Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 2 octobre 2025

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 02 OCTOBRE 2025


N° RG 25/00235 - N° Portalis DB22-W-B7J-SVRD

DEMANDERESSE :

La société CICOBAIL, Société anonyme au capital social de 103.886.940 €, dont le siège social est situé à [Adresse 6], immatriculée au RCS de Paris sous le n° 722 004 355, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Jacques TORIEL de l’ASSOCIATION TORIEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant


DEFENDEUR :

Monsieur [J] [Z], né le 7 septembre 1988 à [Localité 5] (LIBAN), de nationalité française, demeurant à [Adresse 4],
défaillant


ACTE INITIAL du 13 Janvier 2025 reçu au greffe le 14 Janvier 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 12 Mai 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025, prorogé au 02 Octobre 2025.









EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 14 juin 2024, la société anonyme CICOBAIL a consenti à Monsieur [J] [Z] une promesse de vente portant sur un ensemble de bâtiments en l'état de friche industrielle situé à [Adresse 7], cadastré section BV, n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3], lieudit [Adresse 2] moyennant le prix de 300 000 € hors taxes, le financement étant assuré en totalité par les deniers personnels du bénéficiaire.
 
La promesse était consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2024 à 16 heures, avec une possibilité de prorogation exceptionnelle de 8 jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra les dernières pièces indispensables, sans que cette prorogation ne puisse excéder 30 jours, si les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte authentique de vente n'étaient pas portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction,
 
Il y était stipulé le versement, par Monsieur [Z], au plus tard le 21 juin 2024, d'une indemnité d'immobilisation, fixée forfaitairement à 10 % du prix de vente hors taxes, soit la somme de 30 000 €, entre les mains de Monsieur [L] [W], caissier du notaire participant et séquestre constitué aux termes de la promesse.
 
Pour autant, Monsieur [Z] n'a, à aucun moment, versé ladite indemnité, nonobstant les très nombreuses relances adressées par la société CICOBAIL, de manière directe au bénéficiaire ou à son notaire.
 
La société CICOBAIL fait valoir que la régularisation de l'acte authentique de vente, laquelle devait intervenir plus tard le 30 septembre 2024 à 16 heures, n'a pu intervenir, du seul fait de Monsieur [Z], alors même que l'intégralité des conditions suspensives prévues par la promesse a été levée, Monsieur [Z], qui s'était pourtant contractuellement engagé à acquérir l'immeuble sur fonds propres, ayant souhaité obtenir le financement d'un établissement financier.
 
Elle indique, par ailleurs, que Monsieur [Z] n'a transmis aucune attestation de financement pas plus qu'il n'a procédé au versement de l'indemnité contractuellement stipulée, de telle sorte que selon courrier en date du 13 décembre 2024, la société CICOBAIL a indiqué à Monsieur [Z] qu'elle mettait un terme à la promesse et qu'elle reprenait la libre disposition de l'immeuble.

Puis, selon procès-verbal de recherches infructueuses prévu par l'article 659 du Code civil en date du 13 janvier 2025, la société CICOBAIL a fait assigner Monsieur [J] [Z] devant la présente juridiction aux fins de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil
 
Vu la promesse de vente en date du 14 juin 2024
 
Vu les pièces visées,
 
CONSTATER que Monsieur [J] [K] n'a pas procédé au versement de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente en date du 14 juin 2024, 

CONSTATER que Monsieur [J] [K] n'a pas procédé à la régularisation de l'acte authentique de vente consécutif à la promesse de vente en date du 14 juin 2024, alors même que l'intégralité des conditions suspensives a été levée et qu'aucune condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était prévue par ladite promesse,
 
CONDAMNER Monsieur [J] [Z] à verser à la société CICOBAIL la somme de 30.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente en date du 14 juin 2024,
 
CONDAMNER Monsieur [J] [Z] à payer à la société CICOBAIL la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
 
CONDAMNER Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens.

 
Monsieur [J] [Z], assigné dans les formes d'un procès-verbal de recherches infructueuses prévu par l'article 659 du Code civil, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.
 
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance pour ce qui concerne l'exposé détaillé des moyens et prétentions de la demanderesse à défaut de constitution et de conclusions du défendeur.
 
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 12 mai 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025 prorogé au 2 octobre 2025.
 
 
MOTIFS DE LA DECISION
 
A titre préliminaire, il est rappelé qu’aux termes de l'article 472 du code civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Par ailleurs, il est constant que les demandes tendant à voir « constater », y compris lorsqu'elles sont libellées sous la forme de « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais recèlent en réalité les moyens des parties, ne donnent pas lieu à statuer.
 
Sur la demande en paiement
 
La société CICOBAIL fait valoir que l'acte authentique de vente n'ayant pas été signé alors que toutes les conditions suspensives étaient levées, la promesse de vente est devenue caduque le 30 septembre 2024 à 16 heures et que la non réalisation de la vente étant imputable à Monsieur [Z] elle est fondée à réclamer la condamnation de celui-ci au paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente.

***

Il résulte des dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicable.
Il doit donner restituer leur excate qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Aux termes de l'article 1124 du même code, La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Ainsi, le promettant s'interdit de vendre le bien à autrui tant que l'option n'est pas exercée, tandis que le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l'option, c'est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.

Ce droit d'option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.

Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties. 
Ainsi, si à cette date, la vente n'a pas été conclue (ou l'option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.
En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »

L'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l'option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de l'obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci.

Lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d'aucun pouvoir modérateur. Son versement est automatique, du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n'ait à justifier d'un quelconque préjudice.



***

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse a été rédigée comme suit :

« DELAI
 
La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2024, à seize heures.
 
En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du BENEFICIAIRE de l'expiration du délai ci-dessus fixé.
 
Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étalent pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces Indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.
(...) 
CARENCE
 
La carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente.
 
 En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai
 
Au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l'acquérir.”

La promesse de vente prévoit également au chapitre « INDEMNITE D'IMMOBILISATION » que :
« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE MILLE EUROS (30.000.00 EUROS), représentant dix pour cent (10%) du Prix de Vente Hors Taxe.
 Ladite somme sera versée par le BENEFICIAIRE au plus tard le 21 juin 2024 au PROMETTANT par la comptabilité du notaire soussigné puis verser par ce dernier à la comptabilité du notaire participant.
 
Le PROMETTANT sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement de l'indemnité d'immobilisation.
Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.
 
A cet effet, avec l'accord des parties, elle sera versée entre les mains de Monsieur [L] [W], Caissier du Notaire participant et séquestre constitué aux présentes. L'encaissement de la somme ci-dessus versée vaut acceptation de la mission de séquestre.
Le sort de l'indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées:
Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.
 
Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
 
Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
 
Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
 
En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.
(...) ».

Par ailleurs, aux termes de ces stipulations contractuelles claires et précises, qui font la loi des parties, la promesse unilatérale de vente litigieux n'a pas été soumise à la condition suspensive d'obtention d'un emprunt pour financer le prix d'achat.
 
En l'espèce, il est constant que la vente n'a pas eu lieu et qu'au demeurant Monsieur [J] [Z] n'a pas versé l'indemnité d'immobilisation à laquelle il était tenu aux termes de la promesse de vente.

Toutefois, force est de constater que ce n'est que par courrier du 13 décembre 2024, que la société CICOBAIL s'est prévalu de l'absence de paiement pour invoquer la caducité de la promesse de vente alors que, d'une part que la promesse de vente ne sanctionnait pas de la caducité le défaut de paiement de l'indemnité d'immobilisation et que, d'autre part il apparaît qu'en réalité à cette date, la promesse était caduque en raison de l'expiration de son délai de validité le 30 septembre 2024 à seize heures sans que l'acte de vente ait été signé.

Pour autant, il convient de relever que la société CICOBAIL ne justifie pas qu'à la date d'expiration de la validité de la promesse de vente, l'ensemble des conditions suspensives habituelles était levé.

A cet égard, elle ne produit aucun procès-verbal de carence de nature à établir que Monsieur [J] [Z] ne s'est pas présenté au rendez-vous de signature.

Ce faisant, elle n'est pas en mesure de rapporter la preuve, qui lui incombe, que la non-réalisation de la vente est imputable à Monsieur [J] [Z].

Ainsi, il résulte de ce qui précède et des stipulations de la promesse de vente en date du 14 juin 2024, que la société CICOBAIL n'est pas fondée à obtenir l’indemnité d’immobilisation contractuellement stipulée dans la mesure où il n'est pas établi que le bénéficiaire de la promesse est responsable de la non réalisation de la vente.


Sur les autres demandes :

Il y a lieu de condamner la société CICOBAIL qui succombe, aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société CICOBAIL, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande d'indemnité présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la société anonyme CICOBAIL de sa demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation ; 

CONDAMNE la société anonyme CICOBAIL aux dépens de l'instance ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 02 OCTOBRE 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT