Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 octobre 2025

1ère Chambre





ARRÊT N°



N° RG 24/04336 - N° Portalis DBVL-V-B7I-VAM3



(Réf 1ère instance : 22/00054)









Me [L] [J]

Me [A] [M]



C/



Mme [DX] [Y] épouse [F]

Mme [T] [H] [I] [Y] épouse [U]

Mme [S] [C] épouse [V]

M. [W] [V]

Société ASSOCIATION TUTELAIRE DU PONANT

























Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2025





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère entendue en son rapport





GREFFIER



Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS



A l'audience publique du 27 mai 2025





ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 21 octobre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 23 septembre 2025





****



APPELANTS



Maître [L] [J]

[Adresse 10]

[Localité 4]



Maître [A] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]



Tous deux représentés par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉS



Madame [DX] [Y] épouse [F]

née le 6 mars 1960 à [Localité 18] (44)

[Adresse 14]

[Localité 11]



Représentée par Me Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST



Madame [T] [H] [I] [Y] épouse [U]

née le 2 avril 1962 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 12]



Représentée par Me Christophe AUBERT de la SARL ILIRIO LEGAL, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Ivan JURASINOVIC de la SARL ILIRIO LEGAL, plaidant, avocat au barreau de PARIS





Madame [S] [C] épouse [V]

née le 15 février 1975 à [Localité 22]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Monsieur [W] [V]

né le 2 octobre 1974 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Tous deux représentés par Me Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES par Me Augustin MOULINAS de la SELARL AUGUSTIN MOULINAS, plaidant, avocat au barreau de NANTES





ASSOCIATION TUTELAIRE DU PONANT représentée par Monsieur [N] [E] mandataire judiciaire de la protection des majeurs, es qualité de tuteur de Madame [H] [Y] née [K]

[Adresse 13]

[Adresse 17]

[Localité 6]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Séverine LECLET, plaidant, avocat au barreau de BREST





EXPOSÉ DU LITIGE



1.Par acte authentique du 29 janvier 2015, rédigé par Me [J], avec l'assistance de Me [M], assistant les acquéreurs, Mme [X] [K] veuve [Y] et sa fille, Mme [T] [Y] épouse [U] ont vendu à M. [W] [V] et à Mme [S] [C] épouse [V] une maison d'habitation située [Adresse 9] à [Localité 20], au prix de 235.000€.



2.La vente a été précédée de la signature d' un compromis de vente du 20 octobre 2014.



3.Par acte du 7 juillet 2014 (trois mois avant le compromis de vente) la maison vendue a fait l'objet d'une donation avec démembrement de propriété. Aux termes de cet acte, reçu par Me [J], Mme [X] [K] veuve [Y] a donné à sa fille, Mme [T] [Y] épouse [U], 55% de la nue-propriété de la maison.



4.Souhaitant revendre leur bien après plusieurs années, M. [W] [V] et Mme [S] [C] épouse [V] ont signé un compromis de vente avec les époux [G], le 23 mars 2020. 



5.Toutefois, la signature de l'acte authentique, prévue le 11 juin 2020, n'a pas pu avoir lieu, le notaire des acquéreurs, Me [B], les mettant en garde quant à une difficulté affectant l'acte de vente des époux [V] en ce que la seconde fille de Mme [X] [K] veuve [Y], Mme [DX] [Y] épouse [F], n'avait pas donné son accord pour l'aliénation du bien ou renoncé à son éventuelle action en réduction, de sorte qu'elle restait susceptible d'exercer un droit de suite sur le bien.



6.Par actes du 23, 27, 28 décembre 2021, 3 et 4 janvier 2022, M. [W] [V] et Mme [S] [C] épouse [V] ont fait assigner l'association tutélaire du Ponant en qualité de tutrice de Mme [X] [K] veuve [Y], Mme [T] [Y] épouse [U], Mme [DX] [Y] épouse [F], Me [L] [J] et Me [A] [M], afin d'obtenir l'annulation de la vente et l'indemnisation de leurs préjudices.



7.Par jugement du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire de Brest a :



- Ordonné l'annulation de la vente intervenue le 29 janvier 2015 entre M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C], d'une part, et Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], d'autre part, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20] ;



- Ordonné à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20] objet de la vente du 29 janvier 2015 ;



- Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 235.000 € en restitution du prix de vente;



- Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 214.939 € à titre de dommages et intérêts ;



- Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à Mme [DX] [Y] épouse [F] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] aux entiers dépens de l'instance ;



- Rejeté la demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire.



***



8.Pour faire droit à la demande des époux [V] et prononcer la nullité de la vente intervenue le 29 septembre 2015 pour dol, le tribunal judiciaire de Brest a jugé que Mme [K] et Mme [U] n'avaient pas pu ignorer la nécessité de faire intervenir Mme [F] à la vente, dès lors que l'acte de donation du 7 juillet 2014 contenait une clause, parfaitement claire et compréhensible même pour un profane, ainsi rédigée : 'Les parties et particulièrement le donataire prennent acte de la nécessité du consentement du donateur et de ses autres descendants, s'il en existe, en cas d'aliénation du ou des biens donnés, afin qu'aucune action en réduction ou en revendication ne puisse alors être exercée contre le tiers détenteur'.



9.Il a également relevé que le mandat de vente de l'immeuble au bénéfice de l'agence immobilière était daté du lendemain de la donation, de sorte que Mme [K] et Mme [U] n'avaient pas pu ne pas prêter attention à la mention de la donation relative aux conditions juridiques de la vente.



10.Il en a conclu que celles-ci savaient vendre un bien qui pouvait certes être aliéné mais qui restait grevé d'une potentielle action en réduction de la part de Mme [DX] [Y]. 



11.Il a conclu que la réticence dolosive était caractérisée dès lors que le risque d'une potentielle action en réduction n'avait pas été porté à la connaissance des acquéreurs alors qu'il faisait peser sur le bien une incertitude juridique empêchant la revente de celui-ci aux conditions normales du marché et qu'il est évident que si cette information leur avait été donnée, les époux [V] auraient renoncé à la vente ou l'auraient conclue à un prix moindre.



12.Dès lors que la vente était annulée, la principale question qui se posait était celle de la restitution du prix, étant précisé que les époux [V] estimaient qu'ils ne pouvaient recevoir le prix de vente payé en 2015 (235.000€) en contrepartie de la restitution de la maison, qui en 2020 en valait bien plus sur le marché immobilier littoral breton. 



13.Sur ce point, le tribunal a considéré que la demande des époux [V] de se voir restituer un prix revalorisé à 500.000€ devait en réalité s'analyser en une demande de restitution du prix payé en 2015 et pour le surplus (265.000€) en une demande de dommages et intérêt complémentaires liée à la perte de chance de réaliser une plus-value sur l'immeuble. 



14.Considérant que cette perte de chance pouvait être fixée à 95%, le tribunal a accordé aux époux [V] la somme de 142.500€, outre l'indemnisation de divers autres préjudices matériels liés à l'échec de la revente de la maison en 2020 et de leur préjudice moral, portant ainsi le total des dommages-et-intérêts accordés à hauteur de 214.939 €.



15. Enfin, le tribunal a retenu la responsabilité des notaires, en particulier celle de Me [J], dans la mesure où celui-ci avait lui-même rédigé l'acte de donation du 7 juillet 2014 en faisant apparaître la nécessité d'obtenir l'accord de tous les héritiers réservataires pour aliéner le bien, tout en précisant que la donatrice avait deux enfants, de sorte qu'il avait parfaitement connaissance des risques juridiques encourus par les acheteurs et les a tus. S'agissant de Me [M], notaire des acquéreurs, le tribunal a considéré qu'il aurait dû vérifier l'origine de propriété du bien et informer ses clients des risques d'une éventuelle action en réduction susceptible d'être engagée par l'héritière réservataire, faute pour elle d'intervenir à l'acte. Les notaires ont donc été condamnés solidairement avec les venderesses mais seulement au paiement des dommages et intérêts et non à la restitution du prix de vente dont il est constant qu'il ne constitue pas un préjudice indemnisable.



16.Par déclaration du 18 juillet 2024, Me [J] et Me [M] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



17.Me [L] [J] et Me [A] [M] exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 16 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



18.Ils demandent à la cour de :



- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest en date du 27 juin 2024 en ce qu'il a :

* Ordonné l'annulation de la vente intervenue le 29 janvier 2015 portant sur un bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20] ;

* Ordonné à M. [W] [V] et Mme [S] [V] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20] objet de la vente du 29 janvier 2015 ;

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] la somme de 235.000 € en restitution du prix de vente;

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [J] et Me [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] la somme de 214.939 € à titre de dommages et intérêts ;

* Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [J] et Me [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [J] et Me [M] à payer à Mme [DX] [Y] épouse [F] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [J] et Me [M] aux entiers dépens de l'instance;



-Juger irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes formulées par M. [W] [V] et Mme [S] [V] tendant à obtenir la condamnation de Me [J] et de Me [M] au paiement des sommes suivantes :

* 265.000 € correspondant à la différence entre le prix de vente de 2015 et la valeur de la maison en 2025;

* 17.713 € au titre des « frais de notaire» ;

* 15.525 € au titre de l'augmentation des frais de notaire et d'agence;



-Juger irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande formulée par M. Mme [T] [U] et tendant à obtenir la garantie de Me [J] et de Me [M] pour toutes les condamnations susceptibles d'être mises à sa charge;



- Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] à payer à Me [J] et à Me [M] une somme de 1.000 € en réparation de l'atteinte à l'honneur et à la considération résultant des accusations diffamatoires figurant dans leurs conclusions du 17 mars 2025;



-Débouter Mme [Y] épouse [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Me [J] et de Me [M];



-Débouter M. [W] [V] et Mme [S] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Me [J] et de Me [M];



-Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] à payer à Me [J] et à Me [M] une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



-Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] aux entiers dépens de l'instance.



***



19.M. [W] [V] et Mme [S] [C] épouse [V] (ci-après les époux [V]) exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 15 mai 2025 cauxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



20.Ils demandent à la cour de :



 -Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest en ce qu'il a : 

*Ordonné l'annulation de la vente intervenue le 29 janvier 2015 entre M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C], d'une part, et Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], d'autre part, et portant sur un bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], 

*Ordonné à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20] objet de la vente du 29 janvier 2015; 

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 235.000 € en restitution du prix de vente, 

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 214.939 € à titre de dommages et intérêts, 

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] aux entiers dépens de l'instance, 

 

Sauf à rectifier l'erreur matérielle qui l'entache, 

 

-Ajouter en conséquence au dispositif du jugement la mention suivante : 

« Condamne in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Maître [L] [J] et Maître [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] les intérêts moratoires à compter de la date du jugement », 

 

-Infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Brest sur les quantum octroyés,

 

Et statuant à nouveau, 

 

-Débouter Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

 

-Condamner solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] : 

* 235.000 € en restitution du prix de vente,

*8.676,07 € en paiement des intérêts moratoires dus sur la somme de 235.000€,



-Condamner in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] : 

*265.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le prix de vente de 2015 et la valeur minimale retenue de la maison en 2025, à savoir 500.000 €,

*15.525 € correspondant au différentiel des frais d'acquisition entre 2020 et 2025 pour un bien de valeur équivalente, 

*17.713 € en remboursement des frais de notaire attachés à la vente de 2015,

*6.906,79 € en remboursement des taxes foncières depuis 2015,

*27.113,69 € en remboursement des intérêts d'emprunt immobilier bancaire souscrit à l'acquisition de la maison en 2015, 

*9.924,34 € en remboursement de l'assurance de l'emprunt immobilier bancaire souscrit à l'acquisition de la maison en 2015,

*6.495 € en remboursement des impôts fonciers assis sur les revenus fonciers supplémentaires générés artificiellement par la situation, 

*1.932 € en raison de la taxe d'habitation redevable en raison des 'revenus' fonciers artificiels 

*19.887,60 € à titre de dommages et intérêts complémentaires pour les frais de déménagement,

*66.570 € à titre de dommages et intérêts complémentaires et correspondant au surcoût d'un emprunt bancaire immobilier,

*80.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral global subi par les époux [V], qui intègre le préjudice moral familial, le préjudice santé et psychologique, et le préjudice professionnel subi par Mme [V],

*8.701,75 € en paiement des intérêts moratoires dus sur la somme totale de 225.344,54 €,

*À l'entière prise en charge des frais engagés pour l'annulation de la vente auprès des services fiscaux et de la publicité foncière. 

 

-Dire et juger en outre que les époux [V], faute d'avoir été indemnisés à hauteur de leur préjudice, n'ont pu reconstituer la capacité d'achat qui aurait été la leur en l'absence de faute, 



-Dire et juger qu'en conséquence, seule une indemnisation intégrale- soit par l'attribution de la valeur moyenne d'estimation du bien perdu (530.000 €), soit par la compensation complète des surcoûts liés au ré-emprunt et à l'augmentation des frais d'acquisition liés à l'évolution du marché est de nature à replacer les époux [V] dans la situation qui aurait été la leur en l'absence de faute,

 

-Rappeler qu'en application du principe fondamental de réparation intégrale, aucune aggravation durable du préjudice ne peut être laissée à la charge des victimes, 

 

-Dire et juger que toutes ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juin 2020 adressée par la chambre des notaires du Finistère,

 

-Dire et juger que ces intérêts seront capitalisés conformément à l'article 1343-2 du code civil,

 

-Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest en ce qu'il condamne in solidum les défendeurs à la présente instance au paiement de la somme de 10.000 € au titre de frais irrépétibles,

 

Y ajouter, 

 

-Condamner in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 15.000 € supplémentaires au titre des frais irrépétibles pour la procédure devant la cour d'appel de Rennes, 

 

-Condamner les mêmes dans les mêmes conditions aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



***



21.Mme [T] [Y] épouse [U] (ci-après Mme [U]) expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 15 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



22.Elle demande à la cour de :



-Déclarer irrecevables les demandes de Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] à hauteur de 265.000,00 € au titre de la revalorisation du prix de la maison et à hauteur de 17.713,00 € au titre du remboursement des frais de notaires, 



-Constater que Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] n'ont pas appelé à la cause les organismes sociaux sur les préjudices soumis à recours, 



-Dire et juger radicalement irrecevables les demandes de Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] sur les frais de santé et les pertes de revenus, 



-Infirmer le jugement en ce qu'il a :

*ordonné l'annulation de la vente intervenue le 29 janvier 2015 entre M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C], d'une part, et Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], d'autre part, et portant sur le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], 

*ordonné à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], objet de la vente du 29 janvier 2015, 

*condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'Association Tutélaire du Ponant, à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 235.000 € en restitution du prix de vente, 

*condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'Association Tutélaire du Ponant, à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 214.939 € à titre de dommages et intérêts, 



En conséquence, 



-Dire et juger que la vente intervenue le 29 janvier 2015 entre M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C], d'une part, et Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], d'autre part, et portant sur le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], n'encourt pas la nullité. 

 

-Dire et juger n'y avoir lieu à restitution du bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], objet de la vente du 29 janvier 2015, à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], 



-Dire et juger n'y avoir lieu à paiement à M. [W] [V] et Mme [R] [O] [V] née [C] d'aucune somme en restitution du prix de vente. 



-Dire et juger que les époux [V], qui ont encaissé la restitution du prix de la vente sans restituer les clefs, devront les intérêts au taux légal sur la somme de 235.000 € et à compter du jour de l'encaissement des fonds et jusqu'au jour du complet remboursement. 



-Dire et juger n'y avoir lieu à versement d'aucune somme à titre de dommages-et-intérêts à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C],

 

A titre subsidiaire, si la Cour devait confirmer la nullité de la vente du 29 janvier 2015, statuant à nouveau en cause d'appel, 



-Confirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu'il a ordonné à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], objet de la vente du 29 janvier 2015, 



-Infirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu'il a condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'association tutélaire du Ponant, à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] la somme de 235.000€ en restitution du prix de vente, 



-Ordonner le versement à Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] de la somme de 225.000 € en restitution du prix de vente correspondant au prix d'achat de l'immeuble selon acte de vente en date du 29 janvier 2015, sans restitution de la valeur des biens mobiliers,

 

-Infirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu'il a condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] avec Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'association tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [R] [O] [V] née [C] la somme totale de 214.939 € à titre de dommages-et-intérêts, 



-Dire et juger n'y a voir lieu à versement de dommages-et-intérêts à Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V], à titre d'une quelconque compensation financière ou quelconques préjudices du fait de l'annulation de la vente du 29 janvier 2015, 



-Confirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu'il a débouté Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] de leurs demandes au titre des frais de déménagement et du dégât des eaux, 



-Confirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu'il a retenu le manquement professionnel de Me [M] et l'a condamné à indemniser l'entier préjudice de Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] dans les suites de l'annulation de la vente du 29 janvier 2015,

 

A titre infiniment subsidiaire, statuant en cause d'appel, 



-Ramener les sommes allouées à Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] au titre de leur entier préjudice à de plus justes proportions,



-Condamner in solidum Me [L] [J] et Me [A] [M] à relever Mme [T] [Y] épouse [U] indemne de toute condamnation indemnitaire qui pourrait être prononcé à son encontre, au profit des époux [V] ou de toute autre partie, au titre de la vente en litige, 



-Dire et juger que les intérêts moratoires et les intérêts légaux s'appliqueront à compter de la décision à intervenir et sans capitalisation des intérêts,

 

Dans tous les cas,



-Dire et juger que Mme [T] [Y] épouse [U] n'a commis aucune faute en lien direct et certain avec les faits qui lui sont reprochés. 



-Débouter Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes. 



-Débouter Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] de leurs demandes au titre des intérêts moratoires et légaux avec capitalisation. 



-Débouter Me [L] [J] et Me [A] [M] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes. 



-Débouter l'association tutélaire du Ponant, en sa qualité de tuteur de Mme [H] [Y] née [K] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes. 



-Débouter Mme [DX] [F] née [Y] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,



-Infirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu'il a condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] avec Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'association tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et Mme [R] [O] [V] née [C] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



-Infirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu'il a condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'Association Tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à Mme [DX] [Y] épouse [F] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



-Infirmer le jugement attaqué en date du 27 juin 2024 en ce qu'il a condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et Mme [H] [Y] née [K], représentée par l'Association Tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] aux entiers dépens de l'instance, 



Statuant à nouveau en cause d'appel, 



-Condamner Mme [S] [V] née [C] et M. [W] [V] à verser à Mme [T] [Y] épouse [U], une somme de : 

' 6.600 € HT soit 7.920 € TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,



' 6.800 € HT soit 8.160 € TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,



-Débouter Mme [DX] [Y] épouse [F] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, 



-Condamner Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel, recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

 

-Débouter Mme [S] [V], née [C] et M. [W] [V] de toutes leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



***



23.L'association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur aux biens de Mme [H] [Y] née [K] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 16 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



24.Elle demande à la cour de :



-Recevoir l'association tutélaire du Ponant (ATP), en sa qualité de tuteur aux biens de Mme [H] [K] veuve [Y] en son appel incident et la déclarer bien fondée en celui-ci, 

 

À titre principal, 



-Déclarer les époux [V] irrecevables en leur action en nullité de la vente intervenue le 29 janvier 2015, ainsi qu'en l'ensemble de leurs demandes en découlant, 

 

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brest le 27 juin 2024 en ce qu'il a : 

*Ordonné l'annulation de la vente intervenue le 29 janvier 2015 portant sur un bien immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 20],

*Ordonné à M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] de restituer à Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], le bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 19], objet de la vente du 29 janvier 2015, 

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], représentée par son tuteur aux biens l'association tutélaire du Ponant, à payer à M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] la somme de 235 000.00 € en restitution du prix de vente, 

*Condamné solidairement Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], représentée par son tuteur aux biens, l'association tutélaire du Ponant Maître [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] la somme de 214 939.00 € à titre de dommages intérêts,

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], représentée par son tuteur aux biens, l'association tutélaire du Ponant Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à M. [W] [V] et à Mme [S] [V] née [C] la somme de 

10 000.00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile 

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], représentée par son tuteur aux biens l'association tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à Mme [DX] [Y] épouse [F] la somme de 2 000.00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

*Condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U] et à Mme [H] [Y] née [K], représentée par son tuteur aux biens 'association tutélaire du Ponant, Me [L] [J] et Me [A] [M] aux entiers dépens de l'instance 

 

-Déclarer irrecevables car nouvelles les demandes de condamnation de Mme [H] [K] veuve [Y], représentée par son tuteur, formées par M. et Mme [V] au paiement de: 

*la somme de 265 000.00 € à titre de dommages-intérêts correspondant à la différence entre le prix de vente de 2015 (235 000.00 €) et la valeur minimale retenue de la maison en 2025 (500 000 €) 

*la somme de 17 713.00 € au titre des frais de notaire 

*la somme de1 932.00 € au titre de la taxe d'habitation 

*les taxes foncières pour la période 2015/2020 

*la somme de 15 525.00 € au titre de l'augmentation des frais de notaire et d'agence, 



-Débouter M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Mme [H] [K] veuve [Y], représentée par son tuteur aux biens l'association tutélaire du Ponant (ATP) 

 

-Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] à restituer à l'association tutélaire du Ponant (ATP), es-qualité de tuteur aux biens de Mme [H] [K] veuve [Y], la somme de 187 936.14 € qui leur a été versée dans le cadre de l'exécution provisoire dont est assorti le jugement dont appel 

 

-Déclarer irrecevable car nouvelle en cause d'appel, la demande de condamnation de Mme [H] [K] veuve [Y], représentée par son tuteur, formée par Mme [DX] [F] au paiement de la somme de 8 000.00€ au titre du préjudice moral,

 

-En débouter Mme [DX] [F],

 

-Débouter Mme [DX] [F] de toutes demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de Mme [H] [K] veuve [Y], représentée par son tuteur,

 

À titre subsidiaire pour le cas où la Cour confirmerait l'annulation de la vente du bien immobilier de [Localité 19] intervenue le 29 janvier 2015, 

 

- Condamner M. [W] [V] et Mme [P] [V] née [C] à payer à l'association tutélaire du Ponant (ATP), es-qualité de tuteur aux biens de Mme [H] [K] Veuve [Y] au paiement d'une somme de 11 000.00 € au titre de l'indemnité d'occupation dont ils sont redevables à compter du 27 juin 2024, somme arrêtée en mai 2025, 

 

- Condamner M. [W] [V] et Mme [P] [V] née [C] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 000.00 € par mois à compter de juin 2025 et jusqu'à restitution effective du bien immobilier objet de la vente du 29 janvier 2015 annulée, 

 

En toute hypothèse, 

 

- Débouter M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] de toutes leurs demandes et de leur appel incident, 

 

- Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] à payer à l'association tutélaire du Ponant (ATP), es-qualité de tuteur aux biens de Mme [H] [K] Veuve [Y] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

 

- Condamner M. [W] [V] et Mme [S] [V] née [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel,

 

- Autoriser la Selarl Gauvin Demidoff-Lhermitte avocat postulant, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



***

 

25.Mme [DX] [Y] épouse [F] (ci-après Mme [F]) expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 02 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



26.Elle demande à la cour de :



-Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [F] de sa demande tendant à voir condamner in solidum la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 6.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle a condamné in solidum Mme [T] [Y] épouse [U], Mme [X] [Y] née [K] représentée par l'ATP, Me [L] [J] et Me [A] [M] à payer à Mme [DX] [F] la somme de 2.000 € titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-Confirmer la décision entreprise pour le surplus en ce qu'elle a débouté M. et Mme [V] et plus généralement l'ensemble des parties de leurs demandes, fins, moyens et prétentions en ce qu'ils étaient dirigés à l'encontre de Mme [DX] [F],



Statuant à nouveau:



-Débouter l'ensemble des parties de leurs demandes, fins, moyens et prétentions en ce qu'ils seraient dirigés à l'encontre de Mme [DX] [F], 



-Condamner in solidum la ou les parties succombantes au paiement en faveur de Mme [DX] [F] de la somme de 8.000 € en réparation du préjudice moral subi,



-Condamner in solidum la ou les parties succombantes au paiement en faveur de Mme [F] de la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



-Condamner in solidum la ou les parties succombantes au paiement en faveur de Mme [DX] [F] de la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



-Condamner in solidum la ou les parties succombantes aux entiers dépens y compris les dépens d'appel.

 



MOTIVATION DE LA COUR



1°/ Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation en nullité de la vente au service de la publicité foncière



27.L'association tutélaire du Ponant ès qualité de tuteur de Mme [H] [K] soulève l'irrecevabilité de l'assignation de M et Mme [V], au motif qu'elle tend à titre principal à la nullité de la vente et qu'il n'est pas justifié de sa publication au service chargé de la publicité foncière, conformément aux dispositions de l'article 28 4° c du décret du 4 janvier 1955.



Réponse de la cour:



28.Cette fin de non-recevoir doit être écartée dans la mesure où les époux [V] justifient de la publication de leur assignation au service de la publicité foncière de [Localité 15] 1 (pièces n°46 et 47, époux [V]).



2°/Sur la demande de nullité de la vente conclue le 29 janvier 2015 entre les consorts [K]/[U] et les époux [V]



29. Me [J] et Me [M] font grief au tribunal d'avoir retenu l'existence d'un dol. Ils rappellent que nonobstant les dispositions de l'article 924-4 du code civil, le bien n'était pas hors du commerce et pouvait parfaitement être aliéné, l'intervention de Mme [F] à la vente du 29 septembre 2015 n'étant par ailleurs, pas un élément nécessaire à la validité du contrat. Ils estiment que la vente n'était donc ni illégale ni frauduleuse. 



30. Ils ajoutent que le dol suppose des manoeuvres frauduleuses et la mauvaise foi dont la preuve n'est ici pas rapportée, étant précisé que les venderesses, profanes en matière juridique, ne pouvaient avoir connaissance des dispositions de l'article 924-4 du code civil ni du fait qu'en omettant de faire intervenir Mme [F] à la vente, elles exposaient les acquéreurs à une éventuelle action en réduction. 



31.Ils font enfin valoir que si les époux [V] sont exposés à un risque d'éviction, celui-ci apparaît en l'état hypothétique et éventuel alors que la donatrice n'est pas décédée et que rien ne permet de soutenir qu'à son décès, les conditions d'application de l'article 924-4 du code civil seront réunies. 



***



32.Les époux [V] estiment que les éléments constitutifs du dol commis de concert par les venderesses et les notaires sont réunis.



33.L'élément matériel résulte selon eux de ce que lors de la mise en vente du bien (dès le lendemain de la donation), Mme [U] a remis à l'agence immobilière une attestation de donation établie par Me [J], volontairement incomplète en ce qu'elle ne mentionnait pas l'existence d'une seconde héritière réservataire (Mme [F]) dont le renoncement à ses droits constituait un préalable à la sécurité de la vente. Ils exposent que contrairement à ce qu'elle soutient, Mme [U] n'a jamais remis à l'agence immobilière l'acte de donation lui-même, alors que seul cet acte reflétait la réalité de la propriété du bien. Ils indiquent que cette dissimulation, destinée à occulter une information essentielle à la régularité de la vente, et doublée d'un usage abusif de son statut professionnel (Mme [U] étant directrice d'une agence immobilière), caractérise une volonté de tromper l'agence immobilière en laissant entendre qu'elle était la seule héritière réservataire.



34.S'agissant de Me [J], ils lui reprochent d'avoir établi l'attestation de donation délibérément incomplète que Mme [U] a remis à l'agence immobilière pour se présenter à tort comme étant la seule héritière du bien. Ils rappellent que Me [J] est le notaire de famille et qu'il est le rédacteur de l'acte de donation du 7 juillet 2014, de sorte qu'il ne pouvait ignorer la présence d'une cohéritière réservataire dont il n'avait recueilli ni la renonciation à l'action en réduction ni le consentement à la vente. Ils estiment que c'est en toute connaissance de cause que Me [J] et de mauvaise foi, que Me [J] leur a caché l'existence de Mme [F] et du risque d'éviction affectant le bien.



35. S'agissant de Me [M], ils soulignent essentiellement son manque de diligence, comme étant révélatrice de sa complicité à la fraude.



36.L'élément moral du dol découle selon eux de ce que la donation du 7 juillet 2014 mentionnait clairement les obligations vis à vis de l'héritière réservataire non donataire en cas d'aliénation du bien donné, de sorte que ni Mme [K] ni Mme [U] ne pouvaient ignorer la nécessité de recueillir la renonciation de Mme [F] à son action en réduction, sous peine d'illégalité de la vente. Ils ajoutent que l'acte de donation était suffisamment clair pour être compris par un profane du droit, ce que Mme [U] ne peut prétendre être, en tant que professionnelle de l'immobilier. Ils précisent que la mauvaise foi de Mme [U] se déduit des arguments incompatibles entre eux développés par cette dernière et par la suite, de son absence totale de coopération, en refusant de nantir la somme nécessaire pour sécuriser la vente aux époux [G], ce qui a définitivement mis en échec cette transaction.



37.Ils évoquent une stratégie de dissimulation reposant sur la préméditation évidente et une connivence entre les venderesses et les notaires, la fraude se manifestant non seulement dans la volonté de faire aboutir une vente viciée, mais également dans le soin pris de produire des documents partiels, en contradiction flagrante avec les obligations de transparence et de loyauté auxquelles sont tenus les vendeurs et les officiers publics.



38.Ils font valoir que leur consentement a été vicié et que si ces informations déterminantes avaient été portées à leur connaissance, ils n'auraient pas acheté la maison. Ils précisent que leur préjudice n'est pas hypothétique en ce que le risque juridique a d'ores et déjà produit tous ses effets puisqu'ils n'ont pas pu revendre leur bien en 2020 en raison des droits non purgés de Mme [F] sur la maison, objet de la donation de 2014. 



***



39. Mme [T] [U] entend rappeler que le consentement donné en vertu de l'article 924-4 alinéa 2 du code civil n'est ni une obligation légale ni une condition de validité de l'aliénation du bien gratifié et que l'absence d'intervention des héritiers réservataires à la vente de l'immeuble n'entraîne pas la nullité de celle-ci. 



40. Elle précise que l'action en réduction constitue en l'espèce un risque hypothétique, voire inexistant au regard du patrimoine de leur mère (encore en vie et actuellement sous mesure de tutelle d'une association), de son propre patrimoine et du montant limité de la réduction s'agissant d'une donation qui portait sur 55% de l'immeuble en nue-propriété. 



41.Elle en conclut que contrairement à ce que soutiennent les époux [V], l'intervention de Mme [F] lors de la vente n'était pas nécessaire et que les actes notariés de 2014 (donation) et 2015 (vente) ne sont pas frauduleux.



42.Elle fait valoir que l'élément matériel du dol n'est pas prouvé en ce qu'il n'existait aucune obligation légale d'aviser sa soeur de la donation ni les acquéreurs de l'existence d'une héritière réservataire. Elle ajoute que l'élément moral n'est pas davantage établi, en ce que n'étant pas une professionnelle du droit, elle ne pouvait avoir conscience de la portée juridique des mentions figurant dans l'acte de donation. Elle affirme qu'elle ignorait lors de la vente, l'existence d'un droit de suite, droit réel attaché au bien, permettant à l'héritier réservataire lésé de saisir le bien entre les mains du tiers détenteur, la seule mention de l'article 924-4 du code civil dans l'acte de donation étant insuffisante pour établir sa connaissance de ce risque et son intention de le cacher aux acquéreurs. De même, elle conteste avoir dissimulé la situation réelle du bien à l'agent immobilier auquel elle a transmis l'acte de donation. Elle rappelle que le dol suppose une intention dolosive et qu'il ne se confond pas avec un simple manquement au devoir pré-contractuel d'information.



43.L'association tutélaire du Ponant estime que les conditions du dol ne sont pas réunies.



Réponse de la cour:



44.L'article 1116, dans sa version applicable au litige, dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé'.



45.Le dol consiste ainsi en une manoeuvre ou un mensonge par omission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement du cocontractant, en provoquant chez celui-ci une erreur destinée à le déterminer à conclure le contrat.



46.L'auteur du comportement dolosif invoqué, même par réticence, doit avoir agi intentionnellement pour tromper le contractant et le déterminer à conclure, l'intention requise n'étant pas celle de causer un dommage mais seulement celle d'induire en erreur. La dissimulation doit porter sur une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



47.La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur.



48.Par ailleurs, l'article 924-4 alinéa 2ème du code civil dispose que 'Après discussion préalable des biens du débiteur de l'indemnité en réduction et en cas d'insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l'action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié. L'action est exercée de la même manière que contre les gratifiés eux-mêmes et suivant l'ordre des dates des aliénations, en commençant par la plus récente. Elle peut être exercée contre les tiers détenteurs de meubles lorsque l'article 2276 ne peut être invoqué. 

Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l'aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l'action contre les tiers détenteurs. S'agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l'aliénation'. 

 

49.En l'espèce, par acte du 29 janvier 2015 reçu par Me [J], les époux [V] ont acquis une maison d'habitation auprès de Mmes [K] et [U], cette dernière ayant acquis 55% de la nue-propriété de ce bien par acte de donation du 7 juillet 2014, également reçu par Me [J].



50.Cet acte de donation indique expressément au paragraphe 'information sur le consentement à l'aliénation' que 'Les parties reconnaissent avoir été informées par le notaire soussigné des dispositions de l'article 924-4 alinéa 2ème du code civil ci-après littéralement reporté : 'Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l'aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l'action contre les tiers détenteurs. S'agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l'aliénation'

En conséquence, les parties et particulièrement le donataire prennent acte de la nécessité du consentement du donateur et de ses autres descendants, s'il en existe, en cas d'aliénation du ou des biens donnés, afin qu'aucune action en réduction ou en revendication ne puisse alors être exercée contre le tiers détenteur ». 



51. L'acte précise également que la donatrice déclare avoir deux enfants: la donataire, et Mme [DX] [Y] épouse [F].



52. Il est constant que Mme [F] n'a pas été invitée à renoncer à son action en réduction à l'occasion de la donation et que son consentement à l'aliénation du bien donné, lequel s'analyse en réalité comme une renonciation à agir en réduction ou en revendication contre l'acquéreur du bien donné, n'a pas davantage été sollicité par le notaire lorsqu'il a instrumenté la vente aux époux [V]. 



53. En outre, l'acte authentique de vente du 29 janvier 2015 reçu par Me [J] ne comporte aucune mention relative au risque d'éviction découlant de l'application des dispositions de l'article 924-4 du code civil, compte tenu de l'existence d'une héritière réservataire dont le droit de suite sur le bien objet de la vente n'a pas été purgé.



54.Ceci étant, les époux [V] ne peuvent soutenir que l'acte de vente du 29 janvier 2015 serait illégal ou frauduleux.



55.S'agissant de l'illégalité alléguée, il est constant que nonobstant les dispositions de l'article 924-4 alinéa 2 du code civil, le bien donné n'était pas hors du commerce de sorte qu'il pouvait parfaitement être aliéné.



56.Par ailleurs, Mmes [K] et [U] n'avaient aucune obligation d'appeler Mme [F] à l'acte de donation du 7 juillet 2014, de même que le consentement donné en vertu de l'article 924-4 alinéa 2 du code civil lors de l'aliénation, n'est ni une obligation légale ni une condition de validité de la vente du bien donné. En d'autres termes, l'intervention de Mme [F] à la vente du 29 septembre 2015 n'était pas un élément nécessaire à la validité du contrat.



57.S'agissant du dol invoqué, il ressort de l'attestation de l'agence immobilière CSP, non utilement contredite par Mme [U], que cette dernière n'a effectivement pas transmis à l'agence immobilière, l'acte de donation dans son intégralité mais seulement une attestation établie le 7 juillet 2014 par Me [J], qui ne faisait pas état des dispositions de l'article 924-4 alinéa 2 du code civil ni de l'existence d'une autre héritière réservataire.



58.Il ne peut cependant être considéré que ce faisant, Mme [U] aurait entendu dissimuler la réalité de la propriété du bien ou se présenter comme seule héritière. 



59.Contrairement à ce qu'affirment les époux [V], cette attestation n'est pas un faux et reflète la réalité de la propriété du bien telle qu'elle résulte de l'acte de donation : Mme [K] en détenait 45% en pleine propriété et 55% en usufruit tandis que Mme [U] en possédait 55% en nue-propriété. Mme [F] qui ne disposait d'aucun droit de propriété sur cette maison, n'avait aucune raison d'apparaître et à aucun moment, Mme [U] n'est qualifiée d'unique héritière.



60. De plus, l'agent immobilier (auquel il n'est pas reproché d'avoir participé au dol) s'est manifestement contenté de cette attestation notariée pour rédiger son compromis, alors qu'il aurait très bien pu, pour sécuriser son acte, demander à Me [J] de lui communiquer l'acte de donation du 7 juillet 2014. Le seul fait que Mme [U] ait spontanément transmis cette attestation, en lieu et place de l'acte de donation du 7 juillet 2014 qu'à tout moment, l'agent immobilier pouvait solliciter auprès du notaire, ne permet pas d'établir une quelconque volonté de dissimulation.



61.La stratégie de dissimulation dénoncée est d'autant moins avérée que l'acte devait être réitéré par devant Me [J], avec la participation de Me [M], notaire des acquéreurs. Ce dernier a eu connaissance du projet d'acte authentique, lequel mentionne la donation du 7 juillet 2014, par ailleurs publiée. Me [M], notaire conseil des époux [V], disposait donc de tous les éléments pour vérifier l'origine de propriété. Il était en mesure de relever la difficulté affectant la vente, mais n'a rien vu. Dans ces conditions, il ne peut être sérieusement soutenu que les venderesses ont cherché à dissimuler la situation juridique réelle du bien aux acquéreurs.



62. C'est également vainement que les époux [V] tentent de tirer du document établi le 15 juin 2020 par Me [J], la preuve d'une manoeuvre frauduleuse de sa part. Ce document n'est pas une 'attestation' mais une 'note concernant la donation par Mme [Y] et l'article 921 du code civil', que Me [J] a adressée à Me [B], notaire des époux [G], qui cherchait à obtenir les éléments lui permettant de calculer le montant du nantissement qui pourrait être offert en garantie à