Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 2 — 9 octobre 2025

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER



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N° RG 22/02022 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NVWP
Pôle Civil section 2

Date : 09 Octobre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEURS

Monsieur [N] [S]
né le 19 Avril 1951 à [Localité 8], 
demeurant [Adresse 11]

Madame [C] [I] épouse [S]
née le 06 Novembre 1952 à [Localité 9], 
demeurant [Adresse 11]

représentés par Maître Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/ REGNARD, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSE

S.A. SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL D’OCCITANIE, (SAFER OCCITANIE), immatriculée au RCS TOULOUSE, n° SIREN 086 120 235, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités de droit ausiège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Me Geoffrey PITON, avocat plaidant au barreau de NIMES




COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE GAL et Madame Cécilia FINA-ARSON , juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Magali ESTEVE, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE GAL, ayant participé aux débats et au délibéré 

assistées de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 23 Septembre 2025 prorogé au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Octobre 2025




EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [S] et Madame [C] [I] épouse [S] sont propriétaires d’un ensemble de terrains cadastrés section BE n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] situés à [Localité 10] (34).

Par acte authentique du 08 avril 2021, les époux [S] ont conclu une promesse de vente avec Madame [M] [X], portant sur une parcelle de 4.000 m² située à cheval sur les trois parcelles précitées, sans en constituer la totalité et moyennant un prix de 10.000 euros.

Par décision du 28 juin 2021, le département de l’Hérault a renoncé à l’exercice de son droit de préemption. Par décision datée du 26 août 2021, la commune a indiqué s’y substituer mais les époux [S] leur ont opposé les délais écoulés.

Par courrier daté du 03 novembre 2021, la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural d’Occitanie (ci-après la SAFER) a exercé son droit de préemption.

Les époux [S] ont demandé à la SAFER de renoncer à sa décision de préemption par courrier officiel daté du 27 janvier 2022.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 avril 2022, Monsieur [N] [S] et Madame [C] [I] épouse [S] a fait assigner la SAFER devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, Monsieur [N] [S] et Madame [C] [I] épouse [S] sollicitent notamment que :
- leur demande soit jugée recevable,
- la décision de préemption de la SAFER du 03 novembre 2021 soit jugée irrégulière et abusive et donc annulée,
- la SAFER soit condamnée aux dépens et à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, la SAFER sollicite quant à elle que :
- l’exercice du droit de préemption soit déclaré parfait,
- en conséquence, qu’il soit déclaré qu’elle sera, par l’effet du jugement à intervenir, seule et unique propriétaire sur une maison avec terrains attenants et non attenants à usage d’habitation situé à [Localité 10] (34) cadastrés sections BE n°[Cadastre 2], BE n° [Cadastre 3] et BE n°[Cadastre 4],
- qu’il lui soit donné acte de son acceptation de payer la somme de 10.000 euros en paiement du prix de vente, en deniers ou quittance,
- les époux [S] soient déboutés de leurs demandes,
- qu’ils soient condamnés à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à la réitération de la vente par acte authentique,
- qu’ils soient condamnés aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

***

La clôture a été fixée au 28 janvier 2025.

A l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025 puis le délibéré a été prorogé au 09 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties. Par conséquent, le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la demande de nullité de la préemption par la SAFER 

L’article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime institue au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole. 

L’article L 143-2 du même code fixe une liste limitative d’objectifs dans le cadre duquel le droit de préemption peut s’exercer. Aux termes de l’article L 143-3, à peine de nullité, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l'un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés.

Il est constant sur ce point que la motivation ne peut se contenter de reproduire un objectif de la loi. Elle doit exprimer clairement et complètement pourquoi ce projet permet d'atteindre le but précisé, comporter des éléments précis du contexte réel pour la personnaliser. Les motivations stéréotypées ne sauraient être admises. Le but est de permettre un contrôle de la régularité du fondement de l'opération.

L’article 143-10 du Code rural et de la pêche maritime dispose que lorsque la SAFER déclare vouloir faire usage de son droit de préemption et qu'elle estime que le prix et les conditions d'aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d'achat établie à ses propres conditions. 

Si le vendeur n'accepte pas l'offre de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural au tribunal compétent de l'ordre judiciaire qui se prononce dans les conditions prescrites par l’article L 412-7.

Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n'a ni fait savoir qu'il l'acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l'offre de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural qui acquiert le bien au prix qu'elle avait proposé. Toutefois, en cas de décès du vendeur avant l'expiration dudit délai, cette présomption n'est pas opposable à ses ayants droit auxquels la société d'aménagement foncier et d'établissement rural doit réitérer son offre.

Lorsque le tribunal, saisi par le vendeur, a fixé le prix, l'une ou l'autre des parties a la faculté de renoncer à l'opération. Toutefois, si le vendeur le demande dans un délai de trois ans à compter d'un jugement devenu définitif, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ne peut refuser l'acquisition du bien au prix fixé par le tribunal, éventuellement révisé si la vente intervient au cours des deux dernières années.

Selon l’article L 143-13, à moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l'article L 143-2, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural, intentées au-delà d'un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques.

Il est par ailleurs constant qu’une acceptation pure et simple par la SAFER de l’offre qui lui est soumise rend la vente parfaite.

En l’espèce, par décision datée du 03 novembre 2021 signifiée au notaire en charge de la vente le 05 novembre 2021, la SAFER l’a informé de l’exercice de son droit de préemption concernant les parcelles dont la vente était envisagée entre les époux [S] et Madame [M] [X]. Cette décision vise le deuxième objectif de l’article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime et comporte une motivation qui est résumée de la façon suivante par la SAFER : « Dans ce cadre, l’intervention de la SAFER Occitanie permettrait de soutenir la réalisation d’un projet agricole porté par la commune, de préserver la vocation agricole des trois parcelles vendues, dans une zone agricole protégée, tout en luttant contre la cabanisation ».

Monsieur [N] [S] et Madame [C] [I] épouse [S] invoquent, pour contester la décision de préemption, le fait qu’elle aurait été prise en contradiction avec l’avis des commissaires du gouvernement, avec un objectif erroné et une motivation insuffisante. Il convient donc d’analyser ces trois moyens successivement.

S’agissant des commissaires du gouvernement, il résulte de l’avis du commissaire du gouvernement finances du 18 octobre 2021 qu’il a indiqué être favorable à la préemption mais à un prix révisé. Le commissaire du gouvernement agriculture a également été saisi, avec transmission du premier avis et un courrier de la SAFER lui indiquant qu’elle envisageait de préempter au prix notifié de 10.000 euros et non au prix proposé de 7.000 euros. Ce deuxième commissaire du gouvernement a émis un avis favorable, sans autre précision quant au prix. Ainsi, il en résulte que les deux avis sont différents et que la SAFER a préempté sans révision de prix, à hauteur de 10.000 euros. S’il y a bien une contradiction partielle, elle est sans conséquence puisque seules les offres d’achat avec révision du prix sont soumises à l’accord exprès des commissaires du gouvernement d’après le texte précité.

S’agissant de l’objectif visé et de la motivation, la décision de préemption du 03 novembre 2021 vise le 2° de l’article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime, à savoir : « La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L 331-2. » Elle porte sur cette base, la motivation suivante : « Les trois parcelles en vente sont situées sur la commune de [Localité 10], qui présente un potentiel agricole important, basé principalement sur une viticulture de qualité installée majoritairement sur des coteaux, avec des actifs agricoles nombreux qui souhaitent se restructurer et se développer au mieux pour résister à la crise. Cependant, la proximité de l’agglomération montpelliéraine et la très vive recherche de biens à vocation de loisirs, ont contribué au phénomène de mitage du foncier, induisant le développement de la cabanisation. Dans ce contexte et à la demande des élus locaux de [Localité 10] et des représentants de la cave coopérative, une convention entre la SAFER Occitanie et la commune est en cours de signature. Dans ce cadre, l’intervention de la SAFER Occitanie permettrait de soutenir la réalisation d’un projet agricole porté par la commune, de préserver la vocation agricole des trois parcelles vendues, dans une zone agricole protégée, tout en luttant contre la cabanisation. Toutefois, la décision d’attribution définitive ne sera prise par la SAFER qu’après étude des autres candidatures éventuelles que la publicité pourrait révéler ».

Ainsi, cette motivation ne se contente pas de reproduire l’objectif légal et présente les contours du contexte local. Cependant, elle n’explique pas clairement et concrètement en quoi la préemption de ces trois fractions de parcelles permettrait d’atteindre les objectifs légaux de consolidation des exploitations et d’amélioration de la répartition parcellaire. Il n’est fait qu’une vague mention à un « projet agricole de la commune » ainsi qu’à une convention en cours de signature entre la SAFER, la commune et la cave coopérative. Il n’est toutefois donné aucune explication ni générale sur ces éléments tels que les objectifs et grandes lignes de ces projets et conventions ; ni particulière quant aux parcelles en cause et à leur implication dans ce projet et cette convention. La lutte contre la cabanisation ne saurait entrer dans le cadre du deuxième objectif de l’article L 143-2 précité. Au surplus, il résulte de la vision satellite et du plan cadastral produits par les époux [S], qu’aucune parcelle viticole ne semble border celles objets du présent litige qui sont en outre enclavées. Il appartenait donc de plus fort à la SAFER, compte tenu de la configuration des lieux, de justifier concrètement en quoi la préemption de ces parcelles lui permettrait de remplir les deux objectifs précités.

Par conséquent, la décision de préemption de la SAFER sera déclarée nulle faute de motivation suffisante.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

En l’espèce, au-delà du fait que la SAFER ne caractérise aucune faute des époux [S] dans ses écritures, la demande de la SAFER ne pourra qu’être rejetée compte tenu de l’issue du litige.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l'espèce, la SAFER, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, condamnée aux dépens, la SAFER sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [N] [S] et Madame [C] [I] épouse [S] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit, d’autant qu’aucune partie ne demande à ce qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

ANNULE la décision de préemption prise par la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural d’Occitanie le 03 novembre 2021 concernant les fractions des parcelles BE n°[Cadastre 5], BE n°[Cadastre 6] et BE n°[Cadastre 7] appartenant à Monsieur [N] [S] et Madame [C] [I] épouse [S],

DEBOUTE la SAFER OCCITANIE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la SAFER OCCITANIE aux dépens,

CONDAMNE la SAFER OCCITANIE à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [C] [I] épouse [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SAFER OCCITANIE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 09 octobre 2025, la minute étant signée par : 

 LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE GAL