Tribunal Judiciaire · Chambre 3 ctx protection — 10 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE
DU 10 OCTOBRE 2025



N° RG 25/00404 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FION
Nac :5AA


Minute:


Ordonnance du :
10 octobre 2025






S.A. [Adresse 10]

c/

Madame [X] [U]























DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Madame [R] [C], munie d’un pouvoir



DEFENDERESSE

Madame [X] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 1]
comparante en personne



* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 septembre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Madame Julie DOMITILE, Greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 10 octobre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.





RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 26 octobre 2018, la S.A. [Adresse 10] a donné à bail à Mme [X] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 621,17 € et 67,55 € de provisions sur charges.

Par un contrat du 7 juillet 2023, la S.A. HLM MON LOGIS a donné à bail à Mme [X] [U] un parking situé au [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 35 € et 3,48 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. [Adresse 10] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 8 juillet 2024. La dette locative a été apurée dans le délai imparti par le commandement.

Des loyers étant de nouveau, impayés, la S.A. HLM MON LOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 17 février 2024.

Par acte d'huissier en date du 24 juin 2025, la S.A. [Adresse 10] a ensuite fait assigner Mme [X] [U] à l'audience du 5 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 septembre 2025, la S.A. HLM MON LOGIS - représentée par Mme [R] [C] - reprend les termes de son assignation pour demander de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [X] [U] ; ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 1553,37 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.Le bailleur indique son accord pour l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire , pour un montant de 216,77€ par mois, en sus du loyer et des charges.

A la même audience, Mme [X] [U] comparaît en personne , indique son souhait de rester dans le logement, son accord sur le montant de la dette et l'octroi de délais de paiement.
Elle précise qu'elle va reprendre un travail prochainement. 

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

1. Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par


ailleurs, aux termes du II de l'article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A. [Adresse 10] justifie avoir signalé la persistance de la situation d'impayés aux organismes payeurs des aides au logement afin d'obtenir le maintien des versements le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 10) conclu le 26 octobre 2018 a été signifié le 17 février 2025, pour la somme en principal de 1088,46 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 avril 2025.

3. Sur le montant de l'arriéré locatif

En l'espèce, la S.A. HLM MON LOGIS produit un décompte démontrant que l'arriéré locatif s'élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 1553,37 € à la date du 26 août 2025 (mois d'août 2025 inclus).

La locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [X] [U] à verser à la S.A. [Adresse 10], à titre provisionnel, cette somme de 1553,37 € comprenant les loyers, charges (décompte arrêté au 26 août 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1088,46 € à compter du commandement de payer (17 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

4. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». 

En l'espèce, compte tenu de l'accord exprès du bailleur valant renonciation à l'application des dispositions protectrices précitées et compte tenu des propositions faites à l'audience, il y a lieu d'autoriser Mme [X] [U] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 18 avril 2025 ; que Mme [X] [U] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;que faute pour Mme [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et il conviendra d'autoriser la S.A. HLM MON LOGIS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [X] [N]’en cas de maintien dans les lieux, la S.A. [Adresse 10] soit en droit d’exiger de la partie défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Les dépens seront supportés par Mme [X] [U] , partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [X] [U] à verser à la S.A. [Adresse 10] une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 



La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2018 entre la S.A. HLM MON LOGIS et Mme [X] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés au [Adresse 6], sont réunies à la date du 18 avril 2025 ; 

CONDAMNONS Mme [X] [U] à verser à la S.A. [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 1553,37 € (décompte arrêté au 26 août 2025), incluant le montant des loyers et charges impayés jusqu'au mois d'août 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 1088,46 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; 

AUTORISONS Mme [X] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 216,77 € chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; 

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; 

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : 
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu'à défaut pour Mme [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la S.A. HLM MON LOGIS puisse faire procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [X] [U] ; que Mme [X] [U] soit condamné à verser à la S.A. [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; 
CONDAMNONS Mme [X] [U] à verser à la S.A. HLM MON LOGIS une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Mme [X] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; 

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025,

Le greffier, Le président,