- dire n'y avoir à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 avril 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa du rapport d’expertise, des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 de 
- constater que le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ne doit se voir imputer que certains désordres, comme exprimé par M. [J] : 72 % pour les désordres listés D1, D2 et 84 % pour le désordre listé D5, qu'il n'y a aucune solidarité avec les autres potentiels responsables si bien que le Tribunal ne saurait juger ultra petita comme le demandeur l'y pousse, qu’il n'est nullement responsable du désordre D4,
- en conséquence, appliquer ces pourcentages sur les réparations potentiellement dues et appréciées comme suit : 
sur la reprise des coffrages liée aux sinistres D1, D2 pour 6.500 €,- débouter M. [Y] [G] de sa prétention, faute de justifier de la position de son assureur multirisques habitation sur une potentielle indemnisation directe,
- à titre subsidiaire, limiter à 4.680 € la condamnation du syndicat de ce chef, au regard du pourcentage imputé au syndicat par l'expert judiciaire, 

sur la reprise en peinture D3, - débouter M. [Y] [G] de sa prétention, faute de justifier de la position de son assureur multirisques habitation sur une potentielle indemnisation directe 
- à titre subsidiaire limiter à 1.500 € la condamnation du syndicat de ce chef, au regard du pourcentage imputé au syndicat par l'expert judiciaire et du montant retenu. 
 
sur les frais d'étude préalable - débouter M. [Y] [G] de sa prétention, faute de justifier n'avoir jamais fait de déclaration de sinistre, d'avoir permis au syndicat d'opérer des investigations contradictoires et surtout, en l'état de l'instauration d'une expertise judiciaire contradictoire, 
- débouter M. [Y] [G] de sa prétention, au titre que l'étude, très onéreuse, adverse ne présentait comme utilité dans son ampleur et ne saurait devoir être supportée par le syndicat en sus de sa quote-part dans les dépens relatifs à l'expertise judiciaire,
 
sur le préjudice d'agrément de vidage régulier des bacs - débouter M. [Y] [G] de sa prétention, non analysée par l'expert M. [J] qui n'a fait qu'en rappeler le montant de prétention et juger que rien ne permet d'en apprécier le montant, forfaitaire de 350 €, 
sur le préjudice de jouissance de M. [Y] [G]- constater, que celui-ci n'a fourni de calendrier détaillé de ses présences à [Localité 1], expliquant qu'il vivait et travaillait en Suisse et donc le chiffrage à hauteur de 8 jours/mois de préjudice de jouissance, permanent, depuis 2018 jusqu'au rapport M. [J] ne paraît pas sérieux, 
- limiter la condamnation à une somme de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance au bénéfice de M. [Y] [G] qui n'a pas occupé le logement, vide de tout signe d'occupation, à toutes les réunions expertales en total décalage avec sa prétention d'une présence à [Localité 1] de 25% de son temps,

sur le préjudice moral - débouter M. [Y] [G] de sa prétention, non retenue par l'expert, et qui fait doublon, manifeste, avec le préjudice de jouissance allégué. 
 
sur les dépens et article 700 du Code de procédure civile - constater que c'est à tort que Monsieur [G] entend que le syndicat lui rembourse « tous » les dépens qu'il a exposés alors que ce serait contraire au fait qu'il n'y a pas eu « 1 » sinistre mais plusieurs, que certains sinistres sont privatifs, il lui appartenait de rechercher directement, s'il le souhaitait, les responsabilités civiles des copropriétaires concernés mais ce n'est pas au syndicat de palier ses errements procéduraux,
- limiter à 70% des dépens exposés M. [Y] [G], la part que devra assumer le syndicat et réduire drastiquement sa prétention au titre des frais irrépétibles,

sur la dispense à la participation aux travaux au sens de l’article 10-1 - constater que rien ne justifie que M. [Y] [G], copropriétaire depuis 2016, n'ait pas à acquitter sa quote-part de travaux collectifs, que sa demande se heurtant là aux principes de contribution au paiement des charges, nées des articles 1 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 
- débouter M. [Y] [G] de sa demande, 

sur la nouvelle demande - constater que les travaux sont encore en cours et que le maître d’œuvre, M. [M], a été choisi par l’ensemble des copropriétaires, 
- débouter M. [Y] [G] de sa demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte,
- condamner M. [Y] [G] qui l'a attraite, injustement, à toute les instances et expertises judiciaires jusqu'à la présente instance au paiement de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,
- ordonner la suspension de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL MAB PLANCHON demande au tribunal, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 514-1 du code de procédure civile de :
- constater qu'aucune faute ne peut lui être reprochée dans la gestion de la copropriété, le syndicat ayant été un frein objectif à la résolution des désordres et que le maintien des demandes adverses est clairement vexatoire, 
- débouter M. [Y] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, 
-condamner en conséquence M. [Y] [G] à lui payer 3.500 € de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du Code civil,
- condamner M. [Y] [G] qui l'a attraite, injustement, à toutes les instances et expertises judiciaire jusqu'à la présente instance au paiement de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,
- ordonner la suspension de l’exécution provisoire.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 14 avril 2025. A l’issue de l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constater», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

I - SUR LES RESPONSABILITES 

I-1) Sur les désordres

L’analyse du rapport d’expertise, réalisé au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision. 
Il convient pour les constats détaillés de l’expert et l’analyse des causes de se reporter au rapport de la page 42 à la page 67.

L’expert relève que les travaux de rénovation entrepris dans l’appartement du requérant sont d’un haut niveau technique et artistique (bois d’ornement, faux-ciel, angelots, peintures uniques…) qu’il a pu constater sur place et que depuis octobre 2016, des infiltrations impactent cet appartement, les travaux de rénovation s’étant de ce fait arrêtés. 

Les griefs allégués ont été constatés : ils consistent en des infiltrations dans l’appartement de M. [G] et un engorgement du réseau enterré.

Sur les imputabilités

En page 68, l’expert expose que « les désordres affectant l’appartement de M. [G], ont leurs origines : 
Pour la zone D1 : la vétusté de la descente constituant une partie commune de l’immeuble, Pour la zone D2 : la vétusté de la descente constituant une partie commune de l’immeuble,Pour la zone D3 : un défaut de l’évacuation EP de la couverture et migration au travers de la maçonnerie en pierre, constituant des parties communes de l’immeuble,Pour la zone D4 : un défaut dans l’installation des éléments d’équipement, dans l’appartement de M. [E],Verrière et Plancher en pavés de verre : il s’agit d’ouvrage constituant des parties communes de l’immeuble, Le chéneau de la verrière coté D1, dans l’obstruction d’évacuation EP par un rejet EU-EV par M. [Z], indépendamment du sous dimensionnement du chéneau,Les réseaux enterrés sont des parties communes.
Il retient un partage concernant :
l’infiltration d’eau par D1, D2 attribuant sur la somme retenue HT de 31.640 €, la somme de 22 882,50 € HT au syndicat des copropriétaires et celle de 8 757,50 € HT à M. [Z],la verrière et zinguerie : attribuant sur la somme retenue HT de 56 500 €, la somme de 47 460 € HT au SDC et celle de 9 040,00 € HT à M. [Z],le désordre en D4 Escalier, il l’impute à hauteur de 100% à M. [E],pour le surplus soit le plancher de verre, désordre en D3 et extension de mission : réseau enterré, il ne retient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Sur les coûts de reprise :

L’expert chiffre les coûts de reprises à un total de 156.433,20 € TTC réparti comme suit :
Ouvrages de superstructure 129.747,20 € TTC (117.952 € HT, TVA 10%),Infiltration d’eau par D1, D2 : 31.640 € HT, Plancher de Verre : 19.210 €, Désordre en D4 Escalier 3 000 € HT,Désordre en D3: 7 602 € HT,Verrière et Zinguerie : 56.500 € HT TOTAL HT 11.795,20 €,Réseau enterré 26.686,00 € Total TTC, 
I-2) Sur les responsabilités 

M. [Y] [G] entend engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires dès lors qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres subis dans ses parties privatives ont pour origine les parties communes de l’immeuble. Il considère, par ailleurs, la responsabilité de la SARL MAB PLANCHON, en sa qualité de syndic, engagée pour son inertie depuis 2016 et pour avoir laissé le syndicat des copropriétaires prendre des décisions inadéquates.

Il sollicite donc la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes suivantes : 
-6.500 € au titre des reprises de coffrage D1 D2,
-1.500 € au titre de la reprise de peinture D3,
-11.920 € au titre des frais d’étude préalable.

Il sollicite également la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de la SARL MAB PLACHON à lui verser les sommes suivantes : 
350 € HT au titre du préjudice d'agrément en raison du vidage régulier des bacs lors des épisodes pluvieux, 3.038 € à parfaire à compter du 15 décembre 2021 à hauteur de 67,50 € par mois, soit au jour de l’assignation (21 mois) + 1.417,50 € = 4.455,50 € au titre du trouble de jouissance, 5.000 € au titre du préjudice moral.
Le syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas la réalité des désordres constatés par l’expert judiciaire, fait valoir que ces derniers ne sont pas tous liés à la vétusté de l’immeuble et certains de ses attributs tels que la verrière en toiture ou le puits de jour avec pavés de verre et souligne qu’il résulte du même rapport l’existence de désordres d’ordre privatif. Il précise que les travaux sont actuellement en cours et nécessitent, du fait de leur localisation en centre-ville, des démarches administratives et techniques. Sans remettre en cause sa responsabilité en matière de désordres ayant pour origine les parties communes, il souligne que celle-ci a été partiellement reconnue par l’expert concernant certains désordres et nullement reconnue pour d’autres. Cette facilité d’approche indemnitaire globale, ne devant selon lui, ne pas faire perdre de vue qu’en matière judiciaire, il n’y a qu’un droit à indemnisation et non à profit.
Enfin, il s’interroge sur les éventuelles déclarations effectuées par M. [Y] [G] auprès de son assureur et faute pour ce dernier d’en justifier il conclut au rejet de ses demandes. Il conteste fermement les frais réclamés au titre de l’étude préalable, du préjudice d’agrément de vidage régulier des bacs ainsi que celui dû au titre du préjudice moral, estimant ces sommes injustifiées, voire pour la première illégitime.
A titre subsidiaire, il demande de limiter les demandes formulées par M. [Y] [G] au titre de la réparation de ses préjudices ainsi :
4.680 € au titre de la reprise des coffrages liés au sinistre D1 et D2,1.500 € au titre de la prise en peinture D3,1.500 € au titre du trouble de jouissance. 
La SARL MAB PLANCHON, pour sa part, conclut au rejet de l’ensemble des condamnations formulées par le demandeur à son encontre. Citant des passages du rapport judiciaire (pages 78 et 81), elle soutient n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle. Elle invoque les différentes assemblées générales aux fins de validation des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Elle rappelle l’approbation par M. [Y] [G] de travaux non satisfactoires. Elle précise avoir soumis en vain aux copropriétaires des travaux de réfection de la verrières similaires à ceux actuellement réalisés. Enfin elle conteste l’allégation selon laquelle elle n’aurait tenu aucun carnet d’entretien, ni procédé aux visites régulières des lieux. 

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, 
Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute. 

La mise en jeu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement ne nécessite pas que soit démontrée l'existence d'une faute, cet article, prévoyant que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il n’est pas discuté que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être engagée, en application de l'article 14 susvisé, la survenance des désordres ayant affecté l'appartement de M. [G] trouvant leur origine dans les parties communes de l'immeuble. 

Bien que l’expert judiciaire ait retenu un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et M. [Z] concernant l’infiltration d’eau par D1, D2, la verrière et la zinguerie et entre le syndicat des copropriétaires et M. [E] sur le désordre en D4 de l’escalier, le partage de responsabilité n'a vocation qu'à s'appliquer dans les rapports entre co-responsables, étant précisé que MM. [Z] et [E] ne sont pas parties à la procédure et ne peuvent donc pas faire l'objet d'une condamnation.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres subis par M. [G] sera donc retenue, étant relevé qu’une responsabilité entière du syndicat des copropriétaires a été retenue par l’expert pour le surplus des désordres, soit le plancher de verre, désordre en D3 et le réseau enterré. 

Sur la responsabilité de la SARL MAB PLANCHON, en sa qualité de syndic, Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a notamment le devoir d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 1241 du même code prévoit par ailleurs que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est de principe que, si le syndic n'est pas le mandataire de chacun des copropriétaires considéré individuellement, ces derniers peuvent néanmoins mettre en cause sa responsabilité à raison de toute faute de nature délictuelle ou quasi-délictuelle commise dans l'exercice de ses fonctions et leur ayant causé un préjudice personnel.

Si la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, cela n’exclut pas la responsabilité du syndic qui n’aurait pas pris les mesures qui étaient à sa disposition pour mettre fin au sinistre. 

Concernant l’action du syndic, il résulte des pièces suivantes que : 
Lors de l’assemblée générale du 29 juillet 2016 : après avoir constaté, lors d’épisodes pluvieux, que la canalisation d’évacuation des eaux pluviales était trop étroite pour endiguer les pluies sur la verrière de toit, que le débordement ainsi créé occasionnait des infiltrations dans plusieurs appartements de l’immeuble, les copropriétaires ont approuvé à l’unanimité le devis présenté par la société MIDI ETANCHEITE pour un montant de 2.156 € TTC (résolution n°9). 
Lors de l’assemblée générale du 26 avril 2017 : les copropriétaires ont rejeté :
résolution n°8 : la réfection de la grande verrière qui infiltre les logements de MM. [E] et [G] proposée par la société MIDI ETANCHEITE FACADE pour un montant de 17.032,40 € TTC. La résolution rejetée précisait que les réparations réalisées par la société avait permis de minimiser les infiltrations mais qu’elles subsistaient,
résolution n° 9 : la mise en eau de la terrasse au droit de la grande verrière proposée par la société MIDI ETANCHEITE FACADE pour un montant de 594 € TTC. La résolution rejetée précisait que ladite société avait constaté, au cours de ses investigations, des défectuosités en liaison avec la costière en zinc du chéneau de la verrière,
résolution n°12 : l’étude de la réfection des descentes d’eaux. Il est mentionné l’observation du mélange des eaux usées et des eaux de pluie sur la grande verrière ainsi que des débordements lors de grosses pluies. Il est également noté une sous dimension des évacuations pluviales. 
résolution n°13 : le remplacement des pavés de verre fissurés ou cassés du plancher haut de M. [G], et les verres fissurés du plancher haut de M. [E], proposée par la ETIAR MED pour un montant de 25 649 € TTC,
résolution n°15 : le recours à un maître d’œuvre a été rejeté.
Lors de cette assemblée, les copropriétaires ont approuvé (résolution n°11) le devis d’inspection vidéo des colonnes unitaires traversant les appartements de MM. [E] et [G] présenté par la société SOMES pour un montant de 885 € TTC.
Selon compte rendu d’intervention du contrôle vidéo établi par la société SOMES le 7 août 2017, une enquête de réseau effectuée sur deux colonnes unitaires entre le toit et le rez-de-chaussée a révélé les éléments suivants :
Sur la colonne unitaire 1 : un raccordement des WC des étages 3 et 4, une colonne de diamètre 100 PCV récupérant le caniveau qui entoure la verrière, une section de captage sur la toiture d’un diamètre de 100, un défaut d’étanchéité du zinc autour de la cheminée et du captage, un écoulement des eaux usées du toit jusqu’au niveau 2 par écoulement continu le long du caisson d’habillage, boiseries et support de la verrière « pourris » par l’humidité venant des fuites des bardages et des joints de la verrière.
Sur la colonne unitaire 2 : un raccordement EU provenant du pallier supérieur, un raccordement EU pallier 2, un raccordement de captage du caniveau toiture indépendamment de la colonne évent, une colonne fibrociment entre lepallier2 et le rez-de-chaussée, « rien à signaler, réseau fonctionnel ». 
Pour résoudre durablement les désordres observés, la société a préconisé de réaliser les travaux suivants : la reprise d’étanchéité de la toiture (colonne 1) avec un contournement de la cheminée et du point de captage, la reprise éventuelle des joints de la verrière et la reprise du caisson de la colonne 1.

Selon conclusions d’un rapport technique établi à la demande de M. [G] par la société AGI TECHNIQUE le 17 août 2017, le technicien a conseillé la réalisation des travaux tels que préconisés par la société SOMES. Il a été également conseillé de séparer les descentes EP et EU en conservant les mêmes dimensions de tuyauterie (Dn100=), de rénover la verrière, de modifier la noue et les deux entrées d’eaux et de souscrire une mission de maitrise d’exécution pour le suivi des travaux. 

Selon procès-verbal de constat en date du 6 février 2018, le commissaire de justice mandaté par M. [G] a fait état de la présence d’une flaque d’eau sur le sol située sous la verrière en plafond, précisant que l’eau est chargée de matière couleur rouille. Il a également constaté des stigmates d’inondations sur les murs et les boiseries d’ornement dans l’angle de la pièce.
Selon courrier en date des 15 février et 6 mars 2018, le conseil de M. [G] a mis en demeure la SARL MAB PLANCHON, en sa qualité de syndic, de faire réaliser les travaux urgents pour mettre définitivement fin aux fuites d’eau et pour mise en sécurité de la loggia.

Selon courrier électronique du 28 février 2018 en réponse au courrier en date du 15 février 2018, la SARL MAB PLANCHON, rappelant le rejet des travaux de rénovation soumis lors de l’assemblée générale du 26 avril 2017, a déclaré être en contact avec plusieurs entreprises pour pouvoir présenter des devis lors de la prochaine assemblée générale prévue dans les semaines à venir.

Lors de l’assemblée générale du 5 avril 2018 : 
les copropriétaires ont adopté :
la résolution n°9 concernant la réalisation d’un diagnostic technique global (DGT) d’un coût d’environ 1.500€, le DGT permettant d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux mis en œuvre dans le cadre du plan pluriannuel de travaux,
la résolution n°12 faisant suite au rapport de la société SOMES, sur le principe de la reprise de l’étanchéité du zinc autour de la cheminée et du captage sur la toiture pour un montant de 7.168 € HT,
la résolution n°14 faisant suite au rapport de la société SOMES, sur le principe de la reprise du passage RDC sur la colonne des eaux usées/pluviales, afin d’éviter d’éventuelles fissures par microfissures, 
la résolution n°15 faisant suite au rapport de la société SOMES la mise en eau de la terrasse située à côté de la verrière selon devis de MIDI ETANCHEITE FACADE pour un montant de 594 € TTC,
la résolution n°18 : pour recours à un architecte pour encadrer les travaux préalablement détaillés.

Ils ont ajourné les décisions suivantes :
la résolution n°13 faisant suite au rapport de la société SOMES, sur la reprise de la réfection de la grande verrière dans l’attente du résultat de la mise en eau de la terrasse située à côté de la verrière,
la résolution n° 17 : sur le remplacement des verres fissurés du hall de lumière R+1 et R+2 chez M. [L], précisant que « la priorité étant mise sur la mise hors d’eau des logements » 

Le 9 mai 2018, M. [G] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 8 novembre 2018, a ordonné l’expertise judiciaire confiée à M. [A] [C]. 
Selon rapport de visite adressé à la SARL MAB PLANCHON le 11 juillet 2019, la société SARH a informé cette dernière de la réalisation d’un devis établi pour l’appartement des époux [E] concernant la dalle de verre et de l’impossibilité d’en établir un concernant l’appartement de M. [G] en son absence.
Par courrier en date du 1er août 2019, le conseil de la SARL MAB PLANCHON a transmis à l’expert le rapport de visite précité, ainsi que le devis accepté par le syndic tenant le caractère urgent des travaux à réaliser à partir de l’appartement des époux [E], soulignant l’importance pour l’entreprise d’avoir accès à l’appartement de M. [G]. 

Lors de l’assemblée générale du 26 févier 2020 : rappelant la note aux parties n°2 de l’expert judiciaire concernant l’urgence de démolir et reconstruire à l’identique le plancher de verre R+2, les copropriétaires ont approuvé les résolutions concernant ces travaux et notamment le devis présenté par la société ATELIER SAINT BLAISE à hauteur de 32.877,68 € TTC et le forfait pour un montant de 5.500 € TTC pour les travaux supplémentaires. 

Par courriers recommandés avec accusés de réception des 8 mars et 10 novembre 2021, M. [G] a demandé la mise en œuvre d’une assemblée générale extraordinaire pour soumettre au vote les différents devis des entreprises concernant les travaux urgents suivants :
la réfection en urgence de la verrière de toit, 
les travaux de zinguerie, 
les travaux d’évacuation des EU/EP.

Lors de l’assemblée générale du 27 octobre 2022 : les copropriétaires ont validé le principe de 
- la réfection des trois descentes des EU/EP (D1, D2 et D3, les budgets présentés par l’expert concernant ces travaux, soit les sommes respectives de 28.000 € HT et 5.400 € HT,
- la reprise des conséquences dans l’appartement de M. [E] pour un maximum de 1.500 € HT,
- la réfection de la grande verrière et de la zinguerie pour un montant de 50.000 € HT,
- la désignation de M. [M] en qualité de maître d’œuvre.

Lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2023 : les copropriétaires ont approuvé les devis suivants :
- devis de la société GERMAIN ET FILS pour un montant de 5.825,16 € TTC pour la réfection des deux descentes EU/EP,
- devis de la société AGAST pour un montant de 16.192 € TTC pour les aménagements communs et privatifs, avec une somme supplémentaire de 7.500 € au titre des embellissements à effectuer chez M. [G] selon estimation de l’expert,
- devis de la société ETI COUVERTURE pour un montant de 2.358 € TTC pour le remplacement de la descente EU/EP de la cour,
- devis de la société ETI COUVETURE d’un montant de 28.820 € TTC pour la réfection de la grande verrière, de la zinguerie et des deux pignons,
- devis de la société CASA ASSISTANCE d’un montant de 26.246 € TTC pour la réfection des réseaux enterrés des EU/EP en rez-de-chaussée.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le syndic, la SARL MAB PLANCHON, n’a commis aucune faute dans la gestion de la copropriété. 
En effet, dès l’année 2016, le syndic a soumis au vote des travaux afin de remédier aux infiltrations d’eau constatées dans les parties privatives de MM. [G] et [E]. Dès l’année 2017, un certain nombre de travaux pour remédier aux désordres, ultérieurement relevés par l’expert judiciaire, ont été refusés par les copropriétaires, M. [G] compris. A partir de 2018 et jusqu’en 2022, alors qu’une expertise judiciaire est en cours, les copropriétaires n’ont donné qu’un accord de principe sur les travaux à réaliser approuvant enfin ces derniers lors de l’assemblée de 2023. 
Sur les mesures urgentes que le syndic aurait dû prendre pour la sauvegarde de l’immeuble, il convient de relever que, dans son rapport, l’expert exclut la nécessité de mise en œuvre des mesure d’urgence à l’exception de la mise en place d’une protection contre les chutes de pavés de verre. 

Concernant ce dernier point, il résulte des pièces versées que dans les résolutions rejetées par les copropriétaires, l’une d’entre elles (résolution n° 17 de l’assemblée générale du 5 avril 2018) portait sur le remplacement des verres fissurés du hall de lumière R+1 et R+2 chez M. [G], aux motifs que « la priorité étant mise sur la mise hors d’eau des logements ». Il convient également d’observer que la société SARH, mandatée par le syndic aux fins d’établissement d’un devis, n’a pu accéder à l’appartement de M. [G]. 

Ces travaux qualifiés d’urgents par l’expert judiciaires ont finalement été approuvés lors de l’assemblée générale du 26 février 2020. 

Dans ces conditions, la responsabilité de la SARL MAB PLANCHON, en sa qualité de syndic, ne sera pas retenue. 


II - SUR LES PREJUDICES 
Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices. Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe. 
A ce titre, M [G] sollicite les sommes suivantes au titre de ses préjudices :
6.500 € au titre des reprises de coffrage D1 D2,
1.500 € au titre de la reprise de peinture D3,
11.920 € au titre des frais d’étude préalable,
350 € HT de préjudice d'agrément en raison du vidage régulier des bacs lors des épisodes pluvieux, 
3.038 € à parfaire à compter du 15 décembre 2021 à hauteur de 67,50 € par mois, soit au jour de l’assignation (21 mois) + 1417.50 € = 4455.50 € au titre du trouble de jouissance, 5.000 € au titre du préjudice moral


II-1) Sur le préjudice matériel

Au titre des reprisesCompte tenu de ce qui a été précédemment exposé, seuls les frais de remise en état des lieux atteints par les désordres trouvant leur origine dans les parties communes peuvent ouvrir droit à réparation.
Ainsi, il convient en conséquence de retenir les sommes de 6.500 € TTC au titre des reprises de coffrage D1 D2 et celle de 1.500 € TTC au titre de la reprise de peinture D3, conformément aux évaluations effectuées par l’expert judiciaire dans son rapport.

Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [G] la somme 6.500 € TTC au titre des reprises de coffrage D1 D2 et celle de 1.500 € TTC au titre de la reprise de peinture D3.




Au titre de l’étude préalable de l’expertiseL’expert ayant estimé cette étude nécessaire aux opérations d’expertise, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [G] la somme de 11.920€ TTC à ce titre. 
II-2) Sur le préjudice immatériel

Au titre du préjudice d'agrément 
Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que, Mr [G] n’habitant pas sur place, une personne a effectivement été sollicitée pour venir contrôler les infiltrations et vider si nécessaire les bacs de récupération, pour un coût de 350 € TTC. 

Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [G] la somme de 350€ TTC à ce titre.

Au titre des troubles de jouissance 
L’expert judiciaire retient un trouble de jouissance de 270 € mensuels du 15 février 2018 au 15 décembre 2021, soit 45 mois, y appliquant une pondération liée à la présence de M. [G] uniquement 8 jours par mois environ, soit ¼ de la période et évaluant le trouble de jouissance subi par M. [G] à la somme de 3.038 € (270€ X 45 mois /4).
Il indique sans l’expliquer qu’il y a lieu de prévoir 67,50 € par mois supplémentaires au-delà du 15/12/2021.
Sur la même base, aucun élément supplémentaire n’étant justifié, et sans majoration non explicitée, jusqu’à la date de la présente décision, pour un total de 7 ans, 4 mois et 18 jours depuis le 15 février 2018, il y a lieu d’allouer au requérant, la somme de 6.064 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Le surplus de la demande relatif à l’actualisation jusqu’à la réalisation des travaux, non fondé comme relevant d’un préjudice éventuel, ne sera pas accueilli.

Au titre du préjudice moral 
M. [G] sollicite la réparation d'un préjudice moral à hauteur de 5.000 €, invoquant le fait d’être dans l’impossibilité de vendre son bien du fait des dysfonctionnements de la copropriété.

Aucune pièce n’est produite à cet égard et n’est pas invoqué le préjudice lié aux tracas et désagréments inhérents aux démarches judiciaires.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

III . SUR LES AUTRES DEMANDES

III- 1 La demande de réalisation des travaux sous astreinte 

M. [G] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du syndic à faire effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire, exposant que les travaux votés en assemblée générale n’ont toujours pas été réalisés, et que le devis concernant la réfection de la verrière ne correspond pas aux travaux préconisés par l’expert.

En réplique, le syndicat des copropriétaires et la SARL MAB PLANCHON rappellent que M. [G] est, comme l’ensemble des copropriétaires, destinataire des comptes rendus de chantier du maître d’œuvre désigné, M. [M]. Ils ajoutent qu’en cours de réalisation des travaux, une problématique sur la terrasse de M. [W] a ralenti le chantier. Ils soutiennent également que M. [G] tente de faire supporter le coût du remplacement total de la verrière alors que la restauration de celle-ci a été préconisée par le maître d’œuvre et approuvée par l’ensemble des copropriétaires, en ce compris M. [G] lors de l’assemblée générale de 2023. Ils concluent donc au rejet de la demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte.


Concernant la verrière, et nonobstant le vote des copropriétaires, en ce compris M. [G] optant pour la rénovation de celle-ci, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’en réponse aux dires de M. [E] et la SCI MASSE ESPLANADE, s’interrogeant notamment sur le coût des travaux, l’expert a confirmé le remplacement de la verrière, ajoutant que les infiltrations dureront tant que le syndicat des copropriétaires n’aura pas réalisé les travaux (page 79). 

Dès lors et cela même si le syndicat des copropriétaires justifie des démarches administratives préalables et obligatoires effectuées auprès des services de la Maire de [Localité 1] et de l’avancée des travaux par le maître d’œuvre, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires et uniquement celui-ci, à réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport rendu le 28 novembre 2022, en lui accordant un délai de 10 mois pour ce faire.
Afin de garantir l'exécution de la décision, l'obligation est assortie d'une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard qui commencera à courir à l'expiration de ce délai dans les termes du dispositif ci-après.
 
III-2 La demande de dommages et intérêts

Le syndic, la SARL MAB PLANCHON, sollicite la condamnation du requérant au paiement de la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts, invoquant son comportement procédural et procédurier lui causant notamment un préjudice d’image.

En application des articles 1240 et 1241 du Code Civil, une partie peut être tenue de réparer le préjudice qu’il a causé à la partie défenderesse en cas d’abus du droit d’ester en justice, dès lors que la procédure a été menée dans une intention malicieuse et vexatoire dans le but de nuire.
Or, il n’est pas démontré une intention manifeste de nuire, une mauvaise foi, une légèreté blâmable ou une erreur grossière équipollente au dol de la part de M. [G].

En conséquence, la demande reconventionnelle indemnitaire formulée par la SARL MAB PLANCHON sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 696  du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande en outre de le condamner à payer à M. [Y] [G] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Concernant le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [Y] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l'écarter en l'espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
DIT le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, est responsable des désordres subis par M. [Y] [G] dans son appartement,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble située [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, à verser à M. [Y] [G] les sommes suivantes : 
6.500 € TTC au titre des reprises de coffrage D1 D2, 1.500 € TTC au titre de la reprise de peinture D3,11.920€ TTC au titre de l’étude préalable de l’expertise,350 € au titre du contrôle des infiltrations et du vidage des bacs de récupération,6.064 € en réparation de son trouble de jouissance, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, à procéder à la réalisation des travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport rendu le 28 novembre 2022, dans un délai de 10 MOIS à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut d’exécution dans ce délai, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, sera tenu de payer à M. [Y] [G], une astreinte de 50€ par jour de retard et ce, pendant une durée de quatre mois ;

REJETTE les demandes formées par M. [Y] [G] à l’encontre de la SARL MAB PLANCHON, 

DEBOUTE la SARL MAB PLANCHON de sa demande de dommages et intérêts, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, à verser à M. [Y] [G] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble située [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de la présente instance, comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que M. [Y] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE