Cour d'Appel · 2ème chambre — 21 octobre 2025

21/10/2025



ARRÊT N° 25/366



N° RG 20/00526 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NOPN

VS/IA



Décision déférée du 14 Janvier 2020

 Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 19/00726

MMe GAUMET

























































DEBOUTÉ DES DEMANDES 









Grosse délivrée



le 04/11/2025



à



Me Corinne DONNADIEU

Me Martine CANTALOUP

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***



APPELANTE



SNC KC 12 SNC

[Adresse 5]

[Localité 9]



Représentée par Me Corinne DONNADIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Arnaud DUFFOUR, avocat plaidant au barreau de PARIS









INTIMÉE



SA BNP PARIBAS

[Adresse 4]

[Localité 9]/FRANCE



Représentée par Me Martine CANTALOUP, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat plaidant au barreau de PARIS













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente et M.NORGUET, conseillère, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



V. SALMERON, présidente

M. NORGUET, conseillère

S. MOULAYES, conseillère



qui en ont délibéré.



Greffière : lors des débats A. CAVAN





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par V. SALMERON, présidente et par A. CAVAN, greffière



Exposé des faits et procédure :



Suivant acte sous seing privé en date du 25 avril 2002, la Snc KC12 Snc a donné à bail à la Sa Bnp Paribas le local n°5 dépendant du centre commercial Carrefour, sis [Adresse 3] à [Localité 13] et d'une superficie approximative de 163,50m2, aux fins d'y exploiter, à l'exclusion de tout autre, un commerce de banque et toutes activités accessoires sous l'enseigne Bnp Paribas.



Le bail a été prévu pour une durée de 12 ans ayant commencé à courir le 1er juin 2002 et devant s'achever le 31 mai 2014.



Il a été prévu un loyer composé d'un loyer de base d'un montant annuel initial de 91.469 euros ht et hc et d'un loyer additionnel correspondant à la différence entre le loyer de base et 7,10% HT du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur.



Suivant avenant n°1 du 25 avril 2002, la destination du bail a été étendue et les parties ont convenu de la suppression du loyer variable.



À l'échéance contractuelle au 31 mai 2014, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.



Par acte d'huissier du 30 septembre 2014, la Snc KC12 Snc a donné congé pour le 31 mars 2015, avec offre de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 12 années à compter du 1er avril 2015, aux clauses et conditions du bail échu et moyennant fixation du loyer de base de renouvellement à la somme annuelle de 157.000 euros hors taxes et hors charges.



En l'absence d'accord entre les parties, la Snc KC12 Snc a notifié son mémoire préalable par exploit d'huissier du 27 mars 2017.



Par acte d'huissier du 12 mars 2019, la Snc KC12 Snc a assigné la Sa Bnp Paribas devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Toulouse.



Par jugement du 14 janvier 2020, le tribunal de grande instance de Toulouse a :


constaté que le bail unissant les parties a été renouvelé pour une durée de 12 années à compter du 1er avril 2015 ;

débouté la Snc Kc12 Snc de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 146.333 euros ht et hc par an ;

débouté la Snc Kc12 Snc de sa demande d'expertise formée à titre subsidiaire ;

rejeté la demande de la Sa Bnp Paribas de voir dire que sont réputées non écrites les clauses et conditions du bail qui seraient contraires aux dispositions des articles L145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, et que devront être respectées par la Snc Kc12 Snc les dispositions imposées par ces textes, notamment en matière de charges, impôts, taxes, redevances et travaux ;

condamné la Snc Kc 12 Snc aux dépens de l'instance ;

condamné la Snc Kc 12 Snc à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement.








Par déclaration en date du 11 février 2020, la Snc Kc 12 Snc a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :


débouté la Snc Kc 12 Snc de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 146.333€ HT et HC par an ;

débouté la Snc Kc12 Snc de sa demande d'expertise formée à titre subsidiaire ;

condamné la Snc Kc12 Snc aux dépens de l'instance et à payer à la Sa Bnp Paribas la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC. 




Suivant correspondance en date du 24 novembre 2022, la Sa Bnp Paribas a exercé son droit d'option et a renoncé ainsi à son droit au renouvellement du bail.



Par arrêt en date du 30 novembre 2022, la Cour d'appel de Toulouse a :


infirmé le jugement en ce qu'il a a constaté que le bail unissant les parties a été renouvelé pour une durée de 12 années à compter du 1er avril 2015, en ce qu'il a rejeté la demande de la Sa Bnp Paribas de voir dire que sont réputées non écrites les clauses et conditions du bail qui seraient contraires aux dispositions des articles L145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce et en ce qu'il a débouté la Bnp de sa demande d'expertise,

statuant à nouveau :

avant dire droit sur la fixation du loyer du bail renouvelé,

ordonné une mesure d'expertise confiée à :


Madame [F] [O]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.63.80.83.60 Mèl : [Courriel 10]


ou à défaut,


Madame [R] [T]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Fax : 05.63.91.13.01Port. : 06.20.65.24.42 Mèl : [Courriel 12]


avec mission :


* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés, les décrire,

* d'entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,

* mesurer et pondérer les surfaces données à bail en s'expliquant sur les méthodes retenues,

* de donner tous éléments utiles permettant à la cour de déterminer la valeur locative des locaux à la date du dernier renouvellement en se référant aux critères de l'article L145-43 Du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,


rappelé qu'en application de l'article 278 du code de procédure civile, l'expert pourra, en cas de besoin, prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre à son mémoire de frais et honoraires celui de son homologue,

dit que l'expert devra se faire communiquer par la société bailleresse :


un état locatif de l'ensemble des commerces exploités au sein du centre commercial, précisant :

outre l'activité, la date de prise d'effet du bail, et s'il s'agit d'une nouvelle location, d'un renouvellement amiable ou d'une fixation judiciaire,

pour chaque locataire, si des congé(s)/demande(s) de renouvellement ont été notifiés et si une procédure judiciaire est en cours;

l'ensemble des baux, avenants et des plans, justifiant des indications contenues dans ledit état locatif, outre les avis d'échéance à la date du renouvellement, soit le 1er avril 2015,


et enjoint en tant que de besoin, à la société KC12 Snc de produire ces pièces,

dit que l'Expert devra communiquer un projet de son rapport aux parties en leur impartissant un délai de trois semaines pour émettre tout dire écrit le cas échéant.

dit que l'Expert devra communiquer aux parties et déposer au Greffe de la cour son rapport définitif comportant réponse aux dires éventuels, et ce avant le 15 mai 2023,

dit que la société KC12 Snc devra consigner entre les mains du Régisseur d'Avances et de Recettes de la cour d'appel de Toulouse une provision de 4.000 euros à valoir sur la rémunération de l'Expert, et ce avant le 15 janvier 2023,

rappelé qu'en vertu des dispositions de l'article 271 du Code de Procédure Civile, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'Expert sera caduque, à moins que la partie à laquelle incombe la consignation n'obtienne judiciairement la prorogation du délai de consignation, ou le relevé de caducité,

maintenu le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel actuellement en vigueur en principal, outre les charges,

renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 08 juin 2023 à 14 Heures




La restitution des locaux est intervenue le 10 janvier 2023.



Par ordonnance du 27 avril 2023, le magistrat chargé de la mise en état de la Cour d'appel de Toulouse a, en application de l'article 271 du code de procédure civile, déclaré la désignation de Madame [O] [F], en qualité d'expert, caduque pour défaut de consignation.



Par conclusions en date du 11 juin 2024, la Sa Bnp Paribas a saisi le magistrat chargé de la mise en état d'un incident de procédure aux fins de voir déclarée la cour d'appel incompétente pour trancher les frais et dépens du litige de fond.



L'incident a été fixé à l'audience du 14 novembre 2024 puis renvoyé, à la demande des parties, à l'audience du 13 mars 2025.



Par ordonnance du 10 avril 2025, le magistrat chargé de la mise en état de la Cour d'appel de Toulouse a :


rejeté la demande de la Sa Bnp Paribas de dire la cour d'appel incompétente pour statuer sur les frais et dépens de l'instance et ceux liés à son exercice du droit d'option,

condamné la Bnp Paribas aux dépens de l'incident,

condamné la Sa Bnp Paribas à verser à la Snc Kc 12 Snc la somme de 1 000 euros.




La clôture prévue pour le 13 décembre 2021, est finalement intervenue 16 juin 2025.



L'affaire a été fixée à l'audience du 24 juin 2025 à 14h.





Prétentions et moyens des parties :



Vu les conclusions d'appelant n°4 (en suite de l'exercice de son droit d'option par le preneur) notifiées le 21 mai 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Snc Kc 12 Snc demandant, au visa des articles L145-57 du Code de commerce, de :


condamner la société Bnp Paribas à verser, à la société Kc 12 Snc, la somme de 10 874,41 euros a titre des frais qu'elle a exposés dans le cadre de la procédure de renouvellement à laquelle il a été mis un terme par l'effet du droit d'option exercé par le locataire ;

condamner la société Bnp Paribas à verser, à la société Kc 12 Snc, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Bnp Paribas aux entiers dépens de la présente instance.




Vu les conclusions en réplique n°2 notifiées le 15 mai 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sa Bnp Paribas demandant de :


juger mal fondée la demande de la société Kc 12 Snc de condamnation de la société Bnp Paribas à lui verser la somme de 10.874,41 euros,

débouter la société KC 12 Snc de l'ensemble de ses demandes, sauf subsidiairement à voir ramener sa demande de condamnation au titre des frais en lien avec la procédure de renouvellement et antérieurs à l'exercice du droit d'option du 24 novembre 2022 à la somme totale de 4.000 euros avant compensation avec la somme de 3.000 euros à laquelle la société KC 12 Snc a été condamnée à payer à la société Bnp Paribas aux termes du jugement du Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 14 janvier 2020, dont appel,

subsidiairement,

ordonner dans l'hypothèse d'une condamnation prononcée à l'encontre de la société Bnp Paribas, la compensation du montant de cette condamnation avec la somme de 3.000 euros à laquelle la société KC 12 Snc a été condamnée aux termes du jugement du Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 14 janvier 2020, dont appel,

en toute hypothèse,

juger que la saisine de la Cour en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2015 est sans objet,

condamner la société KC 12 Snc à payer à la société Bnp Paribas la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

la condamner également aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pour ces derniers seront recouvrés par Maître Martine Cantaloup, conformément à l'article 699 du cpc.






Motifs de la décision :

la cour constate qu'après l'exercice du droit d'option par le preneur, les parties ne saisissent plus la cour de la fixation du prix du loyer renouvelé jsuqu'à la date d'exercice du droit d'option.





La cour d'appel rappelle qu'avant d'éteindre l'instance, le juge doit trancher la question des dépens de l'instance et des frais de la procédure.



Or, à l'issue de l'arrêt mixte de la cour du 30 novembre 2022, les demandes des parties étaient nécessairement réservées ainsi que la charge des dépens et des frais irrépétibles.



Toutefois, la cour relève qu'après le refus de la bailleresse de consigner à la mesure d'expertise, la cour ne devait plus trancher que la charge des dépens et les frais de procédure dès lors que la bailleresse ne cherchait plus à obtenir la fixation du prix du loyer renouvelé ; or ultérieurement, la société preneuse a exercé son droit d'option et a quitté les locaux litigieux.



La seule question restant en débats en cause d'appel est donc de régler les dépens et les frais de l'instance d'appel, instance initiée par la Snc KC12 Snc.



La Snc KC 12 Snc demande la condamnation de la BNP Paribas à lui verser 10.874,41 euros à titre des frais qu'elle a exposés dans le cadre de la procédure de renouvellement à laquelle il a été mis fin selon elle par l'exercice du droit d'option du preneur.

Les sommes réclamées correspondent à des frais de l'avocat postulant (facture de 1038 eurosHT), des frais de l'avocat plaidant entre mars 2017 et octobre 2020 (9.500 euros HT au total) et deux factures d'huissier de justice ( 61,12 euros + 275,29 euros).



La SA BNP Paribas demande de débouter la bailleresse de sa demande de condamnation à ses frais alors qu'elle a relevé appel d'un jugement qui l'avait déboutée de ses demandes et que procéduralement, elle a fait générer inutilement des frais supplémentaires. A tout le moins, elle demande de réduire les demandes de la bailleresse à 4.266,46 euros pour tenir compte de sa carence probatoire et la compenser avec les frais irrépétibles de 3000 euros dont elle a elle-même bénéficié par jugement du 14 janvier 2020 qui n'ont pas été réglés.





L'article L145-57 du code de commerce dispose que « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »



La cour rappelle que l'objet de l'instance d'appel portait sur la fixation du loyer du bail renouvelé liant les parties et que la fixation du montant de ce loyer n'a pu aboutir du seul fait que la Snc KC 12 Snc a refusé de consigner la provision fixée pour l'expert judiciaire désigné dans les délais et rendant la dite expertise caduque.

Après la caducité de la mesure d'expertise, le renouvellement du bail était acquis et aucune demande de fixation du loyer renouvelé a été formulée. Les frais et dépens de la première instance et de l'appel avant la caducité de la mesure d 'expertise incombaient donc à la seule bailleresse.



La BNP Paribas a ensuite exercé son droit d'option le 24 novembre 2022 en renonçant au renouvellement du bail et en restituant les locaux.



Eu égard à l'ensemble de ces éléments particuliers, il convient de ne mettre à la charge de la SA BNP PARIBAS que les frais liés au droit d'option , c'est à dire les dépens d'appel.



Les frais générés inutilement par la Snc KC 12 Snc par son attitude procédurale, conduisant à la désignation d'un expert judiciaire pour ensuite refuser de consigner, resteront à sa charge.



- sur les demandes accessoires :

 la SA BNP Paribas sera condamnée aux dépens d'appel suite à l'exercice de son droit d'option avant que la cour ne statue sur le constat de la caducité de la mesure d'expertise.





Il convient de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles en appel.





PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



vu l'arrêt mixte de la cour d'appel du 30 novembre 2022,

vu le refus de consigner de la Snc KC12 Snc à la mesure d'expertise,

vu l'exercice du droit d'option de la SA BNP Paribas,



- déboute la Snc KC12 Snc de sa demande de condamnation de la SA BNP Paribas à prendre en charge tous ses frais de la procédure



-condamne la SA BNP Paribas aux dépens d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du cpc.



- déboute les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du cpc





La Greffière La Présidente









A. CAVAN V. SALMERON 







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