Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 1 — 3 juillet 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 7]


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N° : N° RG 23/04519 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OQLA
Pôle Civil section 1

Date : 03 Juillet 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDERESSE

Madame [W] [Y] [B]
née le 11 Avril 1980 à [Localité 10] (75), demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER




DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LES GOELANDS 2 dont le siège social est sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la SA FDI SERVICES IMMOBILIERS immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 322 592 213 sise [Adresse 1], représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés es qualités audit siège,

représenté par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER






COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.


DEBATS : en audience publique du 12 Mai 2025 

MIS EN DELIBERE au 03 Juillet 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 03 Juillet 2025




FAITS ET PROCÉDURE 

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, [W] [Y] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] 2 située [Adresse 2] à Palavas Les Flots, représenté par son syndic en exercice, la FDI SERVICES IMMOBILIERS, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d'autorisation d'effectuer certains travaux.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 9 avril 2025, [W] [Y] [B] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de:
A titre principal,
-l'autoriser à réaliser les travaux sollicités aux termes de la résolution n°22 rejetée par l'assemblée générale du 23 août 2023,
- dire et juger que l'autorisation se substituera à la décision de rejet,
A titre subsidiaire,
- annuler la résolution n°22 de l'assemblée générale du 23 août 2023,
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et de jouissance,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance,
- dire et juger qu'en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne sera pas tenue de participer aux dépenses communes relatives à la procédure,
- ordonner l'exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :
- l'assemblée générale du 23 août 2023 a rejeté la résolution n°22 portant sur une autorisation de réaliser une loggia aux fins d'améliorer son habitation,
- ce refus apparaît comme constitutif d'un abus de majorité et comme une violation du principe d’égalité de traitement entre les copropriétaires, alors que la copropriété possède d’autres loggias fermées,
- ces travaux ne portent atteinte ni à l'aspect de l'immeuble ni à sa destination.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- dire l'assemblée générale du 23 août 2023 régulière en son entièreté et en toutes ses résolutions et la déclarer valable et opposable aux copropriétaires,
- débouter [W] [Y] [B] de l'intégralité de ses moyens, demandes, fins et prétentions à quelque titre que ce soit sauf à la déclarer irrecevable en ses moyens et demandes,
- condamner [U] [Y] [B] au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- écarter l'exécution provisoire de droit comme non compatible avec l'affaire sur les demandes de [W] [Y] [B] en application de l'article 514-1 du Code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :
- aucun élément relatif aux caractéristiques des installations autorisées ne permet d'affirmer des conditions identiques,
- ces travaux qui portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble et à des droits acquis, ne participent pas à l'amélioration des parties communes,
- leur autorisation créerait une égalité de rupture entre les copropriétaires, certains s'étant vu refusé des travaux similaires,
- les loggias sont des parties communes à usage privatif,
- l’installation de baies vitrées positionnées en façade de l'immeuble requiert la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,
- la présente juridiction a par un jugement en date du 15 mars 2021 débouté [W] [Y] [B] de la même demande,




- il n'y a aucun abus de majorité, les autorisations accordées ne portant pas sur des travaux similaires, plusieurs copropriétaires n'ont pas reçu l'accord d'effectuer les mêmes travaux.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 14 avril 2025.
A l’issue de l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d'observer que le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires ne mentionne aucune irrecevabilité des demandes d’[W] [Y] [B], se contentant de l'évoquer dans ses écritures.

Il convient également de relever que le dispositif des conclusions d’[W] [Y] [B] ne mentionne aucune annulation de l'assemblée générale dans sa globalité, se contentant de l’évoquer dans ses écritures en mentionnant notamment que «la concluante a des doutes sur la validité de la tenue de l'assemblée générale alors qu'au jour de la rédaction de la présente assignation, la feuille de présence et la copie des mandants n'ont pas été produits. Les présentes écrites valent sommation de communiquer et faute de justification de ces éléments justifiant de la validité de l'assemblée générale sera contestée dans son ensemble» ou encore que «l'assemblée générale sera annulée en ce qu'elle a rejeté la résolution n°2 tendant à l'autorisation de réaliser des travaux».

Or, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il sera également rappelé que l'irrecevabilité par le syndicat des copropriétaires évoquée constitue une fin de non-recevoir relevant de la compétence du magistrat chargé de la mise en état.

Sur les travaux objet du vote de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 23 août 2023

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Selon l'article 25 de la même loi, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, la charge de la preuve incombant au demandeur à l'annulation.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires.

Aux termes de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er.





En l'espèce, [W] [Y] [B] sollicite l'annulation de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 23 août 2023 ainsi rédigée : «L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de la demande de Mme [Y] [B], propriétaire du lot 56, du courrier de son cabinet d'avocat, du courrier de non opposition à la déclaration préalable de la mairie de [Localité 8], du récapitulatif des demandes faites auprès de l'assemblée générale des copropriétaires pour poser une baie vitrée sur loggia nord du bâtiment B.
Décide d'autoriser cette dernière à faire procéder à la pose d'une baie vitrée sur sa loggia, côté nord sur les parkings dans les conditions de la déclaration préalable déposée en mairie et acceptée par la commune. Le propriétaire devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à l'immeuble et sera responsable de tous préjudices qui se produiraient du fait de ces travaux et de leur suite. Étant précisé que si logement est vendu, les nouveaux propriétaires acceptent la transmission de responsabilité de ces travaux. Étant précisé que l'ensemble des travaux sera pris en charge, dans la totalité, par le demandeur. Que le demandeur aura entretien et devra la déposer et la reposer, à ses frais exclusifs, en cas de travaux sur les parties communes.
Vote pour : 2962/10000 tantièmes Vote contre :1765/10000 tantièmes. Abstention 407/10000 tantièmes. Mise aux voix, cette résolution est rejetée à la majorité absolue».

Elle sollicite par ailleurs, l’autorisation, au visa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, de faire réaliser à ses frais les travaux objets de sa demande d’autorisation, qui ont été refusés par l’assemblée du 23 août 2023.
Faisant valoir l'exécution de la décision de la présente juridiction l'ayant condamnée le 15 mars 2021, à remettre son lot dans l'état dans lequel il se trouvait avant la réalisation des travaux de fermeture de sa loggia, elle soutient que les travaux sollicités ne portent ni atteinte à la destination de l'immeuble, ni à son esthétique et constituent une amélioration de son logement et notamment de l'isolation de celui-ci.
Elle ajoute que des travaux similaires ont été réalisés sur la résidence, certains ayant été autorisés, d'autres ayant été maintenus depuis un temps prescrit.

Le syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas l'accord donné à une copropriétaire s'oppose à la demande. Il souligne que les travaux accordés différent de ceux présentés par [W] [Y] [B]. Il invoque le règlement de copropriété interdisant l'édification de superstructure, même en matériaux légers, sur les terrasses et balcon, l'interdiction réaffirmée par l'ensemble des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété sur ce point ainsi que les refus opposés à trois copropriétaires ayant sollicité la réalisation de travaux similaires.

Enfin il rappelle que la décision rendue par la présente juridiction le 15 mars 2021 ayant statué sur la même demande, soutenant un défaut d'élément nouveau permettant de faire droit à celle-ci.

Sur la réalisation des travaux

Il résulte certes du jugement rendu par la juridiction de céans le 15 mars 2021 que [W] [Y] [B] a notamment été condamnée à remettre son lot en l'état dans lequel il se trouvait avant la réalisation des travaux de fermeture de sa loggia arrière par dépose des vantaux montés et remise en état des parties communes, mais il est également constant qu'[W] [Y] [B] a procédé à la remise en état de son lot.

Il ne peut donc être soutenu par le syndicat des copropriétaires une situation similaire ayant donné lieu à la décision du 15 mars 2021.

Sur le caractère commun de la loggia

Il résulte du règlement de copropriété que lot n°67 appartenant à [W] [Y] [B] est ainsi décrit : «Un appartement en face de l'escalier, numéro 56 du plan comprenant séjour avec cuisine, cabine, salle de bain, WC, dégagements et loggia».

Il ressort du même document que les «ornements des façades y compris les socles et ossatures des balcons terrasses au droit des locaux en retrait des façades» sont des parties communes entre certains copropriétaires.




Ainsi le vote des travaux envisagés par [W] [Y] [B], affectant les parties communes de l'immeuble, requérait la majorité de l'article 25 b précité, majorité non acquise en l'espèce.

Sur le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété dispose en son article 10 (obligations de chaque copropriétaire sur la parties privatives) «les copropriétaires ne pourront apporter aucune modification aux parties de l'immeuble, qui, bien que formant leur propriété particulière contribuent à l'harmonie de l'immeuble, telles que portes d'entrées des appartements, persiennes, volets, fenêtres, stores, balustrades et appuis des balcons, ainsi que les peintures extérieures de l'appartement».

Au paragraphe des clauses particulières, il est également stipulé (article 25 interdictions) «aucune superstructure, même matériaux légers, ne pourra être édifiée sur les terrasses ou balcons».

Enfin, lors de l'assemblée générale du 20 août 2015 (résolution n°12) les copropriétaires, à la majorité requise de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ont rejeté le projet de modification dudit article 25, ainsi que les demandes d'autorisation de travaux de fermeture des loggias de trois copropriétaires, en ce compris les anciens propriétaires du lot n°65.

Il s’évince de l'ensemble de ces éléments que l'aménagement sollicité est contraire aux stipulations du règlement de copropriété qui interdit toute construction ou aménagement ayant pour but de créer un volume fermé sur les loggias. 

Le refus apparaît dès lors parfaitement justifié eu égard aux stipulations du règlement de copropriété et à la volonté des copropriétaires de maintenir cette interdiction.

Sur la rupture d'égalité

Il est exact que lors de l'assemblée générale du 29 août 2014, la demande formée par Mme [I], propriétaire du lot n°60, de construction d'une véranda sur son balcon a été acceptée (résolution n° 14).

Cependant, [W] [Y] [B] ne peut se prévaloir de l’autorisation donnée à une copropriétaire de fermer sa loggia, sans produire l'état descriptif dans sa totalité permettant de connaître la situation du lot n°60, l'égalité de traitement ne pouvant s'apprécier qu'entre propriétaires dans la même situation.

Il sera par ailleurs relevé que l'éventuel non-respect des dispositions du règlement de copropriété par certains copropriétaires n’exonère pas [W] [Y] [B] de respecter ces mêmes règles.

Au regard de l'ensemble des éléments précités, la rupture d'égalité alléguée n'étant pas établie, [W] [Y] [B] sera déboutée tant de sa demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 août 2023, que de sa demande d’autorisation judiciaire à réaliser à ses frais les travaux refusés par la 22ème résolution précitée, conformément aux dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

➢Sur la demande de dommages et intérêts

[W] [Y] [B] succombant dans ses demandes principales, il sera relevé qu'elle est défaillante dans la démonstration d'un préjudice à son détriment et d'une faute de la part du syndicat des copropriétaires.
Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts formulée par celle-ci sera rejetée.






➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[W] [Y] [B] qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

[W] [Y] [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

 
➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

[W] [Y] [B] succombant en ses prétentions, sa demande fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un copropriétaire qui voit sa prétention déclarée fondée à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, doit être rejetée.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce. 


PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉBOUTE [W] [Y] [B] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE [W] [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la résidence [5] 2 située [Adresse 3] [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.600€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [W] [Y] [B] aux dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE