Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 17 octobre 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2025



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08831 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNJ7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2024 - Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 22/06040





APPELANTE

 

S.A.S. GDP VENDOME immatriculée au RCS de Paris sous le n°377 689 6 41, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Cyril FERGON de la SELASU ARCO - LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : J135 assistée deMe Anastasia PITCHOUGUINA de la SELEURL SOLARIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J002





INTIMES 



Madame [S] [X] veuve [K] née le 15 Août 1934 à [Localité 10],

[Adresse 1]

[Localité 4]



Monsieur [B] [K] né le 25 Octobre 1961 à [Localité 11],

[Adresse 1]

[Localité 4]



Monsieur [L] [K] né le 05 Juillet 1963 à [Localité 10],

[Adresse 3]

[Localité 6]



Tous trois représentés et assistés de Me Guillaume AKSIL de la SELARL LINCOLN AVOCATS CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0293 substitué par Me Elsa BENOLIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0293





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 septembre 2025 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président, magistrat honoraire, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialment prévue le 10 octobre 2025 prorogé au 17 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*******



Conclusions GDP Vendôme : 30 juin 2025

Conclusions consorts [K] : 28 octobre 2024

Clôture : 3 juillet 2025



Par acte du 29 décembre 2006, la société GDP Vendôme promotion (la société GDP) a vendu à [P] [K], à M. [B] [K] et à M. [L] [K], chacun une unité d'hébergement au sein d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes résidence [12], à [Localité 8].



Un bail commercial a été conclu le même jour avec la société Résidence [12].



Le 15 mai 2007, la société GDP a adressé à chacun des acquéreurs une 'garantie de rachat sous seing privé' par laquelle elle a déclaré garantir 'la reprise des biens achetés, selon acte notarié, dans la résidence pour personnes âgées dépendantes ou non d'[Localité 8], après une durée de 15 années, pour un prix entendu hors taxes de 385 482,51 € pour 3 lots', cet acte prévoyant que 'cette garantie exceptionnelle (...) devra s'exercer impérativement, au plus tard dans un délai de six mois après le dernier jour de la quinzième année, sous peine de forclusion'.



La société Résidence [12] a donné congé le 14 juin 2018 et a libéré les locaux en janvier 2022.



Le 2 février 2022, Mme [S] [K], venant aux droits de [P] [K], décédé le 16 juillet 2017, M. [B] [K] et M. [L] [K] ont sollicité la mise en oeuvre de cette garantie de rachat. La société GDP n'ayant pas fait droit à cette demande, Mme [K] et MM. [B] et [L] [D] l'ont assignée aux fins de condamnation sous astreinte à signer l'acte de vente et en paiement de dommages-intérêts.



Par jugement du 2 avril 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a ordonné, sans exécution provisoire, la réitération de la vente au profit de Mme [K] et de MM. [B] et [L] [K], sous astreinte de 200 jours de retard à compter du 120ème jour suivant la signification du jugement, limitée à une durée de 12 mois, les a déboutés de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral et condamné la société GDP à rembourser à Mme [K], MM. [B] et [L] [K] le montant des frais de copropriétés qu'ils ont exposés, ainsi qu'au paiement d'une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le tribunal a retenu que la garantie de rachat donnée par la société GDP prévoyant seulement qu'elle devait être exercée dans un délai de six mois suivant le terme de la quinzième année suivant la vente, sans autre condition, celle-ci a été régulièrement mise en oeuvre.



La société GDP a interjeté appel de ce jugement.



Elle conteste l'existence d'une promesse de vente au profit de Mme [K] et de MM. [B] et [L] [K] aux motifs, d'une part que sa proposition ne précise pas les éléments essentiels du contrat (la chose objet de la proposition de rachat ne présente plus les mêmes caractéristiques au terme du délai de 15 ans, notamment son affectation au logement dans une résidence de personnes âgées ; il n'y a aucune répartition du prix par lot, il n'est pas indiqué s'il s'agit d'un prix 'net vendeur' ; le point de départ du délai d'option est imprécis) d'autre part que l'offre de promesse n'a pas été acceptée dans un délai raisonnable, le délai de 15 ans ne constituant pas le délai de maintien de l'offre mais celui au terme duquel l'option de rachat pouvait être exercée, de sorte que les offres de rachat sont devenues caduques. 

Elle ajoute que les demandes de rachat du 2 février 2022 étaient prématurées puisqu'elle ne pouvaient être formées qu'au terme de la quinzième année suivant sa date d'émission, soit le 15 mai 2022, jusqu'au 15 novembre 2022.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu'à supposer que les offres de rachat ont été acceptées, aucun contrat n'a pu être formé compte tenu de la disparition de leur objet et de leur cause en raison de la modification substantielle des caractéristiques des biens devenus vacants et situés dans un immeuble qui a perdu l'autorisation administative d'exploiter un EHPAD alors que la proposition de rachat portait sur des biens dans la résidence pour personnes âgées dépendantes ou non d'[Localité 8].



Plus subsidiairement, la société GDP soutient que, s'il est jugé qu'un contrat de vente a été conclu, Mme [K] et de MM. [B] et [L] [K], en ne s'assurant pas que la société locataire avait entretenu les locaux, ont commis une faute qui a eu pour effet de priver de valeur les lots litigieux et, qu'en conséquence, ils doivent être condamnés à lui payer à titre de dommages-intérêts une somme équivalente au prix de rachat.



A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite une révision du prix de rachat.



Elle fait ensuite valoir que Mme [K] et de MM. [B] et [L] [K] ont 'éventuellement perçu des dommages-intérêts auprès de la société gestionnaire Résidence [12] puisqu'il résulte de leurs pièces qu'ils ont engagé contre celle-ci une procédure qui a pu avoir pour objet l'indemnisation de leurs préjudices.



La société GDP Vendôme conteste également sa condamnation au paiement des charges de copropriété dont une partie est relative à des 'frais administratifs', une 'procédure judiciaire résolution n° 27 A G du 16/11/2021", une 'mise en demeure avocat', cette procédure, dont la nature n'a pas été précisée, ayant 'vraisemblabement' été engagée contre le gestionnaire.



Elle réclame enfin la condamnation de Mme [K] et de MM. [B] et [L] [K] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



MOTIFS DE L'ARRÊT 



Considérant que le 15 mai 2007, la société GDP a adressé aux acquéreurs un acte intitulé 'Garantie de rachat sous seing privé' par lequel elle 'garantit (...) la reprise des biens achetés, selon acte notarié, dans la Résidence pour personnes âgées dépendantes ou non d''[Localité 8] (94), après une durée de quinze (15) années pour un prix entendu hors taxes de trois cent quatre-vingt-cinq mille quatre cent quatre-vingt-deux euros et cinquante et un centimes (HT 385 482,51) pour trois lots' ; qu'il était indiqué que 'cette garantie exceptionnelle, accordée à M. [D], devra s'exercer impérativement, au plus tard dans un délai de six mois après le dernier jour de la quinzième année, sous peine de forclusion' et que 'pour bénéficier de la garantie de rachat, M. [D] devra faire part de son souhait de rachat en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception, au président de la société GDP Vendôme, Centre [9], [Adresse 2], dans le délai imparti, mentionné ci-dessus' ; que cet acte désigne la chose puisqu'il est précisé qu'il s'agit des biens objet de la vente du 29 décembre 2006, ainsi que le prix ; qu'il exprime clairement la volonté certaine et non équivoque de la société GDP Vendôme de s'engager sans réserves à racheter ces biens et constitue, non une promesse unilatérale d'achat, mais un engagement unilatéral de volonté, créateur de droits irrévocables au profit de son destinataire, la société GDP Vendôme n'étant donc pas fondée à invoquer une rétractation de son engagement ;



Considérant que la proposition de rachat du 15 mai 2007 porte sur 'les biens achetés' c'est-à-dire ceux objet de l'acte du 29 décembre 2006 qui sont seulement constitués par différents lots dans l'ensemble immobilier situé à [Localité 8], aucune condition n'ayant été stipulée relativement à l'usage du bien et au maintien de leur exploitation au sein d'un établissement d'hébergement de personnes âgées ; qu'il ne peut donc être soutenu que cet engagement est dépourvu de contrepartie ;



Considérant que la 'garantie de rachat' prévoit que les consorts [D] devront demander le rachat des biens 'après le dernier jour de la quinzième année', le point de départ de ce délai de quinze ans se situant nécessairement au jour de la vente des biens, soit le 29 décembre 2006, et non à la date de cet engagement ; que la demande de rachat a ainsi été régulièrement adressée à la société GDP Vendôme le 2 février 2022, soit à l'issue de ce délai de quinze ans et dans les six mois 'après le dernier jour de la quinzième année' 



Considérant, enfin, que la société GDP Vendôme ne justifie pas que les biens qu'elle s'est engagée à racheter ont subi une perte de valeur, qu'elle fonde sur la supposition, sans aucune justification, que la société Résidence [12] n'aurait pas respecté son obligation d'entretien des locaux et que Mme [K] et de MM. [B] et [L] [K] ne se sont jamais préoccupés du respect par leur locataire de cette obligation ;



Considérant qu'il convient de confirmer le jugement qui condamne la société GDP à conclure les actes de vente aux conditions de la proposition de rachat du 15 mai 2007 mais en fixant le point de départ de l'astreinte au terme d'un délai de 120 jours suivant la signification de l'arrêt ;



Considérant que le tribunal a justement condamné la société GDP Vendôme à payer à Mme [K], M. [B] [K] et M. [L] [K] le montant des charges de copropriété, justifié par les pièces versés aux débats, y compris les frais afférents à la procédure judiciaire engagée par le syndicat des copropriétaires, qu'ils n'auraient pas eu à supporter si l'engagement de rachat avait été exécuté ;



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il fixe le point de départ de l'astreinte à compter du 120ème jour suivant la signification du jugement ;



Statuant à nouveau, 



Fixe le point de départ de l'astreinte au 120ème jour suivant la signification du présent arrêt ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société GDP Vendôme et la condamne à payer à Mme [K] et MM. [B] et [L] [K], chacun la somme de 1 800 euros ;



La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Askil (SELARL Lincoln avocats conseil) conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,